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Als Immobiliengutachter bin ich in Olsberg mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Olsberg auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Olsberg mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Olsberg ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Olsberg benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Olsberg
Die Stadt Olsberg gehört zum Hochsauerlandkreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im oberen Ruhrtal. Auf dem Stadtgebiet liegt der höchste Berg des Bundeslandes, der 843 Meter hohe Langenberg.
Darüber hinaus gibt es in und um Olsberg noch über 50 Berge, die höher als 500 Meter sind. Im Süden der Stadt liegt das Rothaargebirge, im Nordwesten grenzt das Stadtgebiet an den Naturpark Arnsberger Wald und östlich schließt sich der Naturpark Diemelsee an. Von den 11.787 Hektaren Gesamtfläche sind 7.835 Hektar bewaldet. Auch die Umgebung von Olsberg ist von bewaldeten Höhen geprägt. Archäologische Funde belegen eine frühe Besiedlung seit der vorrömischen Eisenzeit. Die erste urkundliche Erwähnung der Stadt geht auf das Jahr 1281 zurück. Die Bevölkerungszahlen von Olsberg entwickeln sich rückläufig, ähnliche Verluste wie in der Region sind nur in manchen ostdeutschen Städten zu beobachten. Im Jahr 1999 lebten noch 16.349 Menschen in der Stadt. 2009 zählte man 15.223 Einwohner. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 14.739 noch einmal den stetigen Abwärtstrend. Bis 2025 wird Olsheim ein weiterer Bevölkerungsschwund von 11,3 Prozent prognostiziert.
Der Immobilienmarkt in Olsberg
Olsberg ist eine Stadt im Sauerland, Nordrhein-Westfalen, bekannt für ihre idyllische Lage zwischen bewaldeten Hügeln und den zahlreichen Freizeitmöglichkeiten. Die Region zieht sowohl Menschen an, die im Ruhrgebiet arbeiten, als auch solche, die ländliche Ruhe und Natur suchen. Der Immobilienmarkt in Olsberg hat in den letzten Jahren eine zunehmende Dynamik gezeigt. Dies ist sowohl durch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung der Region als auch durch den Trend zur Urbanisierung und der zunehmenden Nachfrage nach ländlichen Wohnmöglichkeiten bedingt.
Dieser Bericht gibt einen Überblick über die wichtigsten Kennzahlen des Immobilienmarktes von Olsberg, einschließlich aktueller Preise, Entwicklungen und Trends.
1. Allgemeine Marktlage
Der Immobilienmarkt in Olsberg hat in den letzten Jahren ein kontinuierliches Wachstum verzeichnet, was vor allem durch die erhöhte Nachfrage nach Immobilien im ländlichen Raum, aber auch durch die Nähe zu Städten wie Dortmund, Hagen und Köln bedingt ist. Viele Käufer suchen hier nach Häusern, Eigentumswohnungen oder Ferienimmobilien, da Olsberg im Vergleich zu Großstädten erschwinglichere Preise bietet und gleichzeitig eine hohe Lebensqualität und Naturnähe bietet.
Wichtige Marktfaktoren:
Wirtschaftliche Lage: Olsberg profitiert von der relativ guten Anbindung an das Ruhrgebiet und die Oberzentren des Sauerlands.
Demografische Entwicklung: Olsberg ist eine eher ländlich geprägte Stadt, die tendenziell von einem Rückgang der Bevölkerung betroffen ist. Jedoch gibt es einen Zuzug von jungen Familien und Pendlern, was den Immobilienmarkt stützt.
Zinspolitik: Die derzeit niedrigen Zinsen haben viele Käufer und Investoren dazu veranlasst, in Immobilien zu investieren. Diese Politik könnte jedoch mittelfristig zu einer Verknappung des Marktes führen, wenn die Zinsen steigen.
2. Immobilienpreise
Die Immobilienpreise in Olsberg variieren je nach Lage, Art der Immobilie und Zustand des Objekts. Im Allgemeinen sind die Preise in den letzten Jahren gestiegen, jedoch immer noch im Vergleich zu Ballungsgebieten wie Dortmund oder Köln auf einem moderaten Niveau.
Aktuelle Preistrends (2024):
Wohnhäuser: Der Preis für Einfamilienhäuser in Olsberg liegt derzeit im Durchschnitt bei etwa 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Dies ist ein Anstieg von etwa 5-10 % in den letzten fünf Jahren.
Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen in zentraler Lage kosten durchschnittlich etwa 1.800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter. In ländlicheren Gegenden kann der Preis auch deutlich niedriger ausfallen, bei etwa 1.500 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter.
Mietpreise: Die Mietpreise in Olsberg sind ebenfalls gestiegen, aber immer noch vergleichsweise moderat. Die monatliche Kaltmiete für eine 60 m² große Wohnung liegt bei etwa 6-7 Euro pro Quadratmeter, für größere Wohnungen (100 m²) zwischen 5,50 und 6,50 Euro pro Quadratmeter.
Im Vergleich zu Großstädten wie Dortmund oder Köln ist der Immobilienmarkt in Olsberg relativ erschwinglich. Besonders für Käufer, die in der Stadt arbeiten und in den ländlicheren Raum ziehen möchten, bietet der Markt ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.
3. Immobilienarten und Nachfrage
Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser stellen die beliebteste Immobilienart in Olsberg dar. Besonders in den Randgebieten der Stadt oder in den umliegenden Dörfern gibt es eine hohe Nachfrage nach freistehenden Häusern. Diese sind oft großzügig geschnitten und bieten viel Platz, sowohl für Familien als auch für Ruhesuchende.
Mehrfamilienhäuser: Investoren und Kapitalanleger suchen zunehmend nach Mehrfamilienhäusern, die aufgrund der konstanten Nachfrage nach Mietwohnungen attraktive Renditen versprechen.
Ferienimmobilien: Olsberg und die umliegende Region des Sauerlands sind auch ein beliebtes Ziel für Touristen. Ferienwohnungen oder -häuser haben daher eine besonders hohe Nachfrage, insbesondere in den Monaten vor und nach der Wintersaison.
Baugrundstücke: Es gibt eine relativ geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken im städtischen Bereich, doch in den umliegenden Dörfern können Grundstücke zu moderaten Preisen erworben werden. Die Preise für Baugrundstücke variieren stark je nach Lage, Größe und Erschließung, liegen aber im Durchschnitt bei etwa 40-70 Euro pro Quadratmeter.
4. Zukunftsaussichten und Trends
Nachhaltigkeit und energieeffizientes Bauen: Die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern und Immobilien, die nachhaltige Bauweisen oder Technologien wie Solarenergie, Wärmepumpen und gute Dämmung bieten, steigt auch in Olsberg. Besonders in einer Region, in der Naturschutz und Umweltschutz eine wichtige Rolle spielen, ist dies ein wachsender Trend.
Pendlermarkt: Olsberg profitiert von der Nähe zu den großen städtischen Zentren des Ruhrgebiets, was es für Pendler attraktiv macht. Die Stadt bietet eine gute Verkehrsanbindung, auch durch die Nähe zur Autobahn A46 und A44 sowie die Bahnverbindungen. Dies könnte in den kommenden Jahren weiterhin eine hohe Nachfrage nach Immobilien in der Region begünstigen.
Veränderte Lebensstile: Ein wachsender Trend hin zu Homeoffice und flexibleren Arbeitsmodellen könnte die Nachfrage nach Immobilien mit ausreichend Platz für ein Büro und Freizeitbereiche erhöhen. Häuser mit größeren Gärten oder zusätzliche Räume, die als Arbeitsräume genutzt werden können, sind gefragt.
Tourismus: Der Tourismus im Sauerland, insbesondere der Wintertourismus, dürfte auch in den kommenden Jahren einen positiven Einfluss auf die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnungen haben. Olsberg hat als Wintersportregion (z. B. Winterberg in der Nähe) einen zunehmenden Freizeitwert.
5. Herausforderungen des Marktes
Begrenzte Neubautätigkeit: Ein großer Teil des Wohnungsmarktes in Olsberg besteht aus Bestandsimmobilien. Neue Bauprojekte sind begrenzt, was zu einer Verknappung des Angebots führt und die Preise in den letzten Jahren steigen ließ.
Fachkräftemangel und Baukosten: Wie in vielen ländlichen Regionen gibt es auch in Olsberg Herausforderungen in Bezug auf den Fachkräftemangel im Bauwesen. Höhere Baukosten können dazu führen, dass Neubauprojekte teurer werden, was sich auf die Immobilienpreise auswirken könnte.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Olsberg zeigt positive Entwicklungen, unterstützt durch die attraktive ländliche Lage, die Nähe zu städtischen Ballungsräumen und die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen Gebieten. Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen, wobei Olsberg im Vergleich zu größeren Städten nach wie vor relativ erschwinglich bleibt. Der Markt für Einfamilienhäuser, Ferienimmobilien und Mehrfamilienhäuser bleibt stark, während es durch begrenzte Neubauten und steigende Baukosten in Zukunft zu einer Verknappung kommen könnte.
