Immobiliengutachter Dortmund

Als Immobiliengutachter bin ich in Dortmund mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Dortmund auch Mieten und Pachten.

Immobiliensachverständiger Matthias-Kirchner Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Dortmund mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Dortmund ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Dortmund benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Dortmund

Immobilienbewertung Dortmund Dortmund ist die bevölkerungsreichste Stadt im Ruhrgebiet und das Wirtschafts- und Handelszentrum der Region. Überregionale Bekanntheit genießt der Fußballverein der Stadt Borussia Dortmund. Auch die Unionbrauerei mit dem Dortmunder U ist über die Stadtgrenzen hinaus bekannt. Mit dem Westenhellweg hat Dortmund die am meisten frequentierte Einkaufsstraße von ganz Deutschland zu bieten. Aber auch die Westfalenhalle ist eines der Markenzeichen der Stadt. Dortmund liegt im Zentrum des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Hier befindet man sich im Südwesten der Westfälischen Bucht, am Übergang der Norddeutschen Tiefebene zur Deutschen Mittelgebirgsschwelle. Die Metropolregion Rhein-Ruhr ist das fünfgrößte Ballungsgebiet Europas und hat etwa 10 Millionen Einwohner. In Dortmund zählte man im Jahr 2013 weniger Einwohner als im Vorjahr, mit 575.944 Bürgern ist die Stadt im Vergleich zum Höchststand von 1965 um 12 Prozent geschrumpft. Die durchschnittliche Bevölkerungsdichte beträgt 2.052 Einwohner pro Quadratkilometer. Im Stadtgebiet schwanken die Werte jedoch erheblich, die dichteste Bevölkerung misst man in der Innenstadt. Gemäß einem Vergleich aus dem Jahr 2006 betrug die Dichte damals in Syburg nur 2.900 Einwohner pro Quadratkilometer, während der Bezirk Nordmarkt-Südost eine Zahl von 43.200 Einwohnern pro Quadratkilometer erreichte.

Der Immobilienmarkt in Dortmund

Einleitung: Dortmund ist eine der größten Städte im Ruhrgebiet und Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr. Mit einer Bevölkerung von ca. 600.000 Menschen (Stand 2023) stellt Dortmund einen wichtigen Wirtschafts- und Kulturstandort dar. Besonders in den letzten Jahren hat die Stadt eine zunehmende Dynamik im Immobilienmarkt erlebt, insbesondere im Hinblick auf die Nachfrage nach Wohnraum, Gewerbeimmobilien und Neubauten.

1. Marktübersicht:

Der Immobilienmarkt in Dortmund zeigt sich auch im Jahr 2025 als stabil und wächst moderat, mit steigender Nachfrage in verschiedenen Sektoren. Die Stadt bietet eine Mischung aus alten Bestandsgebäuden und neuen Wohn- sowie Gewerbeprojekten. Aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung als Zentrum für Technologie, Forschung und Industrie ist die Immobiliennachfrage sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich in den letzten Jahren gestiegen.

2. Wohnimmobilien:

Preisentwicklung: In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Dortmund gestiegen, was durch eine verstärkte Urbanisierung und eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum bedingt ist. Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen bei etwa 2.200 bis 2.500 Euro, abhängig von der Lage. Neubauwohnungen liegen tendenziell höher, bei etwa 2.800 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter.

Die Mietpreise im Stadtgebiet variierten 2024 zwischen 7 und 12 Euro pro Quadratmeter, wobei zentral gelegene Gebiete wie die Innenstadt und die Stadtteile rund um den Westen sowie der Kreuzviertel die höchsten Preise aufwiesen. Die Mietpreise in den Randgebieten liegen tendenziell niedriger, bei etwa 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter.

Nachfrage: Die Nachfrage nach Wohnraum ist in den letzten Jahren stetig gestiegen, sowohl für Mietwohnungen als auch für Eigentum. Besonders im Bereich der Mietwohnungen zeigt sich eine hohe Nachfrage von jungen Fachkräften und Studenten, da Dortmund eine junge und dynamische Bevölkerung hat, die auf der Suche nach attraktivem und gleichzeitig bezahlbarem Wohnraum ist. Auch die Nähe zur Universität Dortmund (ca. 40.000 Studierende) spielt eine große Rolle für die Mietnachfrage.

