Inhaltsverzeichnis
Der Name Sauerland beschreibt kein exakt abgegrenztes Gebiet. Es liegt im Nordosten des Rheinischen Schiefergebirges und im Süden von Westfalen.
Die höchsten Berge des Sauerlandes befinden sich im Rothaargebirge. Geographisch gesehen liegt das Gebiet im Süderbergland, dem sogenannten Bergisch- Sauerländischen Gebirge. Das Sauerland ist im Vergleich zum gesamten Bundesland Nordrhein-Westfalen eher dünn besiedelt. In der wald- und seenreichen Region spielt der Tourismus eine große Rolle, vor allem in den Bergen des östlich gelegenen Hochsauerlands.
Immobilienmärkte im Sauerland
1. Einleitung
Das Sauerland, eine landschaftlich reizvolle Region in Nordrhein-Westfalen, ist nicht nur für seine Natur und Freizeitmöglichkeiten bekannt, sondern auch für einen stabilen und zunehmenden Immobilienmarkt. Der Markt wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, wie dem demografischen Wandel, der Nachfrage nach Freizeitimmobilien und der geografischen Lage. In diesem Bericht werden aktuelle Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt des Sauerlandes dargestellt und mit Zahlen, Daten und Fakten untermauert.
2. Allgemeine Marktentwicklung
Der Immobilienmarkt im Sauerland hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Insbesondere die Nachfrage nach Immobilien im Bereich des Wohneigentums sowie Ferienimmobilien ist in den letzten Jahren gestiegen. Dies ist vor allem auf die attraktive Lage der Region und die steigende Fernreiseunabhängigkeit vieler Menschen zurückzuführen, die das Sauerland als Ausweichort zu städtischen Ballungszentren suchen.
Zwischen 2020 und 2024 stieg die Nachfrage nach Immobilien im Sauerland laut dem Immobilienportal Immowelt um ca. 8 %. Auch die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind in den letzten Jahren stetig gestiegen. Ein Rückgang der Bautätigkeit konnte jedoch nicht beobachtet werden, was darauf hindeutet, dass die Region weiterhin attraktiv für Investoren und private Käufer ist.
3. Preisentwicklung und Marktfaktoren
Die Preise für Immobilien im Sauerland haben in den letzten fünf Jahren eine konstante Steigerung erlebt. Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Bestandswohnung bei etwa 2.300 bis 2.800 EUR. In ländlicheren Regionen des Sauerlandes variieren die Preise jedoch und können zum Teil deutlich darunter liegen, wobei besonders nachgefragte Orte wie Winterberg, Schmallenberg oder Brilon tendenziell höhere Preise aufweisen.
Einfamilienhäuser: Der durchschnittliche Preis für Einfamilienhäuser im Sauerland liegt bei rund 250.000 bis 400.000 EUR, abhängig von der Lage, Größe und Ausstattung.
Eigentumswohnungen: Für Eigentumswohnungen müssen Käufer mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.500 EUR rechnen, wobei die Preise in touristisch geprägten Regionen wie Winterberg oder Willingen auch 3.000 EUR pro Quadratmeter erreichen können.
Ein markanter Trend ist die wachsende Nachfrage nach Ferienimmobilien. Besonders in den touristisch geprägten Gebieten des Sauerlandes ist die Nachfrage nach Ferienhäusern und Ferienwohnungen im Jahr 2024 um ca. 12 % gestiegen, was zu einem Anstieg der Preise um etwa 5-7 % in den letzten zwei Jahren geführt hat.
4. Demografische Entwicklung und Nachfrage
Das Sauerland ist in erster Linie von einer älteren Bevölkerung geprägt. Die Region hat einen hohen Anteil an Rentnern, was zu einer verstärkten Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen führt. Der demografische Wandel stellt auch den Immobilienmarkt vor Herausforderungen, da zunehmend seniorengerechte Wohnungen oder altersgerechte Neubauten gefragt sind.
Gleichzeitig ist die Region aufgrund ihrer idyllischen Landschaft und der Nähe zu größeren Städten wie Dortmund, Düsseldorf und Köln attraktiv für junge Familien und Pendler. Insbesondere in den letzten Jahren zeigt sich eine verstärkte Tendenz, aus den städtischen Ballungsräumen in ruhigere, ländlichere Gegenden wie das Sauerland zu ziehen. Dies könnte als Reaktion auf die gestiegenen Lebenshaltungskosten und den Wunsch nach einer höheren Lebensqualität interpretiert werden.
