Immobiliensachverständiger für Wuppertal

Als Immobiliengutachter bin ich in Wuppertal mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Wuppertal auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Wuppertal mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Wuppertal ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Wuppertal benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Wuppertal

Wuppertal bildet zusammen mit Solingen und Remscheid das Bergische Städtedreieck. Als größte Stadt des gesamten Bergischen Landes zählt Wuppertal 343.488 Einwohner, laut aktuellem Stand vom Dezember 2013. Diese Bürger leben auf einer Fläche von 168,39 Quadratkilometern, die Bevölkerungsdichte von Wuppertal beträgt also 2.040 Einwohner pro Quadratkilometer. In der größten Stadt der Region liegt auch das Zentrum der Industrie, der Wirtschaft, der Bildung und der Kultur des Bergischen Landes. Der namensgebende Fluss Wupper zieht sich auf einer Länge von 20 Kilometern in seinem Tal durch die Stadt. Die Talhänge sind oft steil und teilweise dicht bewaldet. Die nördlichen Stadtteile befinden sich im Niederbergisch-Märkischen Hügelland mit Höhen bis zu 322 Metern. In ihrem Süden geht die ‚grüne Stadt‘ Wuppertal nahtlos in die wiesen- und waldreiche Natur des Bergischen Landes über, wo die oberbergischen Hochflächen liegen. Den Titel ‚grüne Stadt‘ verdankt Wuppertal ihrem Grünflächenanteil von mehr als einem Drittel, der sie tatsächlich zur grünsten Großstadt in ganz Deutschland macht. Der Anteil an bewaldeten und freien Flächen am Stadtgebiet beträgt 29 Prozent, zusätzliche 7,8 Prozent sind Parkanlagen und Grünflächen. 21 Prozent der städtischen Fläche werden landwirtschaftlich genutzt. Weitere 540 Hektar teilen sich in Kleingärten und Friedhöfe auf. Außerdem verfügt die Stadt Wuppertal über 20 Naturschutzgebiete und Naturdenkmäler. Die insgesamt zehn Stadtteile heißen Elberfeld, Elberfeld-West, Uellendahl-Katernberg, Vohwinkel, Cronenberg, Barmen, Oberbarmen, Heckinghausen, Langerfeld-Beyenburg und Ronsdorf.

Der Immobilienmarkt in Wuppertal

1. Einleitung und allgemeiner Überblick

Wuppertal ist eine Großstadt im Bergischen Land, Nordrhein-Westfalen, mit rund 355.000 Einwohnern (Stand 2023). Die Stadt hat aufgrund ihrer geografischen Lage und historischen Bedeutung sowohl für die Industrie als auch für den Wohnungsmarkt einiges zu bieten. Durch die Nähe zu Düsseldorf, Köln und dem Ruhrgebiet hat Wuppertal eine interessante Lage für Pendler und Unternehmen, was sich auch auf den Immobilienmarkt auswirkt.

2. Allgemeine Marktentwicklung und Trends

Wuppertal hat in den letzten Jahren eine positive Entwicklung auf dem Immobilienmarkt erlebt. Trotz der Herausforderungen, die durch die Coronapandemie und wirtschaftliche Unsicherheiten entstanden sind, blieb der Markt relativ stabil. Vor allem im Bereich des Wohnungsmarktes und der Gewerbeimmobilien zeigt sich eine diverse Nachfrage, wobei auch zunehmend Investitionen in die Stadtflucht und die Modernisierung von Bestandsgebäuden zu verzeichnen sind.

3. Marktsegmente

Wohnimmobilienmarkt Der Wohnimmobilienmarkt in Wuppertal zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage nach sowohl Miet- als auch Kaufobjekten aus. Besonders in zentralen Lagen, wie dem Stadtbezirk Elberfeld, sowie in grünen Randlagen, wie den Stadtteilen Cronenberg und Beyenburg, verzeichnen Immobilien eine hohe Nachfrage.

