Immobiliensachverständiger für Köln

Als Immobiliengutachter bin ich in Köln mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Köln auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Köln mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Köln ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Köln benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Köln

Köln ist die größte Stadt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und die viertgrößte Stadt Deutschlands. Hier leben 1.034.175 Einwohner auf einer Fläche von 405,16 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte Kölns liegt somit bei 2.553 Einwohnern pro Quadratkilometer. Ihre mehr als 2000jährige Geschichte mit den bis heute lebendigen kulturellen und architektonischen Zeitzeugen hat die Stadt Köln über die Grenzen Europas hinaus bekannt gemacht. Das berühmteste Wahrzeichen ist der imposante Kölner Dom. Überregionale Bedeutung erlangte die Stadt schon sehr früh, die exponierte Lage am Rhein und die kirchlichen Machtverhältnisse sorgten dafür. Heute ist Köln vor allem ein Synonym für den Karneval, außerdem ist die Stadt ein weltweit führendes Zentrum des Kunsthandels. Geografisch liegt die Stadt in der namensgebenden Kölner Bucht, einer trichterförmigen Flusstallandschaft des Rheins. Hier tritt der Fluss aus dem Rheinischen Schiefergebirge und wird auf der einen Seite vom Bergischen Land und auf der anderen Seite von der Eifel begrenzt. Köln gliedert sich in die neun Stadtbezirke Innenstadt, Rodenkirchen, Lindenthal, Ehrenfeld, Nippes, Porz, Kalk und Mülheim. Die Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung der Stadt sagen ein deutliches Wachstum voraus. Der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen hat die Einwohnerzahl für das Jahr 2030 auf 1.110.000 geschätzt.

Der Immobilienmarkt in Köln ist dynamisch und stark nachgefragt, geprägt durch eine kontinuierlich steigende Bevölkerungszahl und eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. Hier sind einige aktuelle Zahlen und Fakten:

Der Immobilienmarkt in Köln zeigt auch im Jahr 2025 eine stabile Entwicklung, die von einer Reihe von Faktoren beeinflusst wird. Köln gehört zu den beliebtesten Städten Deutschlands und zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität, eine dynamische Wirtschaft und eine gute Anbindung in Europa aus. Diese Merkmale ziehen sowohl Investoren als auch Privatpersonen an, die in den Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmarkt investieren wollen.

1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Köln ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Region Nordrhein-Westfalen. Die Stadt ist ein bedeutender Standort für verschiedene Branchen, darunter Medien, Versicherungen, IT, Automobilindustrie und Handel. Köln beherbergt zahlreiche internationale Unternehmen und ist ein wichtiger Knotenpunkt im nationalen und internationalen Transportwesen. Die Arbeitslosenquote in Köln liegt im Jahr 2024 bei ca. 6,2 %, was im Vergleich zum Bundesdurchschnitt relativ niedrig ist. Die hohe wirtschaftliche Aktivität und die wachsende Bevölkerung fördern die Nachfrage nach Immobilien.

2. Demografische Entwicklung

Die Einwohnerzahl von Köln liegt aktuell bei ca. 1,1 Millionen Menschen und wächst weiterhin. In den kommenden Jahren wird eine stetige Zunahme der Bevölkerung erwartet, da die Stadt als Lebens- und Arbeitsort zunehmend attraktiv ist. Prognosen zeigen, dass die Bevölkerung Kölns bis 2030 auf etwa 1,2 Millionen Menschen anwachsen könnte. Besonders junge Berufspendler und Studenten, aber auch internationale Fachkräfte tragen zu diesem Wachstum bei.

3. Marktentwicklung im Wohnimmobiliensektor

Der Markt für Wohnimmobilien in Köln ist weiterhin stark nachgefragt. Sowohl Eigentümer als auch Mieter suchen in den zentralen Stadtteilen eine Immobilie. Die Preistrends sind durch eine Kombination aus begrenztem Angebot und hoher Nachfrage gekennzeichnet.

3.1 Kaufpreise
Im Jahr 2024 haben die Kaufpreise für Immobilien in Köln einen weiteren Anstieg erfahren. Die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien liegen derzeit bei etwa:

Altbauwohnungen: 4.700 bis 5.500 EUR pro m², abhängig von Lage und Zustand der Immobilie.
Neubauwohnungen: 5.000 bis 6.500 EUR pro m², insbesondere in begehrten Stadtteilen wie Innenstadt, Belgisches Viertel und Ehrenfeld.
Die teuersten Lagen sind vor allem in der Kölner Innenstadt und den angrenzenden Stadtteilen zu finden. Besonders in den begehrten Vierteln wie Lindenthal, Rodenkirchen und Sülz sind die Preise pro Quadratmeter am höchsten.

