Immobiliensachverständiger für Bornheim

Als Immobiliengutachter bin ich in Bornheim mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Bornheim auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Bornheim mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Bornheim ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Bornheim benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Bornheim

Bornheim ist die drittgrößte Stadt im Rhein-Sieg-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Die Stadt liegt im Süden des Landes zwischen Köln und Bonn.

Diese exponierte Lage hat sie in den Kreis der am stärksten wachsenden Städte der gesamten Region eingereiht. Das Stadtgebiet erstreckt sich am linken Rheinufer der Kölner Bucht über das Vorgebirge bis hin zur Hochfläche der Ville. Bornheim ist in 14 Stadtteile aufgegliedert. Den Charme dieser Stadt macht die Mixtur aus dörflichem und städtischem Charakter aus. Die landschaftlich reizvolle Umgebung tut ihren Teil zur touristischen Attraktivität von Bornheim.

Der Immobilienmarkt in Bornheim

1. Einleitung

Bornheim ist eine aufstrebende Stadt im Rhein-Sieg-Kreis in Nordrhein-Westfalen, die sowohl für Pendler als auch für Familien eine attraktive Wohngegend darstellt. Sie profitiert von einer sehr guten Verkehrsanbindung an Köln und Bonn sowie von einer hohen Lebensqualität, was die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren stetig steigen ließ. Dieser Bericht gibt einen Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt in Bornheim, unter Einbeziehung von Zahlen, Daten und Fakten.

2. Allgemeine Marktübersicht

Bornheim ist als Pendlerstadt besonders aufgrund seiner Nähe zu den Metropolen Köln und Bonn bekannt. Die Stadt gliedert sich in mehrere Stadtteile, darunter Bornheim, Merten, Sechtem und Walberberg, die jeweils ihre eigenen Charme und Immobilienmärkte bieten.

2.1. Wachstum und Entwicklung
Die Bevölkerung von Bornheim ist in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen. Laut den neuesten Daten des Statistischen Bundesamts und der Stadt Bornheim lag die Einwohnerzahl 2024 bei ca. 50.000 Menschen, was einen Anstieg von rund 1,5% im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Dieser Zuwachs ist besonders in den urbanen Zentren und den angrenzenden Wohngegenden spürbar.

2.2. Bevölkerungsstruktur
Die Altersstruktur ist relativ ausgewogen, wobei ein großer Teil der Bevölkerung zwischen 30 und 50 Jahren alt ist, was für eine hohe Nachfrage nach familienfreundlichen Immobilien sorgt. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist in Bornheim deutlich höher als im Landesdurchschnitt, was sich positiv auf die Nachfrage nach größeren Wohnflächen auswirkt.

3. Marktsegmentierung

Der Bornheimer Immobilienmarkt kann in drei Hauptsegmente unterteilt werden:

Einzelne Häuser (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser)
Wohnungen (Eigentumswohnungen, Mietwohnungen)
Gewerbeimmobilien (Büros, Handelsflächen, Logistikzentren)

3.1. Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern
In den letzten Jahren hat sich der Markt für Einfamilienhäuser in Bornheim aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen und der attraktiven Lage stetig verteuert. Die Preise für Einfamilienhäuser sind 2024 im Durchschnitt um 6,3% gestiegen, was eine Fortsetzung des Trendentwicklungs hin zu einer „Hotspot“ Region zeigt.

Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser: 4.500 – 5.500 EUR pro Quadratmeter
Typische Hausgrößen: 120 – 180 m²
Preisspanne für Einfamilienhäuser: Je nach Lage und Ausstattung variiert der Preis zwischen 550.000 und 850.000 EUR. In besonders begehrten Stadtteilen (z. B. Bornheim Zentrum oder Walberberg) können die Preise sogar über 1.000.000 EUR liegen.

3.2. Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen
Der Markt für Eigentumswohnungen hat ebenfalls eine steigende Tendenz gezeigt, wobei die Preise stark von der Lage innerhalb der Stadt sowie der Nähe zu den Hauptverkehrsadern abhängen.

Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen: 3.000 – 4.000 EUR pro Quadratmeter
Typische Wohnungsgrößen: 70 – 110 m²
Preisspanne für Eigentumswohnungen: Zwischen 250.000 und 450.000 EUR, mit besonders hochwertigen Objekten auch deutlich darüber.

