Immobiliensachverständiger für Troisdorf

Als Immobiliengutachter bin ich in Troisdorf mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Troisdorf auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Troisdorf mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Troisdorf ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Troisdorf benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Troisdorf

Die Stadt Troisdorf liegt im Rhein-Sieg-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen zwischen den Städten Köln und Bonn.

Geografisch befindet man sich hier in der Kölner Bucht. Im Norden schließen sich die südlichen Ausläufer des Bergischen Landes an das Stadtgebiet an, in ihrem Süden erstrecken sich die Siegauen. Troisdorf liegt am Fluss Sieg, direkt an der Mündung der Agger. Es gibt insgesamt zwölf Stadtteile, sie heißen Altenrath, Bergheim, Eschmar, Friedrich-Wilhelms-Hütte, Kriegsdorf, Troisdorf-Mitte, Müllekoven, Oberlar, Rotter See, Sieglar, Spich und Troisdorf-West. Bis zum Jahr 2011 wuchs die Bevölkerung der Stadt kontinuierlich an. Damals lebten 77.286 Menschen in Troisdorf. Seitdem befinden sich die Einwohnerzahlen jedoch im Sinken. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 konnte nur noch 72.978 Troisdorfer Bürger verzeichnen.

Der Immobilienmarkt in Troisdorf

Troisdorf ist eine Stadt im Rhein-Sieg-Kreis in Nordrhein-Westfalen, die sowohl eine hohe Lebensqualität als auch eine ausgezeichnete Anbindung an die Metropolregion Köln/Bonn bietet. Diese Faktoren machen Troisdorf zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestoren und Immobilienkäufer.

1. Allgemeine Informationen zu Troisdorf

Einwohnerzahl (2023): ca. 77.000
Lage: Troisdorf liegt ca. 15 km südlich von Bonn und etwa 20 km nordwestlich von Köln. Die Stadt hat eine direkte Anbindung an die Autobahnen A59 und A3 sowie an das deutsche Schienennetz, was sie zu einem idealen Wohn- und Arbeitsort für Pendler macht.
Fläche: ca. 51,5 km²
Wirtschaft: Neben dem traditionellen Dienstleistungssektor sind Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, IT und Handel in der Region stark vertreten.

2. Entwicklung des Immobilienmarktes in Troisdorf

Der Immobilienmarkt in Troisdorf hat sich in den letzten Jahren zunehmend dynamisch entwickelt. Aufgrund der geografischen Lage zwischen Köln und Bonn, sowie der hohen Lebensqualität in der Region, ist der Immobilienmarkt von Troisdorf für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen attraktiv.

Marktentwicklung der letzten Jahre (2019-2023):
Kaufpreise für Wohnungen: Seit 2019 ist ein kontinuierlicher Preisanstieg zu verzeichnen. Der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen stieg im Zeitraum 2019 bis 2023 um ca. 10–15%. In den letzten Jahren wurden Werte von etwa 2.500 bis 3.200 EUR pro Quadratmeter erreicht, je nach Lage und Ausstattung.
Mietpreise: Die Mietpreise in Troisdorf sind ebenfalls gestiegen, wenn auch moderater als die Kaufpreise. Der durchschnittliche Mietpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung liegt bei etwa 10–12 EUR pro Quadratmeter (2023). In zentralen Lagen oder neueren Gebäuden können Mieten auch deutlich höher liegen.
Kaufpreise für Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser sind in Troisdorf stark gestiegen. Ein Haus in einer beliebten Wohngegend kann mittlerweile Preise von 400.000 EUR bis 600.000 EUR und mehr erreichen, je nach Größe und Ausstattung.

3. Lage und beliebte Stadtteile

Troisdorf ist in mehrere Stadtteile unterteilt, von denen einige besonders nachgefragt sind:

Zentrum (Troisdorf-Mitte): Die zentrale Lage bietet eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und viele Einkaufsmöglichkeiten. Der Stadtteil hat in den letzten Jahren viele neue Projekte und Modernisierungen erfahren, was zu einer Attraktivität für junge Familien und Berufspendler geführt hat.

Kaufpreise: ca. 3.000–3.500 EUR/m² (Bestandswohnungen)
Mietpreise: ca. 11–12 EUR/m² (Bestandswohnungen)
Troisdorf-Sieglar: Dieser Stadtteil liegt etwas ruhiger, jedoch weiterhin gut mit dem Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar. Hier finden sich vor allem Einfamilienhäuser und Reihenhäuser.

