Immobiliensachverständiger für Iserlohn

Als Immobiliengutachter bin ich in Iserlohn mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Iserlohn auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Iserlohn mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Iserlohn ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Iserlohn benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Iserlohn

Iserlohn gehört zum Märkischen Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und ist die größte Stadt im Sauerland.

Man befindet sich hier am südöstlichen Rand des Ruhrgebietes. Iserlohn gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Vom Tal der Ruhr erstreckt sich das Stadtgebiet bis zu den Höhen des Naturparks Sauerland-Rothaargebirge. Wegen seiner großen Waldflächen wird Iserlohn auch Waldstadt genannt. Vor allem das südliche Drittel des Stadtgebietes wird vom Wald geprägt. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt eine Tendenz nach unten. Im Jahr 1995 lebten noch 99.341 Menschen in Iserlohn, 2000 gab es nur noch 98.790 Einwohner. 2007 zählte man 96.112 Bürger und im Jahre 2009 gab es noch 95.232 Iserlohner. 2011 war die Einwohnerzahl bereits auf 94.536 zurückgegangen, 2013 wurden 93.119 Stadtbewohner gezählt. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 92.899 noch einmal den stetigen Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Iserlohn

Iserlohn ist eine mittelgroße Stadt im südlichen Teil des Ruhrgebiets, die im Märkischen Kreis liegt. Mit rund 95.000 Einwohnern (Stand 2023) bietet die Stadt eine interessante Mischung aus städtischem Leben und naturnaher Umgebung. Die Immobilienlandschaft in Iserlohn hat sich in den letzten Jahren als stabil erwiesen, mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere durch die gute Anbindung an größere Städte wie Dortmund und Düsseldorf sowie durch die hohe Lebensqualität, die die Region bietet.

1. Allgemeine Marktlage und Trends

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt in Iserlohn durch eine steigende Nachfrage nach sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen gekennzeichnet. Vor allem der Trend zu einer verstärkten Suburbanisierung in städtischen Randregionen, also der Wegzug aus größeren Ballungsgebieten in kleinere Städte und ländliche Regionen, hat auch Iserlohn erreicht. Die hohe Lebensqualität und die relativ günstigen Preise im Vergleich zu Metropolen wie Dortmund oder Köln machen Iserlohn zu einem beliebten Standort für Familien und Pendler.

Marktüberblick (2024):

Bevölkerung: Rund 95.000 Einwohner
Stadtfläche: 147,3 km²
Arbeitslosenquote: Circa 6,8 % (2023)
Wirtschaftsstruktur: Mittelständische Unternehmen dominieren, mit Schwerpunkten in der Maschinenbauindustrie, Logistik und im Handel.

2. Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Iserlohn haben in den letzten Jahren eine positive Entwicklung genommen, auch wenn die Stadt noch im Vergleich zu Metropolen wie Dortmund oder Düsseldorf günstig bleibt.

Durchschnittliche Kaufpreise (2024):

Wohnungen (Kauf): Der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung liegt bei etwa 2.200 – 2.800 €/m². Die Preise für Neubauten oder hochwertig renovierte Wohnungen können jedoch auch deutlich über 3.000 €/m² liegen, besonders in zentralen Lagen.

Einfamilienhäuser (Kauf): Einfamilienhäuser werden im Durchschnitt für 2.500 – 3.200 €/m² angeboten. Die Preise variieren je nach Lage, Grundstücksgröße und Zustand des Hauses.

Mehrfamilienhäuser (Kauf): Der Preis für Mehrfamilienhäuser liegt bei etwa 1.400 – 2.500 €/m², wobei der Zustand des Gebäudes und die Lage ausschlaggebend sind.

Preistrend:

Seit 2020 sind die Immobilienpreise in Iserlohn jährlich um etwa 5 – 7 % gestiegen, was auf eine wachsende Nachfrage und eine zunehmende Knappheit von Wohnraum hinweist.
Besonders in den Randbezirken und den angrenzenden ländlicheren Gebieten Iserlohns sind die Preise moderater, wobei dort die Preise für Einfamilienhäuser bei etwa 2.000 – 2.500 €/m² liegen.

