Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliengutachter bin ich im Oberbergischen Kreis mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte im Gebiet des Oberbergischen Kreises auch Mieten und Pachten.
Der Oberbergische Kreis – Land der Mühlen und Talsperren
Im wasserreichen Oberbergischen Land zeugen die vielen Mühlen von der frühen Industrialisierung der Region. Damit wurden einst die Hämmer zur Stahlverarbeitung angetrieben. Zahlreiche Talsperren sind über das ganze Bergische Land verteilt. Auf der ganzen Welt gibt es kaum eine Region mit vergleichbar vielen Stauseen, die man auf relativ engem Raum findet. Die Talsperren dienen als Trinkwasserreservoir und als Naherholungsgebiete.
Der Oberbergische Kreis hat eine Fläche von 918,85 Quadratkilometern, auf der im Jahr 2013 insgesamt 270.290 Menschen lebten. Das macht eine Bevölkerungsdichte von 294 Einwohnern pro Quadratkilometer aus. Der Kreis liegt im Süden des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und stellt einen Teil des Oberbergischen Landes dar. Neben den Mühlen und Talsperren sind die sogenannten Bunten Kerken ein weiteres Wahrzeichen der Region. Damit sind Kirchen mit mittelalterlichen Deckenmalereien gemeint. Sehenswert im Kreis ist auch die historische Altstadt von Bergneustadt und der Oberbergische Dom in Gummersbach. Darüber hinaus sind die Schlösser Gimborn, Homburg und Hückeswagen einen Besuch wert. Eine interessante Natursehenswürdigkeit im Oberbergischen Kreis ist die Wiehler Tropfsteinhöhle.
Immobilienmärkte im Oberbergischen Kreis
1. Einleitung
Der Oberbergische Kreis ist eine ländlich geprägte Region in Nordrhein-Westfalen, die sich durch ihre landschaftliche Schönheit und gute Anbindung an größere Städte wie Köln und Düsseldorf auszeichnet. Die Region wird zunehmend von Interessenten für Immobilien gesucht, insbesondere von Familien und Pendlern, die den ländlichen Raum mit einer guten Anbindung an urbane Zentren schätzen.
2. Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Oberbergischen Kreis zeichnet sich durch eine insgesamt stabile Entwicklung aus. Die Preise für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, wobei das Wachstum im Vergleich zu städtischen Regionen wie Köln oder Düsseldorf etwas langsamer verläuft. Trotz dieser moderaten Preissteigerungen bleibt der Markt für viele Käufer und Investoren attraktiv, vor allem wegen des vergleichsweise niedrigen Preisniveaus und der guten Lebensqualität.
2.1 Marktsegmente
Der Immobilienmarkt im Oberbergischen Kreis lässt sich grob in folgende Segmente unterteilen:
Ein- und Zweifamilienhäuser
Eigentumswohnungen
Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien
Grundstücke
2.2 Entwicklung der Immobilienpreise
Die Immobilienpreise im Oberbergischen Kreis sind im letzten Jahr im Durchschnitt um etwa 3-5% gestiegen. In den größeren Städten wie Gummersbach oder Wiehl sind die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stärker gestiegen als in den ländlicheren Gegenden. Dennoch bleiben die Preise im Vergleich zu urbanen Ballungsräumen relativ erschwinglich.
Preise für Einfamilienhäuser:
Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus bei etwa 250.000 bis 350.000 EUR, je nach Lage und Ausstattung. In den Städten Gummersbach, Wiehl und Engelskirchen sind die Preise tendenziell höher.
Preise für Eigentumswohnungen:
Eigentumswohnungen sind in den größeren Städten des Oberbergischen Kreises ebenfalls gefragt. Die Preise lagen 2024 im Durchschnitt zwischen 2.000 und 2.500 EUR pro Quadratmeter.
Grundstückspreise:
Der Quadratmeterpreis für Baugrundstücke variierte stark je nach Lage und Erschließung. Im ländlichen Bereich lagen die Preise etwa bei 30 bis 50 EUR pro Quadratmeter, während sie in zentraleren Lagen bis zu 100 EUR pro Quadratmeter betragen konnten.