Ein wachsender Trend hin zu Micro-Apartments und modernen Mehrfamilienhäusern ist zu beobachten, um den Bedürfnissen der urbanen Bevölkerung gerecht zu werden.

3. Gewerbeimmobilien:

Preisentwicklung: Der Markt für Büroflächen in Dortmund zeigt sich stabil. Die durchschnittlichen Mieten für Büroflächen im Stadtzentrum lagen 2024 bei rund 12 bis 16 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. In den Randgebieten sind die Mieten etwas günstiger und schwanken zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter.

Im Bereich der Logistikimmobilien, insbesondere aufgrund der strategischen Lage Dortmunds im Ruhrgebiet, ist die Nachfrage weiterhin hoch. Die Mietpreise für Logistikflächen in modernen Distributionszentren liegen im Jahr 2024 bei etwa 5 bis 7 Euro pro Quadratmeter.

Nachfrage: Die Nachfrage nach Büroflächen in Dortmund ist weiterhin gut, mit einem besonderen Anstieg im Bereich der modernen, flexiblen Büroflächen (Coworking Spaces). Viele Unternehmen aus den Bereichen IT, Medien, und Dienstleistung haben Dortmund als Standort gewählt, insbesondere in den letzten fünf Jahren. Die Nähe zu anderen großen Städten im Ruhrgebiet, wie Essen und Düsseldorf, sowie die gute Verkehrsanbindung über Autobahnen und den Flughafen Dortmund machen die Stadt für Unternehmen attraktiv.

4. Neubauprojekte und Investitionen:

Neubau von Wohnraum: Der Neubau von Wohnraum ist eine wichtige Maßnahme, um der gestiegenen Nachfrage nachzukommen. Besonders in den Stadtteilen Dortmund-Mitte, der Nordstadt und Wambel werden neue Wohnprojekte realisiert. Auch der Neubau von Quartieren mit gemischter Nutzung, wie z.B. Wohnen und Gewerbe, nimmt zu.

2024 wurden rund 1.800 Neubauwohnungen in Dortmund fertiggestellt, wobei der Anteil von Eigentumswohnungen und Mikro-Apartments zunimmt.

Neubau von Gewerbeflächen: Der Neubau von Büro- und Gewerbeflächen konzentriert sich insbesondere auf die Gebiete südlich der Innenstadt, wie das Technologiezentrum Dortmund oder das Areal rund um den Westfalenpark. Besonders für Unternehmen im Bereich IT und Industrie gibt es neue Bürogebäude und Büroflächen in Planung.

5. Mietmarkt und Entwicklung der Leerstände:

Der Mietmarkt zeigt auch 2024 eine gewisse Verknappung, insbesondere in den zentralen Lagen. Die Leerstandsquote bei Büroflächen liegt unter 5%, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Die Leerstandsraten bei Wohnimmobilien sind gering, jedoch gibt es in einigen Randgebieten, wie z.B. in der Nordstadt, noch ungenutzte Flächen und Bestandsgebäude, die einer Umnutzung oder Renovierung bedürfen.

6. Ausblick und Prognosen:

Wachstumspotenzial: Es wird erwartet, dass Dortmund in den kommenden Jahren weiterhin ein moderates Wachstum im Immobilienmarkt erleben wird. Die weitere Entwicklung von Infrastrukturprojekten und der Ausbau von Gewerbe- und Logistikflächen bieten Potenzial für weitere Investitionen.

Marktchancen: Besonders der Bereich des Neubaus von Mietwohnungen, Micro-Apartments sowie Büroflächen für kleine und mittelständische Unternehmen bietet gute Chancen. Angesichts des wachsenden Bedarfs an flexiblen Arbeitsplätzen und moderner Büroinfrastruktur könnte sich auch der Markt für Co-Working-Spaces weiter entwickeln.

