Immobiliensachverständiger für Marl

Als Immobiliengutachter bin ich in Marl mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Marl auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Marl mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Marl ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Marl benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Marl

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Die Stadt Marl gehört zum Kreis Recklinghausen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt am Übergang vom Ruhrgebiet zum Münsterland.

Die Hügellandschaft Haard und der Naturpark Hohe Mark-Westmünsterland schließen im Norden unmittelbar an das Stadtgebiet an. Im Südosten grenzt die Kreisstadt Recklinghausen an Marl. Die Einwohnerzahl der Stadt hatte im Jahr 1999 mit 93.735 Bürgern ihren Höchststand, seitdem entwickelt sie sich rückläufig. 2005 zählte man in Marl nur noch 90.816 Stadtbewohner, 2008 lebten hier 88.836 Menschen. 2011 gab es 87.201 Einwohner und der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 83.527 noch einmal den deutlichen Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Marl

1. Einführung und allgemeine Lage

Marl ist eine mittelgroße Stadt im Ruhrgebiet, Nordrhein-Westfalen, und gehört zum Kreis Recklinghausen. Die Stadt hat etwa 83.000 Einwohner und zeichnet sich durch ihre industrielle Geschichte und die Nähe zu großen Städten wie Duisburg, Essen und Dortmund aus. Der Immobilienmarkt in Marl hat in den letzten Jahren einige Veränderungen durchgemacht, vor allem im Hinblick auf die Entwicklung von Wohngebieten und den industriellen Strukturwandel.

Die Stadt profitiert von der anhaltenden Entwicklung in der Metropolregion Rhein-Ruhr und den damit verbundenen Wirtschafts- und Infrastrukturanpassungen. Die Nähe zu wichtigen Verkehrsachsen und Arbeitsplätzen in den Nachbarstädten hat Marls Attraktivität für Investoren und Neubauprojekte gesteigert.

2. Marktüberblick und Immobilienarten

2.1. Wohnimmobilien
Nachfrage: Die Nachfrage nach Wohnraum in Marl ist im Vergleich zu anderen Städten im Ruhrgebiet moderat, aber stabil. Vor allem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind gefragt, da viele Käufer den Vorteil der Nähe zu Großstädten suchen, ohne in den teureren Stadtgebieten leben zu müssen.

Wohnungsmarkt: Marl hat ein relativ breites Angebot an Mietwohnungen, von kleineren Apartments bis hin zu größeren Familienwohnungen. Die Mietpreise sind im Vergleich zu benachbarten Städten wie Essen oder Duisburg noch relativ günstig, was Marl zu einer attraktiven Alternative für Berufspendler macht.

Kaufpreise: Im Jahr 2024 lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Marl bei etwa 2.100 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser bewegten sich im Bereich von 2.000 bis 2.700 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung.

2.2. Gewerbeimmobilien
Büroflächen: Der Markt für Büroimmobilien in Marl zeigt eine tendenziell geringe Nachfrage, da die Stadt historisch gesehen nicht das Hauptzentrum für Büros im Ruhrgebiet ist. Dennoch gibt es eine stetige Nachfrage nach kleineren Büroflächen, insbesondere in der Innenstadt und in Gewerbeparks wie dem Marl-Verstahler.

Industrieflächen: Aufgrund des industriellen Erbes von Marl gibt es zahlreiche Gewerbeflächen für industrielle Nutzung. Der Industriepark Marl-Nord ist ein wichtiger Standort für Unternehmen aus der Chemie- und Energiebranche. Diese Flächen sind weiterhin stark nachgefragt, vor allem aufgrund der gut ausgebauten Verkehrsinfrastruktur.

3. Mietpreise und Preisentwicklung

3.1. Mietpreise

Durchschnittliche Mieten (2024):
Mietpreise für Wohnungen: Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Marl liegt bei etwa 6,00 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung. In besseren Lagen wie Marl-Hüls oder Marl-Frentrop können die Preise auch höher ausfallen, während in Randgebieten wie Marl-Bahrfeld oder Marl-Polsum niedrigere Mieten üblich sind.

