Immobiliensachverständiger für Alfter

Als Immobiliengutachter bin ich in Alfter mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Alfter auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Alfter mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Alfter ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Alfter benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Alfter

Die Gemeinde Alfter gehört zum Rhein-Sieg-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt direkt am westlichen Rand der Stadt Bonn.

Geografisch befindet man sich hier im Süden des Vorgebirges. Die Gemeinde hat neben Alfter vier weitere Ortsteile, sie heißen Gielsdorf, Oedekoven, Impekoven und Witterschlick. Alfter war bis 1969 selbständige Gemeinde, seitdem nur noch Ortsteil. Erste urkundliche Erwähnung fand Alfter bereits im Jahr 1067. Von den 35 Quadratmetern Gemeindefläche werden über die Hälfte, nämlich 18 Quadratkilometer, landwirtschaftlich genutzt. Die Bevölkerung der Gemeinde ist seit den 1990er Jahren nur wenig gewachsen. Im Jahr 1998 lebten noch 20.326 Menschen hier, im Jahr 2001 gab es dann 21.350 Einwohner. 2004 hatte die Gemeinde Alfter 22.125 Bürger, im Jahr 2011 zählte man 22.988 Bewohner. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Zahl 23.003 die leicht steigende Tendenz.

Der Immobilienmarkt in Alfter

Der Immobilienmarkt in Alfter, einer Stadt im Rhein-Sieg-Kreis in Nordrhein-Westfalen, bietet eine interessante Mischung aus ländlichem Charme und Nähe zur Metropole Köln. Der Markt wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die Lage, die Nachfrage nach Wohnraum sowie wirtschaftliche und demografische Entwicklungen. Im Folgenden finden Sie einen umfassenden Überblick über den Immobilienmarkt in Alfter, einschließlich relevanter Zahlen, Daten und Fakten.

1. Allgemeine Informationen zu Alfter

Lage und Verkehrsanbindung: Alfter liegt südwestlich von Bonn und nördlich von Köln, was es zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler macht. Die Nähe zur Stadt Köln und Bonn ist ein wesentlicher Faktor, der die Nachfrage nach Immobilien in Alfter fördert. Der ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr) ist gut ausgebaut, Alfter hat eine Anbindung an die S-Bahn-Linie S23, die eine schnelle Verbindung nach Bonn und Köln ermöglicht. Auch die Autobahn A565 ist gut erreichbar, was die Erreichbarkeit für Berufspendler optimiert.

Fläche und Bevölkerung: Alfter hat eine Fläche von etwa 47,26 km² und eine Einwohnerzahl von rund 24.000 Menschen (Stand 2023). Die Bevölkerung ist überwiegend von mittel- bis hochverdienenden Haushalten geprägt. Aufgrund der Nähe zu den großen Städten Köln und Bonn zieht Alfter insbesondere Familien und Berufspendler an.

2. Demografische Entwicklung

Alfter verzeichnete in den letzten Jahren ein stetiges Wachstum der Bevölkerung, was den Immobilienmarkt beeinflusst. Die demografische Entwicklung zeigt, dass die Region vor allem von Familien und jüngeren Berufspendlern bevölkert wird. Viele Menschen, die in Köln oder Bonn arbeiten, entscheiden sich, in Alfter zu wohnen, da hier noch bezahlbare Immobilien vorhanden sind, die eine hohe Lebensqualität bieten.

Bevölkerungswachstum: Zwischen 2010 und 2020 stieg die Bevölkerung von Alfter um rund 6 %, was die kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohnraum verdeutlicht.
Alterstruktur: Der Anteil der jüngeren Bevölkerung (unter 40 Jahren) ist relativ hoch, was auf eine verstärkte Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Wohnungen für junge Familien und Berufseinsteiger hinweist.

3. Immobilienmarkt Alfter: Preise und Trends

a) Wohneigentum: Kaufpreise
Die Immobilienpreise in Alfter sind in den letzten Jahren gestiegen, was auf die zunehmende Beliebtheit der Region zurückzuführen ist. Besonders die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern ist in Alfter groß, aber auch Eigentumswohnungen erfreuen sich wachsender Beliebtheit.