5. Entwicklungen im Mietmarkt
Der Mietmarkt im Sauerland ist ebenfalls stabil, wenn auch die Mietpreise in den städtischen Gebieten, wie z.B. in Hagen oder Arnsberg, schneller steigen als in ländlicheren Regionen. In den letzten Jahren konnte ein leichter Anstieg der Mieten von etwa 3-5 % pro Jahr verzeichnet werden. Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Mietpreis für Bestandswohnungen bei etwa 7 bis 9 EUR pro Quadratmeter, wobei in Städten wie Siegen oder Arnsberg auch Preise von bis zu 11 EUR pro Quadratmeter erreicht werden.
6. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Bautätigkeit
Die wirtschaftliche Lage des Sauerlandes ist insgesamt stabil, auch wenn die Region nicht zu den wirtschaftlich stärksten in Nordrhein-Westfalen zählt. Dennoch gibt es in einigen Städten und Gemeinden ein wachsendes Interesse an Neubauten, insbesondere im Bereich von Reihenhäusern und Einfamilienhäusern. Im Jahr 2023 wurden im Sauerland insgesamt etwa 1.100 Neubauten registriert, was im Vergleich zu anderen ländlichen Regionen eine positive Entwicklung darstellt.
Die Bautätigkeit wird vor allem durch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und die steigenden Preise in städtischen Ballungsgebieten getrieben. Besonders im Bereich des Bau von Einfamilienhäusern gibt es eine zunehmende Nachfrage nach Grundstücken und Neubauten.
7. Zukünftige Aussichten
Die Aussichten für den Immobilienmarkt im Sauerland bleiben insgesamt positiv. Insbesondere die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Immobilien im Allgemeinen dürfte in den kommenden Jahren weiterhin steigen, da immer mehr Menschen die Region als attraktiven Rückzugsort entdecken. Auch die verstärkte Bautätigkeit und die Neuausrichtung von Wohnprojekten hin zu altersgerechten und barrierefreien Wohnungen werden dazu beitragen, den Markt weiterhin zu stabilisieren.
Zudem werden auch Investitionen in die Infrastruktur und den Ausbau der Verkehrsnetze, wie zum Beispiel die Verbesserung der Anbindung an die Städte des Ruhrgebiets, den Immobilienmarkt positiv beeinflussen.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt im Sauerland zeigt sich auch im Jahr 2025 als stabil und zunehmend dynamisch. Während die Preise in den städtischen Ballungszentren steigen, bleibt die Region auch für Käufer aus anderen Gegenden eine attraktive Alternative. Besonders die Nachfrage nach Ferienimmobilien und der Trend zu mehr Wohnraum im ländlichen Bereich bieten langfristig Potenzial. Investoren und Käufer sollten dabei sowohl die demografischen Trends als auch die Entwicklung der Infrastruktur im Auge behalten.
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Naturräume im Sauerland
Die südlichen Landesteile des Sauerlands gehen ins Wittgensteiner Land und ins Siegerland über, in seinem Westen liegt der Übergang ins Bergische Land. Im Nordosten liegen das Ruhrgebiet und die Westfälische Bucht. Die östlichste Grenzregion zum Sauerland sind die Hellwegbörden. Der höchste sauerländische Berg ist der Langenberg. Er ist 843,2 Meter hoch und liegt zwischen Willingen und Niedersfeld. Südlich von Willingen liegt der zweithöchste Berg des Sauerlandes, der 842,9 Meter hohe Hegekopf. Der wahrscheinlich bekannteste Berg der Region ist der Kahle Asten bei Winterberg. Mit 841,9 Metern ist er der dritthöchste Berg im Sauerland. Alle diese Berge liegen im Rothaargebirge, weitere Gebirgszüge des Sauerlandes sind die Saalhauser Berge, das Ebbegebirge, das Lennegebirge und das Nordsauerland. Mit höchstens 687,7 Metern reichen die Höhen hier aber an die Erhebungen des Rothaargebirges nicht heran. Wegen seiner gebirgigen Naturkulisse wird das Sauerland häufig als Land der tausend Berge bezeichnet. Es verfügt über zahlreiche Schutzgebiete, der Naturpark Arnsberger Wald beispielsweise liegt zwischen den Flüssen Ruhr und Möhne. Der weitläufige Naturpark Rothaargebirge dehnt sich über das Hochsauerland über Wittgenstein und das Südsauerland bis ins Siegerland aus. Der Naturpark Homert liegt im Lennegebirge, den Naturpark Diemelsee findet man zwischen Brilon und Marsberg. Im Nordwesten des Sauerlandes erstreckt sich das riesige Naturschutzgebiet Lürwald mit Vogelschutzgebiet. Der höchste Wasserfall des Bundeslandes ergießt sich im südlichen Sauerland bei Bestwig in die Tiefe.
