Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliengutachter bin ich in Arnsberg mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Arnsberg auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Arnsberg mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Arnsberg ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Arnsberg benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Arnsberg
Arnsberg gehört zum Hochsauerlandkreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Rheinischen Schiefergebirge.
Durch die Stadt fließen die Ruhr, die Möhne und die Röhr, das Stadtgebiet erstreckt sich über die Täler dieser Flüsse. Um die Flusstäler herum erheben sich bewaldete Höhen. Insgesamt sind 63 Prozent der Stadtfläche bewaldet. Im Süden von Arnsberg liegt der Naturpark Sauerland-Rothaargebirge, im Norden der Natupark Arnsberger Wald. Die Bevölkerungszahlen von Arnsberg entwickeln sich rückläufig. Im Jahr 1995 lebten noch 78.972 Menschen in der Stadt, 2000 gab es dann nur noch 77.473 Bürger. 2005 zählte man 76.427 Stadtbewohner und im Jahr 2010 hatte Arnsberg 74.227 Einwohner. Der letzte Stand von 2014 bestätigt mit der Zahl 73.436 noch einmal den allmählichen Abwärtstrend.
Der Immobilienmarkt in Arnsberg
Arnsberg ist eine Stadt im südlichen Nordrhein-Westfalen, die im Hochsauerlandkreis liegt. Mit rund 73.000 Einwohnern (Stand 2023) ist Arnsberg eine mittelgroße Stadt, die sowohl als Regionalzentrum als auch als Wohnort für Pendler eine zunehmende Bedeutung erlangt hat. Die Stadt zeichnet sich durch ihre hohe Lebensqualität aus, bedingt durch ihre Nähe zum Naturpark Arnsberger Wald, gute Verkehrsverbindungen und eine solide wirtschaftliche Struktur. In diesem Bericht werden aktuelle Daten und Fakten zum Immobilienmarkt von Arnsberg sowie relevante Entwicklungen und Trends vorgestellt.
1. Überblick über die Wirtschaft und Infrastruktur
Die Wirtschaft Arnsbergs ist vielfältig, mit einem Mix aus traditionellen Industrien, mittelständischen Unternehmen und einem wachsenden Dienstleistungssektor. Die Nähe zur Großstadt Dortmund und den weiteren Städten des Ruhrgebiets begünstigt die Lage als Wohnort für Pendler, während die gute Infrastruktur (z.B. die A46 und A445) die Erreichbarkeit verbessert.
Arbeitsmarkt: Arnsberg hat eine niedrige Arbeitslosenquote im Vergleich zum Landesdurchschnitt von NRW. In den letzten Jahren hat sich die Beschäftigungsstruktur stärker auf den Dienstleistungssektor verlagert, jedoch sind auch das produzierende Gewerbe und kleinere Unternehmen noch stark vertreten.
Verkehrsanbindung: Über die Autobahnen A46 und A445 ist Arnsberg gut mit dem Ruhrgebiet und der gesamten Region Nordrhein-Westfalen verbunden. Der Bahnhof Arnsberg bietet eine Anbindung an den Regionalverkehr (RB) und Intercity-Verbindungen nach Dortmund.
2. Immobilienmarkt: Allgemeine Entwicklung
Der Immobilienmarkt von Arnsberg hat in den letzten Jahren sowohl bei den Preisen für Kaufimmobilien als auch bei den Mietpreisen einen stetigen Anstieg erlebt. Die Region profitiert von ihrer attraktiven Lage und der Möglichkeit, im Grünen zu wohnen, während die Ballungsgebiete des Ruhrgebiets schnell erreichbar sind.
Kaufpreise (2023)
Einzelne Stadtteile:
Zentrum Arnsberg: Im städtischen Zentrum sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser am höchsten. Eine Wohnung in zentraler Lage kann durchschnittlich zwischen 2.500 und 3.000 EUR/m² kosten.
Arnsberg-Ost und -West: In diesen Stadtteilen variieren die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften je nach Lage und Zustand zwischen 250.000 EUR und 400.000 EUR.
Peripherie: In den ländlicheren Gebieten von Arnsberg, insbesondere in Stadtteilen wie Neheim oder Rumbeck, sind die Preise deutlich günstiger. Hier liegen die Kaufpreise für Einfamilienhäuser im Bereich von 180.000 bis 300.000 EUR.
Mietpreise (2023)
Die Mietpreise in Arnsberg sind im Vergleich zu großen Metropolen wie Dortmund oder Düsseldorf moderat, steigen jedoch stetig aufgrund der wachsenden Nachfrage.
