Immobiliensachverständiger für Lüdenscheid

Als Immobiliengutachter bin ich in Lüdenscheid mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Lüdenscheid auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Lüdenscheid mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Lüdenscheid ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Lüdenscheid benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Lüdenscheid

Lüdenscheid ist die Kreisstadt im Märkischen Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Sauerland. Man nennt Lüdenscheid die ‚Bergstadt‘, denn nicht weit entfernt erhebt sich das Ebbegebirge.

Im Nordosten der Stadt liegt der Harz, im Osten das Hochsauerland, im Westen die Eifel und im Süden der Taunus. Lüdenscheid ist also von Mittelgebirgen umgeben. Die Bevölkerungszahlen entwickeln sich rückläufig. Im Jahr 1995 lebten noch 81.831 Menschen in der Stadt, 2000 zählte man 80.613 Bürger. 2003 hatte Lüdenscheid 79.829 Einwohner, bis 2006 hatte sich diese Zahl noch weiter auf 78.032 verringert. Im Jahr 2008 gab es dann nur noch 77.026 Stadtbewohner. 2009 zählte man 76.347 Lüdenscheider und bis 2012 verminderte sich diese Zahl auf 75.093 Menschen. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 72.923 noch einmal den stetigen Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Lüdenscheid

1. Einleitung

Lüdenscheid ist eine mittelgroße Stadt im südlichen Teil des Märkischen Kreises in Nordrhein-Westfalen. Mit etwa 72.000 Einwohnern (Stand 2023) liegt die Stadt im Herzen des Ruhrgebiets und ist bekannt für ihre industrielle Geschichte und ihre landschaftlich attraktive Lage im Sauerland. Der Immobilienmarkt in Lüdenscheid hat in den letzten Jahren eine zunehmende Dynamik erfahren, was teilweise auf die gute Erreichbarkeit der Region sowie die Nähe zu größeren Wirtschaftszentren zurückzuführen ist.

2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Demografie

Lüdenscheid ist geprägt von einer starken mittelständischen Wirtschaft, die sich historisch auf die Metallverarbeitung, Maschinenbau und die Herstellung von Präzisionswerkzeugen konzentriert hat. In den letzten Jahren hat sich die Stadt zunehmend als attraktiver Standort für kleinere und mittlere Unternehmen im Bereich Technologie und Digitalisierung etabliert.

Die demografische Entwicklung ist stabil, aber es gibt leichte Veränderungen: Die Bevölkerung wächst aufgrund von Zuzügen aus dem Umland und einer moderaten Geburtenrate. Die Stadt hat in den letzten Jahren eine leichte Alterung erfahren, was sich auch auf den Immobilienmarkt auswirkt – insbesondere im Hinblick auf barrierefreie Wohnungen und seniorengerechtes Wohnen.

3. Immobilienmarkt – Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Lüdenscheid hat sich in den letzten Jahren positiv entwickelt. Besonders nach der Corona-Pandemie erlebte der Markt eine steigende Nachfrage, die sowohl von Eigenheimkäufern als auch von Investoren aus dem Umland und von Großstädten geprägt war.

3.1 Kaufpreise für Immobilien
Die Kaufpreise in Lüdenscheid haben sich in den letzten fünf Jahren deutlich erhöht. Hier eine detaillierte Übersicht der Preise (Stand 2023/2024):

Einfamilienhäuser: Der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 280.000 bis 350.000 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Größe. In beliebten Wohngebieten, wie etwa in den Stadtteilen „Brockhausen“ oder „Oberrahmede“, können die Preise auch bei über 400.000 Euro liegen.

Mehrfamilienhäuser: Für Mehrfamilienhäuser, die als Kapitalanlage genutzt werden, liegen die Preise bei etwa 1.200 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand der Immobilie.

Eigentumswohnungen: Der Preis für Eigentumswohnungen schwankt je nach Lage und Zustand zwischen 1.600 und 2.300 Euro pro Quadratmeter. Besonders in zentralen Lagen oder in sanierten Objekten ist mit höheren Preisen zu rechnen.

Grundstücke: Baugrundstücke in Lüdenscheid haben sich ebenfalls verteuert. Die Preise für Grundstücke liegen im Durchschnitt bei etwa 120 bis 180 Euro pro Quadratmeter, wobei begehrte Lagen teurer sind.

