Immobiliensachverständiger für Bad Honnef

Als Immobiliengutachter bin ich in Bad Honnef mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Bad Honnef auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Bad Honnef mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Bad Honnef ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Bad Honnef benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Bad Honnef

Bad Honnef liegt ganz im Süden des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und gehört zum Rhein-Sieg-Kreis.

Das Stadtgebiet geht unmittelbar in den Bonner Stadtteil Bad Godesberg über. In ihrer Blütezeit war die ehemalige Kurstadt Bad Honnef als ‚Rheinisches Nizza‘ bekannt. In den letzten Jahrzehnten setzte eine Entwicklung in Richtung Tagungs- und Kongressort ein. Geografisch befindet man sich hier am Fuße des Siebengebirges. Teile des Naturschutzgebietes und Naturparks Siebengebirge gehören zum Stadtgebiet. Die Nachbarstädte und Gemeinden im Rhein-Sieg-Kreis weisen ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum auf, Bad Honnef folgt zwar diesem Trend, doch geht die Entwicklung hier deutlich langsamer vonstatten. Wegen der außergewöhnlich hohen Zahl an Seniorenresidenzen ist das Durchschnittsalter höher als anderswo. Die Bertelsmann-Stiftung prognostiziert Bad Honnef deshalb auch für die Zukunft eine überdurchschnittlich alternde Bevölkerung. Für neu zu erschließendes Bauland sind steigende Preise zu erwarten, da die Tallage und der Naturschutz der Ausweisung neuer Gebiete Grenzen setzen.

Der Immobilienmarkt in Bad Honnef

Bad Honnef ist eine Kleinstadt im nordrhein-westfälischen Rhein-Sieg-Kreis, die sich durch ihre Nähe zu Bonn, Köln und der Metropolregion Rhein-Ruhr auszeichnet. Besonders aufgrund ihrer Lage am Rhein, der guten Anbindung an die Städte und der hohen Lebensqualität ist Bad Honnef für viele Menschen ein attraktiver Standort für den Erwerb von Immobilien. Im Folgenden wird der Immobilienmarkt von Bad Honnef detailliert analysiert.

1. Allgemeine Lage und Wirtschaftlichkeit

Bad Honnef hat etwa 25.000 Einwohner und liegt im Süden des Landes Nordrhein-Westfalen, direkt am Rhein. Die Stadt gehört zu den bekanntesten Erholungsorten im Umland von Bonn und besticht durch eine attraktive Mischung aus städtischen und ländlichen Bereichen. Die Nähe zu den großen Wirtschaftszentren von Bonn und Köln macht Bad Honnef besonders interessant für Pendler.

Einwohnerzahl (2023): ca. 25.000
Fläche: ca. 52,5 km²
Bevölkerungsdichte: etwa 477 Einwohner pro km²
Kernstadt: Bad Honnef (inkl. Stadtteile wie Rhöndorf, Aegidienberg und den Ortsteil Heisterbacherrott)
Die Wirtschaft der Stadt ist diversifiziert, mit einem starken Fokus auf den Dienstleistungssektor, Tourismus sowie einige kleine mittelständische Unternehmen. Zudem liegt die Stadt im direkten Einzugsbereich des Technologie- und Forschungszentrums in Bonn, was auch den Arbeitsmarkt in Bad Honnef beeinflusst.

2. Immobilienmarkt: Überblick

Der Immobilienmarkt in Bad Honnef hat in den letzten Jahren eine positive Entwicklung durchlaufen. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke im Umland, die von der naturnahen Lage und der hervorragenden Anbindung profitieren.

Preisentwicklung (2020-2023):

Einzelhandelsimmobilien: Die Preise für Gewerbeimmobilien, insbesondere in zentraler Lage, sind in den letzten Jahren moderat gestiegen. Der Quadratmeterpreis für Gewerbeobjekte liegt derzeit bei etwa 12–18 €/m².

Wohnimmobilien: Die Preise für Wohnimmobilien in Bad Honnef sind seit 2020 stetig gestiegen. Insbesondere Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Bereich von Bad Honnef und den angrenzenden Stadtteilen sind sehr gefragt.

Durchschnittliche Quadratmeterpreise (2023):

Einfamilienhäuser: ca. 3.500–4.500 €/m² (je nach Lage und Ausstattung)
Eigentumswohnungen: ca. 3.000–4.000 €/m²
Mietpreise: ca. 8–12 €/m² für Mietwohnungen (je nach Lage und Größe)

Preistrends:

2020–2021: Stetiger Anstieg von etwa 5–7% jährlich
2022–2023: Ein moderater Anstieg von etwa 2–3% aufgrund der Inflationssituation und steigender Baukosten
Prognose 2024–2025: Langsame Preisanpassung in Anbetracht der allgemeinen Marktentwicklung und der weiteren wirtschaftlichen Unsicherheiten.

3. Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Bad Honnef ist vor allem durch eine hohe Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien und Grundstücken geprägt. Das Angebot an Neubauten ist im Vergleich zu anderen Städten begrenzt, da Bad Honnef als relativ kleine Stadt über wenig unbebaute Flächen verfügt.

Wohnimmobilien:

Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser im suburbanen Bereich (Rhöndorf, Aegidienberg), da diese als ideales Zuhause für Familien gelten, die sowohl die Nähe zur Natur als auch zu den Städten Bonn und Köln suchen.
Eigentumswohnungen in zentraler Lage (Bad Honnef-Stadt) sowie in ruhigen, grünen Stadtteilen sind ebenfalls sehr beliebt. Die Nachfrage ist stabil, auch aufgrund der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Autobahnen.

Gewerbeimmobilien:

In Bad Honnef gibt es eine moderate Nachfrage nach Büroflächen und kleineren Gewerbeeinheiten, die sich auf die regionale Wirtschaft konzentrieren. Die zentrale Lage und der Zugang zu den Verkehrsachsen sind dabei ein klarer Vorteil.
Der Markt für Einzelhandelsflächen ist hingegen rückläufig, was auch durch die zunehmende Bedeutung von Online-Shopping und den Auswirkungen der Corona-Pandemie zu erklären ist.

Nachfrage durch Pendler: Die hohe Lebensqualität und die gute Anbindung an Bonn (ca. 20 Minuten mit dem Auto) sowie Köln (ca. 30–40 Minuten) machen Bad Honnef zu einem attraktiven Wohnort für Pendler, was sich positiv auf die Immobiliennachfrage auswirkt.

4. Bauprojekte und Entwicklungsperspektiven

Die Stadt Bad Honnef ist bestrebt, das städtebauliche Wachstum nachhaltig zu gestalten. Ein bedeutendes Entwicklungsprojekt ist die Neubebauung von Arealen im Bereich von Rhöndorf und Aegidienberg, die teilweise noch landwirtschaftlich genutzt werden. Dies trägt zur Schaffung neuer Wohnräume bei, allerdings ist der Markt aufgrund des begrenzten Angebots immer noch von einer gewissen Knappheit geprägt.

Neubauten:

Es gibt mehrere größere Neubauprojekte, die in den kommenden Jahren realisiert werden sollen, darunter Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen sowie geplante Mehrfamilienhäuser.

Die städtische Entwicklung berücksichtigt dabei immer stärker ökologische und nachhaltige Kriterien, wie den Einsatz von umweltfreundlichen Baumaterialien und die Schaffung von begrünten Wohnanlagen.

Bauflächen:

Die Verfügbarkeit von Bauland in Bad Honnef ist begrenzt. Die Preise für Grundstücke in den attraktiven Lagen (z.B. in Rhöndorf) liegen bei etwa 200–350 €/m².
Der Bebauungsplan wird zunehmend durch Umweltauflagen und den Wunsch nach einer hohen Lebensqualität in den städtischen Bereichen geprägt.

5. Marktanalyse nach Stadtteilen

Bad Honnef-Stadt: Das Stadtzentrum von Bad Honnef ist ein beliebter Standort für die Ansiedlung von Eigentumswohnungen. Hier sind die Preise im Vergleich zu den umliegenden Stadtteilen höher, vor allem aufgrund der besseren Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Rhöndorf: Der historische Stadtteil am Rhein ist aufgrund seiner idyllischen Lage und der Nähe zu Bonn besonders begehrt. Hier sind die Immobilienpreise im oberen Preissegment.

Aegidienberg: Der Stadtteil im Grünen ist vor allem bei Familien und Naturfreunden sehr beliebt. Die Preise für Einfamilienhäuser und Grundstücke sind hier noch vergleichsweise moderat, allerdings sind auch hier Preisanstiege zu beobachten.

Heisterbacherrott: Ein ruhigerer und weniger erschlossener Stadtteil, der vor allem für Bauherren und Naturfreunde interessant ist. Die Preise für Grundstücke sind hier günstiger, aber auch die Infrastruktur ist weniger entwickelt.

6. Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Bad Honnef dürfte auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, wenn auch mit moderaten Preisanstiegen. Die attraktive Lage am Rhein, die gute Anbindung an Bonn und Köln sowie das steigende Interesse an ländlicheren Regionen dürften die Nachfrage aufrechterhalten. Dennoch könnte der Markt durch die steigenden Baukosten und die allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten eine gewisse Verlangsamung erfahren.

