Immobiliensachverständiger für die Region Ruhrgebiet

Das Ruhrgebiet liegt in der Mitte des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, seinen Namen hat es von dem am südlichen Rand verlaufenden Fluss Ruhr.

Die gesamte Region ist sehr dicht besiedelt, seine eng aneinander liegenden Ballungsräume, die sich entlang der Rheinschiene bis in die Kölner Bucht hinein ausdehnen, machen es zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Bei einem Blick auf die Karte erscheint das Ruhrgebiet beinahe wie eine einzige große Stadt. Zwischen einzelnen Städten gibt es kaum erkennbare Grenzen, deshalb wird die Region auch als polyzentrische Städtelandschaft bezeichnet. Im Jahr 2010 wurde das Ruhrgebiet zusammen mit den Städten Pécs in Ungarn und Istanbul in der Türkei zur Kulturhauptstadt Europas gekürt.

Immobilienmärkte im Ruhrgebiet

Das Ruhrgebiet, eine der größten Metropolregionen Deutschlands, hat sich in den letzten Jahren zu einem dynamischen und vielfältigen Immobilienmarkt entwickelt. Der Immobilienmarkt umfasst sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien und spiegelt die wirtschaftliche Transformation der Region wider. Mit einer Bevölkerung von rund 5,1 Millionen Menschen (Stand 2024) und einer Fläche von ca. 4.435 Quadratkilometern ist das Ruhrgebiet einer der wichtigsten Wirtschaftsstandorte in Deutschland. Die Region wird häufig als „Revier“ bezeichnet und umfasst Großstädte wie Essen, Dortmund, Duisburg, Bochum, Oberhausen und Gelsenkirchen.

1. Bevölkerungsentwicklung und Wirtschaftsstruktur

Bevölkerung: Im Jahr 2024 zählte das Ruhrgebiet rund 5,1 Millionen Einwohner. Die Bevölkerung ist seit den 1960er Jahren durch den Strukturwandel und die Schrumpfung der klassischen Industriestandorte leicht zurückgegangen. Der Trend der Abwanderung aus den ehemaligen Kohle- und Stahlregionen hat sich jedoch verlangsamt.

Wirtschaft: Das Ruhrgebiet hat sich von einer Industrieregion zu einem modernen Wirtschaftsraum mit vielfältigen Branchen entwickelt. Der Strukturwandel hat zu einer Diversifikation geführt. Neben der traditionellen Industrie haben insbesondere die Dienstleistungsbranche, die IT-Industrie, Forschungseinrichtungen sowie der Gesundheitssektor an Bedeutung gewonnen.

2. Wohnimmobilienmarkt

2.1 Preisentwicklung
Die Preise für Wohnimmobilien im Ruhrgebiet haben in den letzten Jahren einen merklichen Anstieg erfahren, jedoch nicht im gleichen Maße wie in anderen Metropolregionen wie München oder Frankfurt. Der Immobilienmarkt ist jedoch sehr heterogen, was zu regionalen Unterschieden in den Preisen führt.

Kaufpreise für Wohnungen (2024):

Im Schnitt liegt der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung im Ruhrgebiet bei etwa 2.200 bis 3.000 Euro. In beliebten Städten wie Essen, Dortmund oder Bochum sind die Preise tendenziell höher, während sie in kleineren Städten oder im ländlichen Umland eher bei etwa 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Besonders stark ist der Preisanstieg in den letzten 5 Jahren in den städtischen Ballungszentren wie Essen (+20%) und Dortmund (+15%).
Mietpreise (2024):

Die Mietpreise im Ruhrgebiet sind insgesamt moderat im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten. Der durchschnittliche Mietpreis für Bestandswohnungen liegt bei rund 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter, in zentralen Lagen von Städten wie Essen oder Bochum auch bei bis zu 13 Euro pro Quadratmeter.
In vielen Städten des Ruhrgebiets ist die Mietpreisentwicklung jedoch aufgrund von Neubauten und Renovierungen rückläufig.