3.2 Mietpreise
Die Mietpreise in Lüdenscheid sind im Vergleich zu Großstädten wie Dortmund oder Düsseldorf relativ günstig, was Lüdenscheid für Mieter und Investoren attraktiv macht. Eine detaillierte Mietpreisübersicht:

Wohnungen: Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung liegt bei etwa 6,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung. In modernen Neubauten oder frisch renovierten Altbauten können die Mieten auch bis zu 10 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Einzelne Stadtteile: Die Mietpreise sind in zentralen Lagen, wie in der Innenstadt und in den angrenzenden Vierteln, am höchsten. In Randgebieten oder am Stadtrand sind die Preise tendenziell niedriger.

Büro- und Gewerbeflächen: Büroflächen in Lüdenscheid werden für etwa 5 bis 8 Euro pro Quadratmeter vermietet. In zentralen Lagen können die Preise auch höher ausfallen.

3.3 Nachhaltigkeit und Neubauprojekte
Die Stadt Lüdenscheid hat in den letzten Jahren mehrere Neubauprojekte angestoßen, um den Bedarf an modernen und energieeffizienten Wohnräumen zu decken. Besonders im Bereich des sozialen Wohnungsbaus sowie bei Neubauten im Bereich von Seniorengerechtem Wohnen wurden wichtige Impulse gesetzt.

Es gibt zunehmend Anreize für umweltfreundliches Bauen, etwa durch Förderung von Passivhäusern und durch energetische Sanierungen bestehender Bestände.
Besonders in den letzten zwei Jahren wurde der Neubau von Mehrfamilienhäusern und kleineren Reihenhäusern angestrebt, um dem wachsenden Bedarf gerecht zu werden.

4. Wichtige Stadtteile und Lagen

Lüdenscheid bietet eine Vielzahl von Wohngegenden, die sowohl für junge Familien als auch für Senioren oder Kapitalanleger attraktiv sind.

Innenstadt: Die Innenstadt ist vor allem für Käufer und Mieter interessant, die eine gute Anbindung an Infrastruktur und öffentliche Verkehrsmittel suchen. Hier liegen die Preise für Eigentumswohnungen bei etwa 2.100 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter.

Brockhausen und Oberrahmede: Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre ruhige Lage und gute Anbindung an das Stadtzentrum aus. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sind hier am höchsten, zwischen 350.000 und 450.000 Euro.

Honsel und Werdohl: Diese ruhigeren und grüneren Stadtteile bieten eine hohe Lebensqualität, aber auch preislich günstigere Optionen, mit Kaufpreisen für Einfamilienhäuser zwischen 250.000 und 300.000 Euro.

Stadtgebiet am Waldrand: Besonders im nördlichen Teil von Lüdenscheid, nahe den Wäldergebieten, gibt es attraktive Grundstücke für den Bau von Einfamilienhäusern, mit Grundstückspreisen von 120 bis 180 Euro pro Quadratmeter.

5. Prognose und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Lüdenscheid wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren eine stabile Entwicklung durchlaufen, mit einem moderaten Anstieg der Preise. Faktoren wie die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum durch Zuzüge, die gute Anbindung an das Ruhrgebiet sowie eine weiterhin niedrige Zinslage werden den Markt stützen. Besonders in den Bereichen Neubau, Barrierefreiheit und umweltfreundliches Bauen gibt es Potenzial.

Langfristig könnte die Stadt von einer verstärkten Nachfrage durch Pendler aus größeren Städten wie Dortmund, Köln oder Düsseldorf profitieren. Die Entwicklung von Gewerbeflächen und die Förderung der Digitalisierung und Infrastruktur könnten weitere Impulse für die Region setzen.

6. Fazit

Lüdenscheid bleibt trotz der steigenden Preise im Vergleich zu großen Metropolen eine attraktive Stadt für Immobilienkäufer und Investoren. Besonders für Familien und Senioren bietet die Stadt aufgrund ihrer stabilen wirtschaftlichen Lage, guten Anbindung und abwechslungsreichen Landschaft eine hohe Lebensqualität. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien und Neubauprojekten wird auch in den kommenden Jahren weiter zunehmen.

Dieser Bericht basiert auf den aktuellen Daten und Schätzungen für 2024 und ist als allgemeiner Überblick über den Immobilienmarkt in Lüdenscheid gedacht.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Kreisstadt Lüdenscheid intensiv.