Landkreise und Städte im Sauerland
Welche Kreise und Städte genau zum Sauerland gezählt werden ist unterschiedlich. Zum Kernland gehören auf jeden Fall der Märkische Kreis, der Kreis Olpe und der Hochsauerlandkreis. Den südlichen Teil des Kreises Soest kann man ebenfalls dem Sauerland zuordnen, im Landkreis Waldeck-Frankenberg wird das Upland mitunter ebenfalls dazu gezählt. Darüber hinaus können einige Gemeinden aus den Kreisen Unna, Paderborn und des Ennepe-Ruhr-Kreises als Teile des Sauerlandes bezeichnet werden. Die kreisfreie Stadt Hagen wird in der Regel ebenfalls als sauerländisch angesehen. Die Städte Iserlohn, Lüdenscheid, Arnsberg, Schmallenberg, Brilon und Meschede gehören auf jeden Fall dazu. Der einwohnerstärkste Kreis ist mit 451.421 Menschen der Märkische Kreis. Die märkische Bevölkerung lebt auf einer Fläche von 426,3 Quadratkilometern, das macht 1.059 Bewohner pro Quadratkilometer aus. Zahlenmäßig der zweitgrößte sauerländische Kreis ist Soest mit 309.013 Einwohnern auf 232,8 Quadratkilometern. Hier leben also 1.327 Einwohner auf einem Quadratkilometer. An dritter Stelle folgt der Hochsauerlandkreis mit einer Bevölkerungszahl von 277.715 Menschen und einer Fläche von 141,8 Quadratkilometern. Hier beträgt die durchschnittliche Bevölkerungsdichte also 1.958 Bewohner pro Quadratkilometer. Im Kreis Olpe leben 142.140 Menschen auf 200 Quadratkilometern, was im Schnitt 711 Einwohner pro Quadratkilometer bedeutet. Diese Zahlen stammen jeweils aus dem Jahr 2005. Es gibt kein eigentliches städtisches Zentrum, die größte Stadt der Region ist Iserlohn mit 93.799 Einwohnern. Arnsberg folgt mit einer Bevölkerung von 73.897 Menschen, in Lüdenscheid leben 73.336 Bürger. Die einwohnermäßig kleineren Städte des Sauerlandes sind Meschede mit 30.358, Brilon mit 25.644 und Schmallenberg mit 25.149 Bewohnern. Flächenmäßig stellen diese drei Städte jedoch die größten des Sauerlandes dar. Diese Zahlen stammen aus dem Jahr 2012.
Verkehr
Das Autobahnnetz ist im Vergleich zum gesamten Bundesland Nordrhein-Westfalen unterrepräsentiert, was der schwierigen geographische Lage geschuldet ist. Durch das Sauerland verlaufen im Nordosten die Autobahn von Dortmund nach Kassel, von Köln nach Olpe kann man auf der A4 fahren. Die Hauptstrecke ist die Sauerlandlinie genannte A45. Die A46 von Hagen über Iserlohn und Arnsberg bis nach Bestwig besteht bisher nur in Teilstücken. Mit der Bahn verkehrt man hier auf dem Sauerland-Netz, dem die Volmetal-Bahn, die Ardey-Bahn und die Hönnetal-Bahn angehören. Außerdem der Dortmund-Sauerland-Express.
Daten und Fakten
Im Sauerland lebten im Jahr 2012 insgesamt rund 1 Million Menschen auf einer Fläche von etwa 5.000 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte der Region lag also bei nur 200 Einwohnern pro Quadratkilometer. Im Vergleich dazu betrug die durchschnittliche Einwohnerzahl pro Quadratkilometer im ganzen Bundesland Nordrhein-Westfalen im Jahr 2013 beeindruckende 33.136 Menschen. Daran ist zu erkennen, wie dünn die Region Sauerland besiedelt ist. Dennoch blüht der Tourismus hier, was ebenfalls an den Zahlen abgelesen werden kann. Es gab dort im Jahr 2012 rund 10 Millionen Übernachtungen in den etwa 60.000 vorhandenen Gästebetten. Der Bruttoumsatz aus den Tourismuseinnahmen betrug ganze 2 Milliarden Euro. 80 Prozent der Urlauber im Sauerland stammten aus Deutschland, von den ausländischen Besuchern machten die Niederländer mit 76,1 Prozent den größten Anteil aus. Die Belgier folgten mit 10,3 Prozent. Zusammen mit der Region Köln landete das touristische Sauerland im NRW-Vergleich auf dem zweiten Platz hinter dem Teutoburger Wald. Die Auslastung betrug hier 39,3 Prozent, die Sauerländer lagen damit nur knapp unter dem Wert des gesamten Bundeslandes von 40 Prozent.
