Immobiliensachverständiger für Werl

Als Immobiliengutachter bin ich in Werl mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Werl auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Werl mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Werl ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Werl benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Werl

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Die Stadt Werl gehört zum Kreis Soest des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt zwischen dem Sauerland, dem Münsterland und dem Ruhrgebiet.

Inmitten der fruchtbaren Werl-Unnaer Börde befindet man sich hier am Südrand der Westfälischen Bucht. Das grundsätzlich eher flache Stadtgebiet steigt im Süden zum Haarstrang hin stark an. Der Höhenzug bildet den Übergang von der Tiefebene im Norden zum südlich gelegenen Sauerland. Während die Tiefebene vom Ackerbau geprägt ist, beginnt am Haarstrang der Werler Stadtwald. Das Stadtgebiet von Werl war bereits in der Zeit um 3000 vor Christus besiedelt, wie archäologische Funde belegen. Die erste urkundliche Erwähnung der Stadt geht auf das Jahr 850 zurück.

Der Immobilienmarkt in Werl

Der Immobilienmarkt in Werl, einer Stadt im nordrhein-westfälischen Kreis Soest, hat in den letzten Jahren einige bemerkenswerte Entwicklungen durchlaufen. Im Folgenden gebe ich dir einen umfassenden Überblick über den Markt mit relevanten Zahlen, Daten und Fakten, um ein klares Bild der aktuellen Lage zu vermitteln.

1. Allgemeine Informationen über Werl

Werl liegt im östlichen Ruhrgebiet und gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Die Stadt hat etwa 35.000 Einwohner und ist sowohl als Wohnort als auch durch ihre historische Altstadt und gute Verkehrsanbindung bekannt. Werl ist vor allem aufgrund seiner Nähe zu Städten wie Dortmund, Bochum und Düsseldorf eine attraktive Alternative zum urbanen Leben in den Großstädten.

2. Aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt in Werl wie in vielen anderen Städten in Nordrhein-Westfalen durch steigende Preise und eine hohe Nachfrage nach Wohnraum ausgezeichnet. Besonders bemerkbar machte sich diese Entwicklung im Bereich des Eigentumswohnungsmarktes sowie der Einfamilienhäuser.

2.1. Preisentwicklung
Die Preise auf dem Immobilienmarkt in Werl sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Hier einige aktuelle Zahlen (Stand 2023/2024):

Kaufpreise für Einfamilienhäuser: Im Jahr 2023 lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bei etwa 2.100 bis 2.400 EUR/m². In den vergangenen fünf Jahren stiegen diese Preise um ca. 15-20%.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen in Werl schwanken zwischen 1.800 und 2.500 EUR/m², je nach Lage, Größe und Ausstattung. Insbesondere in der Innenstadt oder in den umliegenden Neubaugebieten können höhere Preise erzielt werden.
Mietpreise: Die Mietpreise für Wohnungen in Werl sind ebenfalls gestiegen. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 6,50 bis 7,50 EUR/m² in den zentralen Lagen. In den Randgebieten sind Mietpreise von etwa 5,50 bis 6,50 EUR/m² üblich.

2.2. Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien in Werl ist in den letzten Jahren aufgrund mehrerer Faktoren gestiegen:

Verkehrsanbindung: Werl ist gut an das Autobahnnetz angebunden (A44, A445), was Pendler aus den nahegelegenen Großstädten anzieht. Besonders Käufer und Mieter, die in Dortmund oder Bochum arbeiten, aber einen ruhigeren Wohnort bevorzugen, interessieren sich für die Region.
Zuzug aus Ballungsräumen: Durch die steigenden Mieten in Großstädten hat Werl als eher ländliche Umgebung zunehmend an Attraktivität gewonnen.
Familienfreundlichkeit und Natur: Werl bietet viele attraktive Wohngegenden, insbesondere für junge Familien, die einen Zugang zur Natur und gleichzeitig gute Anbindungen an größere Städte suchen.

3. Marktsegmente

3.1. Neubauprojekte
In Werl gibt es eine Reihe von Neubauprojekten, die sowohl Wohnhäuser als auch Wohnungen umfassen. Besonders gefragt sind Neubauten im mittleren Preissegment. Im Jahr 2023 wurden mehrere Wohnanlagen mit insgesamt über 100 Einheiten fertiggestellt oder sind noch in der Bauphase. Der Neubauanteil auf dem Immobilienmarkt in Werl liegt bei etwa 15-20% des Gesamtangebots.

3.2. Renovierungen und Bestandsimmobilien
In Werl sind viele Bestandsimmobilien aus den 1970er bis 1990er Jahren, die vor allem durch Renovierungen und Modernisierungen aufgewertet werden. Diese Bestandsimmobilien sind besonders für Käufer interessant, die einen Kompromiss zwischen Preis und Ausstattung suchen.

3.3. Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Werl ist im Vergleich zu großen städtischen Ballungsräumen weniger dynamisch, aber dennoch stabil. Die Preise für Büroflächen liegen bei etwa 6 bis 9 EUR/m². Die Nachfrage konzentriert sich auf kleinere Gewerbeeinheiten, die von regionalen Unternehmen oder Einzelhändlern genutzt werden.

4. Demografische Entwicklung und Bevölkerung

Die demografische Entwicklung in Werl beeinflusst maßgeblich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Die Bevölkerung wächst langsam, aber stetig, was vor allem auf den Zuzug aus benachbarten Großstädten zurückzuführen ist.

Bevölkerungszahl: Die Stadt hat rund 35.000 Einwohner (Stand 2023).
Altersstruktur: Der Anteil der älteren Bevölkerung nimmt zu, was den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Seniorenimmobilien steigen lässt. Etwa 25% der Bevölkerung ist über 65 Jahre alt.
Zuzug: Besonders junge Familien und Pendler aus den benachbarten Großstädten suchen in Werl nach Immobilien, was den Wohnungsmarkt in den letzten Jahren anheizt.