3.3. Mietmarkt
Die Mietpreise in Bornheim sind ebenfalls steigend, was eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen widerspiegelt, insbesondere durch die Zuzüge von Pendlern und Familien.

Durchschnittlicher Mietpreis pro Quadratmeter (2024):
Für Wohnungen: 9 – 12 EUR/m²
Für Häuser: 12 – 15 EUR/m² (je nach Lage und Ausstattung)
Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen liegt im Vergleich zum Vorjahr bei einem Anstieg von 4,5%, was Bornheim als zunehmend teuren Wohnort im Rhein-Sieg-Kreis positioniert.

3.4. Gewerbeimmobilienmarkt
Bornheim hat sich als attraktiver Standort für kleinere und mittlere Unternehmen etabliert. Die Nähe zu Köln und Bonn macht die Stadt für Dienstleistungsunternehmen und Einzelhändler sehr interessant. Die Preise für Gewerbeimmobilien sind jedoch relativ stabil und steigen moderat.

Büroflächen: ca. 12 – 16 EUR/m²
Lagerflächen: ca. 5 – 8 EUR/m²
Verkaufsflächen: ca. 15 – 25 EUR/m²

4. Nachhaltigkeit und Neubauprojekte

In Bornheim gibt es eine steigende Nachfrage nach umweltfreundlichen und energieeffizienten Immobilien. Insbesondere im Neubau segment gibt es Projekte, die auf nachhaltige Bauweise setzen, wie etwa:

Mehrfamilienhäuser mit Passivhausstandard: Diese Projekte bieten hohe Energieeffizienz und geringe Betriebskosten.
Wohnquartiere mit grünen Flächen und hohen ökologischen Standards: Dies ist besonders im Bereich des „Green Living“ von Bedeutung, ein Trend, der in Bornheim zunehmend Fuß fasst.
Aktuelle große Neubauprojekte beinhalten den Bau von mehr als 500 neuen Wohneinheiten, vor allem im Bereich der Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser.

5. Lageanalyse und Attraktive Stadtteile

Bornheim ist nicht nur aufgrund der Nähe zu Köln und Bonn ein beliebter Standort, sondern auch wegen seiner hohen Lebensqualität und der familiären Atmosphäre. Besonders hervorzuheben sind folgende Stadtteile:

Bornheim Stadtmitte: Zentral gelegen mit guter Verkehrsanbindung, hoher Nachfrage und stark steigenden Preisen.

Walberberg: Ein ländlicherer Stadtteil, ideal für Familien mit Zugang zu Natur, aber auch guter Anbindung an das Umland.

Sechtem: Ein sehr gefragter Stadtteil, der durch seine gute Infrastruktur und seinen charmanten Ortsteil an Beliebtheit gewinnt.

6. Zukunftsausblick

Angesichts der wachsenden Beliebtheit von Bornheim als Wohnort und der steigenden Nachfrage nach Immobilien wird erwartet, dass sich die Preistrends auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Die prognostizierte jährliche Preissteigerung von etwa 4-5% im Bereich der Einfamilienhäuser und 3-4% bei den Eigentumswohnungen scheint realistisch, da Bornheim aufgrund der weiter steigenden Nachfrage und der begrenzten verfügbaren Flächen weiterhin ein attraktiver Immobilienmarkt bleibt.

Zusätzlich wird der Zuzug aus städtischen Gebieten wie Köln und Bonn weiterhin eine treibende Kraft für die Marktentwicklung sein. In Kombination mit der zunehmenden Fertigstellung von Neubauprojekten wird der Markt diversifizierter, und die Preissteigerungen könnten sich moderat halten, da die neue Immobilienangebote den Druck auf die Nachfrage etwas mindern.

7. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Bornheim zeigt insgesamt ein starkes Wachstum und eine hohe Nachfrage, sowohl im Bereich der Eigentumswohnungen als auch der Einfamilienhäuser. Der Preistrend bleibt in den kommenden Jahren voraussichtlich stabil, wobei die Preise moderat ansteigen werden. Die Stadt bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten, besonders für langfristige Investoren und Familien, die eine hohe Lebensqualität suchen.

