Immobiliensachverständiger für Soest

Als Immobiliengutachter bin ich in Soest mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Soest auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Soest mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Soest ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Soest benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Soest

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Soest ist die Kreisstadt im gleichnamigen Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt auf halber Strecke zwischen Dortmund und Paderborn.

Geografisch befindet man sich hier in der Soester Börde. Teile des Stadtgebietes liegen jedoch am Höhenzug Haarstrang, der zur Westfälischen Bucht gehört. Soest war im Mittelalter eine der bedeutendsten Hansestädte in Europa und kann auf eine über tausendjährige Geschichte zurückblicken. Die erste urkundliche Erwähnung geht auf das Jahr 836 zurück, als eine Villa Sosat genannt wurde. Funde belegen eine frühe Besiedlung des Stadtgebiets in der bandkeramischen Zeit um 5000 vor Christus.

Der Immobilienmarkt in Soest

1. Einführung und Standortanalyse

Soest ist eine mittelgroße Stadt in Nordrhein-Westfalen, die ca. 50 km östlich von Dortmund und 20 km südwestlich von Hamm liegt. Mit rund 47.000 Einwohnern (Stand 2023) bietet die Stadt eine gute Anbindung an das Autobahnnetz, was sie zu einem attraktiven Wohnort für Pendler macht. Die historische Altstadt und zahlreiche Grünflächen tragen zusätzlich zur hohen Lebensqualität bei.

2. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Soest ist durch eine Kombination aus traditionellem ländlichen Charme und urbanem Wachstum geprägt. Die Stadt hat in den letzten Jahren eine steigende Nachfrage nach Wohnraum erlebt, besonders in den Bereichen Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Neubauten.

2.1 Entwicklung der Immobilienpreise
Die Preise für Immobilien in Soest haben in den letzten Jahren einen kontinuierlichen Anstieg verzeichnet. Im Jahr 2023 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei ca. 2.200 bis 2.500 Euro, je nach Lage und Zustand der Immobilie. Einfamilienhäuser liegen im Durchschnitt bei 2.500 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter.

2.2 Mietpreise
Die Mietpreise in Soest sind ebenfalls gestiegen, jedoch in einem moderateren Tempo im Vergleich zu größeren Städten wie Dortmund. Der durchschnittliche Mietpreis für eine 70 m² große Wohnung in zentraler Lage liegt bei etwa 9,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter. In Randlagen sinkt der Preis auf ca. 7,00 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter.

2.3 Preisentwicklung in den letzten 5 Jahren
Einfamilienhäuser: Der Preis für Einfamilienhäuser in Soest ist von 2018 bis 2023 um etwa 15% gestiegen.
Eigentumswohnungen: Für Eigentumswohnungen in guten Lagen ist ein Anstieg von ca. 12% zu verzeichnen.
Mietwohnungen: Die Mieten sind seit 2018 um rund 10-12% gestiegen, wobei die größten Steigerungen in den zentraleren Stadtteilen zu finden sind.

3. Marktsegmente

3.1 Neubauprojekte
In Soest wird weiterhin in Neubauprojekte investiert, vor allem im Bereich von Einfamilienhäusern und kleineren Wohnanlagen. Die Stadt hat in den letzten Jahren verstärkt Flächen für Neubauten ausgewiesen, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. Besonders in den Randgebieten und in den Ortsteilen wie Soest-Bad Sassendorf und Soest-Ostringen finden sich attraktive Neubaugebiete.

Neubau-Einfamilienhäuser: Der Preis für Neubauten liegt aktuell bei ca. 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund des begrenzten Angebots und der stetig steigenden Nachfrage sind Neubauten in Soest besonders gefragt.
Neubau-Wohnungen: Neubauten in Form von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen bieten eine ähnliche Preisrange von 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter.

3.2 Bestandsimmobilien
Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien ist aufgrund der stabilen Marktbedingungen ebenfalls hoch. Hier finden sich vor allem gut erhaltene Altbauwohnungen und gepflegte Einfamilienhäuser, die in den zentraleren Lagen von Soest und in unmittelbarer Nähe zur Altstadt sehr gefragt sind.

Altbauwohnungen: Diese können je nach Zustand und Lage zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter kosten.
Bestands-Einfamilienhäuser: Häuser aus den 80er und 90er Jahren liegen bei etwa 2.300 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter.

3.3 Kommerzielle Immobilien
Neben dem Wohnimmobilienmarkt ist auch der Markt für gewerbliche Immobilien in Soest stabil. Die Nachfrage nach Büroflächen und Einzelhandelsimmobilien ist nach der Pandemie wieder gewachsen. Besonders in der Innenstadt und in Gewerbeparks wie dem Industriepark Soest gibt es kontinuierliche Nachfrage nach Mietflächen. Die Mietpreise für gewerbliche Immobilien in zentralen Lagen variieren zwischen 7,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter.

4. Demografische Entwicklung und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die demografische Entwicklung in Soest ist relativ stabil. Die Bevölkerung wächst moderat, was auch die Nachfrage nach Wohnraum antreibt. Im Jahr 2023 lag das Bevölkerungswachstum bei ca. 0,5% pro Jahr. Besonders in den Altersgruppen 30-50 Jahre ist ein zunehmender Bedarf an familiengerechten Wohnungen und Einfamilienhäusern festzustellen. Zudem ist die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen aufgrund des Altersdurchschnitts leicht steigend.

