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Als Immobiliengutachter bin ich in Herten mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Herten auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Herten mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Herten ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Herten benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Herten
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Einwohner: 60.710 (Stand: 2014)
Herten gehört zum Kreis Recklinghausen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Ruhrgebiet. Die Stadt teilt sich in die neun Bezirke Scherlebeck, Langenbochum, Disteln, Paschenberg, Herten-Mitte, Herten-Südwest und Herten-Südost auf.
Die Kreisstadt Recklinghausen liegt nicht weit entfernt im Westen von Herten. In dieser Richtung stehen auch die höchsten Wassertürme der gesamten Bundesrepublik. Die Bevölkerung der Stadt entwickelt sich rückläufig. Ihren Höchststand erreichte die Einwohnerzahl von Herten im Jahr 1975, als 70.795 Menschen dort lebten. 1995 gab es nur noch 69.183 Stadtbewohner. Bis zum Jahr 2000 hatte sich diese Zahl noch weiter auf 66.930 verringert. 2005 zählte man 64.807 und 2012 nur noch 61.001 Bürger. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 60.710 noch einmal den anhaltenden Abwärtstrend.
Immobilienpreise und Lagen in Herten
Dem aktuellen Mietspiegel der Plattform Wohnungsboerse.net entnehmen die Immobiliengutachter für die Stadt Herten einen durchschnittlichen Mietpreis von 5,35 Euro pro Quadratmeter. Die Preise in der Stadt unterlagen seit dem Jahr 2011 einigen Schwankungen. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2011 beispielsweise durchschnittlich noch 4,98 Euro, im Jahr 2012 sank der Preis dann ganz leicht bis auf 4,93 Euro ab. Bis zum Jahr 2013 ist der Preis dann wieder leicht bis auf 5,07 Euro gestiegen. Das Jahr 2014 brachte eine weitere moderate Steigerung auf 5,14 Euro mit sich, 2015 stieg der Preis noch einmal kaum merklich bis auf 5,16 Euro an. Aktuell muss man für eine Wohnung dieser Größe durchschnittlich aber schon 5,30 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Fläche kostete in der Stadt Herten im Jahr 2011 noch 5,09 Euro pro Quadratmeter, bis zum Jahr 2012 ist der Preis aber auf 4,77 Euro gefallen. Im Jahr 2013 ist der Preis dann jedoch wieder auf 4,93 Euro pro Quadratmeter angestiegen. 2014 gab es einen weiteren Anstieg zu verzeichnen, jetzt musste man für eine Wohnung dieser Größe bereits 5,45 Euro bezahlen. Das Jahr 2015 brachte dann wieder einen Abfall auf 5,28 Euro mit sich. Der aktuelle Wert zeigt einen erneuten Anstieg, der Preis hat sich nun nochmals bis auf durchschnittlich 5,63 Euro pro Quadratmeter erhöht.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Herten intensiv.
Hierzu werden im Kreis Recklinghausen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Herten neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Herten zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Herten hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Dazu gehört beispielsweise das im Jahre 1376 erstmals erwähnte Wasserschloss Herten. Es liegt am Rande der Innenstadt in einem herrlichen englischen Landschaftspark und wird zu den schönsten Baudenkmälern des gesamten Bundeslandes gezählt. Die Halde Hoheward ist ein sehenswertes Landschaftsbauwerk mit einer 62 Meter großen Sonnenuhr. Die Bergehalde entstand aus Schüttungen mehrerer ehemaliger Zechen. Zu Herten gehört auch das Dorf Westerholt mit seinen 60 historischen Fachwerkhäusern im alten Ortskern, der als Ensemble unter Denkmalschutz steht. Das Schloss Westerholt ist ein weiteres sehenswertes Wasserschloss und wurde im Jahre 1193 erstmals urkundlich erwähnt. Zu den interessanten Kirchen von Herten gehört die katholische Stadtpfarrkirche St. Antonius aus dem Jahre 1885. Es handelt sich um eine neugotische Backsteinbasilika. Bei einem Bummel durch die Stadt kann man viele weitere evangelischen und katholische Kirchen entdecken. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Herten zehn Grundschulen, zwei Hauptschulen, drei Realschulen, eine Gesamtschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Die beiden Förderschulen am Ort vervollständigen das allgemeine Bildungsangebot.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Herten war früher maßgeblich vom Bergbau geprägt. Lange Zeit war Herten sogar die Bergbaustadt mit der größten Fördermenge in ganz Europa. Zu Spitzenzeiten wurden hier 36.000 Tonnen Kohle pro Tag gefördert. Das letzte Bergwerk auf Hertener Stadtgebiet wurde im Jahr 2008 geschlossen. Heute sind einige auch überregional bekannte Unternehmen am Standort ansässig. Dazu gehört beispielsweise die Firma Herta, ein namhafter Betrieb der fleischverarbeitenden Industrie. Ein weiterer wichtiger Arbeitgeber der Stadt ist die Vestische Straßenbahnen GmbH. Darüber hinaus haben Konzerne wie der Discounter Aldi oder das Unternehmen Klaeser eine Dependance in Herten. Aber auch das Rohstoffrückgewinnungszentrum Ruhr und die AGR Abfallentsorgungs-Gesellschaft Ruhrgebiet mbH gehören zu den bedeutenden Arbeitgebern des Standortes. Der Getränkekonzern Coca-Cola GmbH betreibt in Herten eine Abfüllanlage. Das Staatliche Umweltamt, das staatliche Amt für Wasser- und Abfallwirtschaft und das Institut Fresenius bilden den Technologiepark Herten.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Herten ist über die Bundesautobahnen A2 von Oberhausen nach Berlin, A42 von Dortmund nach Kamp-Lintfort und A43 von Münster nach Wuppertal in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Einen Personenbahnhof gibt es hier allerdings nicht mehr. Damit ist Herten die größte Stadt Deutschlands, der kein Schienenpersonenverkehr zur Verfügung steht. Schon seit 1983 wird die hiesige Bahnstrecke nur noch für den Güterverkehr genutzt. Ein Anschluss an die S-Bahn-Linie 9 von Wuppertal nach Haltern am See ist jedoch geplant. Bis dahin wird der öffentliche Nahverkehr von Herten ausschließlich mit Bussen abgewickelt. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Münster-Osnabrück und Düsseldorf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Münsterland, am Rande des Ruhrgebietes, im Kreis Recklinghausen und in Herten
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Herten eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