Mietpreise für Häuser: Einfamilienhäuser in Marl werden im Durchschnitt für eine monatliche Kaltmiete von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter angeboten, wobei die Preise in gut erschlossenen und gefragten Lagen wie Marl-Broich oder Marl-Hüls höher ausfallen.

Trends: In den letzten Jahren hat die Mietpreisentwicklung in Marl eine leicht steigende Tendenz gezeigt, was auf die zunehmende Nachfrage und das begrenzte Angebot an attraktiven Mietwohnungen zurückzuführen ist. Dennoch bleibt Marl im Vergleich zu anderen Städten im Ruhrgebiet ein preislich günstiger Standort.

3.2. Kaufpreise
Preisentwicklung: Der Immobilienmarkt in Marl hat in den letzten fünf Jahren eine moderate Preissteigerung erfahren, die mit der allgemeinen Entwicklung im Ruhrgebiet einhergeht. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stiegen 2023/2024 um etwa 4 bis 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Langfristige Entwicklung: Experten gehen davon aus, dass die Preise in den nächsten Jahren weiterhin stabil bleiben könnten, mit einem leichten Anstieg in den zentraleren Lagen. Die Entwicklung hängt jedoch stark von der weiteren wirtschaftlichen Situation und den Investitionen in Infrastrukturprojekte ab.

4. Beliebte Stadtteile und ihre Eigenschaften

Marl-Hüls: Hüls ist der wohl beliebteste Stadtteil für Familien und junge Berufspendler. Der Stadtteil bietet eine hohe Lebensqualität, gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und eine breite Auswahl an Schulen und Freizeitmöglichkeiten. Die Preise für Wohnungen und Häuser in Hüls liegen tendenziell höher als im Rest von Marl.

Marl-Frentrop: Frentrop ist ein eher ruhiger Stadtteil, der sich gut für Familien eignet, die eine ländliche Atmosphäre suchen, aber dennoch in der Nähe des städtischen Lebens bleiben möchten. Die Immobilienpreise sind hier moderat und die Nachfrage nach Einfamilienhäusern stabil.

Marl-Polsum und Marl-Bahrfeld: Diese Stadtteile sind vor allem für Käufer interessant, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Die Preise in Polsum und Bahrfeld sind relativ günstig im Vergleich zu anderen Teilen der Stadt, allerdings gibt es hier weniger infrastrukturelle Annehmlichkeiten.

5. Infrastruktur und Entwicklung

Verkehrsanbindung: Marl liegt verkehrstechnisch günstig im Ruhrgebiet, mit schnellen Anbindungen an die A52 und A52. Die Nähe zur A43 sowie die Bahnverbindungen nach Essen, Duisburg und Dortmund machen die Stadt auch für Pendler attraktiv.

Öffentliche Verkehrsmittel: Das öffentliche Verkehrsnetz in Marl ist gut ausgebaut, mit zahlreichen Busverbindungen und Bahnhöfen, die die Stadt mit den benachbarten Regionen verbinden.

Zukunftsperspektiven: Marl profitiert zunehmend von Investitionen in die städtische Infrastruktur, insbesondere im Bereich der Umnutzung ehemaliger Industrieflächen und der Schaffung neuer Wohngebiete. Auch die Entwicklung von Gewerbeparks und Industrieflächen trägt zur Stärkung des Marktes bei.

6. Zukunftsaussichten für den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Marl bleibt stabil, und es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten Jahren aufgrund der attraktiven Lage im Ruhrgebiet sowie der günstigen Preise weiterhin bestehen bleibt. Insbesondere die fortlaufende Erschließung neuer Baugebiete und die Umgestaltung von Industrieflächen könnten die Attraktivität Marls für Investoren und Käufer erhöhen.

Zudem könnte der verstärkte Fokus auf nachhaltige Stadtentwicklung und die Schaffung von Wohnraum im Einklang mit ökologischen Standards den Immobilienmarkt in Marl langfristig stärken.

