Immobilienarten

Nachfolgend gebe ich einen Überblick über die bewertbaren Immobilienarten in Nordrhein-Westfalen, im Rheinland, im Bergischen Land, im Westerwald, im Sauerland, im Siegerland und im Ruhrgebiet sowie über die entsprechen Methoden zur Bewertung dieser Objekte.

Eigentumswohnungen

Bönen
BloodyMary / pixelio.de
Eigentumswohnungen sind ebenso wie gewerbliches Teileigentum oder geteilte PKW-Stellplatzanlagen nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteiltes Immobilieneigentum.

Demnach gibt es Sondereigentum und Miteigentum, wobei das Sondereigentum das Eigentum an einer Wohnung oder einem anderen abgeschlossenen Teileigentumsbereich (bspw. eine Bürofläche oder ein Tiefgaragenstellplatz) zu verstehen ist und das Miteigentum allen Eigentümern gehörendes Gemeinschaftseigentum darstellt. Privatrechtliche Grundlage ist die vor einem Notar beurkundete Teilungserklärung mit Austeilungsplänen. Die baurechtliche Grundlage ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der örtlichen unteren Bauaufsichtsbehörde.

Der Immobiliensachverständige hat hier die recht anspruchsvolle Aufgabe, die Besonderheiten und Marktgepflogenheiten dieser Immobilienart in einem meist kleinen Marktumfeld im südlichen und mittleren Nordrhein-Westfalen zu beleuchten. Die Bewertung von Immobilien-Teileigentum ist in der Regel komplizierter und auch etwas teurer als bspw. die Bewertung von freistehenden Einfamilienhäusern, da hier als einzig anerkanntes Verfahren das direkte Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommt und Vergleichsdaten nicht immer in ausreichender Menge zur Verfügung stehen bzw. leicht zu beschaffen sind.

Teileigentum mit Hilfe des Sachwertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens zu bewerten, gilt als unsachgerecht und ist in der Regel zu verwerfen. Das Ertragswertverfahren kann häufig als Plausibilitätsprüfung herangezogen werden. In wenigen Einzelfällen, wenn keinerlei brauchbare Vergleichsdaten verfügbar sind, kommt das Ertragswertverfahren in Betracht, da bspw. Kapitalanleger bei dieser Immobilienart meist auch die Rendite kalkulieren und dann dem Marktverhalten sehr nahe kommen. Hier gilt es, eine auskömmliche Menge an Vergleichsobjekten zu untersuchen, die nach Art, Beschaffenheit, Größe und Lage (in der Gemeinde und im Gebäude) etwa ähnlich sind. Diese Daten werden durch ein Gewichtungssystem und statistische Methoden im Verhältnis zu dem Bewertungsobjekt vergleichbar gemacht. Die Rechenstandardgröße wäre im Allgemeinen der Quadratmeterpreis für die Wohnfläche, da dies am Immobilienmarkt üblich ist.

Wohn- und Geschäftshäuser

Gronau
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Wohn- und Geschäftshäuser sind im Grund wie Mehrfamilienhäuser reine Ertragsobjekte bzw. Kapitalanlagen und werden ebenso gemäß ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) meist mit Hilfe des zweistufigen Ertragswertverfahrens bewertet. Die Schwierigkeit der Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern, bzw. Immobilien mit gewerblichem Anteil in Nordrhein-Westfalen, besteht in der Präzision der Ermittlung der nachhaltigen Erträge. Es ist recht einfach, den aktuellen Marktmietpreis für ein Objekt zu ermitteln. Die nachhaltige Ertragsmiete bezieht sich, trotz der Dynamik eines Liegenschaftszinsatzes, u. U. auf einen Zeitraum, der mehrere Jahrzehnte umfassen kann. Hier ist, mit Blick auf konjunkturelle Entwicklungen aber auch städtebauliche Aspekte, ein hohes Fehlerpotential gegeben, welches zu erheblichen Wertabweichungen im Laufe von wenigen Jahren führen kann.

Gleichzeitig sind die zeitliche Volatilität der Immobilienwerte und die Risikoabwägung der Marktteilnehmer und Immobilienfinanzierer bei Mischobjekten günstiger zu bewerten als bei reinen Gewerbeimmobilien, da eine Wohnnutzung in der Regel stabilere und vor allem langfristigere Erträge verspricht. Insofern ist das Wohn- und Geschäftshaus in der Regel (lageabhängig) eine sichere und langfristige Kapitalanlage.

