Immobiliensachverständiger für Bottrop

Als Immobiliengutachter bin ich in Bottrop mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Bochum auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Bottrop mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Bottrop ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Bottrop benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Bottrop

Die Stadt Bottrop liegt im nördlichen Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr und am südlichen Rand des Naturparks Hohe Mark-Westmünsterland. Die landschaftliche Struktur ist von den hügeligen Ausläufern des Recklinghäuser Landrückens geprägt. Bottrop bemüht sich aktiv um Energieeffizienz, in den Jahren 2011 und 2013 wurde die Stadt dafür mit dem European Energy Award ausgezeichnet. Im Jahr 2013 wurden nur sieben Städte von insgesamt 115 Anwärtern mit diesem Preis für Bemühungen zum Energiesparen geehrt. Im gleichen Jahr erhielt Bottrop außerdem einen Preis für sein Projekt Innovation City Ruhr. Dieser wurde als Sonderpreis zum 2. Deutschen Nachhaltigkeitspreis verliehen. Bottrop war jahrhundertelang ein kleines Dorf, erst die Industrialisierung brachte der Stadt ein starkes Wachstum ein. Aus den 2.000 Einwohnern des Jahres 1800 waren im Jahr 1900 schon 25.000 geworden. Bis zum Jahr 1911 hatte sich diese Zahl noch einmal verdoppelt. Zur Großstadt wurde Bottrop im Jahr 1953, als die Einwohnerzahl erstmals die 100.000-Grenze überschritt. Seit dem Jahr 2000 entwickelt sich die Bevölkerung von Bottrop allerdings zurück. Damals lebten noch 120.611 Menschen in der Stadt, im Jahr 2005 gab es dann nur noch 119.356 Bottroper Bürger und bis zum Jahr 2008 war die Einwohnerzahl noch weiter auf 117.756 geschrumpft. Im Jahr 2013 lebten noch 116.055 Bewohner auf einer Fläche von 100,61 Quadratkilometern in Bottrop. Das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 1.154 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Prognosen sagen der Stadt einen weiteren Rückgang voraus. Demnach sollen im Jahr 2030 nur noch 109.775 Menschen in Bottrop beheimatet sein.

Der Immobilienmarkt in Bottrop

1. Einleitung

Bottrop ist eine Stadt im Ruhrgebiet, die sowohl aufgrund ihrer industriellen Vergangenheit als auch durch aktuelle Transformationsprozesse in den Bereichen Stadtentwicklung und Wirtschaft eine besondere Bedeutung in Nordrhein-Westfalen hat. Die Stadt hat sich zunehmend zu einem Wohn- und Wirtschaftsstandort entwickelt, was auch den Immobilienmarkt beeinflusst. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen auf dem Bottroper Immobilienmarkt und stellt relevante Daten und Trends vor.

2. Allgemeine Wirtschaftslage und Stadtentwicklung

Bottrop hat in den letzten Jahren große Fortschritte im Bereich der Stadtentwicklung gemacht. Das ehemalige Kohlenrevier hat sich zunehmend von seiner industriellen Vergangenheit befreit und setzt auf Innovationen im Bereich der Industrie 4.0, der erneuerbaren Energien und der Digitalisierung. Dies hat Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, sowohl im Bereich der Gewerbeimmobilien als auch im Wohnungsmarkt.

Die Stadt hat etwa 118.000 Einwohner (Stand 2024), was einen leichten Rückgang im Vergleich zu den Vorjahren darstellt. Die demografische Entwicklung zeigt jedoch eine zunehmende Zahl an älteren Menschen, was eine steigende Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und altersgerechten Immobilien zur Folge hat.

3. Marktübersicht und Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Bottrop sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, wenn auch in unterschiedlichem Tempo je nach Stadtteil und Immobilientyp.

Wohnimmobilien: Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten 5 Jahren insgesamt um etwa 10–15 % gestiegen. Besonders in den attraktiven Stadtteilen wie Bottrop-Mitte, Kirchhellen und Fuhlenbrock sind Preissteigerungen zu verzeichnen.
Kaufpreise für Bestandsimmobilien:
Einfamilienhäuser: Der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt bei etwa 1.700 bis 2.200 Euro (je nach Lage und Ausstattung).
Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt zwischen 1.600 und 2.300 Euro.