Risiken: Ein potenzielles Risiko könnte die steigende Zinspolitik und Inflation darstellen, da diese den Immobilienmarkt beeinflussen könnten, insbesondere im Hinblick auf Immobilienfinanzierungen und Investitionen.

Fazit:

Dortmund zeigt sich 2025 als ein stabiler und wachsender Immobilienmarkt mit einer starken Nachfrage im Wohn- und Gewerbebereich. Die Stadt hat das Potenzial, weiterhin als wichtiger Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet zu agieren und wird zunehmend durch moderne Neubauprojekte und eine steigende Nachfrage nach innovativen Büroflächen und Wohnungen geprägt.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Zugewinnausgleich

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Schenkung und Erbschaft

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Bilanzierung und Steuern

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Betreuung und Pflegschaft

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Immobilienveräußerung

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Dortmund intensiv.

Hierzu werden im Ruhrgebiet eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Dortmund neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Dortmund zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Unterlagen Immobilienbewertung Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Matthias Kirchner Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Sachverständigenhonorar Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Sehenswertes in der kreisfreien Stadt Dortmund

Neben dem Fußballverein Borussia Dortmund mit seiner Spielstätte Signal Iduna Park kann das Dortmunder U als Wahrzeichen der Stadt angesehen werden. Eines der bekanntesten sakralen Gebäude ist gleichzeitig auch eine der ältesten Kirchen in Dortmund, die Reinoldikirche, deren ältester Teil aus dem 13. Jahrhundert stammt. Ein weiteres Wahrzeichen der Stadt ist der Florianturm, der im Jahr 1959 zur Bundesgartenschau gebaut wurde. Im Zweiten Weltkrieg wurde das Stadtzentrum von Dortmund zu 95 Prozent zerstört. Dennoch sind einige historische Bauwerke aus der 1125jährigen Stadtgeschichte erhalten geblieben. Die ehemalige Stadtbefestigung ist in Teilen bis heute zu erkennen. Das Alte Stadthaus im Stil der Neurenaissance aus dem Jahr 1899 war zwar ebenfalls von den Zerstörungen des Krieges betroffen, ist aber erhalten. Das Haus hat Baujahr und Stil mit dem Alten Hafenamt gemeinsam, wo heute die Wasserschutzpolizei residiert. Das Vehoff Haus steht nach zwei Wiederaufbauten auch noch an seinem Platz. Errichtet im Jahr 1607 fiel es im Jahr 1905 einem Brand zum Opfer und wurde wieder aufgebaut. Im Krieg wurde es nochmals zerstört, aber in Originalhöhe nach den historischen Plänen nochmals aufgebaut. Das Stadtbild von Dortmund wird aber auch durch die vielen Hochhäuser geprägt. Zusammen mit den mittelalterlichen Kirchen St. Petri und St. Reinoldi formen diese die Skyline der Stadt. In Dortmund können außerdem einige interessante Industriedenkmäler besichtigt werden. Die Kokerei Hansa gehört beispielsweise zur Route der Industriekultur. Die Alte Kolonie Eving ist eine einstige Arbeitersiedlung, die im Jahr 1899 von der Zeche Vereinigte Stein und Hardenberg errichtet wurde. Im Besucherbergwerkt Graf Wittekind kann man sich einen Einblick in die Anfänge des Bergbaus der Region verschaffen.

Dortmund als Bildungsstandort

Kultur und Bildung In Dortmund studieren mehr als 40.000 Kommilitonen an sechs Hochschulen. Dadurch kann die Stadt als bedeutender Wissenschafts- und Hochtechnologiestandort angesehen werden. Man studiert hier an der Technischen Universität Dortmund, an der Pädagogischen Hochschule Ruhr oder an der Fachhochschule Dortmund. Die Werkkunstschule Dortmund ist eine höhere Fachschule und die Essener FOM Hochschule für Oekonomie & Management unterhält hier ein Studienzentrum. Außerdem gibt es in Dortmund einen Standort der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung Nordrhein-Westfalen. Die International School of Management ist eine private Bildungseinrichtung, ebenso wie das IT-Center Dortmund. Die Hochschule für Musik Detmold und die Folkwang Universität der Künste Essen unterhalten ebenfalls Dependancen in Dortmund.

