Immobiliensachverständiger für Düsseldorf

Als Immobiliengutachter bin ich in Düsseldorf mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Düsseldorf auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Düsseldorf mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Düsseldorf ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Düsseldorf benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Düsseldorf

Düsseldorf ist zwar die Hauptstadt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, mit knapp 600.000 Einwohnern nach Köln aber nur die zweitgrößte Stadt im Land. Sie ist mit Frankfurt, Berlin, Hamburg und München eines der fünf wichtigsten internationalen Wirtschaftszentren Deutschlands. Die Stadt liegt mitten in der Metropolregion Rhein-Ruhr, die rund 11 Millionen Einwohner zählt, und damit den größten deutschen Verdichtungsraum darstellt. Geografisch befindet sich Düsseldorf am Übergang vom Niederrhein zum Bergischen Land. Die Stadt liegt auf einer Niederterrassenfläche, die von zahlreichen Rheinarmen durchzogen ist. Die meisten Düsseldorfer Stadtteile befinden sich am rechten Ufer des Rheins, das Flüsschen Düssel gab der Stadt ihren Namen. Im Jahr 2013 lebten hier insgesamt 598.686 Menschen auf einer Fläche von 217,41 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 2.754 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Damit liegt die Stadt hinter Herne landesweit auf dem zweiten Platz. Bereits im Jahr 1882 überschritt die Einwohnerzahl die Marke der 100.000, so dass Düsseldorf zur Großstadt wurde. Seitdem wächst die Bevölkerung beträchtlich, im Jahr 1905 zählte man schon 250.000 Düsseldorfer Bürger und bis 1933 hatte sich die Zahl nochmals auf 500.000 verdoppelt. Ihren historischen Höchststand erreichte die Einwohnerzahl im Jahr 1962, damals lebten 705.391 Menschen in Düsseldorf. Die Zukunftsprognosen sagen einen weiteren Bevölkerungszuwachs voraus, für das Jahr 2030 werden bis zu 645.000 Einwohner prognostiziert. In Düsseldorf findet sich die größte japanische Kolonie des kontinentalen Europas, was der Stadt den Beinamen ‚Nippon am Rhein‘ eingebracht hat.

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf

1. Einleitung

Düsseldorf, als Hauptstadt von Nordrhein-Westfalen, ist nicht nur ein wichtiger Wirtschaftsstandort, sondern auch ein bedeutendes Zentrum für Kultur und Innovation. Die Stadt hat sich als ein Hotspot für internationale Unternehmen, insbesondere aus der Finanz-, Mode- und Medienbranche, etabliert. Diese dynamische Entwicklung hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, der von einer hohen Nachfrage, steigenden Preisen und einer zunehmenden Internationalisierung geprägt ist.

2. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf zeigt seit Jahren ein anhaltendes Wachstum. Besonders die Nachfrage nach Wohnimmobilien sowie Büroflächen in zentralen Lagen ist weiterhin hoch. Düsseldorf profitiert von seiner ausgezeichneten Lage im Rhein-Ruhr-Gebiet, seiner guten Anbindung und der hohen Lebensqualität.

Bevölkerung: Die Bevölkerung von Düsseldorf wächst stetig. Im Jahr 2023 hatte die Stadt etwa 645.000 Einwohner, und die Prognosen zeigen, dass die Einwohnerzahl bis 2030 auf etwa 670.000 ansteigen könnte.
Wirtschaft: Düsseldorf gilt als eines der wirtschaftlich stärksten Zentren in Deutschland. Es beheimatet über 2.000 internationale Unternehmen, darunter viele aus der Finanz-, Medien- und Modebranche.
Standortvorteile: Düsseldorf zeichnet sich durch eine ausgezeichnete Infrastruktur aus, darunter der internationale Flughafen, ein gut ausgebautes öffentliches Verkehrsnetz und zahlreiche kulturelle Einrichtungen.

3. Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist von einer hohen Nachfrage und begrenztem Angebot gekennzeichnet. Die Mietpreise und Immobilienpreise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen.

Preisentwicklung: Die Kaufpreise für Wohnungen in Düsseldorf haben sich in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt um etwa 5-7 % pro Jahr erhöht. Insbesondere in zentralen Lagen wie der Altstadt, dem MedienHafen und Oberkassel sind die Preise stark gestiegen.
Durchschnittspreise (2024):
Kaufpreise: Der Preis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf liegt im Durchschnitt bei etwa 4.500 bis 5.500 EUR pro Quadratmeter. In Spitzenlagen wie dem Zentrum oder dem MedienHafen kann der Quadratmeterpreis sogar 7.000 EUR überschreiten.
Mietpreise: Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in Düsseldorf liegen bei etwa 13 bis 18 EUR pro Quadratmeter, wobei die Mietpreise in den zentralen Bezirken, wie der Altstadt und dem Hafenviertel, am höchsten sind.
Wohnungsmarkt: Der Anteil von Neubauten am Gesamtwohnungsbestand liegt bei etwa 5-10 %. Der Fokus der Bauträger liegt vor allem auf hochwertigen Eigentumswohnungen und Luxusimmobilien, während der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst, aber noch nicht ausreichend gedeckt ist.