Mietpreise:
Durchschnittlicher Mietpreis für Bestandswohnungen: Etwa 7,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter.
Neubauten und modernisierte Objekte können bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter liegen, besonders in gefragten Lagen.
Gewerbeimmobilien: Bottrop hat in den letzten Jahren verstärkt in die Entwicklung von Gewerbeflächen investiert. Das Angebot an Büroflächen und Handelsimmobilien ist noch immer begrenzt, vor allem im Innenstadtbereich. Die Nachfrage nach modernen, flexiblen Büroflächen (Co-Working Spaces) ist aufgrund der Digitalisierung und der veränderten Arbeitswelt gestiegen.
Büroflächen: Die Mietpreise für Büroflächen liegen im Durchschnitt bei etwa 7,50 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung.
Industrie- und Lagerflächen: Aufgrund der starken industriellen Vergangenheit von Bottrop sind zahlreiche Lager- und Produktionsflächen vorhanden, die jedoch oftmals renovierungsbedürftig sind. Die Mietpreise für solche Flächen variieren je nach Zustand und Lage, liegen aber bei etwa 4 bis 5 Euro pro Quadratmeter.

4. Entwicklungstrends und Prognosen

Gentrifizierung: In einigen Stadtteilen, insbesondere in Bottrop-Mitte und Kirchhellen, lässt sich eine zunehmende Gentrifizierung beobachten. Alte Industrieflächen werden zunehmend in moderne Wohn- und Geschäftsquartiere umgewandelt. Dies hat zu einer steigenden Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum geführt, was die Preise weiter antreibt.

Nachhaltigkeit und Energiewende: Bottrop setzt zunehmend auf Nachhaltigkeit und grüne Technologien. Neubauten werden zunehmend mit energieeffizienten Konzepten ausgestattet, und viele Bestandsgebäude werden unter energetischen Gesichtspunkten renoviert. Dies trägt dazu bei, dass die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen und Häusern wächst.

Demografischer Wandel: Die steigende Zahl älterer Menschen erfordert einen Ausbau des Angebots an barrierefreiem Wohnraum. Dies betrifft sowohl öffentlich geförderten Wohnraum als auch private Immobilienprojekte. Zudem wächst die Nachfrage nach altersgerechten Einrichtungen wie Seniorenresidenzen.

5. Städtebauliche Projekte und Investitionen

Bottrop hat in den letzten Jahren große städtebauliche Projekte gestartet, um die Attraktivität als Wohn- und Gewerbestandort zu steigern. Zu den wichtigsten Projekten gehören:

Neubaugebiete und Quartiersentwicklung: Insbesondere im Bereich Kirchhellen und in den ehemaligen Industriegebieten wie dem „Innovation Park“ werden neue Wohngebäude und Gewerbeflächen erschlossen. Hier entsteht eine moderne Infrastruktur mit Wohnungen, Geschäften und Büros.

Umnutzung von Industrieflächen: Ein weiteres großes Thema ist die Umnutzung von ehemaligen Industrieflächen in moderne Wohn- und Gewerbegebiete. Projekte wie die Entwicklung der ehemaligen Zeche Prosper-Haniel zeigen, wie sich Bottrop als Standort für urbane Transformation positioniert.

Öffentliche Infrastruktur: In den kommenden Jahren wird viel in den Ausbau der Verkehrs- und Digitalinfrastruktur investiert, um Bottrop für die Zukunft besser aufzustellen. Ein wichtiger Schritt war die Erweiterung des ÖPNV-Netzes, die Bottrop noch besser mit den benachbarten Städten des Ruhrgebiets verknüpft.

6. Fazit und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Bottrop zeigt insgesamt eine positive Entwicklung. Die steigenden Preise, vor allem im Wohnbereich, und die zunehmende Nachfrage nach modernen, nachhaltigen Gebäuden sprechen für einen stabilen Markt. Die städtebaulichen Entwicklungen und die Schaffung neuer Wohn- und Gewerbeflächen tragen dazu bei, dass Bottrop auch zukünftig ein attraktiver Standort bleibt. Für Investoren und Käufer bietet die Stadt insbesondere im Bereich der Neubau- und Umnutzungsprojekte attraktive Chancen, während für Mieter der Markt in den nächsten Jahren tendenziell etwas teurer werden dürfte.

Zusammenfassung der wichtigsten Kennzahlen (2025):

Bevölkerung: 118.000 Einwohner
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (Kauf):
Einfamilienhäuser: 1.700 bis 2.200 Euro
Eigentumswohnungen: 1.600 bis 2.300 Euro
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (Miete): 7,50 bis 9,50 Euro
Büroflächenmieten: 7,50 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter
Industrieflächenmieten: 4 bis 5 Euro pro Quadratmeter

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Bottrop intensiv.