In den letzten Jahrzehnten entwickelten Immobilienunternehmen Objekte, die nach der o. g. Definition Wohn- und Geschäftshäuser sind aber bei genauerer Betrachtung integrierte und komplexe Mischlösungen für viele Immobilien – Nutzungsarten bieten. Wohnparks mit gewerblichen Nahversorgungsmöglichkeiten, Sport- und Freizeitlokalitäten aber auch Seniorenanlagen sind ein Beispiel für diese integrierten Mischkomplexe. In diesen Fällen ist der Immobiliensachverständige gefordert, die Genauigkeit der Ermittlung der Marktdaten zu untersuchen und ggf. seinen Beobachtungshorizont etwas zu auszuweiten.

Bauernhöfe (Hofstellen)

Heek
Dr. Stephan Barth / pixelio.de
Bauernhöfe oder Landwirtschaftliche Hofstellen u.a. in Nordrhein-Westfalen sind baurechtlich meist privilegierte Außenbereichsbauwerke, deren Bewertung häufig recht kompliziert ist.

Soll ausschließlich der Immobilienwert ermittelt werden, ist insbesondere der Bewertung des Bodens ein wichtiger Stellenwert beizumessen, da diese Flächen meist beträchtliche Ausmaße besitzen und in der Regel nur wenige Vergleichsfälle bekannt sind. Bodenrichtwerte gibt es meist für solche Objekte nicht. Für manche Regionen in Deutschland (in Nordrhein-Westfalen bedingt) ist die Bodenqualität (Bonität) ein Merkmal für die Bodenpreisfindung der rein landwirtschaftlichen Nutzflächen. Die Arrondierung der Hofstelle spielt eine Rolle. Die Zupachtfähigkeit von Flächen ist zu berücksichtigen.

In der Bewertungspraxis sind Bauernhöfe mitunter Resthöfe, ohne größere landwirtschaftliche Flächen. Diese Gebäude besitzen dann Bestandsschutz und können ohne die Privilegierung des landwirtschaftlichen Anwesens nicht mehr wesentlich erweitert werden. Diese Privilegierung kann u.U. beibehalten werden und entsprechend baurechtlich (§ 35 BauGB) zu Neubauten und Erweiterungsbauten führen. Häufige Vertreter dieser Möglichkeiten sind Erlebnisbauernhöfe mit Pferdepension usw.

Bauernhöfe sind im Prinzip spezielle Gewerbeimmobilien, die auch in der Immobilienbewertung so betrachtet werden müssen. Ein voll funktionsfähiger Bauernhof wird also nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hier besteht die Herausforderung, ähnlich wie bei anderen Gewerbeimmobilien auch, die Restnutzungsdauer, den Mietertrag und den Liegenschaftszinssatz als wesentliche Eingangsgrößen einer nachhaltigen Ertragswertbestimmung korrekt zu ermitteln. Hier spielen regionale, soziostrukturelle und mikroökonomische Realitäten eine wichtige Rolle.

Gleichzeitig ist zu beachten, dass solche Liegenschaften meist nicht so leicht finanzierbar sind, was den Markt stark einschränkt. Liegenschaftszinssätze als Risikobarometer sind in der Regel sehr hoch zu bemessen. Der Jahrzehnte währende Strukturwandel in der Landwirtschaft führt ebenso zu einer erhöhten Risikobetrachtung. Mischformen oder Nutzungsänderungen in Erlebnisbauernhöfe oder Reiterhöfe usw. sind Ausdruck einer kreativen betriebswirtschaftlichen Veränderung solcher Immobilienkonzepte. Auch in solchen Fällen sind die Marktgegebenheiten dieser Nutzungskonzepte genau zu beobachten.

Schließlich findet man bei der Betrachtung einer möglichen Drittverwendungsfähigkeit häufig eine Alternative als Wohnimmobilie. Hier gelten andere ggf. sachwertorientierte Regeln der Bewertung. Einfacher wird die Bewertung deshalb jedoch nicht, da Wohnimmobilien im Außenbereich nur Bestandschutz genießen. Eine freie Beplanbarkeit des Grundstückstückes fehlt und mindert dadurch dessen Wert meist erheblich. Da hier ebenfalls kaum Vergleichsfälle bekannt sind, ist auch diese Art der Resthofnutzung eine kleine Herausforderung für den Immobiliensachverständigen. Insbesondere ist der Aspekt der Liebhaberei ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor für den Experten, letztlich mit dem Wert neben dem Marktgeschehen zu agieren.