Durchschnittliche Mieten:
Kaltmiete für Wohnungen: Die Mieten variieren je nach Lage und Größe der Wohnung. Im Stadtzentrum liegt die Kaltmiete für eine 3-Zimmer-Wohnung bei etwa 8-9 EUR/m², in den Randgebieten sind es eher 6-7 EUR/m².
Einfamilienhäuser zur Miete: Einfamilienhäuser zur Miete können zwischen 800 und 1.500 EUR monatlich kosten, je nach Größe, Ausstattung und Lage.
Entwicklung der Immobilienpreise:
In den letzten fünf Jahren stiegen die Kaufpreise im Schnitt um 4-5% jährlich. Besonders in den letzten Jahren (2021-2023) war eine starke Preissteigerung zu beobachten, was auf die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum durch Pendler und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist.
3. Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien in Arnsberg ist vor allem von Familien, die das ländliche Umfeld schätzen und zugleich die Nähe zu Großstädten suchen, geprägt. Auch Rentner und Pendler, die von der ruhigen Lage profitieren wollen, interessieren sich zunehmend für Arnsberg als Wohnort. Die Nachfrage ist nach wie vor höher als das Angebot, was zu einem leichten Anstieg der Immobilienpreise führt.
Kaufnachfrage: Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in den ruhigen Randlagen von Arnsberg und den Vororten. Der Trend zu mehr Platz und Gartenflächen, der durch die Pandemie und die zunehmende Arbeit im Homeoffice verstärkt wurde, hält weiterhin an.
Nachfrage nach Mietwohnungen: Es gibt eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere nach kleineren und mittelgroßen Wohnungen (1-3 Zimmer) im Stadtzentrum. Auch für Neubauwohnungen gibt es eine hohe Nachfrage, die aber das geringe Angebot nicht vollständig decken kann.
4. Neubauprojekte und Bautätigkeit
Die Bautätigkeit in Arnsberg hat in den letzten Jahren zugenommen, insbesondere im Bereich des Wohnungsbaus. Trotz eines moderaten Wachstums bleiben die Neubauzahlen unter denen in größeren Städten. Neubauprojekte betreffen vor allem Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen, insbesondere in den Innenstadtbereichen und an den Stadträndern.
Neubauvorhaben:
Der Fokus liegt auf nachhaltigen Bauprojekten mit hoher Energieeffizienz (z.B. Passivhäuser und energieautarke Gebäude).
Ein Beispiel ist das Neubauprojekt „Wohnen am Hennesee“, das hochwertige Eigentumswohnungen in der Nähe des Hennesees umfasst. Dieses Projekt spricht besonders die kaufkräftige Zielgruppe an, die einen hohen Standard und eine gute Anbindung an die Natur sucht.
Öffentliche Investitionen:
Die Stadt Arnsberg investiert auch in die Modernisierung und Entwicklung der städtischen Infrastruktur, was die Lebensqualität und damit auch die Attraktivität für Immobilieninvestitionen erhöht.
5. Ausblick und Trends
Preisentwicklung: Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Arnsberg in den nächsten Jahren weiterhin moderat steigen, allerdings mit einer langsameren Wachstumsrate als in den letzten Jahren. Das begrenzte Angebot an neuen Bauflächen und die anhaltende Nachfrage aus den angrenzenden Großräumen wie Dortmund und Düsseldorf dürften die Preise jedoch weiter stützen.
Nachhaltigkeit und Digitalisierung: Der Trend zu umweltfreundlichem Bauen und Smart Homes ist auch in Arnsberg zu beobachten. Neubauten und Renovierungen setzen zunehmend auf nachhaltige Materialien und Technologien, um den Anforderungen an Klimaschutz und Energieeffizienz gerecht zu werden.
Zukunft des Mietmarkts: Aufgrund der wachsenden Beliebtheit von Arnsberg als Wohnort, insbesondere für Pendler, wird eine weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen erwartet. Allerdings könnte die Entwicklung durch steigende Zinsen und die allgemein angespannte wirtschaftliche Lage gedämpft werden.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Arnsberg zeigt insgesamt eine positive Entwicklung, die vor allem durch die hohe Lebensqualität, die gute Verkehrsanbindung und das attraktive Umland begünstigt wird. Während die Kaufpreise und Mietpreise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind, bleibt der Markt im Vergleich zu Ballungsräumen wie Dortmund oder Köln noch moderat. Besonders Familien, Pendler und Menschen mit einem höheren Anspruch an Wohnqualität und Naturverbundenheit finden in Arnsberg eine interessante Option. Aufgrund des begrenzten Angebots und der anhaltend hohen Nachfrage wird der Immobilienmarkt voraussichtlich auch in den kommenden Jahren stabil bleiben.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Arnsberg intensiv.
