Immobiliensachverständiger für Mülheim an der Ruhr

Als Immobiliengutachter bin ich in Mülheim an der Ruhr mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Mülheim auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Mülheim an der Ruhr mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Mülheim an der Ruhr ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Mülheim an der Ruhr benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Mülheim an der Ruhr

Mülheim an der Ruhr liegt in der Metropolregion Rhein-Ruhr zwischen den Städten Duisburg und Essen. Auch die Landeshauptstadt Düsseldorf befindet sich in unmittelbarer Nähe. In Mülheim treffen das niederbergische Hügelland, der Westhellweg und die mittlere Niederrheinebene aufeinander. Etwa zehn Kilometer im Osten der Stadt fließt die Ruhr in den Rhein. Die ‚Stadt am Fluss‘ hat auf ihrem Stadtgebiet mehr als 50 Prozent Grün- und Waldflächen zu bieten. Nachdem im Jahr 1808 die Stadtrechte verliehen wurden, überschritt Mülheim hundert Jahre später die Grenze der 100.000 Einwohner und wurde somit zur Großstadt. Mit dem Beginn der Industrialisierung kam ein signifikanter Bevölkerungsschub, im Jahr 1904 verdoppelte sich die Einwohnerzahl von Mülheim, was aber auch durch mehrere Eingemeindungen zu erklären ist. Im Jahr 1971 erreichte die Stadt schließlich mit 192.915 Bürgern ihren historischen Bevölkerungshöchststand. 2013 lebten in Mülheim an der Ruhr noch 166.640 Einwohner auf einer Fläche von 91,28 Quadratkilometern. Das entspricht einer Bevölkerungsdichte von 1.826 Menschen pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr

Mülheim an der Ruhr ist eine mittelgroße Stadt im westlichen Teil des Ruhrgebiets, Nordrhein-Westfalen, und gehört zum wirtschaftlich starken Ballungsraum Rhein-Ruhr. Aufgrund ihrer Lage und der guten Infrastruktur hat Mülheim eine stetige Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, sowohl im Bereich Wohnen als auch Gewerbe.

1. Demografische und wirtschaftliche Lage

Bevölkerung: Mülheim hat rund 170.000 Einwohner (2024). Die Stadt zeichnet sich durch eine gemischte Altersstruktur aus, wobei ein moderater Anstieg der Bevölkerung der 50- bis 60-Jährigen zu verzeichnen ist, während die Zahl der Jugendlichen und jungen Erwachsenen relativ stabil bleibt.
Wirtschaft: Die Wirtschaft Mülheims ist vielseitig, mit Schwerpunkten in der Chemie-, Maschinenbau- und Dienstleistungsbranche. Zahlreiche Unternehmen haben ihren Sitz in der Stadt, was für einen kontinuierlichen Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen sorgt.

2. Immobilienmarkt: Überblick 2025

Wohnimmobilien: Der Markt für Wohnimmobilien ist in Mülheim an der Ruhr relativ stabil. Die Nachfrage ist vor allem im Bereich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser hoch. Die Nähe zu Düsseldorf und Essen macht die Stadt für Pendler attraktiv.
Gewerbeimmobilien: Mülheim ist auch ein wichtiger Standort für Gewerbeimmobilien, insbesondere für kleinere und mittelgroße Unternehmen. Der Markt ist hier durch eine Mischung aus Büro-, Einzelhandels- und Industrieflächen gekennzeichnet.

3. Preisentwicklung

3.1 Wohneigentum
Kaufpreise:
Einfamilienhäuser: Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Mülheim liegen bei etwa 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. In begehrten Lagen wie der Altstadt oder im Stadtteil Saarn können die Preise auch 4.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten.
Eigentumswohnungen: Für Eigentumswohnungen zahlt man im Durchschnitt zwischen 2.500 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. In exklusiveren Lagen wie Mülheim-Styrum und Mülheim-Kärpen kann der Preis auch deutlich höher sein.

3.2 Mietpreise
Wohnungen:

Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen variieren je nach Größe und Lage. Im Jahr 2025 liegt der Preis für Mietwohnungen in Mülheim bei etwa 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter. In gefragten Stadtteilen wie der Innenstadt und den angrenzenden Bezirken kann der Preis auch bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erreichen.
1-Zimmer-Wohnungen: Hier liegen die Mietpreise im Durchschnitt bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter.
3-Zimmer-Wohnungen: Für größere Wohnungen werden durchschnittlich 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Gewerbeimmobilien:

Büroflächen in zentraler Lage kosten zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter. In weniger zentralen Lagen oder in älteren Gebäuden kann der Preis auch bei 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter liegen.
Lagerflächen und Industrieimmobilien sind ebenfalls im Markt, wobei die Mietpreise stark von der Lage und der Ausstattung der Immobilie abhängen. Hier schwankt der Preisbereich zwischen 3 und 7 Euro pro Quadratmeter.