Mieten Die durchschnittlichen Mietpreise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, wobei es Unterschiede zwischen den Stadtteilen gibt:

Durchschnittliche Mietpreise für Bestandswohnungen: ca. 7-9 € pro m² (2023).
In besonders gefragten Lagen (wie Elberfeld und Barmen) können die Preise bis zu 12 € pro m² betragen.
Kaufpreise Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser haben ebenfalls einen Anstieg verzeichnet. Aktuell liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei:

Eigentumswohnungen: ca. 2.500-3.500 € pro m² (je nach Lage, Ausstattung und Zustand).
Ein- und Zweifamilienhäuser: Durchschnittlich 250.000-400.000 €, abhängig von der Lage und dem Zustand der Immobilie.
In der Vergangenheit gab es insbesondere in zentraleren Lagen einen Anstieg der Kaufpreise, was auf die hohe Nachfrage nach städtischen Wohnräumen hindeutet.

Gewerbeimmobilienmarkt Wuppertal ist ein wichtiger Wirtschaftsstandort im Bergischen Land, und der Markt für Gewerbeimmobilien ist vielfältig:

Besonders die Logistikbranche und kleinere Produktionsunternehmen haben die Region für ihre Ansiedlung genutzt, was zu einer stabilen Nachfrage nach Industrie- und Büroflächen geführt hat.
Die Preise für Büroflächen liegen im Durchschnitt bei 7-12 € pro m², abhängig von Lage und Ausstattung.
Gewerbeimmobilien außerhalb des Stadtzentrums sind oft günstiger, insbesondere in den westlichen Stadtteilen wie Wuppertal-Vohwinkel.

4. Demografische Entwicklung und Einfluss auf den Immobilienmarkt

Die demografische Struktur in Wuppertal ist ebenfalls ein wichtiger Faktor für die Entwicklung des Immobilienmarktes. Wuppertal hat im Vergleich zu anderen Großstädten eine eher stagnierende oder leicht sinkende Bevölkerung, was den Druck auf den Markt in gewissem Maße dämpft. Allerdings gibt es einen zunehmenden Trend von Zuzügen junger Familien und Berufspendlern aus den umliegenden Metropolregionen.

5. Bautätigkeit und Neubauprojekte

Wuppertal hat in den letzten Jahren viele Neubauprojekte und Modernisierungen erlebt:

In den letzten 5 Jahren wurden im Durchschnitt ca. 1.500-2.000 Neubauwohnungen pro Jahr fertiggestellt.
Besonders in Elberfeld und Barmen wurden große Wohnbauprojekte realisiert, aber auch in den Randgebieten wie Cronenberg und Vohwinkel gibt es Bauvorhaben.
Die Neubauten fokussieren sich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen im mittleren Preissegment.

6. Prognosen und zukünftige Marktentwicklungen

Für die kommenden Jahre wird eine weiterhin stabile Marktentwicklung prognostiziert:

Mietpreise: Es wird ein moderater Anstieg der Mietpreise erwartet, insbesondere in den zentralen Lagen. Das Wachstum wird sich jedoch verlangsamen, da der Markt zunehmend gesättigt ist.
Kaufpreise: Die Kaufpreise dürften weiterhin moderat steigen, insbesondere in den besonders nachgefragten Stadtteilen.
Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien wird sich weiter stabil entwickeln, wobei die Nachfrage vor allem für Logistikflächen und moderne Büroimmobilien zunimmt.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Wuppertal ist insgesamt gut aufgestellt, mit einer stabilen Nachfrage sowohl im Miet- als auch im Kaufbereich. Die Preise haben in den letzten Jahren eine moderate Steigerung erfahren, und die demografische Entwicklung sowie die Nähe zu großen Wirtschaftsregionen tragen weiterhin zur Stabilität des Marktes bei. Besonders in zentralen Lagen und bei Neubauten sind die Preise am höchsten, wobei es auch weiterhin gute Chancen für Investitionen in den Randgebieten gibt.

Für potenzielle Käufer und Investoren bietet Wuppertal ein attraktives Marktumfeld, insbesondere im Vergleich zu größeren Städten wie Düsseldorf oder Köln, wo die Preise deutlich höher sind.