3.2 Mietpreise
Auch die Mietpreise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter für Wohnungen in Köln liegt derzeit bei:

Bestandswohnungen: 12 bis 15 EUR pro m², je nach Lage und Zustand der Wohnung.
Neubauwohnungen: 14 bis 18 EUR pro m² in zentralen Lagen.
Besonders in den Stadtteilen Innenstadt, Ehrenfeld und Kalk gibt es eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen, was die Mietpreise weiter in die Höhe treibt. Für Neubauten in beliebten Stadtteilen wie Rodenkirchen und Lindenthal müssen Mieter mit noch höheren Preisen rechnen.

3.3 Baulandpreise
Die Baulandpreise in Köln sind ebenfalls gestiegen. Besonders in den zentralen Bereichen sind die Preise für unbebaute Grundstücke sehr hoch:

Baulandpreise in zentralen Lagen: 600 bis 1.200 EUR pro m².
Baulandpreise in Randlagen: 400 bis 800 EUR pro m².
Die hohen Preise für Bauland erschweren es vielen potenziellen Bauherren, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, was wiederum die Knappheit an Wohnungen verstärkt.

4. Marktentwicklung im Gewerbeimmobiliensektor

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Köln zeigt ebenfalls eine stabile Entwicklung. Köln ist ein wichtiger Wirtschaftsstandort mit einer Vielzahl von Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen, was zu einer konstant hohen Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Logistikflächen führt.

4.1 Büroimmobilien
Der Büroimmobilienmarkt in Köln ist weiterhin von einer soliden Nachfrage geprägt. Die Büroflächen in der Innenstadt und in den attraktiven Businessvierteln wie dem Mediapark und dem Westdeutschen Rundfunk (WDR) sind besonders gefragt. Die Mietpreise für Büroflächen liegen bei:

Büroflächen in zentralen Lagen: 15 bis 30 EUR pro m², je nach Ausstattung und Lage.
Büroflächen in Randlagen: 10 bis 18 EUR pro m².
In den letzten Jahren gibt es eine zunehmende Nachfrage nach flexiblen Büroflächen (Coworking Spaces) und modernen, nachhaltigen Bürogebäuden, was zu einem Anstieg von Neubauten geführt hat.

4.2 Logistikimmobilien
Köln ist auch ein wichtiger Standort für Logistikimmobilien, da es durch seine zentrale Lage in Europa sowie die gute Anbindung an das Verkehrsnetz (u.a. Autobahnen, Bahn und Flughafen) attraktive Bedingungen für Logistikunternehmen bietet. Die Mietpreise für Logistikflächen liegen bei etwa:

Logistikflächen: 5 bis 8 EUR pro m², abhängig von der Lage und der Nähe zu Verkehrsanbindungen.
Die Nachfrage nach modernen, gut angebundenen Logistikimmobilien, insbesondere in den Umlandgemeinden von Köln, bleibt hoch.

5. Trends und Ausblick

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Der Trend hin zu nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien nimmt zu. Neubauten müssen immer strengere energetische Standards erfüllen, was sich auf die Baukosten und den Wert von Immobilien auswirkt.
Digitalisierung: Die Digitalisierung im Immobiliensektor schreitet voran. PropTech-Unternehmen bieten innovative Lösungen für die Verwaltung und Vermarktung von Immobilien, was den Markt transparenter und effizienter macht.
Preissteigerungen: Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Köln auch in den kommenden Jahren weiter steigen werden.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt bleibt auch 2025 attraktiv für Investoren und Käufer, jedoch ist der Wettbewerb aufgrund der hohen Nachfrage und begrenztem Angebot stark. Insbesondere in den zentralen Lagen sind die Preise weiterhin auf einem hohen Niveau. Eine fortschreitende Urbanisierung, das zunehmende Interesse an nachhaltigen Bauprojekten sowie die anhaltend starke wirtschaftliche Entwicklung Kölns werden auch in den kommenden Jahren für eine positive Marktentwicklung sorgen.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der kreisfreien Stadt Köln intensiv.