Gewerbeimmobilien

Frechen
„NOBBY“ NORBERT HÖLLER / pixelio.de
Unter dem Begriff Gewerbeimmobilien werden alle Objekte zusammengefasst, in denen keine Wohnnutzung vorkommt und gewerbliche Nutzungen im Vordergrund stehen. Auch die Gruppe der Spezialimmobilien fällt teilweise in diesen Bereich.

Die Herausforderung bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien besteht in der präzisen Erkennung der so genannten Drittverwendungsfähigkeit. Viele Immobilien dieser Art sind für einen speziellen Zweck konzipiert (Bsp.Müllverbrennungsanlagen oder Flughäfen u.a.) und sind nur bedingt oder gar nicht für andere Nutzungen nachhaltig geeignet. Andere Gewerbeimmobilien, wie bspw. Büroobjekte oder Shoppingzentren in guten Lagen sind von der Frage der Drittverwendungsfähigkeit nicht tangiert, da die aktuelle Verwendung meist die nachhaltigste und rentabelste Nutzung darstellt.

Die Bewertung erfolgt, ähnlich wie bei Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern mit Hilfe eines diskontierenden Barwertverfahrens (Ertragswertverfahren), welches mit Blick auf eine mögliche Drittverwendung auf nachhaltigen bzw. marktüblichen Mieterträgen aufbaut.

Besonders herausfordernd ist es bei Objekten, bei denen für die aktuelle Nutzung keine Nachfrage mehr besteht, die nachhaltige Miete am Markt zu recherchieren. Hier ist der Sachverständige mit langjährigen Recherche-Erfahrungen im südlichen Nordrhein-Westfalen gefragt, sowohl die rentabelste und marktfähige Drittverwendung zu ermitteln als auch einen für die mögliche Nutzungsform nachvollziehbaren marktüblichen Mietertrag zu generieren.

Wichtige Eingangsgrößen bei der Bewertung von gewerblichen Immobilien sind die genaue Festsetzung (Ermittlung) der Restnutzungsdauer mit Blick auf den Gesamtzustand der Gebäude, u.U. die Nähe zur Infrastruktur (Autobahnanschluss, Flughäfen etc.), u.U. Laufkundenfrequenzen, eventuell die Nähe zu Ballungszentren oder europäischen Hauptverkehrsachsen (Logistik), bei Logistikimmobilien bspw. auch die Hallenhöhe, die Belastbarkeit des Hallenbodens und viele andere Themen, die für Marktteilnehmer wichtige Entscheidungskriterien für die Anmietung oder den Ankauf darstellen. Gewerbeimmobilien sind u.a. Fachmärkte, Autohäuser, Logistikimmobilien, Hotelimmobilien, Büroimmobilien, Shoppingzentren, Flughäfen, u.v.a.

Spezialimmobilien

Weeze
Raphael Reischuk / pixelio.de
Die Bewertung von Spezialimmobilien ist eine besondere Kunst der Immobilienbewertung. Ein Immobiliengutachter findet im südlichen Nordrhein-Westfalen in der Regel eine Immobilie vor, die nur für einen Nutzungszweck konzipiert wurde.

Abschreckende Beispiele für Spezialimmobilien sind Funktürme, Müllverbrennungsanlagen oder Flughäfen und ähnliche Nutzungen. Sofern solche Immobilien keine Liquidationsobjekte sind, ist die genaue Herausarbeitung der Drittverwendungsfähigkeit maßgeblich um einen nachhaltigen Mietertrag zu simulieren, der letztlich zu einem Ertragswert (Marktwert) führt. Zu tätigende Investitionen, die die Drittverwendungsfähigkeit herbeiführen sind entsprechend von einem Ertragswert abzuziehen.

Die Kreativität des Sachverständigen ist hier besonders gefordert, da er eine virtuelle Nutzungsänderung durchführen muss und gleichzeitig eine Idee haben muss, welche Nutzung überhaupt in der Region marktfähig ist und mit geringem Investitionsumfang umsetzbar ist. Häufig sind solche Immobilien auch nur deshalb defizitär, weil das Nutzungskonzept nicht aufgeht. Ein anderes Konzept oder ein anderer Betreiber haben ggf. bessere Chancen. Ein gutes Beispiel sind in privater Hand befindliche Musical-Theater, die meist mit einem modernen Baukörper und neuester Bühnentechnik ausgerüstet, kaum schwarze Zahlen schreiben. Die große Musical-Welle ist abgeebbt. Entsprechende Immobilien führen häufig ein bemitleidenswertes Dasein als Veranstaltungs- und Eventhalle für Firmenjubiläen und Gastauftritte von regionalen Schlagersternchen.