4. Büroimmobilienmarkt

Der Büroimmobilienmarkt in Düsseldorf ist durch eine hohe Nachfrage nach modernen, gut gelegenen Büroflächen geprägt. Als Finanz- und Medienmetropole ist die Stadt besonders bei Unternehmen aus diesen Branchen beliebt.

Flächenangebot: Düsseldorf verzeichnet eine hohe Neubautätigkeit im Bürosegment. Insgesamt wurden in den letzten Jahren ca. 200.000 bis 250.000 Quadratmeter Bürofläche jährlich neu auf den Markt gebracht. Besonders gefragt sind Büroflächen in modernen Gebäuden und in der Nähe des Hauptbahnhofs sowie des MedienHafens.

Mietpreise: Die durchschnittlichen Mietpreise für Büroflächen in Düsseldorf variieren stark je nach Lage und Ausstattung:
Top-Lagen: In Premiumlagen wie der Altstadt oder dem MedienHafen können die Mietpreise bis zu 30-35 EUR pro Quadratmeter erreichen.
Randlagen: In weniger zentralen Lagen liegen die Mietpreise bei etwa 12-20 EUR pro Quadratmeter.
Vacancy Rate: Die Leerstandsquote auf dem Büroflächenmarkt lag Ende 2024 bei etwa 5-6 %. Diese Zahl zeigt eine stabile Nachfrage, wobei es vereinzelt noch unvermietete Büroflächen in weniger gefragten Lagen gibt.

5. Investitionsmarkt

Der Immobilieninvestmentmarkt in Düsseldorf ist auch 2024 von einer hohen Nachfrage geprägt, insbesondere durch institutionelle Investoren, die die Stadt aufgrund ihrer Stabilität und Wirtschaftskraft schätzen.

Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt lag 2024 bei etwa 3,5 Milliarden EUR. Der Markt für Büroimmobilien war der größte Teilmarkt, gefolgt von Wohnimmobilien und Handelsimmobilien.
Investitionsfokus: Besonders gefragt sind große Büroobjekte, gemischt genutzte Immobilien und Premium-Wohnanlagen. Internationale Investoren, insbesondere aus den USA und Asien, sind stark in den Düsseldorfer Markt investiert.

6. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf wird auch in den kommenden Jahren weiter wachsen. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum und modernen Büroflächen weiterhin hoch bleibt, insbesondere in den zentralen Lagen.

Wohnbauprojekte: Um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden, wurden mehrere große Wohnbauprojekte ins Leben gerufen. Diese umfassen sowohl luxuriöse Eigentumswohnungen als auch Neubauten für den Mietmarkt. Die Stadt Düsseldorf verfolgt zudem eine Strategie zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum.
Nachhaltigkeit und Digitalisierung: Die Themen Nachhaltigkeit und Digitalisierung werden auch in Zukunft eine zentrale Rolle auf dem Immobilienmarkt spielen. Neubauten müssen zunehmend hohe Standards in Bezug auf Energieeffizienz und Klimaschutz erfüllen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf zeigt auch im Jahr 2025 eine starke Entwicklung, sowohl im Bereich der Wohnimmobilien als auch bei Büroflächen und Investitionen. Die Stadt bietet weiterhin stabile Wachstumschancen, jedoch müssen die Herausforderungen, wie der steigende Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, weiterhin aktiv angegangen werden. Angesichts der hohen Lebensqualität, der wirtschaftlichen Stärke und der ausgezeichneten Anbindung wird Düsseldorf auch in den kommenden Jahren ein attraktiver Standort für Immobilieninvestoren und -käufer bleiben.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Landeshauptstadt Düsseldorf intensiv.

Hierzu werden im Rheinland eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Düsseldorf neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Düsseldorf zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Sehenswertes in der kreisfreien Stadt Düsseldorf

Düsseldorf ist vor allem für seine Museen und Galerien bekannt, die Kunst spielt in der Stadt eine große Rolle. Berühmtheit hat auch die Königsallee erlangt, die in der Stadt einfach nur ‚Kö‘ genannt wird. Luxuriöse Geschäfte und endlose Kneipen prägen diese Altstadtmeile. Umsatzstärker als Einkaufsstraße ist allerdings die Schadowstraße. Die Altstadt von Düsseldorf kann den Besucher aber auch mit ihren vielen denkmalgeschützten Gebäuden beeindrucken. Der älteste Bau im Stadtgebiet ist die Burgruine Kaiserpfalz im Stadtteil Kaiserswerth, die bis ins Jahr 1016 zurückgeht. Das älteste sakrale Bauwerk der Düsseldorfer Altstadt ist die gotische Kirche St. Lambertus von 1394. Das Löwenhaus aus dem Jahr 1288 ist hingegen das älteste profane Gebäude. Weitere interessante historische Gebäude der Altstadt sind das Rathaus aus dem 16. Jahrhundert und das Ständehaus aus dem Jahr 1880, wo heute die Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen untergebracht ist. In Düsseldorf steht aber auch eines der ersten Hochhäuser von Deutschland, das Wilhelm-Marx-Haus des Architekten Wilhelm Kreis. Es wurde in den Jahren 1922 bis 1924 erbaut. Vom einstigen Düsseldorfer Schloss ist heute nur noch der Schlossturm am Burgplatz zu besichtigen, das ehemalige Wahrzeichen der Stadt brannte im Jahr 1872 nieder. Andere Schlösser zeugen aber in Düsseldorf auch jetzt noch vom Zeitalter des Barock und des Rokoko.