4. Markttrends

Steigende Nachfrage: Insbesondere in den letzten Jahren hat die Nachfrage nach modernen Eigentumswohnungen und renovierten Altbauten zugenommen. Pendler aus den nahegelegenen Großstädten Düsseldorf und Essen treiben die Nachfrage nach Wohnraum in Mülheim an.
Niedrige Bautätigkeit: In Mülheim sind die Neubauaktivitäten in den letzten Jahren hinter den Erwartungen zurückgeblieben, was zu einer angespannten Lage auf dem Mietwohnungsmarkt führt. Auch die Zahl der Baugenehmigungen ist 2024 im Vergleich zu den Vorjahren relativ niedrig geblieben, was die Situation weiter verschärft.
Renovierungen und Sanierungen: Aufgrund der begrenzten Neubautätigkeit sind Renovierungen und Sanierungen von Bestandsimmobilien ein wachsender Markt. Insbesondere die Sanierung von Altbauten, um modernen Wohnkomfort zu bieten, ist eine wichtige Marktstrategie.

5. Lagenanalyse

Zentrale Lagen: Die Innenstadt von Mülheim an der Ruhr ist nach wie vor eine der beliebtesten Lagen. Besonders der Bereich rund um die Altstadt sowie das Ruhrgebiet bieten eine hohe Nachfrage nach Wohnungen und Büroflächen.
Stadtteile mit hohem Potenzial:

Saarn und Dümpten: Diese Stadtteile zeichnen sich durch eine hohe Lebensqualität aus und sind sowohl bei Familien als auch bei jungen Berufspendlern beliebt. Die Preise für Wohnimmobilien sind hier überdurchschnittlich hoch.

Styrum: Mit seiner Nähe zur Innenstadt und der guten Anbindung an die Ruhrgebietsmetropolen ist Styrum ein aufstrebendes Gebiet für den Kauf von Wohnungen und Häusern.

Hochstraße / Broich: In diesen Gebieten sind besonders Gewerbeimmobilien gefragt, da sich hier viele kleine und mittelständische Unternehmen angesiedelt haben.

6. Ausblick für 2025 und darüber hinaus

Der Immobilienmarkt in Mülheim wird weiterhin durch eine starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot geprägt sein. Insbesondere die Zunahme der Pendlerströme nach Düsseldorf und Essen könnte den Markt weiter anheizen.
Die Bautätigkeit könnte in den kommenden Jahren aufgrund von Flächenknappheit und unzureichenden Neubauprojekten weiterhin hinter den Erwartungen zurückbleiben, was zu einem anhaltenden Preisanstieg führen könnte.
Auch die Renovierung von Bestandsimmobilien wird an Bedeutung gewinnen, da viele ältere Gebäude im Stadtbild von Mülheim modernisiert werden müssen, um den steigenden Ansprüchen der Bewohner gerecht zu werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Mülheim an der Ruhr trotz begrenztem Neubau und einer weiterhin angespannten Marktlage ein stabiler Markt für Immobilien bleibt, mit einem besonders starken Interesse an Wohnungen und Häusern in zentralen sowie gut angebundenen Lagen.

Quellen:

Immobilienportale wie ImmobilienScout24 und Immonet
Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen
Marktanalysen von regionalen Immobilienbüros und Gutachtern

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Mülheim an der Ruhr intensiv.

Hierzu werden im Ruhrgebiet eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Mülheim an der Ruhr neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Mülheim an der Ruhr zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Sehenswertes in der kreisfreien Stadt Mülheim an der Ruhr

Die kulturellen Highlights der Stadt Mülheim sind das Theater an der Ruhr und das bereits 1909 gegründete Kunstmuseum ‚Alte Post‘, eines der zwanzig RuhrKunstMuseen. Beide Institutionen konnten sich einen überregionalen Ruf erarbeiten. Die ältesten Gebäude der Stadt sind das Schloss Broich und das Kloster Saarn mit Klostermuseum. In der Mülheimer Altstadt am Kirchenhügel haben leider nur einige wenige der typischen niederfränkischen Fachwerkhäuser den Zweiten Weltkrieg überstanden. Die östliche Altstadt mit ihren Häusern aus der Gründerzeit und dem Jugendstil ist hingegen weitgehend erhalten geblieben. Im Norden der Innenstadt steht das Rathaus, das mit seinem Turm als Wahrzeichen der Stadt gilt. Der berühmte Wasserbahnhof mit seiner Blumenuhr liegt auf einer Insel in der Nähe des Zentrums. Von dort aus kann man im Sommer zu Wasser bis nach Essen fahren. Aber auch industrielle Denkmäler gibt es in Mülheim an der Ruhr zu besichtigen. Dazu gehören beispielsweise die alte Malzfabrik, die Bergarbeitersiedlung Mausegatt und die ehemaligen Fabrikgebäude der Friedrich-Wilhelms-Hütte. Das Aquarius Wassermuseum am Schloss Styrum ist ein wichtiger Teil der Route der Industriekultur. Sehenswerte sakrale Bauwerke sind die Kirche St. Mariae Geburt, die St. Laurentius Kirche und die Speldorfer Kirche.

