Immobiliensachverständiger für Solingen

Als Immobiliengutachter bin ich in Solingen mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Solingen auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Solingen mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Solingen ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Solingen benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Solingen

Solingen bildet zusammen mit Wuppertal und Remscheid das Bergische Städtedreieck. Die Stadt ist mit ihren 155.768 Einwohnern die zweitgrößte bergische Stadt, aber nur etwa halb so groß wie Wuppertal. Die Einwohner von Solingen leben auf einer Fläche von 89,55 Quadratkilometern, die Bevölkerungsdichte beträgt also 1.739 Einwohner pro Quadratkilometer. Die kreisfreie Stadt liegt im Regierungsbezirk Düsseldorf des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Sie ist Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr, die den größten polyzentrischen Verdichtungsraum von ganz Deutschland darstellt. Solingen führt als Zentrum der deutschen Schneidwarenindustrie die offizielle Bezeichnung Klingenstadt. Trotzdem Solingen vorwiegend als Industriestandort bekannt geworden ist, werden rund 50 Prozent des Stadtgebiets landwirtschaftlich, gärtnerisch oder forstwirtschaftlich genutzt. Es gibt insgesamt fünf Stadtteile, sie heißen Gräfrath, Wald, Solingen-Mitte, Burg-Höhscheid und Ohligs-Aufderhöhe-Merscheid. Die Einwohnerzahl überschritt im Jahr 1929 durch Zusammenschlüsse erstmals die Grenze der 100.000 und machte Solingen somit zur Großstadt. Ihren historischen Höchststand erreichte die Zahl im Jahr 1972 mit 177.899 Bürgern. Seitdem nahm die Bevölkerung kontinuierlich ab und pendelte sich schließlich um den Wert von 160.000 ein. Seit der Volkszählung im Jahr 2011 wird die Einwohnerzahl von Solingen mit Werten um die 155.000 angegeben.

Der Immobilienmarkt in Solingen

Solingen ist eine kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen und gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Bekannt als „Klingenstadt“ aufgrund ihrer historischen Messer- und Klingenproduktion, hat sich die Stadt in den letzten Jahren zu einem interessanten Standort für Immobilieninvestoren, Käufer und Mieter entwickelt. Im folgenden Bericht werden die aktuellen Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Solingen detailliert dargestellt.

1. Gesamtwirtschaftliche Situation und demografische Entwicklung

1.1 Wirtschaftliche Lage
Solingen hat eine gemischte Wirtschaftsstruktur, die sowohl Industrie als auch Dienstleistungen umfasst. Neben der traditionell starken Metall- und Werkzeugindustrie sind vor allem der Maschinenbau und die IT-Branche vertreten. Diese Sektoren tragen zur Stabilität des Arbeitsmarktes bei. In den letzten Jahren ist Solingen auch zunehmend als Wirtschaftsstandort für kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) attraktiv geworden.

1.2 Demografische Entwicklung
Solingen hatte 2023 rund 160.000 Einwohner. Die Bevölkerungszahl zeigt eine leicht negative Entwicklung, da die Stadt von einem demografischen Wandel betroffen ist, der durch eine alternde Bevölkerung und eine geringe Geburtenrate geprägt ist. Gleichzeitig zieht die Stadt aufgrund ihrer guten Anbindung an Großstädte wie Düsseldorf und Köln immer mehr junge Familien und Pendler an.

Die Altersstruktur ist wie folgt:

0-14 Jahre: ca. 16% der Bevölkerung
15-64 Jahre: ca. 60%
65 Jahre und älter: ca. 24%
Diese demografischen Trends haben Auswirkungen auf die Nachfrage nach bestimmten Immobilienarten (z.B. barrierefreie Wohnungen).

2. Marktentwicklung und Preistrends

2.1 Kaufpreise für Immobilien
Die Immobilienpreise in Solingen haben in den letzten Jahren einen stetigen Anstieg verzeichnet. Im Vergleich zu großen Metropolen in der Umgebung, wie Düsseldorf oder Köln, sind die Preise noch vergleichsweise moderat. Die wichtigsten Preisentwicklungen im Jahr 2024 sind:

Kaufpreise für Einfamilienhäuser:
Durchschnittspreis: 320.000 – 400.000 Euro, je nach Lage und Zustand des Hauses.
In bevorzugten Lagen wie dem Stadtteil Gräfrath oder Wald sind die Preise tendenziell höher, bis zu 500.000 Euro für gut ausgestattete Einfamilienhäuser.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen:
Durchschnittspreis: 2.200 – 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Besonders in den innerstädtischen Gebieten und rund um den Hauptbahnhof sind die Preise am höchsten.
Preisentwicklung:
In den letzten 5 Jahren haben die Preise für Immobilien in Solingen eine durchschnittliche jährliche Steigerung von etwa 3-4% erfahren. Für 2025 wird eine weiterhin moderate Steigerung erwartet, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region anhält.

