Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliengutachter bin ich im Rhein-Sieg-Kreis mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte im Gebiet des Rhein-Sieg-Kreises auch Mieten und Pachten.
Der Rhein-Sieg-Kreis – Links und Rechts des Rheins
Der Rhein-Sieg-Kreis wird vom Rhein geteilt, links und rechts des Flusses erstrecken sich abwechslungsreiche Naturräume, von denen mehr als zwei Drittel unter Schutz stehen. Im Kreis treffen sich die Naturparks Siebengebirge, Rheinland und Bergisches Land und machen 32,4 Prozent seiner Fläche aus. 55,5 Prozent der Kreisfläche stehen unter Landschaftsschutz, 9,5 Prozent unter Naturschutz. Der Rhein-Sieg-Kreis beteiligt sich an dem bundesweiten Programm ‚Chance7 – Wir fördern die Heimat‘, das eine Fläche von insgesamt 12.000 Hektar an Biotopverbundsystemen zum Ziel hat. Mit seinen mehr als 580.000 Einwohnern ist der Kreis bevölkerungsmäßig der drittgrößte in Deutschland. Mehr Menschen leben nur in den Kreisen Hannover und Recklinghausen. Die Bevölkerung des Rhein-Sieg-Kreises lebt auf einer Fläche von 1.153,2 Quadratkilometern, die Bevölkerungsdichte beträgt 505 Einwohner pro Quadratkilometer.
Immobilienmärkte im Rhein-Sieg-Kreis
1. Einleitung
Der Rhein-Sieg-Kreis, gelegen im südlichen Teil des Landes Nordrhein-Westfalen, umfasst eine Vielzahl von Städten und Gemeinden. Er ist Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr und profitiert von einer guten Anbindung an Köln, Bonn und das Umland. Der Immobilienmarkt im Rhein-Sieg-Kreis zeichnet sich durch ein starkes Nachfragewachstum, insbesondere in städtischen Ballungsräumen, aber auch durch ein wachsendes Interesse in ländlicheren Gegenden aus.
2. Allgemeine Marktentwicklung
Der Immobilienmarkt im Rhein-Sieg-Kreis hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt. Insbesondere im Jahr 2024 konnte ein moderates Wachstum verzeichnet werden, trotz eines schwierigen makroökonomischen Umfelds mit steigenden Zinsen und anhaltenden Baukosten. Dennoch bleibt der Markt für sowohl Kauf- als auch Mietobjekte attraktiv, was durch die Nähe zu den großen Städten Köln und Bonn begünstigt wird.
3. Wohnimmobilienmarkt
a) Preise für Bestandsimmobilien
Die Preisentwicklung für Bestandsimmobilien im Rhein-Sieg-Kreis zeigt einen anhaltenden Trend nach oben. Besonders in den städtischen Gebieten wie Siegburg, Troisdorf und Sankt Augustin sind die Preise gestiegen, da diese Städte aufgrund ihrer Nähe zu Bonn und Köln als attraktiv für Pendler gelten.
Einfamilienhäuser: Der Preis für Einfamilienhäuser hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt. Durchschnittliche Quadratmeterpreise liegen in Siegburg bei etwa 3.500 bis 4.000 EUR, in Troisdorf bei 3.200 bis 3.600 EUR und in kleineren Städten wie Hennef oder Königswinter bei etwa 2.800 bis 3.200 EUR pro Quadratmeter.
Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen sind ebenfalls gestiegen, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 3.000 EUR in Siegburg und Troisdorf und bis zu 2.500 EUR in ländlicheren Gemeinden.
b) Neubauten und Projektentwicklung
Der Neubau von Wohnimmobilien ist im Rhein-Sieg-Kreis ein wichtiges Thema. In den letzten Jahren wurden mehrere große Wohnbauprojekte in Siegburg, Troisdorf und Bad Honnef realisiert, um die hohe Nachfrage zu decken. Aufgrund der steigenden Baukosten und der langsameren Bearbeitung von Bauanträgen wird jedoch von einer gewissen Verlangsamung des Neubauens in 2025 ausgegangen.
Im Jahr 2024 wurden rund 2.000 neue Wohnungen im Rhein-Sieg-Kreis fertiggestellt.
Besonders begehrt sind Neubauten in zentralen Lagen und in unmittelbarer Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, da Pendler aus dem Umland zunehmend auf diese Immobilienmärkte aufmerksam werden.
4. Mietmarkt
Der Mietmarkt im Rhein-Sieg-Kreis zeigt eine ähnliche Entwicklung wie der Kaufmarkt, mit steigenden Preisen aufgrund der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in den Mittelzentren und größeren Städten.