Die Prognosen für den Immobilienmarkt in Olsberg sind insgesamt positiv, wobei der Markt voraussichtlich stabil bleibt und die Nachfrage aufgrund der anhaltenden Attraktivität der Region weiterhin steigen wird.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Olsberg intensiv.
Hierzu werden im Hochsauerlandkreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Olsberg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Olsberg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Olsheim hat ihren Besuchern zahlreiche interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Man kann hier beispielsweise fünf Schlösser besichtigen. Das barocke Schloss Antfeld stammt aus dem Jahre 1705. Das Schloss Bruchhausen hat seine Ursprünge im 14. Jahrhundert und steht auf 450 Metern Höhe. Das Schloss Gevelinghausen wurde im Jahre 1299 erstmals urkundlich erwähnt. Das angenommene Baudatum des Schlosses Schellenstein ist 1183, erwähnt wurde es zum ersten Mal im Jahre 1270. Über die Usprünge des Schlosses Wildenberg ist nur wenig bekannt. Das Kropffsche Haus stammt aus dem frühen 18. Jahrhundert, danach wurde es mehrmals umgestaltet und erweitert. Die Adlerapotheke ist ein Fachwerkbau aus dem 17. Jahrhundert, eine Apotheke gibt es in dem Haus aber erst seit dem 19. Jahrhundert. Die spätbarocke Kirche St. Martinus wurde im Jahre 1222 erstmals urkundlich erwähnt. Das älteste Gebädue von Olsberg, der Roisenspeicher im Stadtteil Assinghausen, wurde 1556 erbaut. Das Grimmenhaus wurde im gleichen Stadtteil in der Zeit um 1800 im fränkischen Fachwerkstil errichtet. Neben mehreren Heimatmuseen kann man in Olsberg auch ein Afrika-Museum besichtigen. In drei Besucherbergwerken kann man sich über den Eisenabbau der Region informieren, der bereits in der Mitte des 14. Jahrhunderts seine Anfänge nahm. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Olsberg drei Grundschulen, eine Hauptschule und eine Realschule zur Verfügung. Die beiden Förderschulen am Ort runden das allgemeine Bildungsangebot ab.
Wirtschaft
In der vorindustriellen Zeit begann die Geschichte des Wirtschaftsstandortes Olsberg mit dem Eisenerzbergbau, der Eisenerzeugung und der Eisenverarbeitung. Diese Tradition lebt im produzierenden Gewerbe fort, welches die Stadt bis heute wirtschaftlich prägt. Dazu gehört beispielsweise die Hermann Everken GmbH, das Unternehmen stellt eine Lohngießerei zur Verfügung und produziert Heiztechnik, wie beispielsweise Elektroöfen. Ein weiterer Vertreter der metallverarbeitenden Industrie ist die F.W. Oventrop GmbH & Co KG, ein Armaturenhersteller. Außerdem sitzen die Unternehmen Hüttemann Holz GmbH & Co KG und HSK Duschkabinenbau KG am Standort. Ein weiterer wichtiger Wirtschaftsfaktor für den Kneippkurort Olsberg ist der Gesundheitssektor. Mehrere Kliniken und andere gesundheitliche Einrichtungen gehören zu den wichtigen Arbeitgebern des Standortes. Darüber hinaus spielt der Tourismus wirtschaftlich eine bedeutende Rolle in Olsberg. Im Jahr 2002 gab es in der Stadt 5.115 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, die weitaus meisten stellte mit 2.276 das verarbeitende Gewerbe zur Verfügung.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Olsberg hat keine eigene Anschlussstelle zu einer Bundesautobahn. Die nächste erreichbare Trasse ist die A46 an der Anschlussstelle Bestwig, sie liegt rund 15 Autominuten entfernt. Die Bundesstraßen B7 und B480 verlaufen durch das Stadtgebiet und gewährleisten die Anbindung. Der Bahnhof Olsberg liegt an der Oberen Ruhrtalbahn und stellt Verbindungen in die Städte Hagen, Kassel, Brilon und Warburg zur Verfügung. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen abgewickelt. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Paderborn-Lippstadt und Dortmund.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Sauerland, im Hochsauerlandkreis und in Olsberg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Olsberg eröffnen kann.

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!