2.2 Nachfragetrends
Städtische Ballungszentren: In Städten wie Dortmund, Essen und Duisburg gibt es eine zunehmende Nachfrage nach modernen Wohnkonzepten, wie z. B. Loftwohnungen, micro-apartments oder Neubauten in zentralen Lagen.

Stadtflucht und Umland: Durch die gestiegenen Mieten in den zentralen Lagen gibt es eine zunehmende Tendenz zur „Stadtflucht“. Besonders junge Familien und Berufspendler suchen nach Wohnraum in Randbezirken und kleineren Städten, die über gute Verkehrsanbindungen verfügen.

Seniorenwohnungen und barrierefreies Wohnen: Aufgrund der demografischen Entwicklung ist auch die Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum stark gestiegen. Seniorenwohnungen und barrierefreie Neubauten sind besonders gefragt.

3. Gewerbeimmobilienmarkt

3.1 Marktsituation
Büroflächen: Die Nachfrage nach Büroflächen im Ruhrgebiet ist stabil, insbesondere in Städten wie Dortmund, Essen und Duisburg. Der Leerstand in den Städten hat sich verringert, insbesondere in modernen Bürogebäuden. Der Markt ist jedoch im Vergleich zu Metropolregionen wie dem Rhein-Main-Gebiet oder Hamburg weniger dynamisch.

Büromieten (2024): Die durchschnittlichen Mietpreise für Büroflächen variieren je nach Lage. In zentralen Bürolagen der Ruhrgebiets-Metropolen liegen die Mietpreise zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter.
Industrie- und Logistikimmobilien: Der Sektor der Logistikimmobilien profitiert von der zentralen Lage des Ruhrgebiets als Verkehrsknotenpunkt in Europa. Die Region ist aufgrund ihrer Nähe zu wichtigen Verkehrsachsen und Häfen attraktiv für Logistikunternehmen. Die Nachfrage nach modernen Lagerflächen wächst weiter.

Logistikimmobilienmieten (2024): Die Mietpreise für Logistikflächen haben in den letzten Jahren stark angezogen, vor allem in Städten wie Duisburg und Dortmund, die von der Nähe zu Autobahnen und dem Hafen von Duisburg profitieren. Der Quadratmeterpreis für Logistikflächen liegt zwischen 5 und 7 Euro, abhängig von der Lage und Ausstattung.

3.2 Trends und Entwicklungen
Modernisierung und Umnutzung: In vielen ehemaligen Industriegebieten, vor allem in Städten wie Duisburg, Oberhausen und Essen, werden alte Fabrikgelände zunehmend in moderne Büro- und Gewerbeimmobilien umgewandelt. Diese Entwicklung führt zu einem Anstieg der Investitionen und einer Verbesserung der Standortqualität.

Coworking-Spaces: Auch im Ruhrgebiet hat das Konzept von Coworking-Spaces, also Gemeinschaftsbüros, an Bedeutung gewonnen. Besonders in Dortmund und Essen finden sich immer mehr flexible Büroflächen, die vor allem bei Start-ups und jungen Unternehmen gefragt sind.

4. Marktprognosen und Ausblick (2025)

Wohnimmobilien: Die Preise für Wohnimmobilien werden voraussichtlich weiterhin moderat steigen, wobei die stärksten Preisanstiege in den großen Städten und Ballungszentren erwartet werden. Das Umland könnte von einer zunehmenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum profitieren.

Gewerbeimmobilien: Die Nachfrage nach Büroflächen und Logistikimmobilien dürfte auch in den kommenden Jahren stabil bleiben. Besonders die Nachfrage nach flexiblen Büroflächen und Lagerhallen wird durch die anhaltende wirtschaftliche Bedeutung der Region unterstützt.