Der Immobilienmarkt in Wuppertal zeigt eine interessante Entwicklung, unterstützt durch aktuelle Daten und Fakten.

Bevölkerung und Wohnsituation:
Wuppertal hat rund 366.051 Einwohner und bietet 200.281 Wohnungen (Stand: Ende 2023). Es gibt insgesamt 53.923 Wohngebäude, darunter Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser. Die Stadt verfügt über eine Gesamtwohnfläche von etwa 15 Millionen Quadratmetern. Die Verteilung der Wohnungen nach Zimmerzahl zeigt eine breite Palette, von Einzimmerwohnungen bis hin zu Wohnungen mit sieben oder mehr Zimmern.

Wohnkosten:
Die Mietpreise in Wuppertal variieren je nach Lage und Zustand der Immobilie. Durchschnittlich lagen die Mietpreise im Jahr 2023 zwischen 6,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen, während Neubauten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter kosten können. Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag durchschnittlich bei etwa 2.200 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser zwischen 300.000 und 450.000 Euro gehandelt wurden.

Bautätigkeit und Investitionen:
Im Jahr 2023 wurden signifikante Investitionen in den Wohnungsbestand getätigt. Der Wuppertaler Bau- und Sparverein meldete Investitionen in Höhe von 3,3 Millionen Euro für Neubau, Modernisierungen und Instandhaltungen. Dies zeigt eine aktive Bautätigkeit und ein Bemühen, den Wohnungsbestand zu verbessern und zu erweitern.

Wirtschaft und Arbeitsmarkt:
Die Arbeitslosenquote in Wuppertal betrug 2022 etwa 9,7%, mit 16.363 gemeldeten Arbeitslosen. Die Stadt hat 169.314 lohn- und einkommensteuerpflichtige Personen, was eine stabile wirtschaftliche Basis darstellt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Wuppertal ein vielfältiges Wohnungsangebot bietet, mit aktiven Investitionen in den Wohnungsbau und einer relativ stabilen wirtschaftlichen Situation. Die Miet- und Kaufpreise sind im Vergleich zu anderen Großstädten moderat, was Wuppertal zu einem attraktiven Wohnort macht.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Wuppertal intensiv.

Hierzu werden im Bergischen Land eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Wuppertal neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Wuppertal zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Die Kultur in Wuppertal

Vom ehemaligen Zentrum der Industrialisierung zeugen in Wuppertal, für mich als Immobiliengutachter besonders interessant, große Villenviertel und zahlreiche Wohngebäude aus der Gründerzeit. Insgesamt können in Wuppertal 4.500 Baudenkmale besichtigt werden. Als Synonym für die Stadt gilt die weltberühmte Schwebebahn, aber auch das international anerkannte Tanztheater Pina Bausch ist untrennbar mit dem Namen Wuppertal verknüpft. Die Stadt ist außerdem wegen ihrer Schwimmoper und des Von der Heydt Museums für bildende Kunst bekannt geworden. Letzteres zeugt ebenfalls von der industriellen Vergangenheit Wuppertals, denn die Exponate des Museums gründen sich auf Schenkungen von Industriellen aus dem 19. und 20. Jahrhundert. Es beherbergt eine sehr hochwertige Sammlung mit Kunstwerken vom 16. Jahrhundert bis zur Gegenwart. Unter den Sehenswürdigkeiten der Stadt sticht die Schwebebahn als Wahrzeichen hervor. Einige Bahnhöfe wurden sogar im historischen Stil wieder aufgebaut und erhalten den geschichtlichen Charakter des öffentlichen Verkehrsmittels aufrecht. Neben den Gründerzeitvillen verschiedener Stilrichtungen gibt es in Wuppertal auch einige sehenswerte sakrale Bauten. Die älteste Kirche der Stadt ist die alte reformierte Kirche, architektonisch ist jedoch die St. Laurentius Kirche am interessantesten.