Für Käufer, Mieter und Investoren ist es ratsam, die Marktbedingungen regelmäßig zu beobachten, insbesondere angesichts der zunehmenden Neubauprojekte und der dynamischen Entwicklung der umliegenden Großstädte.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Bornheim intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Sieg-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Bornheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bornheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die wichtigste Sehenswürdigkeit der Stadt ist das Schloss Bornheim. In den Jahren 1728 bis 1732 wurde das Lustschloss vom Barockbaumeister Johann Conrad Schaun errichtet. Vom ursprünglichen Schloss sind heute allerdings nur noch Reste der Vorburg erhalten geblieben. Statt des Torturmes mit Zugbrücke wurde ein barocker Einfahrtsbogen mit Steinbrücke und Glockentürmchen gebaut, das Türmchen fiel jedoch später einem Brand zum Opfer. Heute beherbergt das Schloss eine soziale Einrichtung, die von seinen Besitzern, den Freiherren von Diergardt, betrieben wird. Der architekturinteressierte Besucher von Bornheim findet in der Stadt darüber hinaus auch sehenswerte sakrale Bauwerke vor. Die neugotische Pfarrkirche St. Servatius steht unter Denkmalschutz und wurde in den Jahren 1864 bis 1866 vom damaligen Bonner Kreisbaumeister Paul Richard Thomann, einem Schüler Karl Friedrich Schinkels, erbaut. Die Kirche aus gelbem Backstein wurde in den Jahren 1897 bis 1898 nochmals erweitert. In ihrem Inneren kann man einen zylindrischen Andesit-Taufstein aus dem 12. Jahrhundert und eine Holzskulptur aus der Zeit um 1500 bewundern. Die neugotische Orgel stammt aus dem Jahr 1889. Ebenfalls denkmalgeschützt ist die alte evangelische Kirche aus dem Jahr 1863. Der gleiche Baumeister hat diese Kirche aus rotem Backstein mit heller Bänderung errichtet. Der klassizistische Bau verfügt über eine neuromanische Außengliederung. Die dekorative Ausmalung des offenen Dachstuhls wurde am Ende des 19. Jahrhunderts angebracht. In der Kernstadt stehen den Bornheimer Schülern für ihre allgemeine Bildung eine Grundschule, eine Gesamtschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Weitere Bildungseinrichtungen gibt es in den Stadtteilen. Außerdem gibt es in Bornheim eine Außenstelle der Theologischen Fachschule Bibelseminar Bonn e.V., dabei handelt es sich um eine konfessionelle theologische Ausbildungsstätte für Gemeinde und Mission.

Wirtschaft

Am Wirtschaftsstandort Bornheim sitzen etwa 2.600 Betriebe aus dem Bereich Handel und Handwerk. Für die Bewirtung der Gäste stehen zudem 96 gastronomische Betriebe zur Verfügung. Aber auch die Landwirtschaft spielt für die Stadt und ihre Teilorte noch eine bedeutende Rolle. Im Stadtteil Roisdorf betreibt beispielsweise der Vermarkter Landgard Obst & Gemüse eine seiner Zentralen. Der europaweit agierende Großhändler hat Zierpflanzen, Gemüse, Obst und Gärtnerbedarf im Angebot. Eines der wichtigsten landwirtschaftlichen Produkte der Region ist der Spargel, der Bornheimer Spargel wurde von der Europäischen Union sogar mit Herkunftsbezeichnung geschützt. Darüber hinaus hat Bornheim im gleichen Stadtteil die Roisdorfer Mineralquellen zu bieten, hier werden verschiedene Mineralwässer gefördert und abgefüllt. Im Gewerbegebiet Hersel sitzen die Unternehmen EN Electronic Network AG und Rhenac Stanzteile GmbH, beide gingen aus der ehemals dort ansässigen Firma Moeller hervor.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Bornheim verfügt über zwei Autobahnanschlussstellen. Die Anschlussstelle Bornheim führt auf die A555 von Köln nach Bonn und die Anschlussstelle Brühl/Bornheim führt zur A563 in Richtung Köln. Durch ihre verkehrsgünstige Lage ist die Stadt zudem hervorragend in die ÖPNV-Netze von Köln und Bonn eingebunden. Auf der Schiene können die Bürger außerdem die Städte Wuppertal, Brühl und Hürth erreichen. Darüber hinaus stehen Busverbindungen zur Verfügung. Der Flughafen Köln/Bonn ist keine 30 Kilometer von Bornheim entfernt und mit dem Auto in etwa 20 Minuten Fahrtzeit zu erreichen.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!