Kaufpreise: ca. 2.500–3.000 EUR/m² (Bestandswohnungen)
Mietpreise: ca. 10–11 EUR/m² (Bestandswohnungen)
Troisdorf-Bergheim: Ein sehr begehrter Stadtteil, bekannt für seine grünen Wohnlagen. Hier sind die Preise für Wohnungen und Häuser ebenfalls gestiegen, aber es gibt noch vereinzelt erschwinglichere Objekte.

Kaufpreise: ca. 2.800–3.200 EUR/m² (Bestandswohnungen)
Mietpreise: ca. 9–11 EUR/m² (Bestandswohnungen)

4. Immobilienarten und Marktsegmente

Wohnimmobilien: Der Markt für Wohnimmobilien in Troisdorf ist vielfältig. Von kleinen Wohnungen in zentralen Lagen bis hin zu größeren Einfamilienhäusern in den Randgebieten ist alles vertreten. Besonders gefragt sind Neubauten und modernisierte Bestandswohnungen. Auch Reihenhäuser und Doppelhaushälften finden regen Absatz, vor allem bei Familien.

Neubauprojekte: Der Neubau von Wohnraum in Troisdorf hat in den letzten Jahren zugenommen, insbesondere in zentralen Lagen. Besonders bemerkenswert sind größere Wohnanlagen und kleinere Mehrfamilienhäuser, die durch den Ausbau der Infrastruktur und den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum entstehen.
Bestandswohnungen: Besonders Bestandswohnungen in beliebten Stadtteilen wie Troisdorf-Mitte und Troisdorf-Bergheim sind heiß begehrt. Diese erreichen in der Regel hohe Quadratmeterpreise, besonders wenn sie renoviert oder modernisiert sind.
Gewerbeimmobilien: Der Gewerbemarkt in Troisdorf ist stabil, da die Stadt eine günstige Lage für Unternehmen bietet, die sowohl den Raum für Expansion benötigen als auch die Nähe zu den Ballungszentren Köln und Bonn schätzen. Das Angebot an Büroflächen ist im Vergleich zu Köln oder Bonn eher begrenzt, aber gut für kleine bis mittelständische Unternehmen.

Büroflächen: Die Preise für Büroflächen in Troisdorf variieren stark je nach Lage und Ausstattung. Im Durchschnitt liegen die Mietpreise bei etwa 8–12 EUR/m².
Industrie- und Logistikflächen: Aufgrund der Nähe zu großen Autobahnen und dem Kölner Flughafen ist Troisdorf auch ein wichtiger Standort für Logistikunternehmen. Die Mietpreise für Industrieflächen liegen in der Regel bei ca. 5–8 EUR/m².

5. Zukünftige Entwicklungen und Prognosen

Die Immobilienpreise in Troisdorf werden voraussichtlich weiterhin steigen, wenn auch in einem moderateren Tempo als in den vergangenen Jahren. Durch den Ausbau von Infrastrukturprojekten und die Nähe zu den großen Wirtschaftsregionen Köln und Bonn bleibt die Stadt für Pendler und Investoren attraktiv.

Geplante Projekte: Mehrere Neubauprojekte im Wohn- und Gewerbebereich sind in Planung, darunter größere Wohnanlagen im Stadtzentrum und in den Randgebieten sowie Neubauten von Bürogebäuden. Diese Projekte werden den Markt weiter stabilisieren und möglicherweise zu einem weiteren Anstieg der Nachfrage führen.
Prognosen für Kaufpreise: Für 2024 und 2025 wird mit einer moderaten Preissteigerung von etwa 3–5% pro Jahr gerechnet, vor allem in den innerstädtischen Lagen.
Prognosen für Mietpreise: Mietpreise werden in den kommenden Jahren ebenfalls eher moderat steigen, vor allem durch die fortschreitende Nachfrage nach Wohnraum und die schrittweise Umsetzung von Neubauprojekten.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Troisdorf zeigt sich robust und bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten. Besonders die Nähe zu Köln und Bonn, gepaart mit einer guten Infrastruktur, macht die Stadt zu einem attraktiven Ziel. Auch wenn die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, gibt es immer noch erschwingliche Optionen, insbesondere in den Randgebieten.

