Immobiliengutachter Oberhausen

Als Immobiliengutachter bin ich in Oberhausen mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Oberhausen auch Mieten und Pachten.

Immobiliensachverständiger Matthias-Kirchner Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Oberhausen mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Oberhausen ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Oberhausen benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Oberhausen

Immobilienbewertung Oberhausen Die Stadt Oberhausen liegt im westlichen Ruhrgebiet im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Hier wurde im Jahre 1758 die erste Eisenhütte des Ruhrgebietes in Betrieb genommen, deshalb nennt man Oberhausen auch die Wiege der Ruhrindustrie. Die Stadt liegt inmitten des zentralen Wirtschaftsraumes von Europa, den man als ‚Blaue Banane‘ bezeichnet. Geografisch befindet man sich hier in der Niederrheinischen Tiefebene, die Flüsse Ruhr und Emscher fließen durch das Stadtgebiet von Oberhausen, bevor sie in den Rhein münden. Als im Jahr 1914 die Einwohnerzahl von 100.000 überschritten wurde, war Oberhausen erstmals Großstadt. Durch mehrere Eingemeindungen war die Bevölkerung im Jahr 1929 bereits auf 190.000 Bürger angewachsen. Ihren historischen Höchststand erreichte die Einwohnerzahl von Oberhausen mit 260.000 im Jahr 1963. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 nennt eine Zahl von 209.097, somit leben in Oberhausen seit dem Jahr 1950 erstmals wieder weniger als 210.000 Menschen. Auf einer Fläche von 77,1 Quadratkilometern ergibt sich für das Jahr 2013 eine Bevölkerungsdichte von 2.712 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Oberhausen

Hier finden Sie einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt in Oberhausen. Dabei werden aktuelle Zahlen, Daten und Fakten ausgewertet, um Ihnen ein präzises Bild der Situation zu vermitteln. Bitte beachten Sie, dass die folgenden Informationen auf öffentlich verfügbaren Daten und Quellen basieren, die zu einem bestimmten Zeitpunkt aktuell sind. Die Angaben können je nach Quelle und Zeitpunkt der Erhebung variieren.

1. Überblick über Oberhausen

Oberhausen ist eine Stadt im Ruhrgebiet in Nordrhein-Westfalen und Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr. Mit einer Bevölkerung von rund 210.000 bis 220.000 Einwohnern (Stand 2023) ist Oberhausen eine mittelgroße Stadt, die sich durch eine lange industrielle Geschichte auszeichnet. Die Stadt hat in den letzten Jahrzehnten einen Strukturwandel vollzogen, indem sie zunehmend auf Dienstleistungs- und Freizeitwirtschaft setzt, was sich auch auf den Immobilienmarkt auswirkt.

2. Immobilienmarkt in Oberhausen – Allgemeine Entwicklung

Der Immobilienmarkt in Oberhausen hat in den letzten Jahren eine positive Entwicklung durchlaufen. Besonders in den Bereichen Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Neubauprojekten sind zunehmend Wachstumsimpulse zu erkennen.

2.1 Wohnimmobilienmarkt
Preisentwicklung für Wohnimmobilien: Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Oberhausen sind in den letzten Jahren gestiegen, allerdings noch nicht auf dem Niveau von größeren Metropolen wie Düsseldorf oder Köln. Laut aktuellen Marktdaten aus 2024 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandsimmobilien in Oberhausen bei etwa 2.000 bis 2.500 EUR pro Quadratmeter. Neubauten sind teurer, mit einem Preis von etwa 2.800 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung.

Mieten: Die Mietpreise sind ebenfalls gestiegen, aber weiterhin günstiger im Vergleich zu anderen Städten des Ruhrgebiets. Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung beträgt etwa 7 bis 9 EUR pro Quadratmeter, wobei es je nach Stadtteil Unterschiede gibt.

