Immobiliensachverständiger für Welver

Als Immobiliengutachter bin ich in Welver mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Welver auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Welver mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Welver ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Welver benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Welver

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Die Gemeinde Welver gehört zum Kreis Soest des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt zwischen Soest und Hamm. Das Gebiet um die Gemeinde wurde schon früh besiedelt, wie zahlreiche Funde belegen.

Die frühesten Ausgrabungen datieren auf die Jungsteinzeit zurück, die von 5000 bis 2000 vor Christus dauerte. Die erste schriftliche Erwähnung von Welver findet man im Jahre 1179, als der Kölner Erzbischof den Tausch zweier Bauernhöfe beurkundete. Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde zeigt in den letzten Jahren eine negative Tendenz. 2004 lebten 12.957 Menschen in Welver, 2005 gab es nur noch 12.884 Bürger. Im Jahr 2006 zählte man 12.778 Gemeindemitglieder und 2012 hatte Welver 12.126 Einwohner. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 12.029 noch einmal den allmählichen Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Welver

Der Immobilienmarkt in Welver, einer kleinen Gemeinde im Kreis Soest in Nordrhein-Westfalen, weist verschiedene interessante Aspekte auf. In einem umfassenden Bericht können wir die aktuelle Lage des Marktes, die Entwicklungen in den letzten Jahren sowie relevante Zahlen und Fakten betrachten. Der Markt in Welver ist typischerweise von einer Mischung aus ländlichen und städtischen Aspekten geprägt, was ihn für unterschiedliche Käufergruppen attraktiv macht.

1. Allgemeine Informationen über Welver

Lage und Bevölkerungsstruktur:
Welver liegt im westlichen Teil von Nordrhein-Westfalen, etwa 10 Kilometer südwestlich von Soest und 20 Kilometer nordwestlich von Hamm. Die Region zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität, eine gute Anbindung an größere Städte und ein familienfreundliches Umfeld aus. Laut der letzten Volkszählung (2021) hat Welver rund 10.000 Einwohner.

Wirtschaftliche Struktur:
Die Wirtschaftsstruktur in Welver ist vielfältig, mit einem starken Fokus auf Landwirtschaft, Industrie und Gewerbe. Es gibt jedoch auch zahlreiche Pendler, die die Region aufgrund der Nähe zu Soest, Hamm und Dortmund als Wohnort wählen.

2. Aktuelle Marktentwicklung

Wohnungsmarkt:
Der Immobilienmarkt in Welver ist vergleichsweise ruhig und stabil. Es gibt eine kontinuierliche Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Mietwohnungen. Vor allem junge Familien und Senioren bevorzugen die Region aufgrund der ruhigen Umgebung und der naturnahen Lage.

Markttrends:
In den letzten Jahren hat Welver eine leichte Preissteigerung bei Immobilien zu verzeichnen. Diese Entwicklung ist insbesondere in den letzten drei bis fünf Jahren bemerkbar, da immer mehr Pendler aus den großen Städten (wie Dortmund oder Köln) in ländliche Regionen ziehen.

Die Immobilienpreise in Welver sind im Vergleich zu Großstädten wie Dortmund oder Bochum deutlich günstiger, was die Region für Investoren und Selbstnutzer attraktiv macht.

Es gibt jedoch auch regional Unterschiede: Die Preise in den Randgebieten und in direkter Nähe zu Soest sind in den letzten Jahren stärker gestiegen.
Preisentwicklung:

Kaufpreise für Einfamilienhäuser: Im Jahr 2023 lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Welver bei etwa 2.200 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter. Die Preise in den letzten fünf Jahren sind um rund 10-15% gestiegen.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im Durchschnitt bei 1.600 bis 2.000 Euro.

Mietpreise: Die Mietpreise in Welver sind ebenfalls gestiegen, aber nicht so stark wie in den größeren Städten. Aktuell liegen die durchschnittlichen Mieten für Wohnungen bei etwa 6,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung.
Wohneigentum vs. Mieten:

Der Trend in Welver geht tendenziell zu mehr Wohneigentum, da die Region für Käufer erschwinglich bleibt. Besonders junge Familien und ältere Paare entscheiden sich oft für den Erwerb von Immobilien, während in den städtischen Gebieten mehr Menschen zur Miete wohnen.

3. Nachfrageträger und Zielgruppen

Einzelpersonen und Paare: Besonders die kleineren Wohnungen und Apartments sind bei Singles und Paaren gefragt. Der ländliche Charme und die gute Anbindung an Soest und Hamm bieten eine hohe Lebensqualität.

Familien: Der größte Teil der Nachfrage kommt von Familien, die sich nach einem Eigenheim umsehen. Aufgrund der großzügigen Grundstücke und des familienfreundlichen Umfelds bietet Welver ein ideales Zuhause für Eltern mit Kindern.

Senioren: Auch für Senioren ist Welver attraktiv, vor allem durch die gute Anbindung und den ländlichen Charakter, der für eine hohe Lebensqualität sorgt. Zudem gibt es in der Region eine zunehmende Zahl von barrierefreien Wohnungen und Seniorenwohnanlagen.

4. Bauprojekte und Neubauten

Neubauten: In den letzten Jahren gab es mehrere Neubauprojekte, sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Mehrfamilienhäuser. Die Neubauten konzentrieren sich vor allem auf die Randgebiete von Welver und einige Stadtteile, wie etwa Gieshof und Vellinghausen, die aufgrund ihrer Lage ansprechende Bauflächen bieten.