3. Regionale Unterschiede und Trends
Die Nachfrage nach Immobilien ist in den zentraleren Städten des Kreises höher, wobei Gummersbach als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum des Oberbergischen Kreises besonders hervorzuheben ist. Hier ist die Nachfrage nach Wohnraum stabil und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren steigen. Städte wie Wiehl und Engelskirchen ziehen zunehmend Pendler aus dem Kölner Raum an, was sich positiv auf die Immobilienpreise auswirkt.
Gummersbach:
Gummersbach ist das wirtschaftliche Zentrum des Kreises mit einer gut entwickelten Infrastruktur. Die Immobilienpreise in Gummersbach sind im Vergleich zum ländlicheren Teil des Kreises höher, da die Stadt über eine gute Anbindung an die Autobahn A4 sowie an den öffentlichen Nahverkehr verfügt.
Wiehl:
Wiehl, mit seiner Nähe zum Bergischen Land und der ländlichen Umgebung, zieht insbesondere Familien an. Der Markt ist dort stabil, aber die Preise sind in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen, was vor allem auf die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum in naturnaher Umgebung zurückzuführen ist.
Ländliche Regionen:
In den ländlichen Regionen des Oberbergischen Kreises sind die Immobilienpreise weiterhin günstiger, was die Region für Käufer mit einem begrenzten Budget oder für Naturfreunde attraktiv macht. Hier ist die Nachfrage jedoch begrenzter, sodass die Preissteigerungen weniger ausgeprägt sind.
4. Bauaktivitäten und Neubauprojekte
Der Neubau von Wohnimmobilien bleibt im Oberbergischen Kreis ein wichtiger Aspekt des Marktes. Besonders in den Städten Gummersbach und Wiehl sind mehrere Neubauprojekte in Planung oder bereits im Bau. Dabei liegt der Fokus häufig auf Einfamilienhäusern und modernen Eigentumswohnungen.
Aktuelle Projekte:
In Gummersbach ist ein Neubaugebiet mit rund 150 Wohneinheiten geplant, das sowohl Reihenhäuser als auch freistehende Einfamilienhäuser umfasst.
In Wiehl werden derzeit mehrere Mehrfamilienhäuser mit jeweils 6-8 Wohnungen gebaut, um der steigenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden.
5. Mietmarkt
Auch der Mietmarkt im Oberbergischen Kreis ist stabil, wobei die Mietpreise in den größeren Städten tendenziell höher sind als in ländlicheren Regionen. Die Mieten für Wohnungen in Gummersbach lagen 2024 im Schnitt bei 7,50 bis 9 EUR pro Quadratmeter. In Wiehl und Engelskirchen lagen die Preise etwas niedriger, bei etwa 6 bis 8 EUR pro Quadratmeter.
6. Zukunftsaussichten
Die Nachfrage nach Immobilien im Oberbergischen Kreis wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren stabil bleiben. Besonders die gute Anbindung an Köln und die attraktiven Lebensbedingungen in ländlicher Umgebung machen die Region weiterhin interessant für Käufer und Mieter. Das Preiswachstum wird sich jedoch voraussichtlich etwas verlangsamen, da der Markt zunehmend ausgereift ist.
Wichtige Faktoren, die den Markt beeinflussen könnten:
Zinsen: Die Entwicklung der Zinsen wird einen direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Höhere Zinsen könnten zu einer gewissen Dämpfung der Preissteigerungen führen.
Nachhaltigkeit: Der Trend zu nachhaltigeren, energieeffizienteren Neubauten wird auch im Oberbergischen Kreis zunehmen. Immobilien mit besonders guten energetischen Werten dürften in Zukunft gefragter sein.
Infrastruktur: Weitere Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur, wie zum Beispiel die Verbesserung der Anbindung an das Schnellstraßennetz oder den öffentlichen Nahverkehr, könnten den Immobilienmarkt positiv beeinflussen.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt im Oberbergischen Kreis zeigt sich stabil mit moderaten Preissteigerungen in den städtischen Gebieten und einer weiterhin attraktiven Marktlage in ländlicheren Regionen. Die Region bleibt für Familien, Pendler und Kapitalanleger interessant. Auch Neubauprojekte sind weiterhin ein wichtiger Bestandteil des Marktes. In den kommenden Jahren wird ein moderates Wachstum erwartet, wobei insbesondere die Entwicklungen in der Infrastruktur und die Zinsentwicklung maßgebliche Einflussfaktoren darstellen.