5. Fazit

Der Immobilienmarkt im Ruhrgebiet zeigt eine insgesamt positive Entwicklung, insbesondere in den Bereichen Wohnimmobilien und Logistik. Während die Mietpreise in städtischen Zentren moderat steigen, bietet das Umland weiterhin attraktive Preise für Käufer und Mieter. Die Region profitiert von ihrer zentralen Lage, den zunehmenden Investitionen in Infrastruktur und den laufenden Modernisierungen in ehemaligen Industriegebieten. Der Markt bleibt jedoch heterogen, mit teils großen Unterschieden zwischen den einzelnen Städten und Stadtteilen.

Das Ruhrgebiet bleibt ein bedeutender und sich wandelnder Immobilienmarkt, der durch wirtschaftliche Diversifikation und infrastrukturelle Entwicklungen neue Chancen für Investoren und Bewohner bietet.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

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oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Naturräume im Ruhrgebiet

Die Städtelandschaft Ruhrgebiet ist von mehreren Naturräumen umgeben. Hier treffen sich die Westfälische Tieflandebene, die Niederrheinische Ebene und das Rheinische Schiefergebirge. Im Norden des Flusses Lippe liegen das Westmünsterland und das Kernmünsterland, im Süden der Ruhr gehören Teile des Bergischen und des Märkischen Hügellandes zum Ruhrgebiet. Auf der Nordseite des Flusses erstrecken sich die Lössebenen des Naturraums Westenhellweg. Daran schließt das Emscherland an. Seine ländlich geprägten Kreise bringen dem Ruhrgebiet ausgedehnte Waldflächen ein, auch die Landwirtschaft spielt in der Region eine große Rolle. Ihr werden 40,7 Prozent der Gesamtfläche zugerechnet, 17,6 Prozent des Ruhrgebiets sind bewaldet. Für eine Industrieregion findet man hier also ausgedehnte Naturräume, ganze 37,6 Prozent des Ruhrgebiets sind jedoch bebaute Fläche.

Landkreise und Städte im Ruhrgebiet

Der Name Ruhrgebiet ist keine eindeutige geographische Eingrenzung, man bezeichnet damit üblicherweise das Gebiet des Regionalverbands Ruhr, der aus dem einstigen Siedlungsverband Ruhrkohlenbezirk hervor gegangen ist. Dazu gehören die Kreise Recklinghausen mit 615.778 Einwohnern, Unna mit 392.940 Einwohnern, Wesel mit 458.329 Einwohnern und der Ennepe-Ruhr-Kreis mit 324.223 Einwohnern. Ferner werden die kreisfreien Städte Bochum mit 362.213 Einwohnern, Bottrop mit 116.498 Einwohnern, Dortmund mit 572.087 Einwohnern, Duisburg mit 486.816 Einwohnern, Essen mit 566.862 Einwohnern, Gelsenkirchen mit 257.607 Einwohnern, Hagen mit 186.243 Einwohnern, Hamm mit 176.440 Einwohnern, Herne mit 154.563 Einwohnern, Mülheim an der Ruhr mit 166.654 Einwohnern und Oberhausen mit 210.005 Einwohnern zum Ruhrgebiet gezählt. Alle Zahlen stammen aus dem Jahr 2012.