Hierzu werden im Hochsauerlandkreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Arnsberg neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Arnsberg zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Arnsberg hat ihren Besuchern zahlreiche interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Wahrzeichen der Stadt ist der Arnsberger Glockenturm der Stadtkapelle St. Georg aus dem Jahre 1323. Das Schloss Arnsberg stammt aus der Zeit um 1100, ist nach Zerstörungen durch den Siebenjährigen Krieg aber nur noch als Ruine zu besichtigen. Auch von der Alten Burg sind nur noch wenige Reste übrig geblieben, sie wurde in der Zeit zwischen 1050 und 1062 erbaut. Der Weichs´sche Hof wurde nach dem Stadtbrand von 1600 neu aufgebaut. Der Drückersche Hof stammt aus dem 17. Jahrhundert. In dem 1605 erbauten Stadtpalais Landsberger Hof ist heute das Sauerlandmuseum untergebracht. Die Auferstehungskirche stammt aus dem Jahr 1824. Das Zivilkasino wurde 1821 erbaut. Das Kloster Weginghausen wurde in der Zeit um das Jahr 1170 gegründet, heute residiert hier das Stadtarchiv. Dort sieht man unter anderem das Hirschberger Tor aus dem 18. Jahrhundert, das einst zum gleichnamigen Schloss gehörte. Die Johannes-Nepomuk-Kapelle stammt aus dem 18. Jahrhundert, die Kreuzbergkapelle aus dem 19. Jahrhundert. Außerdem sieht man in der Stadt noch einige Rest der mittelalterlichen Stadtbefestigung mit diversen Türmen. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Arnsberg neben zahlreichen Grund- und mehreren Hauptschulen zwei Sekundarschulen, drei Realschulen und drei Gymnasien zur Verfügung. Die beiden Förderschulen am Ort ergänzen das allgemeine Bildungsangebot. Für die höhere Bildung besteht in Arnsberg eine Nebenstelle der Fernuniversität Hagen.
Wirtschaft
Der Standort Arnsberg ist für den Hochsauerland Kreis Verwaltungszentrum und gleichzeitig auch wirtschaftliches Zentrum. Die Papierindustrie hat hier eine lange Tradition und spielt heute noch eine wichtige Rolle in der Stadt. Beispiele dafür sind der Hersteller von Hygienepapier Wepa und der Faltschachtelproduzent Reno di Medici, beides bedeutende Arbeitgeber für den Standort. Außerdem sind die Leuchtenindustrie und die Elektrobranche mit ihren entsprechenden Zulieferbetrieben in Arnsberg wirtschaftlich sehr präsent. Dafür stehen beispielsweise das Elektrotechnikunternehmen BJB GmbH & Co KG, der Leuchtenhersteller Trilux GmbH & Co KG, der weltweite Marktführer EGLO Leuchten GmbH, die Firma Bankamp Leuchten und der Elektrogerätehersteller Cloer GmbH. Den Bereich der Metallverarbeitung repräsentieren am Standort unter anderem der Haushaltswarenhersteller Wesco oder der Kochutensilienproduzent Berndes. Außerdem sind der Waffenhersteller Umarex Sportwaffen GmbH & Co KG, der Automobilzulieferer Schroth Safety Products GmbH, die Chemiefabrik Perstorp AB, der Hersteller von Antriebselementen DESCH, das Sanitärtechnikunternehmen Dallmer, der Haushaltsgerätehersteller Imperial und die Firma Meta Regalbau am Standort ansässig. Mit 165.687 Übernachtungen im Jahr 2007 spielt auch der Tourismus in Arnsberg eine wirtschaftlich nicht unbedeutende Rolle.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Arnsberg ist über die beiden Bundesautobahnen A445 und A46 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Auf dem Stadtgebiet befinden sich insgesamt fünf Anschlussstellen. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B7 durch Arnsberg. Die Bahnhöfe der Stadt liegen an der Oberen Ruhrtalbahn und schaffen Verbindungen in die Städte Kassel, Hagen und Dortmund. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. An der Grenze zur Gemeinde Voßwinkel liegt der Flugplatz Arnsberg-Menden. Der nächstgelegene internationale Flughafen ist Dortmund.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Sauerland, im Hochsauerlandkreis und in Arnsberg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Arnsberg eröffnen kann.

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!