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Als Immobiliengutachter bin ich in Herne mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Herne auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Herne mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Herne ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Herne benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Herne
Die Stadt Herne liegt in einer von Bergbau und Industrie geprägten Landschaft. Innerhalb der Emscherniederung erstreckt sie sich auf dem südlichen Talhang. Im Ortsteil Röhlinghausen wurde der geografische Mittelpunkt des Ruhrgebietes festgelegt, dieser ist durch einen Granitstein markiert. Die heutige Stadt Herne ist durch mehrere Gebietsreformen entstanden, im Rahmen derer Wanne-Eickel mit dem ursprünglichen Herne zu einer Stadt zusammengefügt wurde. Diese Zwangsvermählung stieß nicht bei allen Bürgern auf Zustimmung. Insbesondere die Tatsache, dass viele öffentliche Einrichtungen in das Stadtgebiet von Alt-Herne verlegt wurden, empfinden viele Einwohner des ehemaligen Wanne-Eickel als Ungerechtigkeit. Das Herne von heute unterteilt sich in die Stadtbezirke Wanne, Eickel, Sodingen und Herne-Mitte. Flächenmäßig handelt es sich um die zweitkleinste Großstadt der Bundesrepublik, dafür kann Herne mit der drittstärksten Bevölkerungsdichte Deutschlands aufwarten. In diesem Punkt kommt die Stadt gleich nach München und Berlin. Im Jahr 2013 lebten in Herne 154.417 Einwohner auf einer Fläche von nur 51,41 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 3.004 Menschen pro Quadratkilometer entspricht. Das Stadtbild ist noch heute von der Vergangenheit Hernes als einstige Bergbaustadt geprägt. Die bis heute erhalten gebliebenen Fördertürme sind in den Himmel ragende Zeugen dieser Zeit.
Der Immobilienmarkt in Herne
1. Allgemeine Lage und Wirtschaftsstruktur von Herne
Herne liegt im Ruhrgebiet in Nordrhein-Westfalen und ist Teil des sogenannten „Metropolregion Rhein-Ruhr“. Die Stadt hat etwa 156.000 Einwohner (Stand 2023) und weist eine hohe Bevölkerungsdichte auf. Die Wirtschaftsstruktur ist vor allem durch den Strukturwandel geprägt, nachdem die Kohlen- und Stahlindustrie in den letzten Jahrzehnten zurückging. Heute dominieren Dienstleistungen, Handel und das Gesundheitswesen.
Die Anbindung an die Großstädte Bochum, Gelsenkirchen und Dortmund sowie die Nähe zur Metropole Düsseldorf sorgt für eine gute Lage im Regionalvergleich und begünstigt den Immobilienmarkt.
2. Marktentwicklung und -trends
a) Preisentwicklung
Die Immobilienpreise in Herne haben in den letzten Jahren einen leichten, aber stetigen Anstieg verzeichnet. Laut aktuellen Marktberichten (2024) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen bei rund 1.600 bis 2.000 Euro. Neue Wohnungen (Neubauten) erzielen teilweise bis zu 2.400 Euro pro Quadratmeter.
Wohnimmobilien (Bestand):
Durchschnittlicher Kaufpreis pro m²: 1.600 – 2.000 EUR
Durchschnittlicher Kaufpreis für Einfamilienhäuser: 250.000 – 350.000 EUR (je nach Lage und Zustand)
Wohnimmobilien (Neubauten):
Durchschnittlicher Kaufpreis pro m²: 2.200 – 2.400 EUR
Neubauten im Luxussegment können bis zu 3.000 EUR pro m² erreichen.
Mietpreise (2024):
Bestandswohnungen: 7,00 – 9,00 EUR pro m²
Neubauten: 10,00 – 12,00 EUR pro m²
Im Vergleich zu großen Nachbarstädten wie Bochum oder Gelsenkirchen sind die Preise in Herne nach wie vor moderat, was die Stadt für Käufer und Investoren attraktiv macht.
b) Mietmarkt
Der Mietmarkt in Herne zeigt ein moderates Wachstum. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in den zentralen Stadtteilen wie Herne-Mitte, Wanne-Eickel und Eickel ist weiterhin stabil. Auch die Nähe zu Universitäten und Hochschulen in Bochum und Dortmund steigert das Mietpotenzial in bestimmten Stadtteilen.
Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei etwa 5-7 Jahren, was auf eine gewisse Stabilität im Mietverhältnis hinweist.
c) Nachhaltigkeit und Neubauprojekte
In den letzten Jahren sind verstärkt Neubauprojekte mit einem Fokus auf Nachhaltigkeit und energieeffiziente Bauweise realisiert worden. Diese Entwicklung wird voraussichtlich anhalten, da die Stadt Herne aktiv in den Bereich Stadtentwicklung und Klimaschutz investiert.
3. Lageanalyse und Beliebte Stadtteile
Herne-Mitte: Das zentrale Gebiet bietet eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten und eine hohe Lebensqualität. Der Quadratmeterpreis liegt hier im oberen Preissegment für die Stadt.
Wanne-Eickel: Ein traditionell wachsender Stadtteil, der auch aufgrund seiner Nähe zum Gelsenkirchener Stadtzentrum und zum Herner Hauptbahnhof zunehmend an Bedeutung gewinnt. Die Mietpreise und Kaufpreise sind hier moderat.
Eickel: Ein relativ ruhiger Wohnort, der vor allem bei Familien beliebt ist. Hier finden sich sowohl Altbauwohnungen als auch modernisierte Mehrfamilienhäuser.
Baukau und Holsterhausen: Diese Stadtteile bieten günstige Preise im Vergleich zu anderen Stadtteilen und eignen sich für preisbewusste Käufer und Mieter.
4. Bauprojekte und Investitionen
Aktuelle Neubauprojekte konzentrieren sich auf den Ausbau von Wohnungen in zentralen Lagen, aber auch die Entwicklung von Gewerbeimmobilien nimmt zu. Herne verzeichnet insbesondere im Bereich der Stadtentwicklung durch die Stadt Herne GmbH und private Investoren Fortschritte.
Ein bedeutendes Projekt ist der Umbau des ehemaligen Kohlenhafens in Wanne-Eickel zu einem modernen Wohn- und Gewerbepark, der sowohl moderne Wohnungen als auch Büros und Gewerbeflächen umfasst. Der Hafen soll in den kommenden Jahren zu einem Zentrum für junge Familien und Pendler aus dem gesamten Ruhrgebiet werden.
5. Zukunftsperspektiven und Herausforderungen
Die Immobilienmärkte in vielen Ruhrgebietsstädten, einschließlich Herne, stehen vor Herausforderungen wie der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und der Integration neuer Stadtteile in die bestehende Infrastruktur. Die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Gebäuden wird weiter steigen, da Herne als Ziel für junge Berufspendler und Studierende zunehmend attraktiv wird.
Es gibt zudem Bestrebungen, die Stadtentwicklung zu fördern, indem auch das Umland von Herne für Neubauten erschlossen wird. Die Stärkung der Verkehrsanbindung und die Entwicklung grüner, lebenswerter Stadträume werden voraussichtlich eine positive Wirkung auf die Immobilienpreise haben.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Herne zeigt weiterhin positive Entwicklungen, vor allem durch die Moderation der Preissteigerungen und die Verbesserung der Lebensqualität in vielen Stadtteilen. Herne bleibt eine attraktive Option für Käufer und Mieter, insbesondere im Vergleich zu benachbarten Städten wie Bochum oder Gelsenkirchen. Besonders junge Berufspendler und Familien finden in Herne ein interessantes Umfeld für den Immobilienerwerb.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Herne intensiv.
Hierzu werden im Ruhrgebiet eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Herne neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Herne zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Sehenswertes in der kreisfreien Stadt Herne
Das Wahrzeichen der Stadt Herne ist das Wasserschloss Strünkede im Ortsteil Baukau (s. Bild). Die ehemalige mittelalterliche Burg wurde am Anfang des 17. Jahrhunderts in seine heutige Form im Stil der Renaissance gebracht. Auf dem Areal des Schlosses gibt es unter anderem eine gotische Kapelle und eine Gründerzeitvilla, in der die Städtische Galerie untergebracht ist. Das unter Denkmalschutz stehende Rathaus von Herne ist ein neoklassizistisches Gebäude, das vor allem durch seine monumentale Fassadengestaltung ins Auge fällt. Es steht im Behördenviertel, wo der architektonisch interessierte Besucher noch weitere sehenswerte Bauwerke vorfindet. Attraktive sakrale Gebäude der Stadt sind die Kreuzkirche aus dem Jahr 1875 und die Pfarrkirche St. Bonifatius mit ihrem denkmalgeschützten neugotischen Turm. Die Bergbauvergangenheit von Herne bietet dem heutigen Besucher der Stadt ebenfalls Sehenswertes. Die ehemalige Arbeitersiedlung der Zeche Teutoburgia ist im Stadtteil Börnig angesiedelt und spiegelt das Ideal einer Gartenstadt des frühen 20. Jahrhunderts wider. Technisch Interessierte können auf dem Gelände der einstigen Zeche Mont Cenis die größte gebäudeintegrierte Solaranlage der ganzen Welt besichtigen. In der ehemals eigenständigen Stadt Wanne-Eickel sind die Christuskirche, die Johanneskirche, die Löwenkirche, die Künstlerzeche ‚Unser Fritz‘ und das einstige Rathaus die interessantesten Bauwerke.