Hierzu werden im Rheinland eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Köln neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Köln zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Die Kultur in der kreisfreien Stadt Köln

Köln gilt nicht nur wegen seines weltweit bedeutenden Kunsthandels als Kulturmetropole, auch zahlreiche Medienunternehmen, Fernsehsender, Verlagshäuser und Musikproduzenten sind hier ansässig. Die vielen überregional bekannten Museen tun ein Übriges zum kulturellen Ruf der Stadt. In Bezug auf die Kunst macht Köln auch mit aktuellen Projekten auf sich aufmerksam. Erst im Jahr 2012 wurde hier die Akademie der Künste der Welt gegründet. Zunächst nur virtuell agierend soll die Akademie internationalen Künstlern dazu verhelfen, ihre Projekte in Köln verwirklichen zu können. Am berühmtesten ist Köln aber für seinen Dom, der seit 1996 zum UNESCO Weltkulturerbe gehört. Das Wahrzeichen der Stadt ist die größte gotische Kirche in ganz Nordeuropa. Im Kölner Dom wird der Dreikönigenschrein aufbewahrt, in dessen Inneren die Reliquien der Heiligen Drei Könige verborgen sein sollen.

Köln als Bildungsstandort

Schon während des Mittelalters entwickelte sich die Stadt Köln zu einem bedeutenden edukativen Zentrum. Bis heute liegt hier ein wichtiger Hochschulstandort. Insgesamt elf staatliche und private Hochschulen sitzen in der Stadt. Köln ist neben München und Berlin eine der drei größten Hochschulstädte in Deutschland.

Köln als Wirtschaftsstandort

Auch als Wirtschaftsstandort spielt Köln schon seit dem Mittelalter eine bedeutende Rolle. Während damals der Handel vorherrschte, ist Köln heute als Medienstadt bekannt. Zahlreiche Film- und Fernsehproduktionen haben hier ihren Sitz, hinzu kommen Unternehmen aus den Bereichen Verlagswesen, Musikproduktion und Computerspiele. Weitere wichtige Pfeiler der Kölner Wirtschaft stellen die Autobranche, der Maschinenbau, die chemische Industrie und das Versicherungswesen dar. Köln wird sogar mitunter als Versicherungshauptstadt von Deutschland bezeichnet. Laut der Industrie- und Handelskammer arbeiteten im Jahr 2010 insgesamt 13,6 Prozent aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten des Landes Nordrhein-Westfalen in Köln. Die meisten davon waren mit 82,4 Prozent im Dienstleistungsgewerbe tätig, den Rest machte das produzierende Gewerbe aus. Die Bruttowertschöpfung lag in Köln im Jahr 2008 bei 61 Milliarden Euro. Daran hatte der Dienstleistungssektor mit 52 Prozent den größten Anteil. An zweiter Stelle folgte das Finanzierungs- und Vermietungsgewerbe mit 23 Prozent. Aber auch die Tourismusbranche spielt in Köln eine große Rolle. Im Jahr 2010 gab es dort 28.000 Hotelbetten mit einer Auslastung von 46 Prozent. Im Jahr darauf stellte die Stadt mit 126 Millionen Besuchern einen neuen Rekord auf.

Verkehrsanbindung

Durch ihre günstige Lage am Rhein war die Stadt Köln schon zur Römerzeit ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt. Der Hafen war einst bedeutender Bestandteil des römischen Fernstraßennetzes. Das Verkehrsaufkommen von Straße, Schiene und Schifffahrt in Köln zählt auch heute noch zu den höchsten von Deutschland. Die Ausfallstraßen von Köln erinnern in ihrer Struktur noch immer an die mittelalterliche Vergangenheit der Stadt, denn sie kreuzen fünf konzentrische Straßenringe, die in Teilen die ehemaligen Befestigungsanlagen nachzeichnen. Die Fernverkehrsstraßen der Stadt sind die Bundesautobahnen A3, A4, A1, A59 und A57. Der Kölner Hauptbahnhof ist die wichtigste Drehscheibe im westdeutschen Schienenverkehr. Von hier aus hat man direkte Verbindungen nach Trier, Aachen, Mönchengladbach, Neuss, Krefeld, Wuppertal, Bergisch Gladbach, Marienheide, Siegen, Frankfurt am Main, Koblenz, Paris und ins Ruhrgebiet. Der Flughafen Köln/Bonn ist ein internationaler Verkehrsflughafen von großer Bedeutung für die Region. Er liegt etwa 15 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt im Stadtteil Grengel. Im Frachtbereich liegt der Flugplatz auf Platz 3, bezüglich der Passagierzahlen auf Platz 6 in Deutschland. Der Hafen von Köln ist nach Duisburg der zweitgrößte deutsche Binnenhafen. Im Jahr 2009 wurden dort 12.009.000 Tonnen Güter umgesetzt. Die Rheinfähren für Passagiere haben hingegen heute nur noch touristische Bedeutung.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!