Einfamilienhäuser: Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Alfter variieren je nach Lage, Größe und Ausstattung. Im Jahr 2023 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise bei etwa 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. In besonders gefragten Lagen, etwa in Alfter Zentrum oder den angrenzenden Ortsteilen wie Witterschlick, können die Preise auch höher ausfallen.
Eigentumswohnungen: Der Preis für Eigentumswohnungen in Alfter liegt durchschnittlich bei 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Auch hier variiert der Preis je nach Lage und Ausstattung der Immobilie.
Grundstückspreise: Grundstücke in Alfter haben ebenfalls an Wert gewonnen. Im Jahr 2023 liegt der Preis für Bauland im Durchschnitt bei 200 bis 350 Euro pro Quadratmeter.

b) Mietmarkt
Der Mietmarkt in Alfter ist ebenfalls stabil und zeigt einen stetigen Anstieg der Mieten, wobei die Preise hier im Vergleich zu den Großstädten Köln und Bonn moderater bleiben. Der Markt wird vor allem von Mietern aus Köln und Bonn geprägt, die in Alfter günstigere Mietpreise finden.

Kaltmieten für Wohnungen: Die Mietpreise für Wohnungen variieren je nach Größe und Ausstattung. Eine typische 3-Zimmer-Wohnung kostet durchschnittlich zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. In beliebten Lagen wie dem Alfterer Zentrum oder in den randnahen Ortsteilen können die Mieten auch höher sein.
Mietpreise für Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser liegen die monatlichen Mietpreise im Durchschnitt bei etwa 1.200 bis 2.200 Euro, je nach Größe und Zustand des Hauses.
Niedriges Leerstandsrisiko: In Alfter gibt es insgesamt wenig Leerstand auf dem Mietmarkt, was die hohe Nachfrage nach Wohnraum unterstreicht.

4. Marktsegmente und Immobilienarten

Ein- und Zweifamilienhäuser: Diese Immobilienarten sind auf dem Alfterer Immobilienmarkt sehr gefragt. Besonders junge Familien und Pendler aus Köln oder Bonn suchen hier nach Eigenheimen.

Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen sind bei Singles und Paaren sehr beliebt. Sie bieten den Vorteil, eine eigene Wohnung zu besitzen, ohne die hohe Kostenstruktur von Einfamilienhäusern in großen Städten tragen zu müssen.

Reihenhäuser: Reihenhäuser sind ebenfalls stark nachgefragt, da sie eine günstige Alternative zu freistehenden Einfamilienhäusern darstellen. Sie bieten genügend Platz für Familien und sind gleichzeitig in der Regel günstiger.

Baugrundstücke: Der Erwerb von Baugrundstücken ist ein wichtiger Bestandteil des Marktes. Aufgrund des begrenzten Angebots an Bauland sind die Preise für Grundstücke in den letzten Jahren gestiegen.

5. Zukunftsaussichten und Marktprognosen

Die Immobilienpreise in Alfter werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren moderat weiter steigen, wenn auch nicht so stark wie in den Großstädten Köln oder Bonn. Alfter bleibt aufgrund seiner ländlichen Idylle und der guten Anbindung an die Städte ein beliebter Standort für Käufer und Mieter, die eine ruhigere Lebensweise suchen.