5. Fazit und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Soest zeigt weiterhin eine positive Entwicklung. Die Kombination aus guter Anbindung an das Ruhrgebiet und der hohen Lebensqualität macht die Stadt besonders für Pendler und Familien attraktiv. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind gestiegen und dürften in den kommenden Jahren weiter ansteigen, da das Angebot an neuem Wohnraum begrenzt ist. Trotz der steigenden Preise bleibt Soest aufgrund der vergleichsweise niedrigen Preise im Vergleich zu Großstädten wie Dortmund oder Köln eine attraktive Option für Käufer und Mieter.

Für Investoren könnte der Markt weiterhin Potenzial bieten, insbesondere im Bereich Neubau und gewerbliche Immobilien. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen könnten auch Immobilienentwicklungen in diesem Bereich interessant werden.

6. Wichtige Kennzahlen

Bevölkerungszahl (2023): ca. 47.000
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen: 2.200–2.500 Euro
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser: 2.500–3.200 Euro
Durchschnittlicher Mietpreis für 70 m²-Wohnung: 9,50–11,00 Euro/m²
Wachstumsrate der Bevölkerung: ca. 0,5% pro Jahr
Anzahl der Neubauprojekte (2023): ca. 150–200 Einheiten (inkl. Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser)

Quellen:

Immobilienportale wie ImmobilienScout24 und Immonet
Marktanalysen von lokalen Maklern und Bauträgern
Statistiken der Stadt Soest und des Statistischen Bundesamtes
Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den Immobilienmarkt in Soest und liefert wertvolle Informationen für Interessierte an Kauf oder Miete von Immobilien in der Region.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Kreisstadt Soest intensiv.

Hierzu werden im Kreis Soest eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Soest neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Soest zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Soest mit ihrer langen Geschichte hat touristischen Besuchern zahlreiche interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Die historische Stadtbefestigung ist zu etwa drei Vierteln erhalten, die restlichen Teile sind im Jahre 1890 dem Schienenbau zum Opfer gefallen. Von den ursprünglich zehn Toren ist heute nur noch eines übrig, im Osthofentor kann man das städtische Museum besuchen. In der sehenswerten Innenstadt stehen mehr als 600 Gebäude unter Denkmalschutz. Im Burghof aus dem Jahre 1560 ist heute das stadtgeschichtliche Museum untergebracht. Das Romanische Haus von 1180 steht in unmittelbarer Nachbarschaft. Das barocke Rathaus wurde im Jahre 1230 erstmals erwähnt. Das Pilgrim-Haus stammt von 1304 und ist der älteste Gasthof in Westfalen. Bei der 780 gegründeten St. Petri Kirche handelt es sich um die älteste Kirchengründung Westfalens. In ihre heutige Form wurde sie 1230 gebracht. Der St. Patrokli Dom in direkter Nähe stammt von 954 nach Christus. Er gilt als Inbegriff der Romanik in Westfalen. Die Nikolaikapelle von 1200 liegt ebenfalls ganz in der Nähe. Die Wiesenkirche aus dem 14. Jahrhundert soll eine der schönsten gotischen Hallenkirchen in Deutschland sein. Die Kirche St. Maria zur Höhe aus dem Jahre 1180 ist eine der ältesten Hallenkirchen von Westfalen. Die St. Pauli Kirche wurde 1229 erstmals schriftlich erwähnt. Die Brunsteinkapelle wurde im 12. Jahrhundert erbaut und im 14. Jahrhundert gotisch umgestaltet. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Soest acht Grundschulen, drei Hauptschulen, eine Gesamtschule, zwei Realschulen und drei Gymnasien zur Verfügung. Eine Förderschule und eine Freie Waldorfschule runden das allgemeine Bildungsangebot ab. Studieren kann man in Soest an einem Campus der Fachhochschule Südwestfalen.

Wirtschaft

Am Wirtschaftsstandort Soest sitzen zahlreiche internationale Unternehmen. Darunter finden sich einige Namen, die weltweit bekannt sind. So hat beispielsweise der Getränkekonzern Coca-Cola eine Dependance am Standort. Der größte Arbeitgeber der Stadt ist der Großhandelskonzern ALSO Deutschland GmbH. Das Unternehmen ist eine Tochter der Schweizer ALSO Holding und vertreibt Informationstechnologie, Kommunikationstechnologie und Unterhaltungselektronik. Der Hersteller von Kinderpflegeprodukten Bübchen-Werk Ewald Hermes GmbH ist eine Nestlé-Tochter. Der Nahrungsmittelhersteller Kuchenmeister GmbH ist Weltmarktführer auf dem Gebiet der industriell produzierten Christstollen und Baumkuchen. Außerdem betreibt der amerikanische Aluminiumhersteller Alcoa Corporation ein Werk in Soest. Genauso wie der amerikanische Spielwarenhersteller Hasbro Inc. Die Firma Martinrea Honsel Germany GmbH sitzt ebenfalls am Standort und ist ein Zulieferer für Leichtmetallkomponenten.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Soest ist mit zwei Anschlussstellen an die Bundesautobahn A44 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B475 und B229 durch das Stadtgebiet. Am hiesigen Bahnhof treffen sich die Strecken von Hamm nach Warburg und von Dortmund nach Soest. Es verkehren Züge verschiedene ICE- und IC-Züge, außerdem Regionallinien. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Paderborn-Lippstadt und Dortmund.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!