Nachgefragte Stadtteile: Besonders begehrt sind die Stadtteile rund um das Zentrum und die Gebiete in der Nähe des CentrO (eine der größten Einkaufszentren Europas) sowie in Oberhausen-Sterkrade. Diese Stadtteile bieten eine gute Anbindung an die umliegenden Städte und eine gute Infrastruktur.

2.2 Gewerbeimmobilienmarkt
Büroflächen: Die Nachfrage nach Büroflächen in Oberhausen bleibt konstant. Die Büroflächenmieten liegen im Durchschnitt bei etwa 7 bis 10 EUR pro Quadratmeter. Auch hier gibt es Unterschiede je nach Lage und Ausstattung der Gebäude. Besonders Büroflächen in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten und den größeren Einkaufszentren (wie CentrO) sind gefragt.
Industrie- und Logistikimmobilien: Aufgrund der Nähe zu den großen Verkehrsknotenpunkten im Ruhrgebiet (Autobahnen, Schienennetz, Hafen Duisburg) bleibt der Markt für Logistikimmobilien und Industriebauten stabil. Oberhausen profitiert von der Nähe zu Duisburg und der zentralen Lage innerhalb des Ruhrgebiets.

2.3 Neubauprojekte
Aktuelle Neubauprojekte: Oberhausen verzeichnete in den letzten Jahren mehrere größere Neubauprojekte im Bereich Wohnimmobilien und auch im Gewerbesektor. Besonders im Bereich des Wohnungsbaus wurden mehrere größere Quartiere entwickelt oder befinden sich derzeit in der Planungsphase, etwa im Bereich der ehemaligen Zechengelände und Industriebrachen.

Baulandpreise: Die Preise für Bauland sind in Oberhausen in den letzten Jahren gestiegen. Je nach Lage und Nutzungsmöglichkeit liegen die Preise für Bauland im Jahr 2024 bei etwa 120 bis 180 EUR pro Quadratmeter. Dies stellt eine kontinuierliche Steigerung dar, da auch in der Umgebung der Stadt die Nachfrage nach Bauland zunimmt.

3. Marktsegmente im Detail

3.1 Eigentumswohnungen
In Oberhausen gibt es eine hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen, vor allem im Stadtzentrum und in den gut angebundenen Stadtteilen. Die Preisspanne variiert je nach Lage und Ausstattung. Im Jahr 2024 liegt der Preis für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einer mittleren Lage bei etwa 140.000 bis 175.000 EUR.

3.2 Einfamilienhäuser und Reihenhäuser
Reihenhäuser und Einfamilienhäuser erfreuen sich insbesondere bei Familien und Pendlern, die in Oberhausen wohnen, aber in größeren Städten arbeiten, wachsender Beliebtheit. Die durchschnittlichen Preise für ein Einfamilienhaus im Jahr 2024 liegen bei etwa 250.000 bis 350.000 EUR, je nach Lage, Grundstücksgröße und Zustand der Immobilie.

3.3 Mietwohnungen
Mietwohnungen sind in Oberhausen weiterhin bezahlbar im Vergleich zu anderen großen Städten im Ruhrgebiet. Ein durchschnittlicher Mietpreis für eine 75 Quadratmeter große Wohnung liegt bei etwa 600 bis 700 EUR monatlich, abhängig von der Lage und Ausstattung.

4. Entwicklungen und Trends

4.1 Gentrifizierung und Stadtentwicklung
Oberhausen befindet sich im Rahmen der Städtebauförderung in einem kontinuierlichen Entwicklungsprozess. Vor allem in den innerstädtischen Bereichen und in benachbarten Stadtteilen, die ehemals von Industrie geprägt waren, wird versucht, die urbanen Strukturen zu modernisieren. Dabei spielen Themen wie Nachhaltigkeit, Digitalisierung und die Schaffung von Wohnraum im Einklang mit Natur und Umwelt eine wichtige Rolle.