Dieser Bericht basiert auf allgemein verfügbaren Marktentwicklungen und allgemeinen Tendenzen. Genauere und aktuelle Zahlen zu spezifischen Orten oder detaillierteren Analysen können je nach spezifischen Anfragen oder durch Zugang zu spezialisierten Marktforschungsdaten ergänzt werden.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Geografische Lage und Städte
Der wald- und wasserreiche Oberbergische Kreis liegt im östlichen Teil des Naturparks Bergisches Land. Seine größte Stadt ist Gummersbach, dort leben 49.665 Bürger. Darauf folgt Wiehl mit 25.047 Einwohnern. Radevormwald hat eine Bevölkerung von 22.025, eine weitere mittlere kreisangehörige Stadt ist Wipperfürth mit 21.336 Bürgern. Waldbröl und Bergneustadt liegen mit 18.872 und 18.835 Einwohnern beinahe gleichauf, in der Stadt Hückeswagen leben 15.102 Menschen. Die größte Gemeinde im Oberbergischen Kreis ist Lindlar mit 21.038 Einwohnern. An zweiter Stelle liegt mit 19.211 Bürgern die Gemeinde Engelskirchen. Reichshof folgt mit 18.688 Menschen, in der Gemeinde Nümbrecht leben 16.665 Bürgern. Außerdem gehören die Gemeinden Marienheide mit 13.570 und Morsbach mit 10.236 Einwohnern zum Oberbergischen Kreis.
Verkehr
Die Bundesautobahn A4 durchquert den Süden des Oberbergischen Kreises in West-Ost-Richtung. Innerhalb des Kreises gibt es fünf Anschlussstellen. Die wichtigste Bundesstraße ist die B256, die von Denklingen bis Bergneustadt vierspurig ausgebaut ist. Der Oberbergische Kreis hat die dritthöchste Fahrzeugdichte des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Im Jahr 2009 waren auf 1.000 Einwohner 643 Fahrzeuge zugelassen. Der Zugverkehr im Kreis läuft über die Oberbergische Bahn. Für den Flugverkehr gibt es drei Sonderlandeplätze, und zwar in Bergneustadt, in Meinerzhagen und in Wipperfürth. Der nächstgelegene internationale Flughafen ist Köln/Bonn, dieser befindet sich in etwa 20 Kilometern Entfernung von der südwestlichen Kreisgrenze.
Bildungsstandort Oberbergischer Kreis
Zwar gibt es im Oberbergischen Kreis keine Hochschule, die Fachhochschule Köln unterhält jedoch einen Campus in Gummersbach. Dort gibt es die Institute für Informatik, für Elektronik, für Information Engineering, für Produktentwicklung, für Werkstoffkunde, für angewandte Mathematik, für Betriebswirtschaftslehre, für Distance Learning, für Automation und für Physik.
Die Wirtschaft im Oberbergischen Kreis
Der Oberbergische Kreis ist wirtschaftlich von kleinen und mittelständischen Industriebetrieben geprägt. Vor allem die Branchen Kunststoffverarbeitung, Automobilzulieferer, Metallverarbeitung und Dienstleistung sind hier vertreten. Wichtige Arbeitgeber im Kreis sind beispielsweise Abus Kransysteme, Bilora, die Erzquell Brauerei, Ferchau Engineering, Gizeh Raucherbedarf, die Homburger Papiermühle, Kienbaum Consultants, L. & C. Steinmüller, Voss und das Wessel-Werk. Mit einer Arbeitslosenquote von 6,4 Prozent liegt der Oberbergische Kreis sowohl deutlich unter dem Schnitt von Nordrhein-Westfalen als auch unter dem des Bundes.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Bergischen Land und im Oberbergischen Kreis
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Oberbergischen Kreis eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