5. Zukunftsperspektiven und Marktprognose

Der Immobilienmarkt in Werl dürfte in den kommenden Jahren weiterhin von einer stabilen Entwicklung geprägt sein. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch mehrere Faktoren gestützt:

Wirtschaftliche Stabilität der Region: Werl profitiert von der Nähe zu großen Arbeitsmärkten wie Dortmund und Bochum, was zu einer konstanten Nachfrage nach Immobilien führt.
Steigender Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum: Aufgrund der Alterung der Bevölkerung wird es einen wachsenden Bedarf an altersgerechten und barrierefreien Wohnungen geben.
Flächenentwicklung: Es werden weiterhin Neubauflächen entwickelt, insbesondere im südlichen und westlichen Bereich der Stadt.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Werl zeigt eine positive, aber moderat wachsende Entwicklung. Die Region profitiert von ihrer Lage zwischen großen Wirtschaftszentren und ihrer guten Infrastruktur. Für Käufer und Investoren bietet der Markt gute Chancen, insbesondere im Bereich von Einfamilienhäusern und Neubauwohnungen. Werl bleibt eine attraktive Option für Familien, Pendler und Menschen, die die Nähe zu städtischen Zentren suchen, ohne in einer Großstadt leben zu müssen.

Dieser Marktbericht basiert auf den neuesten verfügbaren Daten und kann sich aufgrund von wirtschaftlichen oder politischen Veränderungen im Immobiliensektor weiterentwickeln.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Werl intensiv.

Hierzu werden im Kreis Soest eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Werl neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Werl zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Werl hat ihren Besuchern zahlreiche interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Seit 2015 darf sie sich offiziell Wallfahrtsstadt nennen. Die Geschichte der Wallfahrt geht in Werl weit zurück, wie die Alte Wallfahrtskirche aus dem Jahre 1789 beweist. Als der Vorgängerbau den Pilgerandrang nicht mehr bewältigen konnte, wurde diese Kirche im barocken Stil erbaut. In der Wallfahrtsbasilika von 1906 pilgern die Menschen zur Marienstatue ‚Trösterin der Betrübten‘ aus dem Jahre 1170. Die gotische Propsteikirche St. Wallburga stammt aus dem 14. Jahrhundert, ihr 62 Meter hoher Turm ist spätromanisch und trägt eine barocke Haube. Die barocke Kapelle auf der Gänsevöhde wurde im Jahre 1680 der Gottesmutter geweiht. Der Hof Flerke mit seiner denkmalgeschützten Kapelle wurde im späten 13. Jahrhundert erstmals erwähnt. Das Alte kurfürstliche Schloss wurde im Jahre 1522 erbaut, ist heute aber nur noch als Ruine zu besichtigen. Das Alte Rathaus aus dem 15. Jahrhundert war bis ins 20. Jahrhundert hinein der Verwaltungssitz der Stadt, heute residiert hier die Musikschule. Das Haus von Papen am Kälbermarkt stammt aus der Zeit nach dem letzten Stadtbrand im Jahre 1720 und beeindruckt vor allem mit seinen aufwändig verzierten Stuckdecken. In Werl lohnt sich aber auch ein Bummel durch die von historischen Fachwerkhäusern gesäumte Krämergasse. Außerdem sollte man sich einen Besuch des städtischen Museums und des Völkerkundemuseums nicht entgehen lassen. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Werl sieben Grundschulen, eine Hauptschule, zwei Realschulen, eine Sekundarschule und zwei Gymnasien zur Verfügung. Zwei Förderschulen runden das allgemeine Bildungsangebot ab.

Wirtschaft

Der Wirtschaftsstandort Werl profitiert vor allem von seiner günstigen Verkehrs-Infrastruktur. Seit ein ehemaliges Militärgelände in ein weiteres Gewerbegebiet umgewandelt wurde, haben sich viele Logistikfirmen in der Stadt angesiedelt. Eine der wichtigsten neu zugezogenen Firmen ist das Handelsunternehmen A.T.U. Auto Teile Unger mit seinem Distributionszentrum. Von hier aus werden alle Filialen in Deutschland beliefert. Auch seinen Versandhandel bedient das Unternehmen von Werl aus. Nicht weit entfernt sitzt die Firma Europart. Das hiesige Lager beliefert Niederlassungen und Großkunden in der ganzen Welt mit Teilen für Nutzfahrzeuge und Lastkraftwägen. Und auch der Lebensmitteldiscounter Aldi Nord betreibt in Werl ein großes Zentrallager samt Regionalniederlassung. Der größte Arbeitgeber am Platze sind die Standard Metallwerke Werl mit rund 520 Mitarbeitern. Weitere am Standort ansässige Unternehmen sind beispielsweise der weltweit agierende Freizeitkonzern Heinz Kettler GmbH & Co KG, das Kunststoff-Spritzgusswerk Josef Mawick GmbH & Co KG und das Orgelbauunternehmen Gebrüder Stockmann GmbH & Co KG.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Werl ist über die Bundesautobahnen A44 von Aachen über Düsseldorf und Dortmund nach Kassel und A445 von Werl nach Arnsberg in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Die beiden Trassen treffen sich am Kreuz Werl. Die Stadt ist über insgesamt vier Anschlussstellen hervorragend eingebunden. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B1 entlang des historischen Hellwegs durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof Werl liegt an der Schienenstrecke von Dortmund über Unna nach Soest und stellt halbstündliche Verbindungen zur Verfügung. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Der nächstgelegene Flughafen ist Dortmund.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!