Hierzu werden im Märkischen Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Lüdenscheid neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Lüdenscheid zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Lüdenscheid hat ihren Besuchern zahlreiche Sehenswürdigkeiten zu bieten. Eines der bedeutendsten Denkmäler der Stadt ist das Wasserschloss Neuenhof. Das Bauwerk wurde im Jahre 1326 erstmals urkundlich erwähnt. Nach einem Brand entstand im Jahre 1693 das frühbarocke Haupthaus, im 18. und 19. Jahrhundert kamen weitere Gebäude hinzu. Das neugotische Schloss Oedenthal im Norden Lüdenscheids wurde ebenfalls nach einem Brand im Jahre 1865 wieder aufgebaut. Die älteste Kirche der Stadt ist die im Jahre 1702 erstmals erwähnte Erlöserkirche. Ihr Turmschaft ist sogar das älteste erhaltene Gebäude überhaupt. Die neugotische Christuskirche stammt von 1902. Mit ihrem markanten Turm prägt sie die Silhouette der Weststadt. Die katholische Pfarrkirche St. Josef und Medardus wurde in den Jahren 1882 bis 1885 vom Architekten Arnold Güldenpfennig als historistischer Bau im Stil der Backsteingotik geplant. In Lüdenscheid gibt es aber auch viele interessante Museen zu besichtigen. Im Geschichtsmuseum sieht man Exponate aus der Industrie- und Technikgeschichte. Auch das Schmiedemuseum beschäftigt sich mit der technischen Vergangenheit. Es befindet sich im ehemaligen Hammerwerk Bremecker Hammer. Weitere sehenswerte Museen sind die Städtische Galerie und das Science Center Phänomenta sehenswerte. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Lüdenscheid elf Grundschulen, drei Hauptschulen, drei Realschulen, eine Gesamtschule und drei Gymnasien zur Verfügung. Die fünf Förderschulen am Ort ergänzen das allgemeine Bildungsangebot. Studieren kann man in Lüdenscheid am Institut für Geschichte und Biographie der Fernuniversität Hagen. Außerdem haben das Institut für Umformtechnik und das Kunststoff-Institut der Fachhochschule Südwestfalen ihren Sitz in der Stadt. Ein weiterer Standort der Fachhochschule befindet sich am Bahnhof. Das Klinikum Lüdenscheid ist akademischer Lehrbetrieb der Universität Bonn.

Wirtschaft

In der traditionellen Industriestadt Lüdenscheid bildet die Metallverarbeitung den wirtschaftlichen Schwerpunkt. Deshalb wurde an diesem Standort auch das Institut für Umformtechnik der Fachhochschule Südwestfalen gegründet. Das Kunststoff-Institut gehört ebenfalls zur Fachhochschule und wurde von 30 Lüdenscheider Firmen ins Leben gerufen. Zu den wichtigen Unternehmen am Standort gehört beispielsweise der bereits im Jahre 1791 gegründete heutige Automobilzulieferer P.C. Turck. Tradition hat in Lüdenscheid auch die seit 1796 dort ansässige Firma Gerhardi & Cie, ebenfalls ein Automobilzulieferer. Sie beschäftigt an zwei Standorten rund 500 Mitarbeiter. Einer der größten Arbeitgeber der Stadt ist mit rund 600 Beschäftigten der Hersteller von Aluminiumprofilen Eduard Hueck GmbH & Co KG. Die Busch-Jaeger Elektro GmbH gehört zur ABB Gruppe und ist deutscher Marktführer im Bereich Elektro- und Installationstechnik. Das größte Unternehmen am Standort ist mit mehr als 2.000 Mitarbeitern der Automobilzulieferer Leopold Kostal GmbH & Co KG. Die Wilhelm Schröder GmbH & Co ist der größte Hersteller von Modelldampfmaschinen in der ganzen Welt. Ein weiterer wichtiger Arbeitgeber ist die ERCO Leuchten GmbH mit rund 800 Mitarbeitern.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Lüdenscheid ist über drei Anschlussstellen an die Bundesautobahn A45 von Dortmund nach Hanau in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B54 und B229 durch das Stadtgebiet. Die beiden Bahnhöfe der Stadt verbinden Lüdenscheid über die Schienenstrecke von Hagen nach Dortmund mit dem internationalen Bahnverkehr. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Es gibt unter anderem Schnellbuslinien in die Städte Werdohl, Siegen, Wetzlar, Gießen und Frankfurt am Main. In der Nähe von Lüdenscheid gibt es zwei kleinere Flugplätze in Meinerzhagen und in Herscheid. Der nächstgelegene internationale Flughafen befindet sich im rund 45 Kilometer entfernten Dortmund. Die Flughäfen Köln-Bonn und Düsseldorf liegen jeweils rund 100 Kilometer entfernt.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!