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Als Immobiliengutachter bin ich in Morsbach mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Morsbach auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Morsbach mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Morsbach ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Morsbach benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Morsbach
Die Gemeinde Morsbach gehört zum Oberbergischen Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt an dessen südlichem Ende, unmittelbar an der Grenze zu Rheinland-Pfalz.
Geografisch befindet man sich hier am Schnittpunkt des Bergischen Landes mit dem Sauerland, dem Siegerland und dem Westerwald. Die Landschaften der Gemeinde bestehen zu 41 Prozent aus Wald, 45 Prozent der Fläche werden landwirtschaftlich genutzt. Um den Ort Morsbach als Mittelpunkt herum scharen sich weitere 65 Ortsteile, die zur Gemeinde gehören. Bis in die 1990er Jahre hinein ist die Bevölkerung der Gemeinde Morsbach kontinuierlich gewachsen, seit der Jahrtausendwende zeigt die Tendenz jedoch nach unten. Im Jahr 2002 lebten hier noch 12.337 Menschen, bis zum Jahr 2008 hatte sich die Einwohnerzahl bereits auf 11.996 reduziert. Der letzte Stand aus dem Monat September des Jahres 2014 zeugt von einem weiteren Rückgang auf 10.236 Bürger.
Der Immobilienmarkt in Morsbach
Der Immobilienmarkt von Morsbach, einer Gemeinde im Oberbergischen Kreis in Nordrhein-Westfalen, hat in den letzten Jahren einige interessante Entwicklungen durchlaufen. Morsbach ist durch seine ländliche Lage und die Nähe zur Großstadt Köln sowie zum Sauerland besonders bei Pendlern und Familien beliebt. Der Immobilienmarkt zeigt eine Mischung aus landwirtschaftlich geprägten Grundstücken, Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und einigen wenigen Gewerbeimmobilien.
1. Allgemeine Informationen über Morsbach
Lage: Morsbach liegt ca. 40 km nordwestlich von Köln und ca. 25 km südlich von Gummersbach. Die Region ist von grünen Wäldern, Hügeln und Tälern geprägt und bietet eine hohe Lebensqualität mit einer sehr guten Anbindung an die umliegenden Städte.
Bevölkerung: Morsbach hatte 2021 etwa 10.000 Einwohner. Die demografische Struktur ist eher ländlich geprägt, mit einer wachsenden Zahl von Familien und Pendlern, die in den nahegelegenen Städten arbeiten. Die Bevölkerung ist relativ stabil, obwohl es einen leichten Abwärtstrend bei der Gesamtbevölkerung gibt, bedingt durch den demografischen Wandel und eine zunehmende Urbanisierung der umliegenden Gebiete.
Wirtschaft und Infrastruktur: Die Region ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt, aber auch von kleinen und mittelständischen Unternehmen aus Bereichen wie Maschinenbau, Bauindustrie und Dienstleistungen. Die verkehrstechnische Anbindung ist gut, mit der Nähe zur A4 und A45 sowie mehreren Regionalbahnhöfen, die Morsbach mit den größeren Städten verbinden.
2. Immobilienmarkt in Morsbach
2.1 Wohnimmobilien
Preisentwicklung: Die Immobilienpreise in Morsbach sind in den letzten Jahren gestiegen, jedoch sind sie im Vergleich zu städtischen Gebieten wie Köln oder Bonn weiterhin moderat. Während die Preise in den Großstädten in den letzten Jahren stark angestiegen sind, ist Morsbach aufgrund seiner ländlichen Lage noch relativ preiswert. Dennoch sind auch hier in den letzten Jahren leichte Preissteigerungen zu beobachten.
Kaufpreise für Einfamilienhäuser: Im Jahr 2023 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser in Morsbach bei etwa 2.000 bis 2.500 EUR pro Quadratmeter. Dabei variiert der Preis je nach Lage und Zustand der Immobilie. Häuser in besonders guten Lagen, wie in der Nähe von öffentlichen Einrichtungen oder mit besonders schöner Aussicht, können teurer sein.
Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser: Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in Morsbach bewegen sich im Bereich von 1.200 bis 1.700 EUR pro Quadratmeter. Diese Preisbandbreite hängt von der Lage, der Größe des Objekts und dem Zustand des Hauses ab.