Prognose: Es wird erwartet, dass die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in den nächsten 1–2 Jahren mit einer jährlichen Rate von etwa 2–3% steigen. Langfristig könnte der Markt auch von einer zunehmenden Nachfrage nach nachhaltigem und energieeffizientem Wohnraum profitieren.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad Honnef zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage aus, die vor allem durch die attraktive Lage und hohe Lebensqualität begünstigt wird. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und werden voraussichtlich auch weiterhin moderat zunehmen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und Neubauten, die zunehmende Nachfrage nach nachhaltigem Wohnraum und die Nähe zu größeren Städten wie Bonn und Köln machen Bad Honnef zu einem begehrten Immobilienstandort in der Region.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Bad Honnef intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Sieg-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Bad Honnef neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bad Honnef zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

In Bad Honnef gibt es für die Besucher einige interessante Bauwerke zu besichtigen. Das Wahrzeichen der Stadt ist die Kirche St. Johann Baptist. Die katholische Pfarrkirche am Markt wurde Anfang des 16. Jahrhunderts erbaut. Ganz in der Nähe steht das Alte Rathaus aus dem Jahr 1895 und direkt gegenüber mit dem Hontes das älteste Profangebäude der Stadt. Das Haus wurde 1627 erstmals urkundlich erwähnt. Auch das historische Gebäude in der Kirchstraße 8 zählt zu den ältesten von Bad Honnef, es soll auf das Jahr 1549 zurückgehen. Die Marienkapelle im Stadtteil Rhöndorf ist ein barocker Bruchsteinbau aus dem Jahr 1714. Im Stadtteil Rommersdorf sind vor allem die historischen Fachwerkhäuser sehenswert. Außerdem einige prunkvolle Bauten aus dem Historismus, die teilweise unter Denkmalschutz stehen. Das kulturelle Zentrum von Bad Honnef ist das ehemalige Kurhaus aus dem Jahr 1906, das heute zum Kongresspark gehört. Für die allgemeine Bildung der Schüler stehen in der Stadt fünf Grundschulen, eine Hauptschule, eine Realschule und zwei Gymnasien zur Verfügung. Abgerundet wird das Bildungsangebot durch eine Sonderschule. An der Internationalen Fachhochschule Bad Honnef – Bonn IUBH studieren rund 1.000 immatrikulierte Kommilitonen.

Wirtschaft

Nach dem Umzug der Bundesregierung von Bonn in die neue Hauptstadt Berlin gab es zahlreiche Ausgleichsmaßnahmen, die auch Bad Honnef betrafen, unter anderem die Errichtung einer Tourismus-Fachhochschule. Der Tourismus spielt hier nach wie vor eine wichtige Rolle, obwohl die Bedeutung nach der Einstellung des Kurbetriebes zurückging. Immerhin hat Bad Honnef einen der bekanntesten Berge des Siebengebirges, die Löwenburg, zu bieten. Darüber hinaus hat der Tagungs- und Kongressstandort an Bedeutung gewonnen, das Physikzentrum Bad Honnef ist nur ein Beispiel von vielen dafür. Des Weiteren sind in diesem Zusammenhang die Deutsche Akademie für internationale Zusammenarbeit und die Deutsche Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit im Kongresspark Bad Honnef zu nennen. Die wirtschaftliche Entwicklung des Standortes folgt dem allgemein äußerst positiven Trend der gesamten Region. Bad Honnef verfügte im Jahr 2010 mit durchschnittlich 22.458 Euro über die dritthöchste Kaufkraft im Kreis. Nur in Meerbusch und Düsseldorf gab es mehr Vermögensmillionäre als hier. Zu den bedeutendsten Unternehmen am Standort gehören beispielsweise ABB, Birkenstock, Johnson & Johnson und TX Logistik AG.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Bad Honnef ist über die Bundesautobahn A3 ins deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Außerdem verläuft die vierspurig ausgebaute Bundesstraße B42 durch das Stadtgebiet und verbindet die Bürger mit dem Raum Bonn. Der Bahnhof der Stadt bietet Anschluss an den Regional-Express in die Städte Mönchengladbach, Köln und Koblenz. Und auch der Flughafen Köln/Bonn ist über eine direkte Schienenverbindung zu erreichen. Ein Zug der Bonner Stadtbahn verkehrt 20minütig nach Königswinter, Bonn, Sankt Augustin und Siegburg. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr mit Bussen abgewickelt.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!