Bedeutende Sehenswürdigkeiten und Freizeitmöglichkeiten
Im Sauerland kann der Besucher zahlreiche Burgen und Schlösser besictigen. Die Rüdenburg bei Arnsberg stammt aus dem Jahr 1060 und ist heute nur noch eine Ruine. Die Burg Arnsberg war seit dem Jahr 1144 Sitz der Grafen von Arnsberg-Werl, später wurde sie zur Schlossanlage ausgebaut, jetzt ist sie ebenfalls als Ruine zu besichtigen. Die Burg in Hachen und die Waldenburg wurden von den Ezzonen erbaut. Die Burg Nordenau wurde im 12. Jahrhundert errichtet, ebenso die Burg Altenfils bei Brilon, eine der strategisch bedeutendsten Burgen des Mittelalters. In der Stadt Neheim stehen die alten Burgmannshäuser Gransau, Drostenhof und Fresekenhof. Sie stammen aus der Vergangenheit der Erzbischöfe von Köln, die als Schutzfunktion Städte um ihre Burgen herum anlegten. Die Burg Altena bei der gleichnamigen Stadt war der Stammsitz der Grafen von der Mark. Während die meisten anderen Burgen des Sauerlandes nur noch als Ruinen erhalten sind, ist in dieser eine Jugendherberge untergebracht. Genauso wie in der Burg Bilstein. Die Burg Klusenstein liegt auf einem Felsen, hoch über den Ausläufern des Hönnetals. Gut erhalten und zur Besichtigung offen ist die Burg Schnellenberg. Eines der Wahrzeichen der Stadt Iserlohn ist das alte Herrenhaus Letmathe, welches ebenfalls besichtigt werden kann. Zu den sehenswerten Schlössern des Sauerlandes zählen unter anderem Bruchhausen in Olsberg, Dahlhausen in Menden, Herdringen in Arnsberg, Laer in Meschede und Neuenhof in Lüdenscheid. Die wichtigsten sakralen Bauwerke der Region sind das Stift Meschede aus der Karolingerzeit, die Hallenkirchen St. Peter und Paul in Wormbach und St. Johannes Evangelist in Eversberg, St. Blasius mit Oktogonkuppel in Balve und St. Heribert in Hallenberg. In der Stadt Arnsberg sind die Klöster Wedinghausen, Rumbeck und Oelinghausen sehenswert. Darüber hinaus gibt es im Sauerland noch viele andere bemerkenswerte Klosterbauten.
Das Sauerland als Wirtschafts- und Hochschulstandort
Früher war das Sauerland von Land- und Forstwirtschaft geprägt, aber auch der Erzbergbau und die Metallindustrie spielten eine kardinale Rolle in der Region. Heute hat die mittelständische Industrie wirtschaftlich die Oberhand gewonnen. Ein wichtiger Wirtschaftsfaktor ist auch der Tourismus, vor allem im Hochsauerland. In Iserlohn, der größten Stadt des Sauerlandes, sind vorwiegend Betriebe der chemischen und pharmazeutischen Industrie ansässig. In Schmallenberg herrscht die Textilindustrie vor, ein über die Grenzen der Region hinaus bekanntes Beispiel dafür ist die Firma Falke. Die Stadt Arnsberg ist für ihre Leuchtenindustrie bekannt. In Meschede sitzen mittlere Unternehmen aus den Bereichen Karosseriebau, Fahrzeugbau, Kunststoffverarbeitung und Schraubtechnik. Kleinere Betriebe sind in Brilon, Sundern und Olsberg ansässig, dabei handelt es sich um Hersteller von Batterien und Elektrogeräten. In Elslohe gibt es das traditionsreiche Unternehmen Ketten Wulf. Berühmt ist das Sauerland auch für seine Braukunst. Hier sitzen Brauereien wie beispielsweise Warsteiner und Veltins. Auch der Spielwarenproduzent SIKU mit Sitz in Lüdenscheid ist international bekannt. Am Hochschulstandort Sauerland hat die Fachhochschule Südwestfalen vier Dependancen. Diese sitzen in Iserlohn, Meschede und Lüdenscheid, wo es zwei Standorte gibt. Weitere Hochschulen sind die Fernuniversität Hagen mit zusätzlichem Sitz in Lüdenscheid und die Business and Information Technology School in Iserlohn.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