Mülheim an der Ruhr als Bildungsstandort

Die Schüler lernen in Mülheim an 29 Grundschulen, 4 Hauptschulen, 3 Realschulen und fünf Gymnasien. Hinzu kommen 4 Förderschulen, 3 Gesamtschulen und eine Waldorfschule. Studieren kann man in Mülheim seit 2009 an der Hochschule Ruhr West, die hier ihren Hauptsitz hat. Eine weitere Dependance gibt es am Standort Bottrop. Es wird ein duales Studium mit ingenieurwissenschaftlicher Ausrichtung angeboten. Mülheim an der Ruhr ist aber auch ein bedeutender Forschungsstandort. Hier sitzen das Max-Planck-Institut für Kohleforschung, das Max-Planck-Institut für chemische Energiekonversion, das Zentrum für Innovation und Technik ZENIT und das Rheinisch-Westfälische Institut für Wasserforschung der Universität Duisburg-Essen.

Mülheim an der Ruhr als Wirtschaftsstandort

Der Schwerpunkt des heutigen Wirtschaftsstandortes Mülheim an der Ruhr liegt auf Handel und Dienstleistungen. Die Ruhr als meistbefahrener Fluss Deutschlands brachte der Stadt bereits in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts einigen Wohlstand. Schifffahrt und Lederindustrie entwickelten sich hier ebenso stark wie Kohleförderung und Stahlproduktion. Heute ist Mülheim aufgrund seiner verkehrsgünstigen Lage zu einem wichtigen Handelszentrum geworden. Aldi-Süd und die Tengelmann-Holding sind hier ansässig. Aber auch der Logistikbereich spielt wirtschaftlich eine Rolle in Mülheim an der Ruhr. Bruttoinlandsprodukt und Kaufkraft der Stadt liegen über dem bundesweiten Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote liegt hingegen unter dem Durchschnitt der Region. Im Jahr 2013 lag sie bei nur 7,6 Prozent. Einer der wichtigsten Arbeitgeber der Stadt ist der Sektor Energy der Siemens AG. Die ehemaligen Mannesmann Röhrenwerke beschäftigten am Standort einst bis zu 12.000 Mitarbeiter, heute gehören sie zur Salzgitter AG. Weitere, noch in Mülheim ansässige Montanunternehmen sind die Thyssen Schachtbau, die Friedrich-Wilhelm-Hütte und die Hugo Stinnes GmbH. Wichtige Arbeitgeber in der Stadt sind außerdem die Océ Deutschland GmbH, die Aon Jauch & Hübener GmbH und der Chemikalienproduzent Harke Group.

Verkehrsanbindung

Im Jahr 2003 landete Mülheim in einer Studie der Europäischen Kommission über die Erreichbarkeit von 258 Städten aus 25 EU-Staaten an fünfter Stelle. Damit lag die Stadt gleichauf mit Städten wie Brüssel und Paris. Zur guten Platzierung führte vor allem die Nähe zu den Flughäfen Düsseldorf, Dortmund, Mönchengladbach und Weeze, darüber hinaus hat die Stadt mit Essen-Mülheim einen eigenen Flugplatz zu bieten. Per Bahn können von Mülheim aus die Städte Düsseldorf, Köln, Aachen, Krefeld, Mönchengladbach, Dortmund, Hamm, Münster, Bielefeld, Soest und Paderborn erreicht werden. Ferner bestehen direkte IC- beziehungsweise EC-Anschlüsse nach Berlin, Innsbruck, München, Oberstdorf und Stuttgart. Die Stadt wird von einem Dreieck an Fernstraßen umgeben, drei Autobahnen umrahmen das Stadtgebiet. Es sind die A40 von Duisburg nach Dortmund, die A52 von Essen nach Düsseldorf und die A3 mit dem Knotenpunkt Kreuz Kaiserberg, im Volksmund auch Spaghettiknoten genannt. Die Bundesstraße B1 verläuft von Südwesten nach Nordosten durch das gesamte Stadtgebiet von Mülheim. In der Innenstadt zweigt die B223 von dieser Bundesstraße ab und führt in ihrem weiteren Verlauf bis nach Oberhausen. Der öffentliche Nahverkehr wird durch Stadtbahnen, Straßenbahnen und Buslinien bedient.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!