Immobiliensachverständiger für Neunkirchen-Seelscheid

Als Immobiliengutachter bin ich in Neunkirchen-Seelscheid mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Neunkirchen-Seelscheid auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Neunkirchen-Seelscheid mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Neunkirchen-Seelscheid ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Neunkirchen-Seelscheid benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Neunkirchen-Seelscheid

Neunkirchen-Seelscheid gehört zum Rhein-Sieg-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Regierungsbezirk Köln.

Die Entfernung zur Stadt Köln beträgt 35 Kilometer in Richtung Nordosten, nach Bonn sind es 25 Kilometer nach Südwesten. Die kreisangehörige Gemeinde setzt sich aus den Hauptorten Neunkirchen und Seelscheid sowie zahlreichen kleineren Orten zusammen. Geografisch liegt Neunkirchen-Seelscheid im Süden des Bergischen Landes. Die Bevölkerung der Gemeinde stagniert schon seit den 1990er Jahren weitestgehend um die Marke der 20.000 Einwohner herum. Im Jahr 1997 lebten 19.156 Menschen in Neunkirchen-Seelscheid, im Jahr 2000 gab es dann 20.079 Bürger in der Gemeinde. Im Jahr 2007 zählte man 20.902 Gemeindebürger und der letzte Stand von 2013 nennt die Zahl von 19.481 Bewohnern.

Der Immobilienmarkt in Neunkirchen-Seelscheid

Neunkirchen-Seelscheid ist eine Gemeinde im nordrhein-westfälischen Rhein-Sieg-Kreis und Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr. Die Region bietet eine hohe Lebensqualität durch ihre Nähe zu Großstädten wie Köln und Bonn, gleichzeitig aber auch eine naturnahe, ländliche Umgebung. Der Immobilienmarkt in Neunkirchen-Seelscheid hat in den letzten Jahren eine interessante Entwicklung durchlaufen, die vor allem durch den Zuzug von Menschen aus städtischen Ballungsgebieten sowie durch die gute Anbindung an größere Städte geprägt ist. Hier folgt eine detaillierte Analyse des Marktes, basierend auf den aktuellen Zahlen, Daten und Fakten.

1. Geografische Lage und Infrastruktur

Neunkirchen-Seelscheid liegt etwa 20 Kilometer nordwestlich von Bonn und 35 Kilometer südlich von Köln. Die Gemeinde hat eine Fläche von ca. 75 km² und teilt sich in die beiden Ortsteile Neunkirchen und Seelscheid. Die Region ist sehr gut in das Verkehrsnetz eingebunden. Über die Autobahnen A3 (Anschlussstelle Lohmar) und A560 erreicht man schnell die umliegenden Städte. Der öffentliche Nahverkehr wird durch Buslinien sowie eine direkte Anbindung an den S-Bahn-Verkehr in Bonn und Köln gewährleistet.

2. Demografie

Die Gemeinde hat ca. 18.000 Einwohner (Stand 2023). In den letzten Jahren ist die Bevölkerung durch den Zuzug aus den städtischen Zentren Köln und Bonn leicht gewachsen. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung liegt bei etwa 44 Jahren, was auf eine stabile Altersstruktur hinweist. Besonders Familien, Paare und Menschen, die im Home-Office arbeiten, suchen in Neunkirchen-Seelscheid eine ruhige, aber dennoch gut erreichbare Wohnlage.

3. Marktentwicklung und Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Neunkirchen-Seelscheid sind in den letzten Jahren gestiegen, jedoch auf einem im Vergleich zu größeren Städten moderaten Niveau. Die Entwicklung des Marktes lässt sich folgendermaßen zusammenfassen:

a) Preisentwicklung
Kaufpreise: Im Jahr 2023 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser in Neunkirchen-Seelscheid bei etwa 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Besonders in den ländlicheren Gebieten und Randlagen ist der Preis am unteren Ende dieses Spektrums angesiedelt. In zentraleren Lagen können Preise von 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.
Eigentumswohnungen: Für Eigentumswohnungen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Im Vergleich zu Bonn oder Köln sind dies relativ niedrige Werte, was Neunkirchen-Seelscheid als attraktiven Standort für Investoren und Käufer macht, die auf der Suche nach preisgünstigen Objekten im Umkreis der großen Städte sind.