Verkehr

Auch verkehrsmäßig ist das Ruhrgebiet ein Ballungsraum. Das bringt zu den Hauptzeiten auch ein hohes Stauaufkommen mit sich. Die Autobahn A40 und ihre Ausläufer der Bundesstraße B1 in der Stadt Dortmund werden deshalb häufig als größter Parkplatz des Ruhrgebiets bezeichnet. Ursprünglich war diese Trasse einmal als Ruhrschnellweg konzipiert worden. Weitere Autobahnen, die in Ost-West-Richtung durch das Ruhrgebiet verlaufen, sind die A2 und die A42. Als Nebenachsen verkehren in Nord-Süd-Richtung die Autobahnen A1, A3, A43, A52 A535 und die Bundesstraße B227. Im Jahr 2002 waren im gesamten Ruhrgebiet rund 3,1 Millionen Kraftfahrzeuge zugelassen, denen ein überörtliches Straßennetz von 4.700 Kilometern zur Verfügung stand. Für den Bahnverkehr in der Region spielen die Knotenbahnhöfe Duisburg, Essen, Dortmund, Hamm, Hagen, Oberhausen, Bochum und Wanne-Eickel die größte Rolle. Der öffentliche Nahverkehr auf der Schiene wird hauptsächlich über die S-Bahn Rhein-Ruhr und die Regional-Express-Linien abgewickelt. Das Stadtbahnnetz besteht aus den Stadtbahnen in Dortmund, Bochum, Essen und Duisburg. Das Ruhrgebiet besitzt nur einen Verkehrsflughafen, auf dem Flughafen Dortmund wurden im Jahr 2012 rund 1,82 Millionen Passagiere abgefertigt. Bedeutender sind aber die nahen internationalen Flughäfen Düsseldorf und Köln/Bonn.

Daten und Fakten

Das Ruhrgebiet ist die größte Agglomeration in Deutschland und die fünfgrößte in Europa. Hier leben rund 5,1 Millionen Menschen auf 4.435 Quadratkilometern, das macht im Schnitt rund 1.430 Einwohner pro Quadratkilometer aus. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 230 ist das schon eine beeindruckende Zahl. Ein Drittel der Bürger des Landes Nordrhein-Westfalen leben im Ruhrgebiet, obwohl die Region nur etwa 13 Prozent der Landesfläche umfasst. Schon seit der Industrialisierung ist die Bevölkerungszahl rasant gewachsen. Im Zeitraum von 1850 bis 1925 stieg die Zahl von ursprünglich 400.000 auf dann 3,8 Millionen Einwohner an. Den Einbruch durch den ersten Weltkrieg steckte die Region schnell weg, bereits im Jahr 1961 erreichte sie ihr bisheriges Bevölkerungsmaximum von 5,67 Millionen Menschen. Die wirtschaftliche Strukturkrise hat jedoch nachhaltigere Auswirkungen. Bis zum Jahr 2015 wird dem Ruhrgebiet ein weiterer Rückgang auf etwa 5 Millionen Einwohner prognostiziert. Dadurch hat sich auch die Zusammensetzung der Bevölkerung verändert. Während in der Mitte des letzten Jahrhunderts die Arbeiterschicht dominierte und eine relativ homogene Bevölkerung bildete, hat sich dort mittlerweile eine wachsende Mittelschicht ausgebildet. Im Jahr 1970 arbeiteten die Bewohner des Ruhrgebiets noch zu 58,4 Prozent im produzierenden Gewerbe, 40 Prozent waren im Dienstleistungsgewerbe tätig. Heute haben sich diese Werte gekehrt, 72 Prozent der Ruhrgebietler sind im Bereich Dienstleistungen beschäftigt und nur noch 28 Prozent der Erwerbstätigen sind dem Bereich Produktion zuzuordnen. In der Kohleproduktion sehen die Zahlen noch dramatischer aus. Im Jahr 1956 waren in diesem Bereich noch 470.000 Menschen tätig, bis zum Jahr 2006 war die Zahl auf 28.946 Beschäftigte zurückgegangen. Die Bautätigkeit hat nach einem Tief Mitte der 1990er Jahre in der Region jedoch wieder angezogen. Die Zahl der Baugenehmigungen hat vom Jahr 2010 bis zum Jahr 2012 um 4.302 zugenommen. In diesem Jahr gab es insgesamt 35.695 Baugenehmigungen für neue Wohnungen.

