Immobiliengutachter Herten

Als Immobiliengutachter bin ich in Herten mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Herten auch Mieten und Pachten.

Immobiliensachverständiger Matthias-Kirchner Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Herten mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Herten ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Herten benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Herten

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Herten gehört zum Kreis Recklinghausen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Ruhrgebiet. Die Stadt teilt sich in die neun Bezirke Scherlebeck, Langenbochum, Disteln, Paschenberg, Herten-Mitte, Herten-Südwest und Herten-Südost auf.

Immobilienbewertung Herten Die Kreisstadt Recklinghausen liegt nicht weit entfernt im Westen von Herten. In dieser Richtung stehen auch die höchsten Wassertürme der gesamten Bundesrepublik. Die Bevölkerung der Stadt entwickelt sich rückläufig. Ihren Höchststand erreichte die Einwohnerzahl von Herten im Jahr 1975, als 70.795 Menschen dort lebten. 1995 gab es nur noch 69.183 Stadtbewohner. Bis zum Jahr 2000 hatte sich diese Zahl noch weiter auf 66.930 verringert. 2005 zählte man 64.807 und 2012 nur noch 61.001 Bürger. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 60.710 noch einmal den anhaltenden Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Herten

Einleitung: Herten ist eine Stadt im Kreis Recklinghausen in Nordrhein-Westfalen, die sich durch ihre Lage im Ruhrgebiet und ihre Nähe zu größeren Metropolen wie Dortmund und Essen auszeichnet. Der Immobilienmarkt in Herten ist von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die historische Entwicklung der Region, die Struktur des Arbeitsmarkts, die demografische Entwicklung sowie die Erreichbarkeit und Infrastruktur. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends und Entwicklungen des Immobilienmarkts in Herten mit Blick auf verschiedene Marktsegmente wie Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Mietpreise.

1. Allgemeine Marktlage

Herten hat sich in den letzten Jahrzehnten von einer traditionell industriellen Region hin zu einem Standort mit einem zunehmend vielfältigen Immobilienmarkt entwickelt. Die Struktur des Marktes zeigt eine Mischung aus Altbauwohnungen, Neubauprojekten und Gewerbeflächen. Aufgrund der Nähe zu großen Ballungsräumen und der kontinuierlichen städtebaulichen Entwicklung zeigt der Markt insgesamt eine moderate, aber stetige Preissteigerung.

2. Bevölkerungsstruktur und Demografie

Die Bevölkerungszahl von Herten liegt bei etwa 62.000 Einwohnern (Stand 2023). Die Stadt hat eine relativ stabile Bevölkerung, aber die demografische Entwicklung zeigt eine leicht steigende Zahl von älteren Menschen. Dies hat Einfluss auf die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen und barrierefreien Immobilien.

Altersstruktur: Ein wachsender Anteil der Bevölkerung ist 65 Jahre oder älter, was die Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnformen erhöht.

Zuwanderung: Herten verzeichnete in den letzten Jahren eine moderate Zuwanderung, vor allem von Menschen aus den benachbarten Ruhrgebietsstädten, was auch die Nachfrage nach Mietwohnungen und Einfamilienhäusern ankurbelte.

3. Wohnimmobilienmarkt

Der Markt für Wohnimmobilien in Herten zeigt insgesamt eine positive Entwicklung. Vor allem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind gefragt. Die durchschnittlichen Preise variieren je nach Lage und Objektart.

3.1. Mietpreise
Die Mietpreise in Herten sind im Vergleich zu den größeren Städten des Ruhrgebiets noch relativ niedrig. Die Preise für eine 3-Zimmer-Wohnung liegen im Schnitt bei etwa 7,50 – 9,50 € pro m². In zentralen Lagen wie dem Stadtzentrum können die Mietpreise jedoch auch bis zu 11 € pro m² betragen.

Durchschnittliche Mietpreise (2023):
1-Zimmer-Wohnung: 6,00 – 7,50 € pro m²
3-Zimmer-Wohnung: 7,50 – 9,50 € pro m²
4-Zimmer-Wohnung: 8,00 – 10,00 € pro m²
Eigentumswohnungen: Der Preis für eine Eigentumswohnung variiert stark je nach Lage, Ausstattung und Größe. Im Durchschnitt liegt der Preis bei 1.500 – 2.000 € pro m² für Wohnungen in gutem Zustand.