Durchschnittliche Mieten: In den größeren Städten wie Siegburg, Troisdorf und Sankt Augustin bewegen sich die Mietpreise für Bestandswohnungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 8 EUR und 12 EUR pro Quadratmeter. In den ländlicheren Gebieten liegen die Mietpreise zwischen 6 EUR und 9 EUR pro Quadratmeter.
Angebot und Nachfrage: Aufgrund der Nähe zu Köln und Bonn gibt es eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in den unteren Preissegmenten. Dies führt zu einer geringen Leerstandsquote, die im Jahr 2024 bei etwa 1,5 % lag. In städtischen Gebieten liegt die Leerstandsquote sogar bei unter 1 %.
5. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Markt für Gewerbeimmobilien im Rhein-Sieg-Kreis zeigt eine moderate, aber stabile Nachfrage. Die Lage des Kreises zwischen den Großstädten Köln und Bonn macht ihn für Unternehmen, insbesondere in den Bereichen Logistik, Einzelhandel und Dienstleistung, attraktiv.
Büroimmobilien: Die Nachfrage nach Büroflächen in den Städten Siegburg, Troisdorf und Sankt Augustin bleibt hoch. Die durchschnittlichen Mietpreise für Büroflächen liegen hier zwischen 10 EUR und 15 EUR pro Quadratmeter.
Industrie- und Logistikimmobilien: Aufgrund der günstigen Verkehrsanbindungen und der Nähe zu den großen Städten wächst die Nachfrage nach Logistikflächen. Die Mietpreise in diesem Bereich variieren stark, liegen jedoch zwischen 5 EUR und 7 EUR pro Quadratmeter.
Handelsimmobilien: Der Einzelhandel steht unter Druck durch den Online-Handel, aber in den städtischen Zentren wie Siegburg, Troisdorf und Bad Honnef gibt es weiterhin eine stabile Nachfrage nach Einzelhandelsflächen, besonders in der Fußgängerzone.
6. Demografische Entwicklung und Einfluss auf den Immobilienmarkt
Die demografische Entwicklung des Rhein-Sieg-Kreises zeigt, dass die Bevölkerung tendenziell älter wird, während gleichzeitig die Zahl der Haushalte wächst. Diese Entwicklung beeinflusst den Immobilienmarkt:
Wachsende Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen: In den letzten Jahren gab es eine zunehmende Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnungen, sowohl zur Miete als auch zum Kauf.
Zuzug von Pendlern: Die Nähe zu Köln und Bonn führt weiterhin zu einem starken Zuzug von Pendlern, was insbesondere in den Mittelzentren des Kreises die Nachfrage nach Wohnraum anheizt.
7. Prognosen für 2025
Für das Jahr 2025 wird eine weiterhin stabile Marktentwicklung erwartet. Die Immobilienpreise könnten sich leicht moderat nach oben entwickeln, da die Nachfrage weiterhin hoch bleibt und das Angebot durch steigende Baukosten und eine begrenzte Verfügbarkeit von Bauland eingeschränkt ist.
Kaufpreise: Es wird mit einer jährlichen Steigerung der Preise von etwa 2 % bis 3 % gerechnet.
Mietpreise: Auch auf dem Mietmarkt wird ein moderates Wachstum von etwa 1,5 % bis 2 % erwartet.