Mietpreise: Die Mietpreise für Wohnungen sind ebenfalls in den letzten Jahren gestiegen, bleiben aber im Vergleich zu städtischen Gebieten günstig. Im Jahr 2023 liegt der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung in Morsbach bei etwa 6,50 bis 8,50 EUR pro Quadratmeter.
2.2 Entwicklung von Neubauten und Sanierungen
Neubauten: Der Neubau von Wohnimmobilien in Morsbach ist in den letzten Jahren stabil geblieben. Es gibt immer wieder kleinere Neubauprojekte, vor allem im Bereich von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern. Besonders die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im ländlichen Bereich wächst, da immer mehr Menschen dem städtischen Trubel entfliehen und eine ruhigere Lebensweise suchen.
Sanierungen und Renovierungen: Viele ältere Gebäude, vor allem im ländlichen Raum, werden saniert und renoviert, um modernen Wohnansprüchen gerecht zu werden. Dies betrifft sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser, die in den letzten Jahren verstärkt modernisiert wurden.
2.3 Gewerbeimmobilien
Markt für Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien in Morsbach ist eher begrenzt. Aufgrund der ländlichen Struktur gibt es wenig Bedarf an großen Büroflächen oder gewerblichen Immobilien. Dennoch gibt es einige kleinere gewerbliche Flächen, die für lokale Unternehmen oder Einzelhandel interessant sind. Der Preis für Gewerbeimmobilien variiert stark und ist stark von der Lage sowie der Nutzbarkeit der Immobilien abhängig.
Verfügbarkeit: Die Verfügbarkeit von geeigneten Gewerbeimmobilien ist in Morsbach tendenziell geringer als in größeren Städten. Dies hat zur Folge, dass potenzielle Investoren oder Unternehmen, die auf der Suche nach gewerblichen Flächen sind, manchmal in benachbarte Städte ausweichen müssen.
2.4 Markt für Grundstücke
Preisentwicklung: Die Preise für Baugrundstücke in Morsbach sind in den letzten Jahren gestiegen, wenn auch nicht in dem Maße wie in städtischen Gebieten. Im Jahr 2023 liegt der durchschnittliche Preis für Baugrundstücke bei etwa 40 bis 70 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage und Erschließung des Grundstücks.
Verfügbarkeit: Der Markt für Baugrundstücke in Morsbach ist recht stabil, jedoch gibt es nicht viele Grundstücke in den besonders begehrten Lagen. Die meisten verfügbaren Grundstücke befinden sich in eher ländlichen Gegenden, was den Bau von Einfamilienhäusern oder landwirtschaftlichen Objekten begünstigt.
3. Prognose für den Immobilienmarkt
Zukunftsaussichten: Der Immobilienmarkt in Morsbach wird voraussichtlich auch in den nächsten Jahren eine moderate Entwicklung durchlaufen. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, wird weiterhin stabil bleiben. Es ist zu erwarten, dass sich die Preise in den kommenden Jahren etwas weiter anheben, wenn auch nicht in dem Maße wie in Großstädten.
Pendlerpotential: Die Nähe zu Köln und die gute Anbindung durch Straßen und Regionalbahnen werden auch in Zukunft dafür sorgen, dass Morsbach für Pendler attraktiv bleibt. Diese Pendler, die im städtischen Raum arbeiten, aber in einem ruhigeren, grüneren Umfeld leben möchten, stellen eine wesentliche Zielgruppe für den Immobilienmarkt dar.
Nachhaltigkeit und Neubauten: Die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Neubauten wird auch in Morsbach an Bedeutung gewinnen. Es ist zu erwarten, dass künftige Projekte in dieser Region zunehmend ökologische Aspekte und moderne Baukonzepte wie Passivhäuser oder Häuser mit regenerativen Energien umfassen werden.
4. Fazit
Der Immobilienmarkt in Morsbach ist insgesamt stabil und bietet vor allem für Käufer und Mieter, die eine ländliche Umgebung suchen, aber dennoch in Reichweite der großen Städte wohnen wollen, eine attraktive Option. Besonders Einfamilienhäuser und Baugrundstücke erfreuen sich großer Beliebtheit. Langfristig gesehen wird der Markt in Morsbach voraussichtlich weiter wachsen, insbesondere durch die fortgesetzte Nachfrage von Pendlern und Familien, die die ruhige Umgebung schätzen.