Hierzu werden im Ruhrgebiet eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Bottrop neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bottrop zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Sehenswertes in der kreisfreien Stadt Bottrop

Das Wahrzeichen der Stadt liegt auf einem Aussichtspunkt hoch über den Dächern von Bottrop. Der Tetraeder ist ein begehbarer Aussichtsturm, der die Form einer dreiseitigen Pyramide hat und weithin sichtbar ist. Die Stahlkonstruktion überragt die Umgebung um etwa 90 Meter, zudem steht der Tetraeder auch noch auf der hohen Halde, einer ungefähr 120 Meter hohen Kuppe. Das Haldenereignis Emscherblick ist bei gutem Wetter sogar bis zum Essener Hauptbahnhof zu sehen. Ein weiteres Wahrzeichen der Stadt ist das im Jahr 1916 im Stil der Neorenaissance erbaute Rathaus. Weitere interessante Profanbauwerke sind beispielsweise das spätbarocke Schloss Beck aus dem Jahr 1777, die im Jahr 1895 erbaute alte Apotheke und die neugotische Villa Dickmann, erbaut von 1901 bis 1903. Über die Stadtgrenzen hinaus bekannt ist die vom Abfahrtsläufer Marc Girardelli initiierte längste Indoorpiste der Welt im Alpincenter Bottrop. Der Malakov-Turm aus dem Jahr 1872 ist als letztes Ensemble seiner Art ein weltweit einzigartiges Industriedenkmal. Heute hat die historische Gesellschaft der Stadt hier ihren Sitz. Das sogenannte Quadrat ist ein Museumszentrum im Stadtgarten von Bottrop. Sehenswerte sakrale Gebäude sind beispielsweise die katholische St. Cyriakus Propstei des Diözesanbaumeisters Emil von Manger aus dem Jahr 1862 und die evangelische Martinskirche, im Jahr 1884 von Heinrich Bramesfeld erbaut.

Bottrop als Bildungsstandort

In Bottrop lernen die Schüler an 27 Grundschulen, 3 Gemeinschaftshauptschulen, 2 Gesamtschulen, 3 Realschulen, 3 Gymnasien und 5 Förderschulen. Studieren kann man in der Stadt an der Hochschule Ruhr West, die hier einen ihrer beiden Standort unterhält. Außerdem betreibt die Fernuniversität Hagen in Bottrop eine ihrer Dependancen.

Bottrop als Wirtschaftsstandort

Die Stadt Bottrop hat im Jahr 2010 einen Wettbewerb des Initiativkreises Ruhr gewonnen und ist seitdem Innovation City Ruhr. Die Ausschreibung hatte das Ziel, den CO2-Ausstoß bis zum Jahr 2020 zu halbieren. In Bottrop gibt es noch eine aktive Zeche, das Bergwerk Prosper-Haniel. Geprägt wird der Standort heutzutage aber von seinen mittelständischen Unternehmen. Hier werden Verpackungen, Industrieequipment, Türen, Küchen und Leuchten produziert. Durch seine günstige Verkehrslage konnte Bottrop auch zahlreiche Logistikunternehmen anlocken. Bekannte Firmen wie beispielsweise Netto oder Deichmann betreiben hier ebenfalls ihre Logistikzentren. Auch der Lebensmittelbereich ist in Bottrop gut vertreten, durch bekannte Unternehmen wie etwa Mengede Frischeprodukte, Feinkost Nadler oder Homann. Einer der wichtigsten Arbeitgeber der Stadt ist der weltweit größte Tuningbetrieb Brabus. Noch mehr Mitarbeiter beschäftigt die MC-Bauchemie, die Spezialchemikalien für den Baubereich herstellt. Weitere bedeutende Unternehmen mit Hauptsitz in Bottrop sind die Eurovia Teerbau, die TSR Recycling und die seepex GmbH. Die Stadt steht auf ihrem Weg zum wirtschaftlichen Strukturwandel gut da. Im Jahr 2013 lag sie mit einer Arbeitslosenquote von 8,7 Prozent unter dem Durchschnitt des Ruhrgebietes.

Verkehrsanbindung

Bottrop ist in alle Richtungen an das deutsche Fernstraßennetz angebunden. Hier verlaufen die Bundesautobahnen A2 von Oberhausen nach Berlin, die A31 von Bottrop nach Emden und die A42 von Dortmund nach Kamp-Lintfort. Außerdem führt die Bundesstraße B224 auf ihrem Weg von Essen nach Gladbeck durch Bottrop. Ein weiterer Ausbau dieser wichtigen Verkehrsader ist bereits geplant. Die Bottroper Bahnhöfe verbinden die Bürger mit den Städten Gelsenkirchen, Hamm, Feldhausen, Gladbeck und Dortmund. Die S-Bahn S9 fährt alle 20 Minuten nach Wuppertal. Im Stadtgebiet kommt man überall mit dem Bus an sein Ziel. Die nächstgelegenen internationalen Flughäfen befinden sich in Dortmund und Düsseldorf. In Bottrop selbst kann man vom Flugplatz Schwarze Heide in die Luft abheben.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!