2.2 Mietpreise
Solingen ist für Mieter im Vergleich zu anderen Städten in Nordrhein-Westfalen relativ erschwinglich, was die Mietpreise betrifft. Die Mietpreisentwicklung ist jedoch auch hier im Aufwind.

Kaltmieten (Durchschnitt):
Wohnungen:
1-Zimmer-Wohnung: 7-8 Euro pro Quadratmeter
2-3-Zimmer-Wohnung: 6-9 Euro pro Quadratmeter
4-Zimmer-Wohnung: 6-7,50 Euro pro Quadratmeter
Einzelne Stadtteile wie Gräfrath oder Solingen-Mitte sind teurer, während in Randgebieten wie Solingen-Ohligs oder Solingen-Burg günstigere Mieten zu finden sind.

2.3 Mietpreisprognose 2025
Für das Jahr 2025 wird eine moderate Erhöhung der Mietpreise erwartet. Insbesondere in zentralen Lagen, wo die Nachfrage aufgrund der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Nähe zu Arbeitsplätzen steigt, könnten die Preise stärker ansteigen.

3. Lageanalyse der Stadtteile

3.1 Gräfrath
Lage: Gräfrath ist ein historisch gewachsener Stadtteil, der vor allem für seine Altstadt und die schöne Umgebung bekannt ist.
Nachfrage: Sehr hoch aufgrund der Nähe zur Natur und gleichzeitig guter Verkehrsanbindung.
Immobilienpreise: Höher als im restlichen Stadtgebiet, sowohl für Kauf als auch für Mieten.

3.2 Solingen-Mitte
Lage: Zentraler Stadtteil mit einer guten Infrastruktur. Hier befindet sich der Hauptbahnhof und zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten.
Nachfrage: Hoch, da der Stadtteil sowohl für Pendler als auch für Familien attraktiv ist.
Immobilienpreise: Über dem Durchschnitt von Solingen, insbesondere für Wohnungen in fußläufiger Nähe zum Bahnhof.

3.3 Solingen-Wald
Lage: Eher ländlich und von Wäldern und Naturschutzgebieten umgeben. Besonders beliebt bei Familien.
Nachfrage: Gut, allerdings weniger dynamisch als in zentraleren Stadtteilen.
Immobilienpreise: Moderat, jedoch steigen die Preise in den letzten Jahren durch die zunehmende Attraktivität als Wohnstandort für Pendler.

3.4 Ohligs und Burg
Lage: Solingen-Ohligs und Burg sind eher ländlich geprägt, aber gut an das Verkehrsnetz angebunden.
Nachfrage: Solide, mit einem höheren Anteil an Mietwohnungen und Familienhäusern.
Immobilienpreise: Relativ günstig, aber auch hier steigt die Nachfrage, insbesondere aufgrund der Verkehrsanbindung.

4. Investitionspotenzial

4.1 Nachfrage nach Neubauten
In Solingen gibt es eine stetige Nachfrage nach Neubauten, besonders im Bereich des mittleren Preissegments. Es wird erwartet, dass der Markt für Neubauwohnungen, vor allem für 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, weiter wächst.

4.2 Renovierungsobjekte
Für Investoren bieten sich auch Renovierungsobjekte an, besonders in älteren Stadtteilen wie Gräfrath und der Innenstadt. Die Sanierung von Altbauten und deren Umnutzung in moderne Wohnungen könnte sich als lukratives Investment herausstellen.

4.3 Gewerbeimmobilien
Die Nachfrage nach Büroflächen und Gewerbeimmobilien hat aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität in Solingen und der Nähe zu großen Städten wie Düsseldorf zugenommen. Insbesondere im Bereich der Logistik und der industriellen Nutzung gibt es Entwicklungspotenzial.

5. Fazit und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Solingen ist insgesamt stabil und zeigt ein moderates Wachstum. Die Preise für Kauf- und Mietimmobilien sind zwar gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu benachbarten Großstädten weiterhin relativ attraktiv. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt konstant, besonders in zentralen Lagen und bei Neubauprojekten. Solingen bietet zudem gute Investitionsmöglichkeiten für Käufer und Investoren, vor allem im Bereich von Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern in zentralen Lagen.

Die demografische Entwicklung und die anhaltende Urbanisierung könnten den Markt weiter anheizen, allerdings ist mit einer eher langsamen Preissteigerung zu rechnen. Ein nachhaltiger Anstieg der Mietpreise und Kaufpreise ist zu erwarten, was Solingen zu einem weiterhin attraktiven Standort für Immobilieninvestoren macht.

Prognose 2025-2030:

Weitere moderate Preissteigerungen im Bereich von 3-4% jährlich.
Anhaltende Nachfrage nach Neubauten und renovierten Bestandsimmobilien.
Zunahme von Investitionen im Bereich Gewerbeimmobilien, besonders Logistik und Einzelhandel.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Solingen intensiv.