3. Mieten

Die Mietpreise in Iserlohn sind im Vergleich zu Metropolen ebenfalls günstig, steigen jedoch zunehmend aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Immobilien und dem wachsenden Zuzug von Pendlern.

Durchschnittliche Mietpreise (2024):

Wohnungen: Die Miete für eine durchschnittliche 60 m²-Wohnung liegt bei etwa 6 – 8 €/m².
Eine 3-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage kostet etwa 8 – 10 €/m², je nach Ausstattung und Zustand.
In weniger zentralen Lagen oder für Wohnungen, die renovierungsbedürftig sind, kann die Miete bei etwa 5,50 – 6 €/m² liegen.

Einfamilienhäuser: Die Miete für Einfamilienhäuser variiert stark nach Lage und Größe. Durchschnittlich liegt die Miete bei etwa 8 – 12 €/m².
Mietpreistrend:

In den letzten Jahren hat sich ein leichter Anstieg der Mieten um etwa 3 – 4 % jährlich gezeigt, besonders in den zentraleren Lagen von Iserlohn und den beliebten Stadtteilen wie Letmathe oder Iserlohner Süden.
Es gibt auch eine steigende Nachfrage nach Wohnungen in Neubauprojekten, die häufig höhere Mietpreise erzielen können.

4. Neubauprojekte und Entwicklung

Der Immobilienmarkt in Iserlohn zeigt weiterhin Potenzial für Neubauten, da die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen und Häusern in den letzten Jahren gestiegen ist. Besonders die Baulandverfügbarkeit und die Entwicklung von Wohnquartieren spielen eine zentrale Rolle bei der Gestaltung des Marktes.

Aktuelle Neubauprojekte (2024):

Wohnquartiere: In den letzten Jahren wurden in Iserlohn mehrere Neubauprojekte gestartet, besonders im Bereich von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. Besonders das Projekt „Wohnpark Iserlohn-Süd“ hat Aufmerksamkeit erregt, da hier auf einem ehemaligen Industriegelände moderne Wohnungen entstehen.
Bauflächen: Die Stadt Iserlohn fördert durch städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen die Schaffung von Bauland in Randgebieten. Besonders im Stadtteil Letmathe und im südwestlichen Bereich Iserlohns sind neue Wohnanlagen in Planung.

5. Forderungen und Herausforderungen

Wohnraumknappheit: Wie in vielen anderen deutschen Städten gibt es auch in Iserlohn eine zunehmende Knappheit an günstigem Wohnraum. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für Alleinerziehende, Studenten und junge Familien, ist hoch.

Altbausanierung: Viele ältere Gebäude im Stadtbild müssen renoviert oder saniert werden, was die Preise für Bestandsimmobilien in die Höhe treibt. Sanierungskosten stellen daher eine Herausforderung für Investoren dar.

Energieeffizienz: Besonders bei Neubauten und bei der Sanierung bestehender Immobilien spielen nachhaltige Bauweise und die Anforderungen an die Energieeffizienz eine immer größere Rolle.

6. Ausblick für den Immobilienmarkt in Iserlohn

Die Nachfrage nach Immobilien in Iserlohn wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, mit einem moderaten Anstieg der Preise. Die Kombination aus guter Anbindung an das Ruhrgebiet und einer steigenden Zahl von Pendlern aus den benachbarten Großstädten sorgt dafür, dass Iserlohn als Wohnstandort attraktiv bleibt. Zudem werden aufgrund der begrenzten Flächen für Neubauten die Preise für zentrale Lagen weiter steigen, während sich die Randgebiete als „günstigere“ Alternativen etablieren.

Prognose (2024-2028):

Immobilienpreise: Weiterer Anstieg um ca. 3 – 5 % jährlich.
Mieten: Stabilisierung mit moderaten Anstiegen.