Herne als Bildungsstandort
In Herne lernen die Schüler an 26 Grundschulen, 7 Hauptschulen, 4 Realschulen, 4 Gesamtschulen und 5 Gymnasien. Außerdem gibt es in der Stadt 8 Förderschulen. Studieren kann man hier zwar nicht, aber am Marienhospital werden die Medizinstudenten der Ruhr-Universität praktisch ausgebildet. Die ehemalige Zeche Mont Cenis beherbergt die Fortbildungsakademie des Innenministeriums von Nordrhein-Westfalen. Da Herne mitten in der Metropolregion Rhein-Ruhr angesiedelt ist, gibt es rund um die Stadt unzählige Studienmöglichkeiten. Wer seinen Abschluss an einer Herner Schule absolviert, wird also keine Mühe haben, eine nahegelegene Universität für seine weitere Ausbildung zu finden.
Herne als Wirtschaftsstandort
Früher war die Stadt Herne ein wichtiger Standort für den Bergbau, heute dominieren der Dienstleistungsbereich und das Handwerk die hiesige Wirtschaft. Der Ortsteil Börnig ist als Sitz der europäischen Verteilzentrale des Logistikunternehmens UPS bekannt geworden. Alle Sendungen, die von außerhalb Europas ins kontinentale Europa geschickt werden, kommen hier an. Im gleichen Ortsteil sitzt der Pharmagroßhändler Phoenix AG mit seinem Vertriebszentrum für das gesamte Ruhrgebiet. Weitere wichtige Arbeitgeber am Standort Herne sind der Sanacorp Pharmahandel, der weltweit tätige Betonpumpenhersteller Schwing, die VULKAN Gruppe, der Chemiekonzern Sasol, die Evonik Degussa GmbH, der Busreiseveranstalter Anton Graf GmbH und das Kundencenter der Deutschen Annington Immobilien Gruppe. Der Bergbau wird in Herne heute noch durch die RAG Deutsche Steinkohle AG repräsentiert, die für den gesamten Ruhrbergbau verantwortlich zeichnet. Im Januar dieses Jahres waren in Herne insgesamt 10.598 Personen arbeitslos, das entspricht einer Quote von 13,8 Prozent.
Verkehrsanbindung
Durch die Stadt Herne verlaufen zwei Bundesautobahnen. Es sind die A42 von Kamp-Lintfort nach Dortmund und die A43 von Münster nach Wuppertal. Sie treffen in der Stadtmitte am Autobahnkreuz Herne aufeinander. Die Bundesstraße B226 führt auf ihrem Weg von Bochum nach Gelsenkirchen ebenfalls durch das Stadtgebiet von Herne. Der Hauptbahnhof ist der Bahnhof der ehemaligen Stadt Wanne-Eickel. Am Bahnhof Herne gibt es nur regionale Verbindungen. Der Hauptbahnhof ist ein Haltepunkt für IC-Verbindungen und bietet so auch Anschluss an das Fernnetz der Deutschen Bahn. Die Strecke von Duisburg nach Dortmund verläuft ebenfalls durch Herne. Der öffentliche Nahverkehr auf der Schiene bietet Verbindungen zu den Städten Recklinghausen, Dortmund, Gelsenkirchen und Essen. Busse und Straßenbahnen ergänzen das Angebot. Am Rhein-Herne-Kanal gibt es einen Binnenhafen mit Verbindungen zum Mittellandkanal, zur Ems und zum Rhein. Der nächstgelegene Flughafen ist in Dortmund zu finden.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
