Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliengutachter bin ich im Kreis Soest mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte im Gebiet des Kreises Soest auch Mieten und Pachten.
Kreis Soest – Historische Städte und vielseitige Landschaften
Der Kreis Soest hat seinen Besuchern neben seinen historischen Städten ein vielfältiges Landschaftsbild zu bieten. Flussauen sieht man in der Region genauso wie Felder und Wiesen, ausgedehnte Wälder, Seen, Berge und Täler. Sportlich aktive Touristen kommen hier voll auf ihre Kosten und finden hier das passende Terrain zum Wandern, Radeln, Klettern, Fallschirmspringen oder für den Wassersport vor. Ruhigere Aufenthalte, Wellness und Erholung bieten die drei Kurorte des Kreises. In der Region legt man auch besonderen Wert auf den Erhalt der Natur, rund elf Prozent der Kreisfläche sind als Naturschutzgebiete ausgewiesen. In den insgesamt 89 Schutzgebieten möchte man so wertvolle Landschaften wie die großen Buchenwälder im Süden des Kreisgebietes bewahren. Die Besonderheiten in der Natur des Kreises Soest sind die münsterländischen Parklandschaften, die Feuchtwiesen in den Auen der Lippe, die Hellwegbörde mit ihren fruchtbaren Feldlandschaften, die Schledden und die großen Buchenwälder. Seit dem Jahr 2005 sind die Einwohnerzahlen im Kreis Soest rückläufig. Damals lebten hier noch 308.856 Menschen, im Jahr 2008 waren es dann nur noch 306.772 Bürger. Bis zum Jahr 2010 hat die Bevölkerungszahl weiter abgenommen und es gab nur noch 304.917 Bewohner im Kreis. Bis zum Jahr 2012 war die Zahl auf 296.029 gesunken und im Jahr 2013 wohnten schließlich nur noch 294.971 Menschen im Kreis Soest. Bei einer Fläche von 1.328,63 Quadratkilometern entspricht das einer Bevölkerungsdichte von 222 Einwohnern pro Quadratkilometer.
Immobilienmärkte im Kreis Soest
1. Einleitung
Der Kreis Soest liegt im westlichen Nordrhein-Westfalen und umfasst sowohl ländliche Gebiete als auch städtische Ballungsräume. Die Region hat sich in den letzten Jahren als stabiler Immobilienmarkt erwiesen, der sowohl für Investoren als auch für private Käufer und Mieter attraktiv ist. Der Kreis Soest umfasst verschiedene Städte, darunter die Stadt Soest, Lippstadt, Werl und Bad Sassendorf. Der Immobilienmarkt ist von unterschiedlichen Faktoren wie der demografischen Entwicklung, der Infrastruktur und der wirtschaftlichen Lage geprägt.
2. Demografische Entwicklung
Der Kreis Soest hat eine stabile Bevölkerungsentwicklung, die in den letzten Jahren nur geringfügige Schwankungen aufwies. Laut den letzten statistischen Erhebungen beträgt die Bevölkerung des Kreises etwa 300.000 Einwohner (Stand 2023). Die Altersstruktur weist auf einen Anteil älterer Menschen hin, was langfristig Auswirkungen auf den Wohnungsbedarf haben kann, insbesondere in den Bereichen seniorengerechtes Wohnen und barrierefreie Immobilien.
Bevölkerung 2023: ca. 300.000 Einwohner
Wachstum der Bevölkerung (2010–2023): +0,5 % jährlich
Altersstruktur: Anteil der über 65-Jährigen liegt bei ca. 22 % (2023)
3. Wirtschaftliche Lage
Der Kreis Soest profitiert von einer stabilen Wirtschaftslage, die sowohl von traditionellen Industrien wie Maschinenbau und Textilproduktion als auch von wachsenden Dienstleistungssektoren geprägt ist. Lippstadt ist ein bedeutender Standort für die IT- und Technologiebranche, während Soest und Werl von Handel und Logistik profitieren.
Arbeitslosenquote (2023): 4,9 %
Durchschnittliches Einkommen: ca. 2.600 EUR netto monatlich
Hauptwirtschaftszweige: Maschinenbau, IT, Logistik, Handel
4. Immobilienmarktübersicht
Der Immobilienmarkt im Kreis Soest ist vielfältig und umfasst sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Aufgrund der ländlichen Struktur gibt es regional große Unterschiede in den Immobilienpreisen, wobei städtische Gebiete tendenziell höhere Preise aufweisen.