Die Preisentwicklung wird voraussichtlich moderat bleiben, mit einem leichten Anstieg der Kauf- und Mietpreise in den kommenden Jahren, da Morsbach durch die Nähe zu städtischen Ballungsräumen weiterhin eine zunehmende Nachfrage erfahren wird.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Morsbach intensiv.
Hierzu werden im Oberbergischen Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Morsbach neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Morsbach zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Hauptsehenswürdigkeit der Gemeinde Morsbach ist die katholische Pfarrkirche St. Gertrud. Die staufisch-romanische Emporenbasilika wurde in der ersten Hälfte des 13. Jahrhunderts erbaut. Ihr vorgelagerter Westturm aus Bruchstein, der den ganzen Ort überragt, stammt aus der zweiten Hälfte des 12. Jahrhunderts. Die dreischiffige Kirche hat ein quadratisches Chorjoch. Eine weitere Sehenswürdigkeit der Gemeinde ist die Burg Volperhausen, die im Jahr 1462 erstmals urkundlich erwähnt wurde. Sie wurde im 30jährigen Krieg zerstört und 1682 wieder aufgebaut. Der Aussichtsturm Hoher Haardt bietet einen herrlichen Ausblick, der bei günstigen Wetterverhältnissen bis zum Siebengebirge reicht. Im ‚Tiefe-Magdalena-Stollen‘ kann man die Bergbaugeschichte der Region nachvollziehen, er war bis 1912 in Betrieb und steht heute unter Denkmalschutz. Um die Gemeinde Morsbach herum zieht sich der Kapellenkranz, der aus insgesamt sieben sehenswerten Bauten in den Ortsteilen besteht. Auch sehenswert sind das alte Burghaus aus dem 16. Jahrhundert, die Fachwerkhäuser der Orte Holpe und Oberholpe und das Wasserschloss Crottorf in der Nachbargemeinde Friesenhagen. In der Gemeinde Morsbach lernen rund 870 Schüler, ihnen stehen für die allgemeine Bildung drei Gemeinschaftsgrundschulen, eine Gemeinschaftshauptschule und eine Realschule zur Verfügung.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Morsbach wird vorwiegend von kleinen und mittleren Gewerbebetrieben geprägt. Die meisten Beschäftigten sind mit 42 Prozent in der Kunststoffverarbeitung tätig. Der Dienstleistungssektor folgt mit 19 Prozent an zweiter Stelle, im Baugewerbe arbeiten 14 Prozent der Arbeitnehmer der Gemeinde. Einst war Morsbach eine rein von der Landwirtschaft geprägte Kommune, heute dominieren der Mittelstand und das Handwerk. Hier sitzen hauptsächlich Betriebe aus den Bereichen Kunststoffverarbeitung, Raummodultechnik und Systemcontainerbau. Viele hier ansässige Firmen konnten sich im Laufe der Zeit ein internationales Renommé erarbeiten. Aber auch der Tourismus spielt in der Gemeinde Morsbach wirtschaftlich eine Rolle. Es gibt dort zwei Hotels mit 88 Betten, zwölf Ferienwohnungen mit 63 Betten und 175 weitere Betten für Urlaubsgäste. Die Jugendherberge stellt 161 Betten zur Verfügung.
Verkehrsanbindung
Morsbach liegt verkehrsgünstig zwischen den Autobahnen A3 von Frankfurt nach Düsseldorf, A4 von Köln nach Olpe und A45 von Frankfurt nach Dortmund. Die Gemeinde wird von diesem Verkehrsnetz buchstäblich eingerahmt. Am Bahnhof im 12 Kilometer entfernten Wissen können die Bürger in Züge nach Köln, Siegen und Frankfurt zusteigen. Die Kreisstadt Gummersbach erreicht man mit dem Auto in einer halben Stunde, nach Köln braucht man etwa 45 Minuten. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Köln/Bonn und Düsseldorf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Bergischen Land, im Oberbergischen Kreis und in Morsbach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Morsbach eröffnen kann.

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!