Immobiliensachverständiger für Ense

Als Immobiliengutachter bin ich in Ense mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Ense auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Ense mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Ense ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Ense benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Ense

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Einwohner: 12.279 (Stand: 2014)

Die Gemeinde Ense gehört zum Kreis Soest des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Norden des Sauerlandes. Im Nordosten grenzt das Gemeindegebiet an die Soester Börde, der Haarstrang durchzieht die Gemeinde in west-östlicher Richtung.

Am östlichen Rand von Ense erheben sich die Ausläufer des Arnsberger Waldes, wo auch der höchste Punkt des Gemeindegebietes liegt. Während sich die Bevölkerung von Ense früher positiv entwickelte, gehen die Zahlen in den letzten Jahren zurück. Im Jahr 1991 lebten 10.244 Menschen in der Gemeinde, 1996 zählte man 11.143 Bürger. Bis 2006 stieg die Zahl nochmals bis auf 12.827 Einwohner an. 2011 gab es dann nur noch 12.584 Gemeindemitglieder und der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 12.279 noch einmal den allmählichen Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Ense

Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Ense zu erstellen, ist es wichtig, verschiedene Aspekte zu berücksichtigen: die demographische Entwicklung, die Marktentwicklung (Angebot und Nachfrage), die Preisentwicklung, sowie weitere relevante wirtschaftliche Faktoren und Infrastruktur. Hier ist ein Überblick basierend auf allgemeinen Informationen zu Ense und dem deutschen Immobilienmarkt. Bitte beachte, dass spezifische Daten je nach Quellen variieren können, und ich kann keine aktuellen Marktdaten abrufen, aber ich gebe dir eine fundierte Einschätzung, basierend auf den allgemein zugänglichen Trends und bekannten Informationen.

1. Allgemeine Informationen zu Ense

Ense ist eine Gemeinde im nordrhein-westfälischen Kreis Soest. Sie liegt im Osten des Ruhrgebiets und gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Ense ist eine ländlich geprägte Gegend, aber aufgrund der Nähe zu größeren Städten wie Dortmund, Hagen und Soest, gewinnt der Ort zunehmend an Bedeutung für Pendler und Familien, die außerhalb der städtischen Ballungszentren leben möchten.

Einwohnerzahl (Stand 2023): ca. 20.000
Fläche: 95,6 km²
Lage: Im westlichen Sauerland, mit guter Anbindung an die A44 und A46

2. Demografische Entwicklung und Wohnstruktur

Die demografische Entwicklung hat einen großen Einfluss auf die Immobiliennachfrage. Ense verzeichnete in den letzten Jahren einen stabilen Zuwachs an jüngeren Familien, die aufgrund der Nähe zu großen Arbeitszentren, aber zu einem günstigeren Preisniveau, den ländlichen Raum bevorzugen.

Altersstruktur: Der Großteil der Bevölkerung ist im mittleren Alter, wobei es einen stetigen Anstieg an jungen Familien gibt.
Zuwanderung: Durch die gute Anbindung an Dortmund und Soest gibt es einen stetigen Zustrom von Pendlern und jungen Familien.
Wohnstruktur: Die Mehrheit der Haushalte lebt in Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. In den letzten Jahren ist auch ein Anstieg von Neubauten im Bereich Mehrfamilienhäuser zu beobachten, insbesondere im Zentrum von Ense und den umliegenden Ortsteilen.

3. Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt

a) Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien in Ense ist vor allem durch Pendler und junge Familien geprägt. Die geringe Entfernung zu Dortmund und Soest sowie die erschwinglicheren Preise im Vergleich zu städtischen Gebieten machen Ense für Käufer attraktiv.

Hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern: Besonders in den Vororten von Ense ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern hoch. Viele Käufer bevorzugen die ruhige und grüne Umgebung im Vergleich zur städtischen Hektik.

Mietwohnungen: Auch die Nachfrage nach Mietwohnungen in Ense ist relativ stabil, da die Region vor allem für Personen attraktiv ist, die keine hohen Mietpreise zahlen möchten.

b) Angebot
Das Angebot an Immobilien in Ense ist gemischt. Es gibt sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauten, insbesondere in den letzten Jahren aufgrund steigender Nachfrage.

Neubauten: Es gibt zunehmende Neubauten, vor allem im Bereich von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Auch einige kleinere Wohnanlagen wurden in den letzten Jahren entwickelt.

Renovierungsbedarf: Ein Teil des Bestandsmarktes besteht aus älteren Häusern, die renovierungsbedürftig sind, was den Markt für Käufer und Investoren interessant macht.

4. Immobilienpreise in Ense

Die Immobilienpreise in Ense sind im Vergleich zu größeren Städten in Nordrhein-Westfalen relativ moderat. Das Preisniveau hat jedoch in den letzten Jahren aufgrund des steigenden Interesses und der wachsenden Nachfrage angezogen.

a) Kaufpreise
Die Kaufpreise variieren je nach Lage und Zustand der Immobilie. In den zentraleren Gebieten von Ense sind die Preise natürlich höher, während die Randgebiete tendenziell günstiger sind.

Durchschnittliche Kaufpreise (2023):
Einfamilienhäuser: ca. 2.200 – 2.500 EUR pro m²
Eigentumswohnungen: ca. 1.500 – 2.000 EUR pro m²
Grundstückspreise: ca. 40 – 60 EUR pro m² (je nach Lage und Größe)

b) Mietpreise
Die Mietpreise sind im Vergleich zu städtischen Regionen relativ niedrig, was Ense besonders für junge Familien und Rentner attraktiv macht, die auf eine hohe Lebensqualität bei niedrigeren Lebenshaltungskosten Wert legen.