4.2 Zukunft des Marktes
Demografische Entwicklung: Oberhausen zeigt ein relativ stabiles demografisches Wachstum, auch wenn die Bevölkerung tendenziell altert. Dies könnte langfristig eine zunehmende Nachfrage nach seniorengerechten Wohnformen und barrierefreien Neubauten mit sich bringen.
Attraktivität für Investoren: Oberhausen ist aufgrund seiner zentralen Lage im Ruhrgebiet und der relativ niedrigen Immobilienpreise im Vergleich zu anderen Städten ein attraktiver Markt für Investoren. Besonders Investitionen in die Modernisierung von Bestandsimmobilien und den Neubau von Mietwohnungen und Eigenheimen sind aussichtsreich.

5. Fazit

Der Immobilienmarkt in Oberhausen zeigt insgesamt eine positive Entwicklung. Besonders der Markt für Wohnimmobilien hat in den letzten Jahren zugelegt, wobei Oberhausen im Vergleich zu größeren Städten im Ruhrgebiet nach wie vor als eine der preiswerteren Städte gilt. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Mietwohnungen bleibt stabil, während auch im Gewerbebereich vor allem Logistikimmobilien weiterhin gefragt sind.

Durch kontinuierliche Stadtentwicklung und Investitionen in Infrastruktur und Neubauprojekte dürfte der Immobilienmarkt in Oberhausen in den kommenden Jahren weiteres Wachstum verzeichnen, was ihn für Investoren und Käufer weiterhin attraktiv macht.

Wenn Sie detailliertere Daten zu einem bestimmten Bereich benötigen oder spezielle Analysen wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung!

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Zugewinnausgleich

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Schenkung und Erbschaft

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Bilanzierung und Steuern

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Betreuung und Pflegschaft

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Immobilienveräußerung

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Oberhausen intensiv.

Hierzu werden im Ruhrgebiet eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Oberhausen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Oberhausen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Unterlagen Immobilienbewertung Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Matthias Kirchner Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Sachverständigenhonorar Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Sehenswertes in der kreisfreien Stadt Oberhausen

Kultur und Bildung Das Wahrzeichen der Stadt ist der an der Emscher gelegene ehemalige Herrensitz Schloss Oberhausen. Nach Zerstörungen durch den Zweiten Weltkrieg wurde das Bauwerk wieder aufgerichtet und beherbergt heute die Ludwig Galerie. Ein weiteres Wahrzeichen von Oberhausen ist das Gasometer der ehemaligen Gutehoffnungshütte, das heute zum kulturellen Zentrum der Stadt geworden ist. Die Innenstadt von Oberhausen ist nach einem rechtwinkligen städtebaulichen Raster konzipiert worden, am Altmarkt findet man dort das Wahrzeichen von Alt-Oberhausen, die klassizistische Nike-Säule. Das Rathaus wurde im Jahr 1930 im Stil des Backsteinexpressionismus erbaut. Weitere interessante Bauwerke des gleichen Stils finden sich am Friedensplatz. Hier steht auch das Bert-Brecht-Haus, wo die Stadtbibliothek untergebracht ist. Sehenswert sind in Oberhausen außerdem die Burg Vondern, das Kastell Holten, die Baumeister-Mühle aus dem Jahr 1848 in Buschhausen und die zahlreichen Arbeitersiedlungen aus dem 19. und 20. Jahrhundert, unter anderem die älteste des Ruhrgebietes, die Siedlung Eisenheim in Osterfeld. Ein innovatives städtebauliches Projekt in Oberhausen ist die Solarsiedlung Holten, die mit dem European Energy Award ausgezeichnet wurde. Interessante Museen der Stadt sind beispielsweise das LVR Industriemuseum, wo die Eisen- und Stahlgeschichte des Ruhrgebietes anschaulich dokumentiert wird. In der Modellbahnwelt Oberhausen kann man das Ruhrgebiet zwischen 1965 und 1970 en miniature erleben. Darüber hinaus gibt es in der Stadt auch Ausstellungsobjekte im Rahmend der Emscherkunst, wie etwa die Stahlskulptur Zauberlehrling im Gehölzgarten Ripshorst.