Düsseldorf als Bildungsstandort

Die Landeshauptstadt ist ein Bildungsstandort mit Tradition. Bereits im 14. Jahrhundert wurde hier die erste Lateinschule gegründet. Dennoch wurde Düsseldorf erst im Jahr 1965 Universitätsstadt. Heute sitzen in der Stadt insgesamt 22 Hochschulen, besonders bekannt ist die international renommierte Kunstakademie. Nicht weniger renommiert ist die Heinrich-Heine-Universität. Des Weiteren kann man in der Landeshauptstadt an der Fachhochschule Düsseldorf, an der Robert-Schumann Hochschule für Musik, an der Düsseldorfer Akademie für Marketing-Kommunikation und an der IST Hochschule für Management studieren. Die Akademie für Mode und Kommunikation betreibt hier das Design Department Düsseldorf, in privater Hand liegt die AMD Akademie Mode & Design. Die WHU Otto Beisheim School of Management hat einen Zweitcampus in Düsseldorf und im Stadtteil Kaiserswehrt lehrt die Fliedner Fachhochschule.

Düsseldorf als Wirtschaftsstandort

Die Stadt Düsseldorf spielt eine herausragende wirtschaftliche Rolle in der Region. Das zeigt sich unter anderem darin, dass die Landeshauptstadt bei weitem den größten Einpendlerüberschuss unter den Kreisen und kreisfreien Städten in ganz Nordrhein-Westfalen aufweist. Aber auch die Zahl der Neugründungen spricht eine deutliche Sprache. Im Jahr 2009 war Düsseldorf in diesem Sektor führend, den Löwenanteil machte dabei die forschungsintensive Industrie aus. Angesichts dieser Tatsachen verwundert es die Immobiliengutachter nicht, dass Düsseldorf im Jahr 2011 die meisten ausländischen Direktinvestitionen von ganz Deutschland für sich verbuchen konnte. Das Beratungsunternehmen Ernst & Young bescheinigte der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt im Jahr 2013 die im Europavergleich höchsten Direktinvestitionen aus China. Düsseldorf ist nicht nur eine bedeutende Messestadt mit 25 internationalen Leitmessen, sondern auch der Sitz von vielen DAX-Konzernen. Große Namen wie E.ON oder Henkel sind hier ansässig. In den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Unternehmensberatung, Rechtsberatung, Werbung und Kleidermode ist Düsseldorf der umsatzstärkste deutsche Standort. In Sachen Mode ist der Umsatz hier mit rund 18 Millionen Euro doppelt so hoch wie in Berlin und München zusammen. In der gesamten Kultur- und Kreativwirtschaft werden in Düsseldorf von rund 4.100 Unternehmen jährlich etwa 7,4 Milliarden Euro erwirtschaftet. Als Banken- und Börsenstandort liegt die Stadt hinter Frankfurt bundesweit an zweiter Stelle. Zu den wichtigen Arbeitgebern Düsseldorfs zählen L´Oréal Deutschland, Nikon Deutschland, Vodafone Deutschland, Metro, Rheinmetall, E-Plus, Qiagen, Ergo, Daimler Benz und ARAG. Die wirtschaftlich starke Stadt ist seit dem Jahr 2007 als zweite deutsche Großstadt schuldenfrei. Die Ratingagentur Moody´s vergab bereits im Jahr 2005 die exzellente Note Aa1, das ist die zweitbeste Bewertung überhaupt. Auch beim Bruttoinlandsprodukt erreicht Düsseldorf einen Spitzenplatz, im Jahr 2008 führte die Stadt zusammen mit Frankfurt das deutsche Ranking an. Kein Wunder also, dass die Landeshauptstadt auch als Immobilienstandort hohe Investitionen anzieht. Vom Beratungsunternehmen bulwiengesa wurde Düsseldorf mit sechs weiteren deutschen Standorten als A-Stadt eingestuft.

Verkehrsanbindung

In und um Düsseldorf verlaufen die Bundesautobahnen A44, A52, A46, A59, A57 und A3. Außerdem die Bundesstraßen B1, B7, B8, B228 und B326. In der Stadt gibt es zwei ICE Fernbahnhöfe, den Hauptbahnhof und den Flughafen. Der innerstädtische Nahverkehr wird durch die Stadtbahn, die U-Bahn und ein umfangreiches Busnetz bedient. Der Düsseldorf Airport ist der drittgrößte internationale Flughafen Deutschlands. Mehrere Rheinhäfen verbinden die Stadt mit dem europäischen Binnenwasserstraßennetz, der Nordsee und dem Schwarzen Meer.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!