4.1 Preisentwicklung im Wohnimmobilienbereich
In den letzten Jahren ist ein moderates Preiswachstum im Immobilienbereich zu verzeichnen. Die Preistrends hängen stark von der jeweiligen Lage ab, wobei städtische Gebiete wie Soest und Lippstadt höhere Preise aufweisen als ländliche Regionen.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen (2024):
Soest: ca. 2.600 EUR/m²
Lippstadt: ca. 2.500 EUR/m²
Werl: ca. 2.400 EUR/m²
Bad Sassendorf: ca. 2.300 EUR/m²
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Neubauten (2024):
Soest: ca. 3.000 EUR/m²
Lippstadt: ca. 2.800 EUR/m²
Werl: ca. 2.600 EUR/m²
Bad Sassendorf: ca. 2.700 EUR/m²
4.2 Mietpreise
Die Mietpreise im Kreis Soest variieren ebenfalls je nach Lage und Größe der Immobilie. In den Städten Soest und Lippstadt sind die Mietpreise tendenziell höher als in den umliegenden ländlichen Gemeinden.
Durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter (2024):
Soest: ca. 9,50 EUR/m²
Lippstadt: ca. 9,00 EUR/m²
Werl: ca. 8,50 EUR/m²
Bad Sassendorf: ca. 8,00 EUR/m²
Neuvermietungen (2024):
Einzimmerwohnung: ca. 400 EUR/Monat in Soest, ca. 380 EUR in Lippstadt
Dreizimmerwohnung: ca. 900 EUR/Monat in Soest, ca. 850 EUR in Lippstadt
4.3 Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt stabil, vor allem in den größeren Städten. Der Neubau von Wohnungen und Häusern kommt jedoch nicht mit der Nachfrage Schritt, was zu einem leichten Anstieg der Mieten und Preise führt. In den ländlicheren Regionen gibt es weiterhin ein ausreichendes Angebot an Baugrundstücken zu vergleichsweise niedrigen Preisen.
4.4 Bau- und Investitionstrends
Im Kreis Soest gibt es eine wachsende Nachfrage nach modernen Neubauten, insbesondere im Bereich der Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser. In Soest und Lippstadt sind vor allem Neubauten von Eigentumswohnungen und modernen Bürogebäuden gefragt.
Neubauten (2024):
Einfamilienhäuser: 220 Neubauten im Jahr 2024
Mehrfamilienhäuser: 140 Neubauten im Jahr 2024
Baugenehmigungen:
2024: 3.200 Baugenehmigungen insgesamt (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
5. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Markt für Gewerbeimmobilien im Kreis Soest zeigt eine zunehmende Stabilität. Die Nachfrage nach Büroflächen und Lager- bzw. Logistikimmobilien ist insbesondere in Lippstadt und Werl gestiegen.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Büroflächen:
Soest: ca. 10,00 EUR/m²
Lippstadt: ca. 9,50 EUR/m²
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Lagerflächen:
Soest: ca. 5,50 EUR/m²
Lippstadt: ca. 5,00 EUR/m²
6. Zukunftsperspektiven und Herausforderungen
Der Immobilienmarkt im Kreis Soest wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die demografische Entwicklung, die regionale Wirtschaftslage sowie politische Entscheidungen (z.B. zur Flächenwidmung und Förderung von Neubauprojekten). Die Nachfrage nach Wohnraum dürfte weiter steigen, insbesondere im städtischen Bereich. Auch der Trend zu nachhaltigem Bauen und energieeffizienten Häusern wird die Immobilienbranche prägen.
Herausforderungen:
Erschwinglicher Wohnraum: In den städtischen Gebieten könnte der steigende Druck auf den Wohnungsmarkt dazu führen, dass bezahlbare Wohnungen zunehmend schwerer zu finden sind.
Nachhaltigkeit und Klimaschutz: Die Umsetzung von Klimaschutzauflagen im Neubau und bei Bestandsgebäuden wird die Kostenstruktur beeinflussen.
Chancen:
Wachstum in Lippstadt und Soest: Die anhaltende Nachfrage nach modernen Wohnungen und Gewerbeflächen bietet Potenziale für Investitionen.