Investoren sollten jedoch beachten, dass der Markt zunehmend von Neubauten und Modernisierungen geprägt ist, wodurch der Anteil von Bestandsimmobilien mit günstigeren Preisen sinken könnte. Insgesamt bleibt der Troisdorfer Immobilienmarkt auf einem soliden Wachstumspfad, mit weiteren Chancen für langfristige Investitionen.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Troisdorf intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Sieg-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Troisdorf neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Troisdorf zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Hauptsehenswürdigkeit der Stadt Troisdorf ist die Burg Wissem. Neben dem architektonisch imposanten Bauwerk gibt es dort auch kulturell einiges zu besichtigen. Hier ist beispielsweise das einzige Bilderbuchmuseum Europas untergebracht. Außerdem beheimatet die Burg Wissem das Portal zur Wahner Heide, das Museum für Stadt- und Industriegeschichte, das Lernprojekt KennenLernenUmwelt, das Troisdorfer Standesamt, eine Kreativwerkstatt, den Heimat- und Geschichtsverein, die Heinz Müller Stiftung und die Touristinformation der Stadt. Weitere interessante Museen sind das Kunststoffmuseum mit Dokumenten zur Geschichte der Kunststoffregion um Troisdorf und das Fischereimuseum im Stadtteil Bergheim. Darüber hinaus hat Troisdorf zwei architektonische Besonderheiten zu bieten. Am Anfang und am Ende der hiesigen Fußgängerzone stehen die beiden Troisdorfer Stadttore, moderne Edelstahlkonstruktionen, die von den Architekten Joachim Bandau und Victor Bonato als wasserüberlaufende Glasflächen konzipiert wurden. Die transparenten und spiegelnden Bauten wurden hier im Jahr 1984 aufgestellt. In Troisdorf wird für die allgemeine Bildung der Schüler bestens gesorgt. Dafür stehen insgesamt 13 Grundschulen, zwei Hauptschulen, zwei Realschulen, zwei Gymnasien und zwei Gesamtschulen zur Verfügung. Im Stadtteil Sieglar steht das Sekundarstufenzentrum mit Hauptschule, Realschule und Gymnasium. Das teilweise als Ganztagsschule betriebene Zentrum verfügt über eine Mensa. Abgerundet wird das Troisdorfer Bildungsangebot noch durch zwei Förderschulen.

Wirtschaft

Am Wirtschaftsstandort Troisdorf herrschen die Branchen Chemie, Maschinenbau und Stahlindustrie vor. Die wichtigsten Unternehmen der chemischen Industrie am Standort sind der Hersteller von Kunststoffprofilen HT Troplast, die Evonik Degussa GmbH, der australische Sprengstoffproduzent Orica Mining Services und die Firma Silver Plastics. Der bedeutendste Troisdorfer Arbeitgeber aus dem Bereich der Stahlindustrie ist der Spezialprofilhersteller Mannstaedt. Die Sparte Maschinenbau wird am Standort hauptsächlich durch die Reifenhäuser Gruppe repräsentiert, die hier Extrusionsanlagen produziert. Auch die Logistikbranche ist in Troisdorf aufgrund der Nähe zum Köln-Bonner Flughafen stark vertreten. Die Deutsche Post betreibt im Stadtteil Spich ein Briefzentrum und das Service-Center der Firma Happy Digits hat hier ebenfalls seinen Sitz. Darüber hinaus ist das Entwicklungszentrum des DHL-Konzerns DHL Innovationcenter in Troisdorf ansässig. Ein weiterer wichtiger Arbeitgeber am Standort ist das Dienstleistungsunternehmen Formel D, das sich auf die Automobil- und Zuliefererindustrie spezialisiert hat. Es hat seinen Hauptsitz in Troisdorf.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Troisdorf ist über die Bundesautobahn A59 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus besteht ein Zubringer zur A3. Die Bundesstraße B8 verläuft durch das Stadtgebiet von Troisdorf. Die Bahnlinie aus Richtung Köln teilt sich am hiesigen Bahnhof in die Siegstrecke und die Rechte Rheinstrecke auf. Diese Schienenstränge verlaufen in die Richtungen Siegen und Neuwied. Außerdem ist Troisdorf über die Linien 12 und 13 mit dem S-Bahn-Netz der Stadt Köln verbunden. Alle zehn Minuten verlässt eine Schienenverbindung den Bahnhof Troisdorf in Richtung Köln. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr mit Bussen bedient. Der Flughafen Köln/Bonn befindet sich teilweise auf dem Stadtgebiet von Troisdorf. Über die A59 ist er in etwa 15 Minuten zu erreichen, mit dem Zug benötigt man sogar nur zehn Minuten.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!