3.2. Kaufpreise
Die Preise für Einfamilienhäuser sind in den letzten Jahren gestiegen, vor allem in den zentralen Lagen und den bevorzugten Wohngebieten. Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich 250.000 – 350.000 €, wobei der Preis je nach Lage und Zustand der Immobilie variieren kann. In den Randlagen oder bei älteren Häusern sind günstigere Angebote möglich.

Durchschnittliche Kaufpreise (2023):
Einfamilienhäuser: 250.000 – 350.000 €
Reihenhäuser: 180.000 – 250.000 €
Doppelhaushälften: 220.000 – 300.000 €

3.3. Bauprojekte und Neubauten
Die Bautätigkeit in Herten ist seit einigen Jahren moderat, aber es gibt einige Neubauprojekte, insbesondere im Bereich der Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Die Stadt setzt auf die Aufwertung von Gewerbe- und Industrieflächen sowie auf die Revitalisierung von brachliegenden Arealen.

In den letzten Jahren wurden mehrere Neubauten im Hertener Zentrum realisiert, und auch in den Stadtteilen wie Herten-Mitte und Herten-Süd gibt es verstärkte Bautätigkeiten.

4. Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Herten ist von einer Mischung aus kleineren Büroflächen, Lagerflächen und Einzelhandelsflächen geprägt. Aufgrund der geografischen Lage am Rande des Ruhrgebiets und der Nähe zu Städten wie Dortmund und Essen bietet Herten gute Chancen für Unternehmen, die einen Standort in der Nähe von Großstädten suchen, aber von günstigeren Mieten profitieren möchten.

4.1. Büroflächen und Industrieimmobilien
Die Nachfrage nach Büroflächen in Herten ist derzeit eher verhalten, vor allem in den Innenstadtlagen. Büroflächen werden häufig als Mietflächen angeboten, und die Preise liegen im Durchschnitt bei 6 – 8 € pro m² für Standardbüros.

Industrie- und Logistikimmobilien sind in Herten ebenfalls gefragt, vor allem aufgrund der guten Anbindung an Autobahnen und das Ruhrgebiet. Hier liegen die Mietpreise je nach Objektgröße und Lage bei etwa 4 – 6 € pro m².

4.2. Einzelhandel und Handelsimmobilien
Im Bereich des Einzelhandels gibt es in Herten einige etablierte Einkaufszentren und Einzelhandelsflächen, vor allem in der Nähe des Stadtzentrums und der großen Wohngebiete. Der Wettbewerb im Einzelhandel ist allerdings aufgrund der Nähe zu großen Einkaufszentren in Städten wie Gelsenkirchen und Dortmund spürbar.

5. Infrastruktur und Verkehrsanbindung

Herten profitiert von seiner zentralen Lage im Ruhrgebiet. Die Stadt ist gut an das Autobahnnetz angebunden und hat schnelle Verbindungen zu wichtigen Verkehrsknotenpunkten der Region.

Autobahnanbindung: Herten liegt an der A2 und der A52, was eine schnelle Anbindung an Dortmund, Essen und Duisburg ermöglicht.
Öffentlicher Verkehr: Die Stadt wird durch mehrere Buslinien und eine S-Bahnlinie an das Verkehrsnetz des Ruhrgebiets angebunden. Der Bahnhof Herten bietet Verbindungen in die umliegenden Städte.

Nahversorgung: Herten bietet eine gute Nahversorgung mit Supermärkten, Schulen, Kindergärten und medizinischen Einrichtungen.

6. Prognose und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Herten wird auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, mit einem moderaten Anstieg der Preise. Vor allem der Markt für Wohnimmobilien wird weiterhin von der Nähe zu großen Ballungsräumen profitieren, während die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien durch die weitere wirtschaftliche Entwicklung der Region und die fortschreitende Digitalisierung gestützt wird.

Die Stadt wird weiterhin in die Entwicklung von Wohngebieten und infrastrukturellen Projekten investieren, was positive Impulse für den Immobilienmarkt setzen wird. Ein wichtiger Aspekt wird auch die Weiterentwicklung von Brachflächen und industriellen Arealen sein, die zu neuen, modernen Wohn- und Gewerbeimmobilien umgebaut werden.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Herten bietet sowohl für Käufer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten. Die Preise sind noch moderat im Vergleich zu anderen Städten im Ruhrgebiet, und die Entwicklung der Region lässt auf eine weiterhin positive Marktentwicklung schließen. Insbesondere in den Bereichen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien bieten sich gute Perspektiven für die nächsten Jahre.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Zugewinnausgleich

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Schenkung und Erbschaft

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Bilanzierung und Steuern

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Betreuung und Pflegschaft

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Immobilienveräußerung

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Herten intensiv.