Nachhaltigkeit und Neubauprojekte: Es wird eine zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Neubauten erwartet. Das Thema Energieeffizienz und CO2-Reduktion gewinnt auch im Immobilienmarkt zunehmend an Bedeutung.
Verfügbare Neubauten: Alfter plant weiterhin Neubauprojekte, insbesondere im Bereich von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. In den nächsten Jahren könnten auch Neubauten im Bereich von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen entstehen, um die wachsende Nachfrage zu decken.
Zinspolitik und Immobilienkredite: Wie auf allen deutschen Immobilienmärkten könnte die Entwicklung der Zinspolitik des Europäischen Zentralbank (EZB) einen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Höhere Zinsen könnten dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien in Alfter etwas gebremst wird, insbesondere für Käufer, die auf Fremdfinanzierung angewiesen sind.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Alfter präsentiert sich als stabil und weiterhin wachstumsorientiert. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum, die gute Verkehrsanbindung an Köln und Bonn sowie die ländliche Atmosphäre machen Alfter zu einem attraktiven Markt für Immobilienkäufer und Mieter. In den kommenden Jahren könnte der Markt weiterhin von einer moderaten Preissteigerung profitieren, jedoch sollten Käufer und Investoren die weiteren wirtschaftlichen Entwicklungen und die Zinspolitik im Auge behalten.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Alfter intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Sieg-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Alfter neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Alfter zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Gemeinde Alfter hat ihren architektonisch interessierten Besuchern eine ganze Reihe historischer Fachwerkhäuser zur Besichtigung zu bieten. Dazu gehören beispielsweise das Haus Kessenich aus der Zeit um 1800, der ehemalige Statthalterhof aus dem Jahr 1747, der Fachwerkhof in Gielsdorf aus der Zeit um 1700, der Eschenhof aus dem 18. Jahrhundert, die Fachwerkhofanlage Oedekoven vom Ende des 17. Jahrhunderts, der Fachwerkhof in Alfter aus dem Jahr 1830, das Fachwerkhaus Hertersplatz von 1778, der ehemalige Zehnthof aus dem Jahr 1707, das Winzergehöft Gielsdorf von 1669, die ehemalige Mühle in Oedekoven aus dem Jahr 1818 und die Schöntalmühle von 1811. An den Wegen rund um die Gemeinde gibt es darüber hinaus viele kleine Kapellen, Fußfälle und Wegekreuze zu entdecken. Bekannt ist auch der gut erhaltene jüdische Friedhof aus dem Jahr 1719, der unter Denkmalschutz steht. Zu den interessantesten Bodendenkmälern zählen der frühmittelalterliche Burgwall Hangmotte, die Reste der mittelalterlichen Wehrburg Witterschlick und eine römische Wasserleitung. Für die allgemeine Bildung der Schüler in der Gemeinde Alfter sorgen zwei Grundschulen, zwei Gemeinschaftsgrundschulen und eine Hauptschule. Drei Förderschulen runden das hiesige Bildungsangebot ab. Studieren kann man in der Gemeinde Alfter an einer privaten Kunsthochschule. Die von der gleichnamigen Stiftung getragene Alanus-Hochschule für Kunst und Gesellschaft ist seit dem Jahr 2002 staatlich anerkannt.

Wirtschaft

Neben ihrer vorwiegend landwirtschaftlichen Prägung ist die Gemeinde Alfter auch der Sitz einiger größerer Unternehmen. Im Ortsteil Witterschlick findet man beispielsweise die Hauptverwaltung der Deutschen Steinzeug Cremer & Breuer AG. Die börsennotierte Firma ist der größte deutsche Hersteller von Fliesen und einer der wichtigsten Arbeitgeber am Standort. Der Ortsteil Oedekoven ist der Hauptsitz des größten Baustoffhändlers in der gesamten Region Bonn. Das traditionelle Großhandelsunternehmen Baustoff Fassbender Tenten wurde bereits im Jahr 1931 in Alfter gegründet und spielt noch heute eine tragende Rolle als Arbeitgeber für die Gemeinde. Im Ortsteil Alfter sitzt die Brombeerweinkellerei Rebellenblut.

Verkehrsanbindung

Die Gemeinde Alfter ist durch die Bundesautobahnen A565 und A555 mit dem deutschen Fernstraßennetz verbunden. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B56 durch das Gemeindegebiet. An mehreren Haltepunkten in den Ortsteilen Witterschlick und Alfter können die Bürger in die Linie 23 des Bonner S-Bahn-Netzes zusteigen. Auf der Vorgebirgsbahn, die an der Alanus-Hochschule Halt macht, verkehren die Linien 18 und 68 des Stadtbahnnetzes Rhein-Sieg. Über Busse ist die Gemeinde Alfter zudem mit dem Regionalverkehrsnetz Köln verbunden. Der nächstgelegene Flughafen ist Köln-Bonn.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!