Die Bewertung solcher Immobilien führt also weit über das Übliche hinaus, da teilweise betriebswirtschaftliche Betreiberkonzepte analysiert und in einem Pachtmodell verarbeitet werden müssen. Betreiberimmobilien sind wie bspw. Hotels also insbesondere von betriebswirtschaftlichen Kennzahlen dieser Branche, dem Deckungsbeitrag, dem Umsatz, der Pachthöhe, der Vertragsart zwischen Verpächter und Betreiber geprägt und müssen vom Sachverständigen berücksichtigt und bewertet werden. Spezialimmobilien sind bspw. Sportstätten, Wellnesobjekte, Museen, Gewerbeparks, Produktionsimmobilien, Flughäfen, Theater, Hotels, Hallenbäder, Schulen, Shoppingcentren, Musical- und Veranstaltungshallen und v.a..

Einfamilienhäuser

Linnich
Thomas Max Müller / pixelio.de
Mit Einfamilienhäusern sind neben freistehenden individuellen Wohnobjekten auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser im südlichen und mittleren Nordrhein-Westfalen gemeint. Einfamilienhäuser werden in der Regel auch allgemein mit dem Begriff „Individueller Wohnungsbau“ bezeichnet.

Einfamilienhäuser (EFH) werden u.a. nach dem System des Herstellungswertes (Wiederbeschaffungswert) zzgl. dem Bodenwert unter Berücksichtigung einer Altersabschreibung bewertet (Sachwertverfahren). Häufig gibt es regionale Besonderheiten und Unterschiede im Verhalten der Marktteilnehmer, sodass ein so genannter Sachwertfaktor (Marktanpassung) den Sachwert an diese speziellen Gegebenheiten anpassen soll.

Bei einer ausreichenden Menge an vergleichbaren Verkaufsfällen von Einfamilienhäusern in der Region des südlichen NRW oder dem jeweiligen Quartier, in einem überschaubaren Zeitraum, ist auch das Vergleichswertverfahren eine gute, häufig sogar die bessere Alternative zum Sachwertverfahren. Es ist direkter und und für den Nichtgutachter plausibler. Der besondere Anspruch bei diesem Verfahren besteht darin, dass die doch recht heterogenen Immobilien erst mit Hilfe eines Bewertungssystems (meist Punkte- und Gewichtungssystem) vergleichbar gemacht werden müssen.

Dem Bodenwert kommt bei Einfamilienhäusern eine besondere Stellung zu, da hier der Bodenwert häufig einen beträchtlichen Anteil am Gesamtwert, insbsondere bei älteren Häusern (Marktwert) ausmacht. Speziell bei älteren Gebäuden kann es durchaus vorkommen, dass der Bodenwert den Gebäudewert übersteigt. Verschärft wird die Situation bei sehr guten Wohnlagen. Der Sachverständige muss also hier bei der Ermittlung des Bodenwertes besondere Sorgfalt und Genauigkeit walten lassen um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.

Mehrfamilienhäuser

Mechernich
Alexander Gasser / pixelio.de
Mit Mehrfamilienhäusern werden alle Immobilienobjekte in NRW bezeichnet, welche dem Geschosswohnungsbau zuzuordnen sind und kein oder fast kein Gewerbe beherbergen.

Mehrfamilienhäuser sind Kapitalanlage-Objekte. Deshalb werden sie auch ausschließlich nach betriebswirtschaftlichen Erwägungen betrachtet und bewertet. Einfach ausgedrückt ist ein Mehrfamilienhaus das wert, was alle Erträge (diskontiert auf den Wertermittlungsstichtag) bis zur Erschöpfung der Gesamtnutzungsdauer ausmachen.

Sofern für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. Die Anwendung dieses Verfahrens kommt überwiegend bei Mietwohnhäusern, gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken, Hotels usw. zum Tragen.

Das zweistufige Ertragswertverfahren, wie es heute in Deutschland gem. § 194 BauGB in der Regel praktiziert wird, extrahiert dabei den Bodenverzinsungsbetrag aus dem Reinertrag und addiert den Bodenwert anschließend dem diskontieren Ertrag hinzu. Die Idee, die diesem Verfahren zugrunde liegt ist die, dass der Bodenwert sich nicht verbraucht und demnach auch nicht einer endlichen Nutzungsdauer unterliegen kann. Gleichwohl ist die Bodenwertverzinsung in den Mieterträgen, welche die Grundlage aller Diskontierungsmodellen darstellt enthalten und muss deshalb mit Hilfe des Liegenschaftszinses separiert werden.