Fazit

Marl bietet als Immobilienstandort eine gute Mischung aus attraktiven Preisen, stabiler Nachfrage und viel Potenzial für zukünftige Entwicklungen. Für Käufer, Investoren und Mieter, die eine Balance zwischen günstigen Preisen und guter Anbindung suchen, ist die Stadt eine interessante Option. Besonders für Pendler und Familien mit mittlerem Einkommen stellt Marl eine attraktive Alternative zu den überteuerten Immobilienmärkten in benachbarten Großstädten dar.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Marl intensiv.

Hierzu werden im Kreis Recklinghausen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Marl neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Marl zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Marl hat in den 1960er Jahren eine neue City als geografische Mitte erhalten. Das künstliche Zentrum hält für Architekturinteressierte einige attraktive Sehenswürdigkeiten bereit. Das denkmalgeschützte Rathaus wurde 1967 im Rahmen eines Architekturwettbewerbes erbaut, den die holländischen Bewerber Bakema und van den Broek gewannen. Außerdem kann man in Marl das größte Luftkissendach der Welt sehen, das Einkaufszentrum Marler Stern wurde dafür ins Guinnessbuch der Rekorde aufgenommen. Die Hauptschule an der Westfalenstraße ist nach ihrem Architekten benannt worden und heißt heute Scharounschule. Der Berliner Hans Scharoun hat die Schule im Jahr 1970 verwirklicht, von ihm stammt außerdem die Berliner Philharmonie. Sein innovatives Konzept berücksichtigte baulich die verschiedenen Altersstufen der Schüler. Zu den interessanten Museen der Stadt gehört das Skulpturenmuseum Glaskasten. Hier kann man Skulpturen der Moderne und zeitgenössische Kunst sehen. Im Stadt- und Heimatmuseum Marl erlebt man die Wohnverhältnisse des 17. Jahrhundert mit originalgetreuen Exponaten. Die ehemalige Mühle ist Teil der Route der Industriekultur und zeigt auch die Geschichte des Mehlmahlens. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Marl 13 Grundschulen, zwei Hauptschulen, zwei Realschulen, zwei Gesamtschulen und zwei Gymnasien zur Verfügung. Eine Förderschule vervollständigt das allgemeine Bildungsangebot. Studieren kann man in Marl an der privaten Fachhochschule FOM.

Wirtschaft

Der Wirtschaftsstandort Marl wird maßgeblich von der Chemiebranche geprägt. Der hiesige Chemiepark ist einer der wichtigsten Chemiestandorte der gesamten Bundesrepublik. Hier werden der Region rund 10.000 Arbeitsplätze zur Verfügung gestellt. Im Chemiepark sitzen namhafte Unternehmen wie AIR LIQUIDE Deutschland GmbH, AQura GmbH, Air Products & Chemicals Inc, Dow Chemical Company, Hüls Service GmbH, INEOS Styrenics GmbH, ISP Marl GmbH, Karl Schmidt Spedition GmbH & Co KG, LANXESS Buna GmbH, Linde AG, Natural Energy West GmbH, OXEA GmbH, Sasol Germany GmbH, Synthomer Deutschland GmbH, TÜV NORD InfraChem GmbH & Co KG, Umschlag Terminal Marl GmbH & Co KG, VESTOLIT GmbH und Westgas GmbH & Co. KG. Bis 2015 war Marl noch Bergbaustadt, dann wurde die letzte Zeche Auguste Viktoria geschlossen. Heute ist das Medienhaus Bauer ein überregional bekanntes Unternehmen mit Sitz in Marl. Außerdem ist die gemeinnützige Forschungs- und Dienstleistungseinrichtung Grimme-Institut – Gesellschaft für Medien, Bildung und Kultur mbH am Standort ansässig. Dieses Institut verleiht der Stadt Marl deutschlandweite Bekanntheit.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Marl ist über die Bundesautobahnen A43 von Münster nach Wuppertal und A52 über Essen und Düsseldorf nach Roermond in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B224 und B225 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof Marl-Sinsen liegt an der Schienenstrecke von Wanne-Eickel nach Hamburg. Es gibt regionale Verbindungen in die Städte Münster, Essen, Düsseldorf, Haltern und Wuppertal. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Zudem gibt es den Verkehrslandeplatz Marl-Loemühle. Die nächstgelegenen größeren Flughäfen sind Düsseldorf, Dortmund und Münster-Osnabrück.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!