Hierzu werden im Bergischen Land eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Solingen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Solingen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Die Kultur in Solingen

Als offizielle Klingenstadt verfügt Solingen selbstverständlich auch über ein Klingenmuseum. Im ehemaligen Kloster in Gräfrath kann man sowohl historische Waffen als auch Bestecke aus Solinger Produktion bewundern. Weitere Schwerter sind im Bergischen Museum zu besichtigen, wo das Leben der mittelalterlichen Ritterschaft dokumentiert wird. An vielen Orten der Stadt können die Besucher in die Industriegeschichte Solingens zurück blicken. Darunter sind das LVR Industriemuseum mit Gesenkschmiede und das Schleifermuseum Balkhauser Kotten. Das einzigartige Museum Plagiarius findet man in den Güterhallen des ehemaligen Hauptbahnhofs, es hat sich dem Kampf gegen die Produktpiraterie verschrieben. Neben interessanten Museen gibt es in Solingen aber auch einige attraktive Bauwerke zu besichtigen. Das Wahrzeichen der Innenstadt ist die St. Clemens Kirche mit ihren beiden markanten Turmspitzen aus Sichtbeton. Ein weiteres Solinger Wahrzeichen außerhalb der Stadt ist das Schloss Burg aus dem 12. Jahrhundert. Ein imposantes und überregional bekanntes Bauwerk ist auch die Müngstener Brücke, die Solingen mit Remscheid über die Wupper hinweg verbindet. Im Stadtteil Gräfrath ist der historische Marktplatz eine weitere attraktive Sehenswürdigkeit. Ein Überbleibsel der industriellen Vergangenheit Solingens sind die über die gesamte Stadt verteilten Fabrikantenvillen aus dem 18. Jahrhundert. Ein besonders gut erhaltenes Beispiel dafür ist das Haus Kirschheide, welches heute als Standesamt fungiert. Das älteste Gebäude der Stadt ist die Walder Kirche mit ihrem romanischen Turm aus dem 12. Jahrhundert. Mit mehr als 600 Jahren ist die Rupelrather Kapelle St. Reinoldi das zweitälteste Bauwerk von Solingen.

Solingen als Bildungsstandort

In Solingen ist für die Bildung der Bürger bestens gesorgt, alle Schulformen sind mit mehreren Häusern hier vertreten. Es gibt 24 Grundschulen, drei Realschulen, vier Gesamtschulen und vier Gymnasien. Außerdem sind sechs Förderschulen am Ort. Eine Hochschule hat Solingen nicht zu bieten, das Städtische Klinikum fungiert jedoch als Lehrkrankenhaus für die Studenten der Universität Köln.

Solingen als Wirtschaftsstandort

Wie schon im Mittelalter ist Solingen auch heute noch die Klingenstadt. Die Schneidwarenindustrie dominiert den Wirtschaftsstandort ganz eindeutig. Bekannte Messerhersteller wie die Unternehmen Zwilling, Wüsthof oder Böker haben hier ihren Sitz. Aber auch zahlreiche kleinere Betriebe der Branche sind in Solingen vertreten. Die Tradition der Klingenherstellung besteht geht hier bis ins Jahr 1363 zurück. Internationale Rasierklingenhersteller wie die Marke Wilkinson Sword führen die erfolgreiche Solinger Klingengeschichte bis heute fort. Aber auch Betriebe der metall- und kunststoffverarbeitenden Industrie sowie Automobilzulieferer wie die Kronprinz AG wird von dem Immobiliengutachter in Solingen beobachtet. Zu den wichtigsten Arbeitgebern der Stadt zählen ferner die BIA Kunststoff & Galvanotechnik, die Borbet Solingen GmbH, die C. Rob. Hammerstein GmbH & Co. KG, der Süßwarenhersteller Haribo, die item Industrietechnik GmbH und der Versandhändler Walbusch GmbH & Co. KG.

Verkehrsanbindung

Obwohl die Anschlussstellen der Bundesautobahnen sämtlich außerhalb des Stadtgebiets liegen, ist Solingen gut an das deutsche Fernverkehrsnetz angebunden. Über die Anschlussstelle 20 ist die Stadt mit der Autobahn A3 von Köln nach Oberhausen verbunden. Die Anschlussstelle 30 verbindet Solingen mit der A46 von Düsseldorf nach Wuppertal. Die Autobahn A1 von Köln nach Dortmund führt über die Anschlussstelle 96 nach Solingen. Durch das Stadtgebiet verlaufen die Bundesstraßen B229 und B224. Der Solinger Hauptbahnhof liegt im Stadtteil Ohligs und ist über Regionalzüge mit den Städten Wuppertal, Hagen, Münster, Köln und Krefeld verbunden. Hier verkehren aber auch die Züge des S-Bahn Netzes Rhein-Ruhr. Darüber hinaus ist der Bahnhof ICE Haltepunkt. Eine Besonderheit des Solinger öffentlichen Nahverkehrs ist der Oberleitungsbus. Nur drei Städte in ganz Deutschland verfügen über ein solches System, Solingen betreibt das größte. Weitere Buslinien bringen die Bürger im Stadtgebiet an ihr Ziel. Der nächstgelegene internationale Flughafen für die Solinger liegt in Düsseldorf.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!