Neubauten: Die Zahl der Neubauten dürfte aufgrund der Baukosten und der Bürokratie etwas langsamer als in den letzten Jahren wachsen.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt im Rhein-Sieg-Kreis bleibt weiterhin stark und stabil, trotz der Herausforderungen durch steigende Baukosten und Zinsen. Besonders die Nähe zu Köln und Bonn sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien, sowohl zum Kauf als auch zur Miete. Die demografische Entwicklung und der zunehmende Bedarf an altersgerechtem Wohnen werden den Markt weiterhin prägen. Besonders in den urbanen Zentren ist mit einer weiteren Preissteigerung zu rechnen, während ländlichere Gebiete noch Potenzial für Wachstum bieten.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Geografische Lage und Städte
Der Rhein-Sieg-Kreis liegt zwischen dem Rheinischen Schiefergebirge und der Köln-Bonner Bucht. Seine abwechslungsreiche Natur ist auf der einen Seite vom Mittelgebirgscharakter, auf der anderen Seite von den flacheren Flusslandschaften von Rhein und Sieg geprägt. Einer besiedelten Fläche von 25 Prozent steht eine Waldfläche von 29 Prozent gegenüber. 43 Prozent der Fläche werden landwirtschaftlich genutzt. Die Gegensätze zwischen den urban geprägten Städten und den abgelegenen ländlichen Gemeinden ist hier eklatanter als anderswo. Die große kreisangehörige Stadt Troisdorf ist mit 72.978 Menschen die einwohnerstärkste des Kreises. An zweiter Stelle folgt mit 54.285 Einwohnern die mittlere kreisangehörige Stadt Sankt Augustin. Größenmäßig etwa gleich auf liegen Bornheim und Hennef mit 46.437 und 45.806 Einwohnern. Auch ungefähr gleich groß sind die Städte Königswinter und Siegburg, dort leben 39.976 und 39.563 Bürger. Etwas kleiner ist mit 36.841 Einwohnern die Stadt Niederkassel, in Lohmar zählt man 29.679 Bewohner. Außerdem gehören die Städte Rheinbach mit 26.790, Bad Honnef mit 24.845 und Meckenheim mit 23.628 Einwohnern zum Rhein-Sieg-Kreis. Die größte Gemeinde des Kreises ist Alfter, hier leben 23.003 Menschen. Wachtberg und Neunkirchen-Seelscheid folgen mit 19.827 und 19.481 Bewohnern. Die Gemeinden Windeck und Eitorf zählen 18.724 und 18.585 Bürger. Im Rhein-Sieg-Kreis liegen darüber hinaus die Gemeinden Swisttal mit 17.480, Much mit 14.130 und Ruppichteroth mit 10.222 Einwohnern.
Verkehr
Seine Lage zwischen Köln und Bonn beschert dem Rhein-Sieg-Kreis eine gute verkehrstechnische Vernetzung. Nur der zwischen dem Westerwald und dem Bergischen Land gelegene Osten ist weniger gut erschlossen. Insgesamt verlaufen sechs Bundesautobahnen durch den Kreis, dazu gehören die A3 von Emmerich nach Passau, die A59 von Dinslaken nach Bonn, die A61 von Venlo nach Ludwigshafen, die A555 von Köln nach Bonn, die A560 von Sankt Augustin nach Hennef und die A565 von Bonn nach Meckenheim. Auch das Bahnnetz ist im Kreis gut ausgebaut. Von Köln aus gibt es Strecken nach Koblenz, Frankfurt am Main, Siegen und Gummersbach, darunter sind ICE Schnellfahrstrecken. Außerdem verlaufen die Bahnlinien von Bonn nach Euskirchen und von Windeck nach Limburg durch den Kreis. Die schiffbare Wasserstraße Rhein verfügt im Rhein-Sieg-Kreis über eine Länge von 20 Kilometern. In Niederkassel gibt es zudem einen Yachthafen. Der internationale Flughafen Köln/Bonn befindet sich zum Teil auf Kreisgebiet.
Bildungsstandort Rhein-Sieg-Kreis
Am Bildungsstandort Rhein-Sieg sind mehrere Hochschulen ansässig. Die Hochschule Bonn-Rhein-Sieg hat Niederlassungen in Sankt Augustin, Rheinbach und Hennef. In Bad Honnef gibt es die Internationale Fachhochschule und in Alfter sitzt die Alanus Hochschule für Kunst und Gesellschaft. In Sankt Augustin kann man zudem an der Philosophisch-Theologischen Hochschule der Steyler Missionare studieren. Im Jahr 2005 gab es im gesamten Kreis 5.176 eingeschriebene Studenten.
Die Wirtschaft im Rhein-Sieg-Kreis
Die befürchteten wirtschaftlichen Einbußen durch den Regierungsumzug von Bonn nach Berlin haben sich für den Rhein-Sieg-Kreis glücklicherweise nicht bewahrheitet. Die Region freut sich im Gegenteil über stetig hohe Zuwachsraten, vor allem in den Bereichen Dienstleistung und Informationstechnologie. Diese Entwicklung wird auch vom Bevölkerungswachstum im Kreis widergespiegelt. Von 1990 bis 2006 ist die Einwohnerzahl um rund 100.000 Menschen angewachsen. Der Rhein-Sieg-Kreis profitiert von seiner zentralen Lage im europäischen Wirtschaftsraum genauso wie von der Nähe zu den Oberzentren Köln und Bonn. In einem Radius von etwa 150 Kilometern gibt es in der Region einen Markt mit fast 30 Millionen kaufkräftigen Verbrauchern. Selbstverständlich trägt auch die hervorragende Infrastruktur dazu bei, dass der Rhein-Sieg-Kreis zu den dynamischsten Wirtschaftsregionen Deutschlands gezählt wird.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Bergischen Land und im Rhein-Sieg-Kreis
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Rhein-Sieg-Kreis eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