Hierzu werden im Kreis Recklinghausen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Herten neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Herten zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Unterlagen Immobilienbewertung Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Matthias Kirchner Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Sachverständigenhonorar Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Kultur und Bildung Die Stadt Herten hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Dazu gehört beispielsweise das im Jahre 1376 erstmals erwähnte Wasserschloss Herten. Es liegt am Rande der Innenstadt in einem herrlichen englischen Landschaftspark und wird zu den schönsten Baudenkmälern des gesamten Bundeslandes gezählt. Die Halde Hoheward ist ein sehenswertes Landschaftsbauwerk mit einer 62 Meter großen Sonnenuhr. Die Bergehalde entstand aus Schüttungen mehrerer ehemaliger Zechen. Zu Herten gehört auch das Dorf Westerholt mit seinen 60 historischen Fachwerkhäusern im alten Ortskern, der als Ensemble unter Denkmalschutz steht. Das Schloss Westerholt ist ein weiteres sehenswertes Wasserschloss und wurde im Jahre 1193 erstmals urkundlich erwähnt. Zu den interessanten Kirchen von Herten gehört die katholische Stadtpfarrkirche St. Antonius aus dem Jahre 1885. Es handelt sich um eine neugotische Backsteinbasilika. Bei einem Bummel durch die Stadt kann man viele weitere evangelischen und katholische Kirchen entdecken. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Herten zehn Grundschulen, zwei Hauptschulen, drei Realschulen, eine Gesamtschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Die beiden Förderschulen am Ort vervollständigen das allgemeine Bildungsangebot.

Wirtschaft

Wirtschaft Der Wirtschaftsstandort Herten war früher maßgeblich vom Bergbau geprägt. Lange Zeit war Herten sogar die Bergbaustadt mit der größten Fördermenge in ganz Europa. Zu Spitzenzeiten wurden hier 36.000 Tonnen Kohle pro Tag gefördert. Das letzte Bergwerk auf Hertener Stadtgebiet wurde im Jahr 2008 geschlossen. Heute sind einige auch überregional bekannte Unternehmen am Standort ansässig. Dazu gehört beispielsweise die Firma Herta, ein namhafter Betrieb der fleischverarbeitenden Industrie. Ein weiterer wichtiger Arbeitgeber der Stadt ist die Vestische Straßenbahnen GmbH. Darüber hinaus haben Konzerne wie der Discounter Aldi oder das Unternehmen Klaeser eine Dependance in Herten. Aber auch das Rohstoffrückgewinnungszentrum Ruhr und die AGR Abfallentsorgungs-Gesellschaft Ruhrgebiet mbH gehören zu den bedeutenden Arbeitgebern des Standortes. Der Getränkekonzern Coca-Cola GmbH betreibt in Herten eine Abfüllanlage. Das Staatliche Umweltamt, das staatliche Amt für Wasser- und Abfallwirtschaft und das Institut Fresenius bilden den Technologiepark Herten.

Verkehrsanbindung

Verkehrsanbindung Die Stadt Herten ist über die Bundesautobahnen A2 von Oberhausen nach Berlin, A42 von Dortmund nach Kamp-Lintfort und A43 von Münster nach Wuppertal in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Einen Personenbahnhof gibt es hier allerdings nicht mehr. Damit ist Herten die größte Stadt Deutschlands, der kein Schienenpersonenverkehr zur Verfügung steht. Schon seit 1983 wird die hiesige Bahnstrecke nur noch für den Güterverkehr genutzt. Ein Anschluss an die S-Bahn-Linie 9 von Wuppertal nach Haltern am See ist jedoch geplant. Bis dahin wird der öffentliche Nahverkehr von Herten ausschließlich mit Bussen abgewickelt. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Münster-Osnabrück und Düsseldorf.

Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Münsterland, am Rande des Ruhrgebietes, im Kreis Recklinghausen und in Herten

kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Herten eröffnen kann.

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