Baugrundstückpreise: Baugrundstücke sind in Welver im Vergleich zu urbanen Ballungszentren weiterhin günstig. Die Preise für Bauland liegen im Durchschnitt bei 50 bis 80 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Erschließungszustand.

5. Infrastruktur und Anbindung

Verkehrsanbindung:
Welver hat eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz. Die Nähe zur Autobahn A44 und A2 ermöglicht eine schnelle Erreichbarkeit der benachbarten Städte Hamm, Dortmund und Soest. Außerdem gibt es regelmäßige Busverbindungen, die eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sicherstellen.

Bildungseinrichtungen:
In Welver gibt es mehrere Kindergärten, Grundschulen und eine weiterführende Schule. Für weiterführende Bildungseinrichtungen und Universitäten pendeln viele junge Menschen nach Soest oder Dortmund.

Freizeitmöglichkeiten und Lebensqualität:
Der Ort zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus. Es gibt zahlreiche Sport- und Freizeitmöglichkeiten, Wander- und Radwege sowie eine gute Nahversorgung. Welver liegt zudem in unmittelbarer Nähe zum Naturpark Arnsberger Wald, was besonders für Naturliebhaber attraktiv ist.

6. Zukunftsaussichten des Marktes

Prognosen:
Der Immobilienmarkt in Welver wird auch in den nächsten Jahren voraussichtlich stabil bleiben, mit einem moderaten Anstieg der Preise. Das Interesse an ländlichen Immobilien wird durch die fortschreitende Urbanisierung und den Trend, mehr Raum zu suchen, weiterhin bestehen.

Entwicklungen:
Zukünftige Entwicklungen hängen stark von der regionalen Wirtschaft und der demographischen Entwicklung ab. Besonders junge Familien und Berufspendler dürften weiterhin eine zentrale Zielgruppe sein, was zu einer weiterhin steigenden Nachfrage nach Wohnraum führt.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Welver zeichnet sich durch eine stabile und moderate Preisentwicklung aus. Aufgrund der attraktiven ländlichen Lage und der Nähe zu größeren Städten wie Soest und Dortmund bleibt Welver für Käufer und Investoren eine attraktive Option. Besonders junge Familien, Pendler und Senioren schätzen die Region als Wohnort. In den kommenden Jahren wird erwartet, dass der Markt weiter wächst, wenn auch in einem gemäßigten Tempo.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Welver intensiv.

Hierzu werden im Kreis Soest eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Welver neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Welver zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Hauptsehenswürdigkeit der Gemeinde ist das Kloster Welver. Das Zisterzienzerkloster wurde in der Zeit um das Jahr 1240 gegründet. 1242 wurde die Gründung offiziell vom Kölner Erzbischof bestätigt und beurkundet. Die heutige Pfarrkirche St. Bernhard wurde in der Zeit um 1700 als Klosterkirche erbaut. Besonders beeindruckend ist die sorgfältig restaurierte Barockausstattung in ihrem Inneren. Zum Kloster gehörte auch ein Brauhaus, das später die katholische Schule beherbergte. Heute residiert hier das Heimathaus. Das Gebäude wurde wahrscheinlich im Jahre 1712 errichtet, wie eine Inschrift indiziert. 1809 wurde das Kloster schließlich nach fast 570jährigem Bestehen aufgehoben. Sehenswerte Kirchen der Gemeinde Welver findet man in den Ortsteilen Borgeln, Schwefe, Dinker und Stocklarn. Im Heimathaus bekommt der Besucher eine der größten heimatgeschichtlichen Sammlungen der gesamten Region zu sehen. Auf mehr als 400 Quadratmetern werden dort mehrere tausend Exponate zur Schau gestellt. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Gemeinde Welver zwei Grundschulen, eine offene Ganztagsschule und eine Ganztagshauptschule zur Verfügung.

Wirtschaft

Am Wirtschaftsstandort Welver sind Betriebe der verschiedensten Sparten ansässig. Dazu gehören beispielsweise der Metalloberflächenveredler ISC GmbH & Co KG, das Kanalreinigungsunternehmen Hillefeld GmbH, die LKW-Spedition Günter Dudek Transporte GmbH & Co KG, das Recyclingunternehmen Schmalenbach u. Sohn Abfallverwertungs-GmbH, das Bauunternehmen Natürlich Bauen GmbH, das Maschinenbauunternehmen Josef Hunold, der Maschinenhändler Neubauer Automation OHG, das Sägewerk Langerbein GmbH, das Bauunternehmen Markus Müller, das Metallbauunternehmen Wahl Tankanlagen GmbH, die LKW-Spedition Kulle Logistik GmbH & Co KG, das Kanalreinigungsunternehmen Rohr & Kanaltechnik Nitsche, die Wohnungsbaugesellschaft RaPa-Haus Gesellschaft für schlüsselfertiges Bauen mbH, die Volksbank Hellweg eG, der Landmaschinenhändler Jürgen Mesche oHG und das Tiefbauunternehmen Pöppinghaus GmbH.

Verkehrsanbindung

Die Gemeinde Welver ist über die Bundesautobahn A2 von Oberhausen über Dortmund und Hannover nach Berlin in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B63 und B475 unmittelbar am Gemeindegebiet vorbei. Die Bundesstraße B1 und die Autobahn A44 von Dortmund über Kassel nach Erfurt sind über Landstraßen ebenfalls gut erreichbar. Die beiden Bahnstationen der Gemeinde liegen an der Schienenstrecke von Hamm nach Warburg. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Paderborn-Lippstadt und Dortmund.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!