b) Mietpreise
Die Mietpreise in Neunkirchen-Seelscheid sind ebenfalls gestiegen, jedoch immer noch deutlich unter denen der großen Städte:

Kaltmiete für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 7,50 bis 10,50 Euro. Je nach Lage und Zustand der Wohnung kann dieser Preis jedoch schwanken.
Mietpreise für Häuser: Die Mieten für Einfamilienhäuser beginnen bei etwa 1.200 bis 1.500 Euro pro Monat und können in besonders attraktiven Lagen bis zu 2.500 Euro und mehr betragen.

c) Besondere Trends
Neubauprojekte: Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in ländlicheren Gebieten gibt es mehrere Neubauprojekte in Neunkirchen-Seelscheid, vor allem im Bereich der Einfamilienhäuser. Diese sind in den letzten Jahren in den Fokus geraten, insbesondere bei Familien, die aus Köln oder Bonn in das Umland ziehen.
Sanierung und Modernisierung: Eine zunehmende Zahl älterer Bestandsimmobilien wird saniert und modernisiert, was auch die Qualität des Marktes und der verfügbaren Immobilien verbessert.

4. Nachfragetrends

Zuzug von Familien: Der Zuzug von Familien, die eine ruhigere, grünere Umgebung bevorzugen, ist ein wesentlicher Faktor, der die Nachfrage angetrieben hat. Besonders gut abgeschnitten haben Neubaugebiete und moderne, freistehende Einfamilienhäuser.
Pendler: Die Nähe zu Köln und Bonn macht Neunkirchen-Seelscheid auch für Pendler attraktiv, die von den ländlichen Preisen profitieren, aber gleichzeitig die städtische Infrastruktur in kürzester Zeit erreichen können.
Wohnen im Alter: Der Trend zum „Wohnen im Alter“ ist ebenfalls erkennbar. Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen oder seniorengerechten Häusern hat zugenommen.

5. Baulandmarkt

Der Baulandmarkt in Neunkirchen-Seelscheid zeigt eine ähnliche Entwicklung wie der Wohnimmobilienmarkt. Die Preise für Baugrundstücke haben in den letzten Jahren aufgrund der zunehmenden Nachfrage angezogen:

Preis pro Quadratmeter: Der Preis für Baugrundstücke liegt derzeit zwischen 100 und 150 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und der Erschließung.
Entwicklungsflächen: Es gibt noch einige freie Flächen, die für den Bau von Wohngebäuden genutzt werden können, jedoch ist das Angebot begrenzt. Daher wird ein weiterer Preisanstieg erwartet.

6. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Wirtschaftsstruktur von Neunkirchen-Seelscheid ist von kleinen und mittleren Unternehmen sowie Landwirtschaft geprägt. Der Arbeitsmarkt ist durch die Nähe zu den Metropolen Köln und Bonn gut vernetzt, viele Einwohner pendeln zu größeren Unternehmen in der Umgebung. Die Einkommenssituation ist insgesamt als gut zu bewerten, was sich positiv auf die Kaufkraft und die Immobiliennachfrage auswirkt.

7. Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Neunkirchen-Seelscheid wird voraussichtlich auch in den nächsten Jahren eine stabile Entwicklung zeigen. Folgende Faktoren könnten den Markt beeinflussen:

Zuzug aus den Großstädten: Die Region bleibt durch ihre gute Erreichbarkeit von Köln und Bonn weiterhin ein beliebtes Ziel für Menschen, die dem städtischen Trubel entfliehen wollen.
Nachhaltigkeit und moderne Bauprojekte: Der Fokus auf nachhaltiges Bauen und energieeffiziente Gebäude wird in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen. Es wird erwartet, dass insbesondere Neubauten und renovierte Bestandsimmobilien diesen Anforderungen gerecht werden müssen.
Ausbau der Infrastruktur: Geplante Projekte zur Verbesserung der Infrastruktur, insbesondere im Verkehrsbereich, könnten die Attraktivität der Region weiter steigern.