Neubauprojekte: Zunahme der Neubauten, vor allem im Bereich von energieeffizienten und nachhaltigen Wohnanlagen.
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass Iserlohn ein stabiler und wachsender Immobilienmarkt bleibt, der für Investoren, Käufer und Mieter weiterhin attraktiv ist. Die Stadt bietet eine Mischung aus bezahlbarem Wohnraum, guter Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Iserlohn intensiv.

Hierzu werden im Märkischen Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Iserlohn neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Iserlohn zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Iserlohn hat ihren Besuchern zahlreiche Sehenswürdigkeiten zur Besichtigung anzubieten. Das älteste Gebäude der Stadt ist die St. Pankratius Kirche, die auch Bauernkirche genannt wird. Das Bauwerk wurde in der Zeit um 1000 als Pfeilerbasilika aus Bruchstein erbaut. Ganz in der Nähe steht die gotische Marienkirche aus dem 14. Jahrhundert. Dieses Wahrzeichen der Stadt birgt viele Kunstschätze, wie beispielsweise Figuren und Gemälde aus der Zeit um 1450 oder einen flandrischen Schnitzaltar aus der Zeit um 1400. Die Reformierte Kirche fiel 1712 noch im Rohbauzustand einem Brand zum Opfer. So konnte sie erst im Jahre 1718 fertiggestellt werden. Die romanische Pfarrkirche St. Aloysius wurde 1894 geweiht und ist die zweitgrößte Kirche im Märkischen Kreis. Das älteste Profangebäude der Stadt ist das Burgmannshaus aus dem Jahre 1230. Heute sitzt dort das evangelische Burgarchiv. Das Haus der Heimat stammt von 1720, hier kann man heute das Stadtmuseum besuchen. Im Alten Rathaus aus dem Jahre 1876 ist jetzt die Stadtbücherei untergebracht. Ein einzigartiges Museum in ganz Deutschland ist das Höhlenmuseum, es liegt ganz in der Nähe der Dechenhöhle. Die Schauhöhle ist die bekannteste von den insgesamt mehr als 80 Tropfsteinhöhlen im Iserlohner Raum. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Iserlohn 14 Grundschulen, drei Hauptschulen, drei Realschulen, zwei integrierte Gesamtschulen mit gymnasialer Oberstufe und drei städtische Gymnasien zur Verfügung. Die drei Förderschulen am Ort runden das allgemeine Bildungsangebot ab. Studieren kann man in Iserlohn an der Fachhochschule Südwestfalen und an der privaten Hochschule Business and Information Technology School.

Wirtschaft

Der Wirtschaftsstandort Iserlohn wird schon seit dem Mittelalter von der Metallverarbeitung geprägt. Heute gehören aus diesem Sektor noch das größte Kettenwerk Europas Kettenwerke Thiele, der Automobilzulieferer Kirchhoff Witte GmbH, das Armaturenwerk Aloys F. Dornbracht GmbH & Co KG und die WILA Lichttechnik GmbH zu den wichtigsten Unternehmen der Stadt. Bedeutende Arbeitgeber am Standort sind aber auch der Büromaterialhersteller Brause GmbH, die Hänsel Textil GmbH, der Arzneimittelhersteller MEDICE, die GGT Deutsche Gesellschaft für Gerontotechnik und das Entsorgungsunternehmen Lobbe Holding GmbH & Co KG. Eine lange Tradition hat in Iserlohn auch die Herstellung von Bakelitprodukten, heute repräsentiert am Standort vor allem die Firma Momentive diesen Wirtschaftszweig.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Iserlohn ist mit fünf Anschlussstellen an die Bundesautobahn A46 hervorragend in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B7, B233 und B236 durch das Stadtgebiet. Es gibt drei Bahnstrecken und sechs Bahnhöfe. Auf der Schiene sind die Städte Letmathe, Schwerte, Dortmund, Hagen und Siegen zu erreichen. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr mit Bussen bedient. Der nächstgelegene Flughafen befindet sich in Dortmund.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!