Wuppertal als Hochschulstandort

Die heute sehr renommierte Bergische Universität Wuppertal entstand ursprünglich aus dem Zusammenschluss einer Abteilung der Pädagogischen Hochschule Rheinland und der Fachhochschule. Im Jahr 1972 erwuchs daraus die Gesamthochschule Wuppertal. Im Jahr 1983 folgte dann die Erweiterung zur Bergischen Universität. Diese verfügt über insgesamt sieben Fachbereiche, im Wintersemester 2013/2014 waren dort mehr als 19.000 Studenten immatrikuliert. Hier werden auch sehr spezielle Studiengänge wie Sicherheitstechnik oder Gesundheitsökonomie angeboten. Die Kirchliche Hochschule Wuppertal der Evangelischen Kirche im Rheinland kooperiert mit der Bergischen Universität. Darüber hinaus hat die Musikhochschule Köln einen Standort in Wuppertal, dort befindet sich der einzige Lehrstuhl für Mandoline in ganz Europa. Auch die Hochschule für Ökonomie und Management und die Folkwang Universität der Künste, die beide ihren Hauptsitz in Essen haben, betreiben Standorte in Wuppertal.

Wuppertal als Wirtschaftsstandort

Als einstige Wiege der Industrialisierung blickt Wuppertal auf eine erfolgreiche Wirtschaftsgeschichte zurück. Im 19. Jahrhundert war die Stadt vor allem von der Textilindustrie geprägt, heute haben Chemie, Maschinenbau und Elektrotechnik die Überhand gewonnen. Teilweise sind diese Industriezweige aus dem Textilbereich hervor gegangen, wie beispielsweise die Elektroindustrie. Dort wurden zu Anfang Isolierungen aus Textilmaterial benötigt und produziert. Chemie und Pharmazie entwickelten sich aufgrund der Textilfärbung zu größeren Wirtschaftszweigen. Und auch die Autozulieferer benötigten textile Bauteile. Die Entwicklung des Maschinenbaus begann mit der Produktion von Maschinen zur Textilherstellung. Weitere wichtige Wirtschaftsfaktoren für die Stadt sind das Verlagswesen und die Landwirtschaft. Der Stadtteil Cronenberg ist für seine international führenden Unternehmen aus der Werkzeugbranche bekannt. Die Stadt und ihre Unternehmen sind durch ihre Tradition fest miteinander verbunden, das zeigt sich auch im Verbund Wuppertal Marketing GmbH. Darin haben sich 26 städtische Unternehmen zusammengeschlossen und treten als Wuppertal-Botschafter für das Stadtmarketing ein. Im Jahr 2008 verzeichnete der Immobiliengutachter in Wuppertal eine Arbeitslosenquote von 11,2 Prozent. Die Verschuldung lag im Jahr 2010 bei 1,8 Milliarden Euro, die Tendenz wurde schon damals als steigend prognostiziert.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Wuppertal ist verkehrstechnisch hervorragend vernetzt. Von Düsseldorf führt die Autobahn A46 ins nördliche Stadtgebiet. Im Osten liegt das Autobahnkreuz Wuppertal-Nord. Hier trifft die A46 auf die A1, die von Köln nach Dortmund verläuft, und die A43 von Recklinghausen nach Münster. Das Sonnborner Kreuz im Westen von Wuppertal ist eines der größten Autobahnkreuze von ganz Deutschland. Dort treffen sich die A535 und die A46. Darüber hinaus laufen die Bundesstraßen B7, B224 und B228 durch das Wuppertaler Stadtgebiet. Auch der Wuppertaler Bahnhof ist gut ins Schienennetz eingebunden. Am Hauptbahnhof in Elberfeld halten Fernzüge aus allen Richtungen. Außerdem bewegt sich der öffentliche Nahverkehr mit seinen S-Bahn-Verbindungen auf der Schiene fort. Neben der Schwebebahn können städtische Ziele auch mit dem Bus erreicht werden. Zu den internationalen Flughäfen Düsseldorf und Köln/Bonn beträgt die Fahrzeit von Wuppertal aus zwischen 30 und 40 Minuten. Den Regionalflughafen Dortmund erreicht man in etwa 45 Minuten.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!