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Als Immobiliengutachter bin ich in Swisttal mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Swisttal auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Swisttal mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Swisttal ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Swisttal benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Swisttal
Swisttal gehört zum Rhein-Sieg-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Geografisch liegt die Gemeinde in der Voreifel, zwischen den Städten Bonn und Euskirchen.
Durch das Gemeindegebiet fließt der Bach Swist, dem Swisttal auch seinen Namen zu verdanken hat. Die Gemeinde setzt sich aus den Ortsteilen Heimerzheim, Odendorf, Buschhoven, Morenhoven, Miel, Ollheim, Dünstekoven, Ludendorf, Straßfeld und Essig zusammen. Heimerzheim ist der einwohnerstärkste Ort von Swisttal. Die Gemeinde hat eine Gesamtfläche von 63 Quadratkilometern, mit 49 Quadratkilometern wird der größte Anteil landwirtschaftlich genutzt. Das liegt an den fruchtbaren Lössböden der Zülpicher Börde. Swisttal liegt teilweise auf dem Gebiet des Naturparks Rheinland.
Der Immobilienmarkt in Swisttal
Swisttal ist eine Gemeinde im nordrhein-westfälischen Rhein-Sieg-Kreis, die im westlichen Umland von Bonn liegt. Die Region hat durch ihre ruhige Lage und die Nähe zur Großstadt Bonn in den letzten Jahren an Attraktivität gewonnen, was sich auch auf den Immobilienmarkt ausgewirkt hat. Der Immobilienmarkt in Swisttal zeigt eine Reihe von Trends und Besonderheiten, die es wert sind, näher betrachtet zu werden.
1. Geografische Lage und Infrastruktur von Swisttal
Swisttal ist eine ländlich geprägte Gemeinde, die sich über eine Fläche von etwa 85 km² erstreckt. Die Gemeinde liegt im Westen von Nordrhein-Westfalen und grenzt im Norden an die Stadt Bonn, im Süden an die Stadt Rheinbach und im Westen an die Eifel. Sie ist durch ihre Nähe zu Bonn und Köln attraktiv für Pendler, die in der Großstadt arbeiten, aber eine ruhigere, naturnahe Wohnlage bevorzugen.
Verkehrsanbindung:
Swisttal ist über die Bundesstraße B56 und die Autobahnen A61 und A565 gut erreichbar.
Mit dem Auto benötigt man ca. 20-30 Minuten nach Bonn, was die Gemeinde zu einem beliebten Wohnort für Pendler macht.
Zudem ist Swisttal über Buslinien gut an Bonn und die umliegenden Städte angebunden.
2. Bevölkerungsstruktur und demografische Entwicklung
Swisttal hatte laut den letzten verfügbaren Daten (Stand 2021) etwa 19.000 Einwohner. Die Bevölkerungszahl ist in den letzten Jahren stetig gewachsen, was auf die wachsende Attraktivität der Region hindeutet. Besonders junge Familien und Pendler aus den umliegenden Großstädten haben sich in Swisttal angesiedelt.
Altersstruktur: Swisttal hat eine relativ ausgewogene Altersstruktur mit einem Anteil an jungen Familien und einer zunehmenden Zahl älterer Haushalte. Die hohe Lebensqualität und die ruhige Lage machen die Gemeinde für Senioren sowie für Familien mit Kindern attraktiv.
Haushaltsgröße: Der durchschnittliche Haushalt in Swisttal besteht aus 2 bis 3 Personen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist in den letzten Jahren leicht gesunken, was einen Trend hin zu kleineren Haushalten widerspiegelt.
3. Immobilienmarkt in Swisttal
3.1. Preisentwicklung
Die Immobilienpreise in Swisttal sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Wie in vielen ländlicheren Regionen rund um Ballungszentren, hat die Nachfrage nach Wohnraum durch die Nähe zu Bonn zugenommen.
Kaufpreise für Einfamilienhäuser:
Der Preis für Einfamilienhäuser in Swisttal liegt 2023 je nach Lage und Ausstattung bei etwa 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. In besonders gefragten Lagen, wie in den Ortsteilen Odendorf oder Heimerzheim, kann der Quadratmeterpreis bis auf 5.000 Euro steigen.
Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Swisttal lag 2022 bei etwa 450.000 bis 550.000 Euro, abhängig von Größe und Ausstattung des Hauses.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen:
Die Preise für Eigentumswohnungen in Swisttal liegen im Durchschnitt bei etwa 2.500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. In den letzten Jahren gab es auch hier einen leichten Preisanstieg, was auf die wachsende Nachfrage zurückzuführen ist.
Mietpreise:
Die Mietpreise in Swisttal sind moderat, was die Gemeinde für Mieter weiterhin attraktiv macht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter.
Eine 3-Zimmer-Wohnung in einem durchschnittlichen Zustand kostet zwischen 800 und 1.200 Euro im Monat.
3.2. Nachfragetrends und Marktsegmente
Familienfreundliche Wohnlagen: Besonders in den Ortsteilen Heimerzheim und Odendorf ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern sehr hoch. Diese Gebiete bieten eine gute Anbindung an Bonn und gleichzeitig eine ruhige, ländliche Umgebung. Daher ziehen vor allem junge Familien und Pendler aus der Region Bonn an.
Ferienimmobilien und Wochenendhäuser: Aufgrund der ländlichen Lage und der Nähe zur Natur sind auch Ferienimmobilien ein wachsender Markt in Swisttal. Besonders im Bereich der Eifelrandgebirgslagen gibt es eine steigende Nachfrage nach Wochenendhäusern und Grundstücken für den Freizeitbau.
3.3. Bauland und Neubauten
Der Markt für unbebaute Grundstücke in Swisttal zeigt eine klare Tendenz zu steigenden Preisen, besonders in den bevorzugten Lagen nahe Bonn. Die Grundstückspreise liegen im Jahr 2023 im Bereich von 100 bis 250 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Erschließung des Grundstücks.
Neubauprojekte: In den letzten Jahren wurden mehrere Neubauprojekte in Swisttal realisiert. Besonders im Bereich von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern gibt es eine hohe Bautätigkeit. Diese Neubauten werden hauptsächlich von jungen Familien und Pendlern nachgefragt.
4. Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen
Pendlerverkehr: Swisttal profitiert stark von seiner Nähe zu Bonn und Köln. Pendler, die in der Stadt arbeiten, jedoch die Vorteile einer ländlichen Umgebung genießen möchten, sind eine wichtige Zielgruppe. Dies hat die Nachfrage nach Immobilien in der Gemeinde beflügelt.
Öffentliche Investitionen und Infrastrukturprojekte: Die Infrastruktur von Swisttal wurde in den letzten Jahren kontinuierlich verbessert. Besonders die Anbindung an das Schnellstraßennetz und der Ausbau von Radwegen und Nahverkehrsverbindungen haben die Attraktivität der Region erhöht.
Naturnahe Wohnlagen: Der Trend zu naturnahen Wohnlagen, verstärkt durch die COVID-19-Pandemie, führt dazu, dass immer mehr Menschen das Leben auf dem Land suchen, jedoch mit guter Anbindung an Ballungszentren. Dies macht Swisttal zu einem besonders begehrten Standort für Immobilienkäufer.
5. Prognosen und Ausblick
Für die kommenden Jahre wird von einer weiteren Stabilisierung des Marktes in Swisttal ausgegangen. Die Nachfrage nach Immobilien wird voraussichtlich weiterhin hoch bleiben, da die Region für Pendler und Familien gleichermaßen attraktiv ist.
Preisentwicklung: Experten erwarten, dass die Immobilienpreise in Swisttal in den nächsten Jahren moderat weiter steigen werden, wenn auch langsamer als in den letzten Jahren. Insbesondere in den begehrten Ortsteilen wie Heimerzheim und Odendorf könnte die Preissteigerung bis zu 3-5 % jährlich betragen.