8. Fazit

Neunkirchen-Seelscheid bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Menschen, die in einer ländlichen Umgebung wohnen, aber gleichzeitig gute Anbindung an große Städte wünschen. Der Markt hat in den letzten Jahren stabile Preissteigerungen erfahren und zeigt auch weiterhin Potenzial. Besonders für Familien und Pendler, die aus den Großstädten Köln und Bonn zuziehen, bietet die Region eine hohe Lebensqualität bei moderaten Preisen im Vergleich zu den Großstädten.

Die wirtschaftliche Stabilität, die gute Anbindung und die steigende Nachfrage nach Wohnraum machen Neunkirchen-Seelscheid zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer und Investoren.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Sieg-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Neunkirchen-Seelscheid neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neunkirchen-Seelscheid zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid hat ihren architektonisch interessierten Besuchern einige interessante Bauwerke zur Besichtigung anzubieten. Die katholische Pfarrkirche Neunkirchen stammt in ihrer heutigen Form aus dem 12. Jahrhundert, man nimmt aber weitaus ältere Ursprünge an. Die Kirche St. Margaretha wurde zunächst im frühromantischen Stil errichtet, erhielt aber später einen neugotischen Erweiterungsbau. Ihre romanischen Deckenfresken, die im Binnenchor freigelegt wurden, sind im Raum nördlich der Alpen einzigartig. In den Ortsteilen der Gemeinde gibt es viele weitere interessante Kirchen zu entdecken. Darüber hinaus stehen an den Wegesrändern rund um Neunkirchen-Seelscheid zahlreiche historische Wegekreuze, die zu erforschen sich lohnt. Die Gemeinde verfügt zudem über einen großen Bestand an alten Fachwerkhäusern im bergischen Stil, die in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten geblieben sind. Für die allgemeine Bildung der Schüler wird in Neunkirchen-Seelscheid mit drei Grundschulen, einer Hauptschule, einer Realschule und einem privaten Gymnasium gesorgt.

Wirtschaft

Der Standort Neunkirchen-Seelscheid ist stark geprägt von der Land- und der Forstwirtschaft. In der Gemeinde sind aber auch einige mittelständische Unternehmen ansässig. Die vorherrschenden Branchen sind Elektrotechnik und Maschinenbau, außerdem gibt es Pumpen- und Keramikbetriebe am Standort. Viele der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Gemeindebürger pendeln in die nahen Großstädte Köln und Bonn. Die Arbeitslosenquote betrug hier im Jahre 2005 im Schnitt 8,5 Prozent. Die ausgedehnten Waldgebiete des Wahnbachtals sind nicht nur forstbetrieblich ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für die Gemeinde, auch touristisch spielen sie eine bedeutende Rolle für den Standort. Neunkirchen-Seelscheid hat sich im Laufe der Zeit zu einem bevorzugten Naherholungsgebiet für den Kölner Raum entwickelt. Ansonsten sind die Möglichkeiten der gewerblichen Ausbreitung für die Gemeinde geografisch begrenzt. Die durch ein Tal getrennten Hauptorte, die Wahnbachtalsperre mit ihren Trinkwasserschutzgebieten und die touristische Ausrichtung schränken die Ansiedlung größerer Unternehmen ein. Die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid begegnet diesem Umstand mit verstärkten Bemühungen, vorwiegend umweltfreundliche Betriebe anzusiedeln.

Verkehrsanbindung

Die Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid verfügt nicht über eine Anschlussmöglichkeit zu einer Bundesautobahn. Allerdings verlaufen die Bundesstraßen B56 von Bonn nach Gummersbach, B507 von Lohmar nach Neunkirchen und B478 von Hennef nach Waldbröl durch das Gemeindegebiet. Die touristische Deutsche Alleenstraße führt ebenfalls durch das Gemeindegebiet. Ein Anschluss an das Schienennetz besteht in der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid auch nicht. Deshalb wird der öffentliche Nahverkehr ausschließlich mit Bussen abgewickelt. Damit kann man von hier aus die Städte Siegburg, Much und Hennef erreichen. Der nächstgelegene Flughafen ist Köln/Bonn.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!