Immobiliensachverständiger für Essen

Als Immobiliengutachter bin ich in Essen mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Essen auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Essen mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Essen ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Essen benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Essen

Die Stadt Essen kann auf eine lange Geschichte zurückblicken, sie ist aus dem bereits im Jahr 845 gegründeten, gleichnamigen Frauenstift hervorgegangen. Aber auch heute macht Essen noch von sich reden. Im Jahr 2010 beispielsweise als Kulturhauptstadt Europas, stellvertretend für das ganze Ruhrgebiet, in dessen Zentrum Essen liegt. Es ist die viertgrößte Stadt von Nordrhein-Westfalen, aber gemäß Statistischem Bundesamt auch die grünste Stadt des Landes. Im Jahr 1896 überschritt Essen erstmals die Grenze der 100.000 Einwohner und wurde zur Großstadt. Der historische Höchststand wurde mit 749.193 Bürgern im Jahr 1962 erreicht. Essen war lange Zeit die fünftgrößte Stadt in Deutschland, erst im Jahr 1988 wurde sie von Frankfurt überholt. Heute liegt Essen im Bundesvergleich größenmäßig an neunter Stelle. Bis zum Jahr 2012 war die Bevölkerungsentwicklung rückläufig, seitdem steigen die Zahlen wieder an. Im Jahr 2013 wohnten 569.884 Menschen auf einer Fläche von 210,3 Quadratkilometern in Essen. Das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 2.710 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Essen

Essen, als größte Stadt im Ruhrgebiet, hat sich in den letzten Jahren zu einem wichtigen Standort für Immobilieninvestoren entwickelt. Die Stadt kombiniert eine interessante Wirtschaftsstruktur, eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz sowie eine steigende Nachfrage im Bereich Wohnimmobilien. Im folgenden Bericht werden die aktuellen Marktentwicklungen und relevanten Kennzahlen zusammengefasst.

1. Wirtschaftliche und demographische Rahmenbedingungen

Einwohnerzahl (2023): ca. 590.000
Essen gehört zu den größten Städten des Ruhrgebiets. Die Stadt hat eine leicht rückläufige Einwohnerzahl, was vor allem durch Abwanderung in ländlichere Gebiete und eine niedrige Geburtenrate bedingt ist.

Arbeitsmarkt:
Essen hat sich zu einem bedeutenden Wirtschaftsstandort entwickelt, insbesondere in den Bereichen Energiewirtschaft, Maschinenbau, Technologie und Gesundheitswesen. Große Unternehmen wie E.ON und RWE haben ihren Sitz in der Stadt, was den Arbeitsmarkt stabilisiert und die Nachfrage nach Wohnraum stärkt.

2. Marktentwicklungen und Preistrends

Wohnimmobilienmarkt: Essen ist auf dem deutschen Immobilienmarkt besonders für seine günstigen Einstiegspreise bekannt, was es zu einer attraktiven Stadt für Käufer und Investoren macht. Die Preise in Essen steigen, jedoch moderat im Vergleich zu Großstädten wie Düsseldorf oder Köln.

Preistrend für Bestandsimmobilien (2023):
Durchschnittlicher Kaufpreis für Eigentumswohnungen: ca. 2.500 bis 3.200 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand der Immobilie.
Durchschnittlicher Kaufpreis für Einfamilienhäuser: ca. 2.400 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter.
Preistrend für Neubauimmobilien (2023):
Neubauwohnungen in guten Lagen wie Rüttenscheid oder Bredeney: ca. 3.500 bis 4.500 EUR pro Quadratmeter.
Einfamilienhäuser im Neubau: ca. 3.000 bis 4.200 EUR pro Quadratmeter.
Mietpreise (2023):
Durchschnittliche Nettokaltmiete für Bestandswohnungen: ca. 7,50 EUR bis 10,00 EUR pro Quadratmeter.
Neubauwohnungen: ca. 10,00 EUR bis 12,00 EUR pro Quadratmeter in guten Lagen.
Verfügbarkeit und Neubauprojekte:
Essen verzeichnet eine steigende Bautätigkeit, insbesondere in zentralen Lagen. Neubauprojekte konzentrieren sich vor allem auf den Bau von Mehrfamilienhäusern und modernen Büroflächen. Beliebte Stadtteile für Neubauten sind unter anderem Steele, Rüttenscheid und die City.

3. Mietmarkt und Renditen

Der Mietmarkt in Essen ist im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten relativ stabil. Während in beliebten Stadtteilen wie Rüttenscheid oder Bredeney die Mietpreise stärker steigen, gibt es in Randgebieten wie Altendorf oder Frohnhausen noch gute Renditechancen.