Zukunft der Infrastruktur: Zukünftige Infrastrukturprojekte, wie der Ausbau von Straßen und der Verbesserung der Anbindung an das Schienennetz, könnten die Attraktivität von Swisttal weiter erhöhen und somit auch den Immobilienmarkt ankurbeln.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Swisttal zeigt eine positive Entwicklung und bleibt aufgrund der attraktiven Lage im Umland von Bonn weiterhin eine vielversprechende Region für Investitionen. Die stetig steigende Nachfrage nach Wohnraum, gepaart mit einer hohen Lebensqualität und einer guten Anbindung an Ballungszentren, macht die Gemeinde zu einem interessanten Standort für Käufer und Investoren. Ob für Familien, Pendler oder Immobilienentwickler – Swisttal bietet ein breites Spektrum an Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Swisttal intensiv.
Hierzu werden im Rhein-Sieg-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Swisttal neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Swisttal zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Gemeinde Swisttal hat ihren historisch interessierten Besuchern einige attraktive Sehenswürdigkeiten zu bieten. Dazu gehört die Eifelwasserleitung, ein Aquädukt, der die Stadt Köln zur Römerzeit mit Trinkwasser aus der Eifel versorgt hat. Es handelt sich um das größte antike Bauwerk nördlich der Alpen. Der Römerkanal verlief mitten durch den Gemeindeort Buschhoven. Die Burg Heimerzheim wurde im 13. Jahrhundert als zweiteilige Burganlage mit Vorburg und Haupthaus erbaut. Etwa zur selben Zeit wurde die Wasserburg Kriegshoven errichtet. Das geschützte Baudenkmal Burg Odendorf stammt aus dem Jahr 1678. Früher gab es hier eine wasserumwehrte Hofanlage, heute ist davon nur noch das Burghaus übrig geblieben. Das ehemalige Kloster Schillingscapellen im Ortsteil Dünstekoven wurde im Jahre 1197 gegründet und im Jahre 1802 wieder aufgelöst. Heute wird das Gebäude als landwirtschaftliches Gut genützt. Aufgrund dieses Klosters ist die Gemeinde bis heute ein Wallfahrtsort der Rosa Mystica. Das barocke Schloss Miel wurde in den Jahren 1768 bis 1771 an einer Stelle erbaut, wo vorher bereits ein Wasserschloss gestanden hatte. Heute ist hier ein Golfclub untergebracht. Weitere Sehenswürdigkeiten der Gemeinde Swisttal sind die Burg Morenhoven, der historische Swistübergang Lützermiel, das Zehnthaus Odendorf und die Versöhnungskirche. Für die allgemeine Bildung der hiesigen Schüler sind drei Grundschulen, eine Hauptschule und eine Realschule zuständig. Das Gymnasium besuchen die Swisttaler Schüler in den umliegenden Städten Bonn, Rheinbach, Meckenheim oder Euskirchen. Gesamtschulen stehen in Weilerswist und Bornheim zur Verfügung.
Wirtschaft
In den Orten der Gemeinde Swisttal sind keine größeren Industriebetriebe ansässig. Es handelt sich in erster Linie um Wohnorte. Gewerbegebiete gibt es in den Ortsteilen Heimerzheim und Odendorf. Hier sitzen beispielsweise die Firmen Baranov Baumfällung, Esser Beton GmbH, Hündgen Entsorgung GmbH & Co KG, Josef Bohnen GmbH & Co KG, Schleicher Gerüstbau GmbH und der Schlauchhersteller Bit Bierther GmbH.
Verkehrsanbindung
Die Gemeinde Swisttal ist über die beiden Anschlussstellen Heimerzheim und Miel mit der Bundesautobahn A61 von Kerpen nach Koblenz verbunden. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B56 von Selfkant nach Wiehl durch das Gemeindegebiet. Der Bahnhof im Ortsteil Odendorf liegt an der Voreifelbahn. Diese Schienenstrecke verbindet die Gemeinde Swisttal mit den Städten Bonn, Euskirchen und Bad Münstereifel. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr mit Buslinien abgewickelt. Der nächstgelegene Flughafen ist Köln/Bonn.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Rheinland, im Rhein-Sieg Kreis und in Swisttal
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechts befindlichen Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Swisttal eröffnen kann.

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!