Dortmund als Wirtschaftsstandort

Wirtschaft Von der einstmals bedeutenden Industriemetropole entwickelte sich Dortmund zum Dienstleistungs- und Technologiestandort. Während früher die Bereiche Stahl, Kohle und Brauerei den Standort prägten, ist die Stadt heute zum Zentrum des Einzelhandels und der Versicherungswirtschaft geworden. Die Sparten Logistik und Hochtechnologie entwickeln sich noch und verleihen der Stadt ein hohes Wachstumspotential. Das verkehrsgünstig gelegene ehemalige Firmengelände der Dortmunder Union wird neu besiedelt, Logistik und Handel haben hier die Oberhand gewonnen. Im Bereich der Mikrosystemtechnik ist Dortmund zum größten deutschen Zentrum geworden, 26 Unternehmen mit rund 1.700 Beschäftigten sind hier ansässig. Ein Beispiel dafür ist die MST.factory auf dem ehemaligen Hüttenstandort Phoenix-West, das Dortmunder Zentrum für Mikro- und Nanotechnologie. Es gibt in Dortmund aber auch noch Unternehmen, welche die einstige Tradition des Maschinen- und Anlagenbaus in der Stadt fortführen. Dazu gehören beispielsweise Die ThyssenKrupp AG, die KHS GmbH, Orenstein & Koppel und die Maschinenfabrik Rothe Erde. Von der Tradition der Braukunst ist in Dortmund hingegen nur noch eine Brauerei übrig geblieben. Während die Bierstadt den Braumarkt fast 50 Jahre lang völlig beherrschte, gibt es heute nur noch die Dortmunder Actien Brauerei DAB. Das wirtschaftliche Potential Dortmunds wird trotz hoher Arbeitslosenzahlen positiv eingeschätzt. Die Zeitschrift Capital sah Dortmund als die Stadt mit den besten wirtschaftlichen Aussichten im Ruhrgebiet bis 2013. Und das Handelsblatt hat Dortmund bereits in seinem Zukunftsatlas des Jahres 2004 als stillen Star bezeichnet. Einer der wichtigsten Arbeitgeber der Stadt ist die RWE AG. Auch die Versicherungsunternehmen Continentale, Signal Iduna und Volkswohl Bund gehören dazu. Weitere bekannte Unternehmen sind adesso AG, Zalando GmbH, das europäische Zentrallager von Ikea, Boehringer Ingelheim microParts GmbH, Caterpillar, Mercedes-Benz Minibus und Rewe Dortmund Großhandel eG.

Verkehrsanbindung

Verkehrsanbindung
Dortmund stellt einen der bedeutendsten Verkehrsknotenpunkte von Westfalen dar. Die sechs Bundesautobahnen A1 von Bremen nach Köln, A2 von Oberhausen nach Berlin, A40 von Dortmund nach Venlo, A42 von Dortmund nach Kamp-Lintfort, A44 von Aachen nach Kassel und A45 von Dortmund nach Aschaffenburg verlaufen hier. Außerdem die vier Bundesstraßen B1, B54, B235 und B236. Der Hauptbahnhof ist ein ICE Fernbahnhof und fertigt etwa 41 Millionen Fahrgäste im Jahr ab. Der Flughafen Dortmund ist der viertgrößte Verkehrsflughafen des Bundeslandes. Zum nächstgelegenen internationalen Flughafen in Düsseldorf benötigt man von Dortmund aus etwa eine Stunde Fahrtzeit. Die Stadt Dortmund hat den größten Kanalhafen von Europa, der nach dem Strukturwandel aber seine einstige Bedeutung eingebüßt hat.

Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Ruhrgebiet und in Dortmund

kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Bochum eröffnen kann.

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