Bruttomietrendite:

Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt im Durchschnitt bei 4,5 % bis 6 %.
In zentralen Lagen wie dem Südviertel oder Steele sind Renditen von ca. 4 % bis 5 % zu erwarten.
Zukunftsaussichten:
Essen wird in den nächsten Jahren weiterhin ein gutes Mietumfeld bieten, insbesondere durch die anhaltende Urbanisierung und die zunehmende Nachfrage nach hochwertigen Neubauten.

4. Marktfaktoren und Trends

Urbanisierung und Nachfrage:
Durch die zunehmende Urbanisierung steigt die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in den innenstadtnahen und gut angebundenen Stadtteilen. Zudem wird in Essen ein wachsendes Interesse an „grünen“ und nachhaltigen Wohnkonzepten beobachtet, was zu einer höheren Nachfrage nach modernen Neubauten und sanierten Altbauten führt.

Investitionen in Infrastruktur:
Essen profitiert von einer gut entwickelten Verkehrsinfrastruktur. Die Stadt ist ein Knotenpunkt für Autobahnen und verfügt über einen großen Hauptbahnhof, der als einer der wichtigsten Verkehrsknoten im Ruhrgebiet gilt. Auch der Ausbau von Radwegen und die Förderung von umweltfreundlichen Mobilitätskonzepten stärken die Attraktivität der Stadt als Wohnstandort.

5. Zukünftige Entwicklungen

Regionale Wirtschaft: Essen wird weiterhin von der Umstrukturierung des Ruhrgebiets profitieren. Die Stadt strebt an, sich zunehmend als Zentrum für Innovation, Technologie und grünen Wandel zu positionieren.

Immobilienentwicklung:
In den nächsten Jahren sind weiterhin zahlreiche Neubauprojekte zu erwarten, insbesondere im Bereich von Wohn- und Büroimmobilien. Die Stadt verfolgt zudem einen verstärkten Fokus auf die Revitalisierung von Industrieflächen, was zu einer weiteren Aufwertung von ehemals industriell genutzten Bereichen führen kann.

6. Risiken und Herausforderungen

Demografische Entwicklung: Die demografische Entwicklung ist auch für Essen eine Herausforderung. Die Stadt muss sich auf die steigende Zahl an älteren Menschen einstellen und entsprechende Wohnlösungen anbieten.

Preisanstieg und Verdrängung: In den letzten Jahren ist ein leichter Preisanstieg zu verzeichnen, der in einigen Stadtteilen zu einer Verdrängung von einkommensschwächeren Mietern führen könnte. Besonders in den gefragten Stadtteilen wird es zunehmend schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Essen zeigt sich aktuell stabil und attraktiv für Investoren und Käufer. Trotz der moderaten Preissteigerungen im Vergleich zu anderen Großstädten bieten sich sowohl auf dem Mietmarkt als auch im Bereich der Bestands- und Neubauimmobilien noch interessante Renditechancen. Die wirtschaftliche Stabilität und die laufenden Investitionen in die Infrastruktur und die Stadtentwicklung dürften auch in den kommenden Jahren positive Impulse für den Immobilienmarkt setzen.

Zudem gibt es eine zunehmende Nachfrage nach modernen, nachhaltigen Immobilien, was den Markt für grüne und energieeffiziente Neubauten weiter beleben könnte.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Essen intensiv.

Hierzu werden im Ruhrgebiet eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Essen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Essen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Sehenswertes in der kreisfreien Stadt Essen

Viele Bauwerke in Essen repräsentieren die lange Historie der Stadt. Ein Zeuge der mittelalterlichen Stadtgeschichte ist das Essener Münster mit der ältesten Madonnenfigur des gesamten christlichen Abendlandes. Jüngere Zeugen sind die zahlreichen Monumente der Industriekultur, das bekannteste ist die Zeche Zollverein, die als Meilenstein der Industriearchitektur sogar zum UNESCO Weltkulturerbe ernannt wurde. Dort ist auch das red dot Design Museum mit der größten Designausstellung der Welt angesiedelt. Kulturell hat sich die Stadt Essen außerdem mit dem Museum Folkwang einen Namen gemacht, hier kann man eine der weltweit renommiertesten Sammlungen moderner Kunst besichtigen. Ebenfalls einen hohen Bekanntheitsgrad erreicht das von dem berühmten finnischen Architekten Alvar Aalto gestaltete Opernhaus. In der Innenstadt können die Besucher die Johanniskirche mit dem Burgplatz, das Atrium, die Domschatzkammer, das Bischofspalais, die Alte Synagoge und die Altkatholische Friedenskirche bewundern. Eine Vorreiterrolle spielte Essen im Jahr 1958 mit der ersten Fußgängerzone Deutschlands, der Kettwiger Straße. Mit geprägt hat das Stadtbild der Stadtbeigeordnete Robert Schmidt in den Jahren 1869 bis 1934. Er hat damals ein städtearchitektonisches Gegenbild zu den Berliner Mietskasernen entworfen, das sich noch heute in dreigeschossigen Gebäudekomplexen mit weitläufigen, grünen Innenhöfen widerspiegelt. Ein weiterer Beitrag zum grünen Image der Stadt ist der Grugapark, mit 70 Hektar Fläche einer der größten städtischen Parks in ganz Europa. Über dem Baldeneysee thront die hochherrschaftliche Villa Hügel, die der Industrielle Alfred Krupp als Familienwohnsitz erbaut hat. Heute werden dort Ausstellungen gezeigt.