Oberhausen als Bildungsstandort

Oberhausen ist die bevölkerungsreichste Stadt in Deutschland, die weder mit einer Universität noch mit einer Fachhochschule aufwarten kann. Lediglich das gemeinnützige Bildungsunternehmen Medikon GmbH bietet hier einige Studiengänge an. Ansonsten ist die gesamte Palette an allgemeinen Bildungsmöglichkeiten in Oberhausen vorhanden. Es gibt hier beispielsweise fünf Gymnasien, vier Gesamtschulen und drei Berufskollegs. Darüber hinaus haben die Deutsche Hörfunkakademie und das Fraunhoferinstitut für Umwelt, Sicherheits- und Energietechnik ihren Sitz in der Stadt.

Oberhausen als Wirtschaftsstandort

Wirtschaft Von der Wiege der Ruhrindustrie hat Oberhausen sich zu einem Standort der Einkaufs- und Freizeiteinrichtungen entwickelt. Durch diesen Schwerpunkt der örtlichen Wirtschaft werden jedes Jahr Millionen Besucher in die Stadt gelockt. Das Zentrum dieses Wirtschaftszweiges ist die Neue Mitte Oberhausen mit ihren etwa 10.000 Arbeitsplätzen. Um die Weihnachtszeit kommen täglich mehr als 200 Reisebusse in die Einkaufsstadt Oberhausen. Entstanden ist die Stadt am hiesigen Standort einst wegen der Erz- und Kohlevorkommen. Im Jahr 1992 wurde jedoch die letzte Zeche stillgelegt. Im Jahr 1997 beendete der Thyssen-Konzern auch noch die Stahlerzeugung am Standort, was den Verlust von mehr als 13.000 Arbeitsplätzen mit sich brachte. Im Ortsteil Sterkrade arbeiten heute nur noch etwa 1.500 Menschen in der Stahlverarbeitung. Die Entwicklungen rund um Kohle und Stahl haben die Stadt Oberhausen maßgeblich verändert, im Jahr 1960 gab es dort noch 53.000 Arbeitsplätze mehr als heute. Zu den wichtigen Arbeitgebern der heutigen Zeit gehören in Oberhausen einige überregional bekannte Verlage, der Haushaltswaren-Discounter KODi, OXEA Chemicals mit etwa 1.300 Mitarbeitern und die Firma Hilti mit ihrem Hauptlager.

Verkehrsanbindung

Verkehrsanbindung
Oberhausen ist hervorragend an das deutsche Fernstraßennetz angebunden. Hier verlaufen die Bundesautobahnen A2, A3, A40, A42, A59 und A516. Autobahnverbindungen bestehen so unter anderem zu den Städten Berlin, Amsterdam, Passau, Köln, Frankfurt und Nürnberg. Ferner verlaufen die Bundesstraßen B8, B223 und B231 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof bietet guten Anschluss an das Fernschienennetz der Deutschen Bahn. ICE-Verbindungen bestehen beispielsweise nach Amsterdam, Köln, Frankfurt und Basel. Darüber hinaus verbinden IC-Züge die Stadt Oberhausen mit Städten wie Münster, Köln, Luxemburg, Karlsruhe, Zürich und München. Der öffentliche Nahverkehr wird mit Zügen und Bussen abgewickelt. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Düsseldorf, Köln/Bonn, Münster/Osnabrück, Dortmund und Weeze. Gut erreichbare Regionalflughäfen sind zudem Essen/Mülheim und Schwarze Heide in Dinslaken.

Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Ruhrgebiet, am Niederrhein und in Oberhausen

kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Oberhausen eröffnen kann.

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