Der Liegenschaftszins drückt die Bodenwertverzinsung für das im Boden gebundene Kapital aus. Im Grunde erhöht sich der Liegenschaftszins, umso risikobehafteter die Bestimmbarkeit der Richtigkeit oder Dauerhaftigkeit des Bodenwertes ist. So ist bspw. in Spitzenlage von Großstädten der Liegenschaftszins bei überwiegend als Wohnraum genutzten Objekten recht gering, weil die Dauerhaftigkeit eines hohen Bodenwertes aus den Erfahrungen der Vergangenheit heraus nicht bestritten werden kann. Dagegen ist der Liegenschaftszins hoch in bspw. Gewerbegebieten „auf der grünen Wiese“, da das Risiko eines stark fallenden oder steigenden Bodenpreises sehr hoch ist. Man kann auch sagen, umso volatiler ein Grundstückmarktbereich ist, desto höher ist der Liegenschaftszins, oder umso ausgeglichener und gefestigter der Grundstücksmarktbereich ist, desto geringer ist der Liegenschaftszins, ähnlich wie bei nicht immobilen Kapitalanlagen.

Der Liegenschaftszins spielt eine entscheidende Rolle im Berechnungsmodell des deutschen Ertragswertverfahrens für den Bodenertragsanteil, da er u. U. den Gesamtertragswert z.B. bei sehr hohen Bodenpreisen erheblich beeinflussen kann. Gleichzeitig wird dieser Zins benutzt, um den Ertrag (Ertragswert) zu kapitalisieren.

Bei Mehrfamilienhäusern ist also die Dauerhaftigkeit und nachhaltige Erzielbarkeit der Mieterträge für den Wert des Objektes entscheidend. Als Faustformel kann gelten, dass Objekte in großen innerstädtischen Wohnlagen sichere Mieterträge generieren und über recht niedrige Liegenschaftszinssätze verfügen, was für einen hohen und soliden Ertragswert spricht. Immobilien in ländlichen, strukturschwachen Bereichen können dagegen recht hohe Liegenschaftszinssätze erreichen. Die Mieten liegen teilweise deutlich unter denen der Großstädte, was letztlich auch die Nachhaltigkeit der Erträge beeinflusst.

Unbebaute Grundstücke

Wachtberg
Tanja Ritter / pixelio.de
Unbebaute Grundstücke können in Nordrhein-Westfalen die Qualität Unland, Agrarland, begünstigtes Agrarland, Bauerwartungsland, Rohbauland, erschließungspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland besitzen.

Unbebaute Grundstücke werden immer nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, d.h. eine statistisch ausreichende Menge an vergleichbaren Verkaufsfällen der nähren Vergangenheit wird mit ökonometrischen Verfahren ausgewertet.

Hier spielen, insbesondere um die Qualität der Vergleichsdaten zu ermittel, der Median, die Standardabweichung, das gewogene arithmetische Mittel, der Korrelationskoeffizient und auch der Studentwert eine Rolle.

In der Wertermittlungspraxis kommt es häufig vor, dass der Bodenwert eine Nebenrolle spielt, da die baulichen Anlagen einen wesentlich höheren Wert besitzen als der Bodenwert. In diesen Fällen wird meist auf den so genannten Bodenrichtwert als Bewertungsbasis zurück gegriffen. Dieser Richtwert wird in der Regel von den lokalen Gutachterausschüssen anhand der sogenannten Kaufpreissammlung ermittelt und jährlich veröffentlicht. Dieser Bodenrichtwert entspricht in der Regel nicht oder nur in Ausnahmefällen dem eigentlichen Bodenwert. Der Bodenrichtwert stellt auf ein Richtwertgrundstück (ideales Normgrundstück) mit einer bestimmten Größe und einer bestimmten durchschnittlichen baulichen Ausnutzung und einer bestimmten Gebietsspezifik ab. Dies bedeutet, dass ein Immobiliensachverständiger das zu bewertende Grundstück mittels geeigneter Methoden wertmäßig an das Richtwertgrundstück anpassen muss.

Ist der Bodenwert der einzige vorhanden Immobilienwert (also unbebaut) sollte möglichst auf die Ableitung des Bodenwertes anhand des Bodenrichtwertes verzichtet werden und das direkte Vergleichswertverfahren angewendet werden, da dieses genauer ist, wenn die Qualität der Vergleichsdaten ausreichend ist.

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