Förderprogramme für Neubauten und Sanierungen: Staatliche Förderprogramme können die Realisierung von Neubauten und Renovierungen attraktiver machen.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt im Kreis Soest zeigt insgesamt eine positive Entwicklung. Die Preise steigen zwar moderat, jedoch bleibt der Markt für Investoren und private Käufer weiterhin interessant. Besonders in den größeren Städten wie Soest und Lippstadt sind die Perspektiven für eine stabile Preisentwicklung gegeben, während ländlichere Gebiete durch vergleichsweise günstige Grundstückspreise und weniger Wettbewerb punkten können.
Die Herausforderung liegt in der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum sowie der Anpassung an zukünftige Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Geografische Lage und Städte
Der Kreis Soest liegt in der östlichen Mitte des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Zum Kreis Soest gehören jeweils sieben Städte und Gemeinden. Die größte Stadt ist Lippstadt mit 66.312 Einwohnern. An zweiter Stelle folgt die mittlere, kreisangehörige Stadt Soest, wo 46.699 Bürger leben. In Werl sind 30.061 Menschen zu Hause. Warstein zählt 25.247 Bewohner, in Geseke sind es 20.511 Bürger. Erwitte hat 15.663 Einwohner und die kleinste Stadt des Kreises ist Rüthen mit 10.322 Einwohnern. Die beiden größten Gemeinden im Kreis sind Ense und Welver, mit 12.176 und 12.036 Bürgern sind sie beinahe gleich groß. Auch die Gemeinden Lippetal, Bad Sassendorf und Wickede haben mit 11.758, 11.615 und 11.354 ähnliche Einwohnerzahlen. Die kleinsten Kreisgemeinden heißen Möhnesee und Anröchte. Hier leben 10.855 beziehungsweise 10.362 Menschen.
Verkehr
Durch den Kreis Soest verlaufen drei Bundesautobahnen. Die A2 führt durch den äußersten Norden des Kreisgebietes an Welver und Lippetal vorbei. Auf der A445 gelangt man ins Sauerland, die Fernstraße trifft bei Arnsberg auf die A46. Die A44 verläuft parallel zur Bundesstraße B1 durch den Kreis Soest. Weitere Bundesstraßen sind die B55, die B229 und die B516. Die Deutsche Bahn stellt in Soest und Lippstadt IC-Haltestellen zur Verfügung. Auf der zugehörigen Fernverkehrsstrecke fährt man vom Ruhrgebiet aus über Hamm, Kassel und Erfurt bis nach Chemnitz. Die Hellwegbahn verkehrt halbstündlich von Dortmund aus nach Soest. Weitere regionale Strecken bedienen den öffentlichen Nahverkehr, ansonsten kommt man im Kreis mit dem Bus ans Ziel. Die nächstgelegenen Flughäfen liegen in Dortmund und Düsseldorf.
Bildungsstandort Kreis Soest
Annähernd 130 allgemeinbildende Schulen stehen den Lernenden im Kreis Soest zur Verfügung. Die Fachhochschule Südwestfalen unterhält zwei Standorte im Kreis, einen in Soest und einen in Welver. An der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft studierten im Wintersemester 2012/2013 allein in Soest 11.719 Kommilitonen.
Die Wirtschaft im Kreis Soest
Die wichtigsten Industriestandorte im Kreis Soest liegen im Norden des Haarstrangs entlang der A44 von Dortmund nach Kassel. Die hiesige Wirtschaft wird vor allem durch die Industrie und die Dienstleistungsbranche geprägt. Wichtige Arbeitgeber im Kreis sind beispielsweise der Autozubehörhändler ATU, die Standard Metallwerke und die Firma Europart in Werl und die Firma Kettler in Ense. In Geseke und Erwitte beherrschen große Zementwerke den Wirtschaftsstandort. In Erwitte findet man mit der Firma Heimeier aber beispielsweise auch einen der führenden Hersteller von Heizungsarmaturen. In Soest sind Unternehmen wie der Automobilzulieferer BDW und Honsel ansässig. Außerdem die Firmen Actebis und Kuchenmeister GmbH. Der europaweit führende Hersteller von Fahrzeugbeleuchtung Hella KGaA Hueck & Co. gibt in Lippstadt mehreren tausend Menschen Arbeit. Hier sitzen auch die Unternehmen Rothe Erde und BHTC. Über die Region hinaus bekannt ist die Warsteiner Brauerei, eine der größten Betriebe Deutschlands. Neben Bier wird im Kreis aber auch Coca-Cola abgefüllt, in Soest arbeiten daran etwa 80 Beschäftigte.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Westfalen und im Kreis Soest
kontaktieren Sie mich gern mit nachfolgendem Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Kreis Soest eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