Essen als Bildungsstandort

Die Bildung in Essen wird in erster Linie durch den Namen Folkwang repräsentiert. Bereits im Jahr 1927 gründete sich hier die Folkwang-Schule für Musik. Im Jahr 1929 kam die Fachschule für Gestaltung unter das Folkwang-Dach und erhielt im Jahr 1963 den Hochschulstatus. Im Jahr 1972 wurde die Gesamthochschule Essen gegründet und übernahm die bildenden Fächer, im Jahr 2007 gingen diese jedoch zurück an die Folkwang-Musikhochschule. Die heutige Folkwang Universität ist eine renommierte Kunsthochschule mit Hauptsitz in Essen und Dependancen in Bochum, Dortmund und Duisburg. Die Universität Duisburg-Essen, in der auch die Gesamthochschule Essen aufging, gehört zu den zehn größten Hochschulen der Bundesrepublik. Die größte private Hochschule Deutschlands FOM sitzt ebenfalls in Essen.

Essen als Wirtschaftsstandort

Die geschichtsträchtige Stadt Essen blickt auch auf ein reichhaltiges wirtschaftliches Erbe zurück. Zu Zeiten der Industrialisierung befand sich hier eines der bedeutendsten deutschen Zentren der Montanindustrie. Während des Strukturwandels verlagerte sich der wirtschaftliche Schwerpunkt der Stadt in den Dienstleistungssektor. Auch die weiterverarbeitende Industrie wuchs. Die einstige Krupp- und Kohlestadt Essen ist heute eine Verwaltungsmetropole. Darüber hinaus hat die deutsche Wirtschaft hier eines ihrer Entscheidungszentren. Von den 100 umsatzstärksten Unternehmen Deutschlands sitzen acht mit ihrer Konzernzentrale in Essen. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von 81.074 pro Erwerbstätigem lag die Stadt im Jahr 2010 an zweiter Stelle im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Im Jahr 2013 betrug die Kaufkraft pro Kopf in Essen 20.615 Euro. Zu den wichtigsten Arbeitgebern am Standort gehören so große Namen wie RWE und Thyssen Krupp, beides DAX Unternehmen. Weitere bekannte Großunternehmen mit Sitz in Essen sind beispielsweise Evonik, Steag, Hochtief, Aldi Nord, Karstadt, Deichmann, Medion und Schenker. Aber Essen ist auch ein Bankenstandort, alleine die Deutsche Bank beschäftigt hier rund 1.000 Mitarbeiter. Die Immobilienbranche wird durch Unternehmen wie GAGFAH, Allbau, Vivawest, Immeo, RAG Montan, Kölbl Kruse, Hochtief oder Mfi repräsentiert. Weitere wichtige Wirtschaftsfaktoren am Standort sind die Messe, der Einzelhandel und der Tourismus. Im Jahr 2012 gab es hier 1.376.566 Übernachtungen zu verzeichnen.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Essen ist hervorragend an das deutsche Fernstraßennetz angebunden. Hier verlaufen die Bundesautobahnen A40, A42, A44 und A52. Darüber hinaus verläuft unmittelbar an der nördlichen Stadtgrenze die A2 mit der Anschlussstelle Essen/Gladbeck. Die Bundesstraßen, welche durch Essen führen, sind die B224, die B227 und die B231. Der Essener Hauptbahnhof bietet als ICE Fernbahnhof direkten Anschluss an zahlreiche Großstädte in Deutschland und Europa. Der öffentliche Nahverkehr wird ebenfalls über das Schienennetz abgewickelt, darüber hinaus kommen die Essener Bürger mit dem Bus oder der Straßenbahn an ihr Ziel. Der nächstgelegene internationale Flughafen liegt in Düsseldorf in etwa 30 Kilometern Entfernung von der Stadtmitte. Den Airport erreicht man über die Autobahn A52, die S-Bahn oder den Regional-Express. In Essen selbst gibt es den Flughafen Essen/Mülheim, der an der Stadtgrenze von Mülheim an der Ruhr liegt. Hier starten und landen vorwiegend private Kleinflugzeuge. Darüber hinaus verfügt Essen über einen Stadthafen, auf dem Güter wie Brennstoffe, chemische Produkte, Eisen und Stahl umgeschlagen werden.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!