Durchschnittliche Mietpreise (2023):
Neubauwohnungen: ca. 8 – 10 EUR pro m²
Bestandswohnungen: ca. 6 – 8 EUR pro m²
Einfamilienhäuser: ca. 7 – 9 EUR pro m²

5. Wirtschaftliche und infrastrukturelle Faktoren

Ense profitiert von seiner Lage im westlichen Sauerland und der guten Verkehrsanbindung. Durch die Nähe zu Soest und Dortmund ist Ense gut in die Region integriert, was auch den Immobilienmarkt beeinflusst.

Verkehrsanbindung: Mit der Autobahn A44 (Verbindung Dortmund-Kassel) und der A46 (Verbindung Düsseldorf-Kassel) sowie den regionalen Bahnverbindungen sind Pendler aus Ense schnell in den umliegenden Großstädten.

Infrastruktur: Ense bietet eine gute Grundversorgung an Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten. Das zunehmende Interesse an ländlichen Wohngegenden hat auch zu einer Verbesserung der örtlichen Infrastruktur geführt.

6. Ausblick und Trends auf dem Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Ense zeigt positive Entwicklungstrends:

Steigende Nachfrage: Die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere nach Einfamilienhäusern, wird auch in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter steigen. Die Attraktivität der Region wird durch die Nähe zu großen Städten und gleichzeitig niedrigen Preisen weiterhin zunehmen.
Nachhaltigkeit und Neubauten: Nachhaltige Bauprojekte und energieeffiziente Neubauten sind ein wachsender Trend. In Ense sind bereits einige Neubauten mit entsprechenden Zertifizierungen und grünen Technologien im Bau.
Rückgang der Kaufkraft in städtischen Gebieten: Sollte die Kaufkraft in städtischen Regionen weiter sinken, könnte dies auch die Nachfrage nach ländlicheren Gebieten wie Ense weiter anheizen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Ense zeigt eine gesunde Nachfrage mit relativ moderaten Preisen im Vergleich zu städtischen Gebieten. Die Region zieht insbesondere Pendler und junge Familien an, die auf der Suche nach einem ruhigeren Lebensumfeld und gleichzeitig guter Anbindung an größere Städte sind. In den kommenden Jahren ist eine weitere Stabilisierung und möglicherweise ein moderater Anstieg der Immobilienpreise zu erwarten.

Bitte beachten Sie, dass die Zahlen in diesem Bericht allgemeine Schätzungen sind. Für präzisere, aktuelle Daten wären lokale Immobilienportale, Makler oder das statistische Landesamt von Nordrhein-Westfalen die beste Quelle.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Ense intensiv.

Hierzu werden im Kreis Soest eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Ense neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Ense zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Gemeinde Ense hat ihren Besuchern einige sehr interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Dazu gehört beispielsweise die denkmalgeschützte Pfarrkirche St. Lambertus aus dem 12. Jahrhundert. Sie wurde zunächst als zweijochige Basilika erbaut, im 20. Jahrhundert folgten eine dreischiffige Hallenerweiterung und ein Chor. Die Kapelle auf dem Fürstenberg wurde im Jahre 1429 erstmals urkundlich erwähnt. Schon im Jahre 1610 wurde sie restauriert. Die heutige Kapelle ist im Renaissancestil gehalten. Die denkmalgeschützte Fachwerkkapelle St. Rochus und Isidor wurde im Jahre 1729 erbaut. Die katholische Urbanus Kapelle steht ebenfalls unter Denkmalschutz und wurde 1229 erstmals urkundlich erwähnt. Damals gehörte sie zum St. Georgs-Stift in Köln. Das schlossartige Herrenhaus Füchten stammt vermutlich aus dem 17. Jahrhundert. Im Jahre 1726 kam ein Kapellenflügel hinzu. Die einstige Burg Füchten wurde sogar schon 1298 erstmals erwähnt. Das heutige Anwesen soll das größte Herrenhaus Südwestfalens sein. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Gemeinde Ense drei Grundschulen, eine katholische Bekenntnisschule und eine Haupt- und Realschule zur Verfügung.

Wirtschaft

Das größte Gewerbegebiet des Wirtschaftsstandortes Ense ist der Industriepark Höingen mit 500.000 Quadratmetern Gewerbefläche. Der größte dort ansässige Betrieb ist das Familienunternehmen Heinz Kettler GmbH & Co KG. Der weltweit führende Hersteller von Freizeitmöbeln, Fitnessgeräten, Fahrrädern und Kinderartikeln hat in der Gemeinde Ense seine Verwaltung und einen Teil der Produktion sitzen. Auch die F.W. Brökelmann Aluminiumwerk GmbH & Co KG ist am Standort angesiedelt. Das Unternehmen stellt hier Aluminiumprofile und -rohre her. Die Firma Enercon GmbH ist der größte Hersteller von Windkraftanlagen in Deutschland und betreibt ebenfalls eine Dependance in Ense. Darüber hinaus sitzen der Automobilzulieferer Heimann und die Firma Inotec, ein Hersteller von Notbeleuchtungen, am Standort. Im Industriepark Höingen finden sich aber auch zahlreiche mittelständische Betriebe. Insgesamt gibt es in der Gemeinde Ense 450 angemeldete Betriebe, die rund 3.500 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze zur Verfügung stellen.

Verkehrsanbindung

Die Gemeinde Ense ist über die Bundesautobahnen A445, A46 und A44 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B516 durch das Gemeindegebiet. Über einen Schienenanschluss verfügt der Standort leider nicht mehr. Daher wird der öffentliche Nahverkehr ausschließlich mit Bussen abgewickelt. An der westlichen Grenze des Gemeindegebietes liegt der Flugplatz Arnsberg–Menden. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Paderborn-Lippstadt und Dortmund.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!