Bedeutende Sehenswürdigkeiten und Freizeitmöglichkeiten

Im Ruhrgebiet spielt die Industriegeschichte eine tragende Rolle, das zeigt sich auch an den Sehenswürdigkeiten der Region. Anstatt über Wein- oder Burgenstraßen fährt man hier beispielsweise über die Route der Industriekultur durchs Land. Zahlreiche technische Museen, welche die Geschichte der industriellen Entwicklung des Ruhrgebiets dokumentieren, sind über die ganze Region verteilt. Darunter sind das Deutsche Bergbaumuseum und das Eisenbahnmuseum in Bochum, das Umspannwerk in Recklinghausen und das Hoesch-Museum in Dortmund. Die Zeche und Kokerei Zollverein in Essen wurde sogar zum UNESCO Weltkulturerbe erklärt. Aber auch die Kunst hat ihren Platz im Ruhrgebiet, was vor allem das Museum Folkwang in Essen mit seinem überregionalen Ruf beweist. Darüber hinaus sind die Museen Lehmbruck und Küppersmühle, das Karl Ernst Osthaus-Museum in Hagen und das Ostwall-Museum in Dortmund für Kunstfreunde interessant. Noch mehr Kultur bietet das Ruhrgebiet seinen Besuchern auf Großveranstaltungen mit überregionaler Beachtung wie der Ruhrtriennale, den Ruhrfestspielen oder der ExtraSchicht.

Das Ruhrgebiet als Wirtschafts- und Hochschulstandort

Das Ruhrgebiet als fünftgrößtes Ballungsgebiet Europas ist Teil des Europäischen Raumentwicklungskonzepts der Europäischen Kommission. Die Region befindet sich noch immer in einem grundlegenden Strukturwandel. Vom Hochzentrum der Montanindustrie entwickelt sich das Ruhrgebiet mittlerweile zu einem Wirtschaftsstandort mit den Schwerpunkten Dienstleistung, Technologie und Wissen. Eine Erhebung der Tageszeitung Die Welt hat herausgefunden, dass von den 500 größten deutschen Unternehmen ganze 37 ihren Sitz im Ruhrgebiet haben, 16 davon sind Industrieunternehmen, 21 gehören dem Sektor Dienstleistungen an. Trotz des Strukturwandels ist die Region also immer noch ein bedeutender Wirtschaftsstandort, Konzerne wie beispielsweise RWE, E.ON, Aldi, Douglas, Arcandor oder Tengelmann haben hier ihren Sitz. Dennoch hat das Ruhrgebiet unter Strukturschwächen als Folge des industriellen Wandels zu leiden. Die Arbeitslosenquote betrug im Jahr 2010 ganze 10,6 Prozent und war damit die höchste in den westlichen Bundesländern. Auch die Städte der Region stellten mit ihren Quoten traurige Rekorde auf, in Gelsenkirchen lag sie beispielsweise bei 14,5 Prozent, in Duisburg bei 14,1 Prozent. Im Jahr 2008 hat ein regionalwirtschaftlicher Vergleich der deutschen Agglomerationen ergeben, dass die Region hinter anderen deutlich zurückfällt, vor allem in ihrer wirtschaftlichen Dynamik und der Beschäftigungsentwicklung. Eine Trendwende sei hier nicht in Sicht, lautete damals das Fazit. Als Hochschulstandort kann das Ruhrgebiet jedoch wieder punkten, es hat die dichteste Bildungs- und Forschungslandschaft ganz Europas zu bieten. Insgesamt sechs Universitäten und neun Hochschulen haben hier ihren Sitz, im Wintersemester 2001/2002 gab es rund 180.000 eingeschriebene Studenten im Ruhrgebiet. Die renommiertesten Hochschulen des Standorts sind die Ruhr-Universität Bochum, die Universität Duisburg-Essen, die Technische Universität Dortmund, die Fernuniversität Hagen und die Folkwang Hochschule Ruhrgebiet. Zahlreiche Forschungsinstitute und Technologieparks ergänzen das breit gefächerte Angebot des Wissensstandortes.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!