Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliengutachter bin ich im Rhein-Kreis Neuss mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte im Gebiet des Rhein-Kreis Neuss auch Mieten und Pachten.
Der Rhein-Kreis Neuss – Dichte Städte und freie Flächen
Der Rhein-Kreis Neus verbindet die Gegensätze des stärksten Wirtschaftswachstums im Bundesland in den Ballungsräumen seiner Städte mit hoher Lebensqualität durch seine weiträumigen Naturflächen. Diese attraktive Mischung macht die Region für ihre Bewohner so attraktiv. Dennoch hat der Kreis auch mit Fluktuation zu kämpfen. Gemäß einer IT.NRW Prognose wird die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 auf 432.492 Einwohner schrumpfen. Man geht davon aus, dass dann nur noch 17,2 Prozent der Bürger im Rhein-Kreis Neuss unter 20 Jahre alt sein werden, den Anteil der über 65jährigen schätzt man hingegen auf 27,7 Prozent. Im Jahr 2013 lebten noch 440.602 Menschen im Kreis. Auf der Fläche von insgesamt 576,52 Quadratkilometern entspricht das einer Bevölkerungsdichte von 764 Einwohnern pro Quadratkilometer. Laut Prognose wird sich diese Zahl bis 2030 auf 750 Einwohner pro Quadratkilometer reduzieren.
Immobilienmärkte im Rhein-Kreis Neuss
1. Einleitung
Der Rhein-Kreis Neuss liegt in Nordrhein-Westfalen und umfasst sowohl städtische als auch ländliche Gebiete. Die Region profitiert von einer attraktiven Lage im Wirtschaftsraum Düsseldorf und der Nähe zu Köln. Diese geographische Lage, gepaart mit der guten Anbindung an Verkehrsinfrastruktur, macht den Immobilienmarkt im Rhein-Kreis Neuss besonders dynamisch. Der Markt umfasst Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungen), Gewerbeimmobilien sowie Grundstücke. In diesem Bericht werden die aktuellen Entwicklungen und Trends auf dem Immobilienmarkt des Rhein-Kreis Neuss zusammengefasst.
2. Demographische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Rhein-Kreis Neuss hat etwa 460.000 Einwohner (Stand 2023). Die Region umfasst Städte wie Neuss, Dormagen, Meerbusch, Grevenbroich und Korschenbroich. Besonders Neuss als größte Stadt profitiert von der Nähe zu Düsseldorf und ist als Wohnort zunehmend beliebt. Die Region hat eine hohe Kaufkraft und eine stabile Arbeitsmarktlage. Durch die starke Wirtschaftskraft ist auch die Nachfrage nach Immobilien kontinuierlich hoch.
Arbeitsmarkt und Wirtschaft
Der Arbeitsmarkt im Rhein-Kreis Neuss ist stark, da viele Unternehmen aus verschiedenen Branchen, darunter Maschinenbau, Logistik und IT, in der Region ansässig sind. In Neuss und Umgebung gibt es auch zahlreiche international tätige Unternehmen, was den Immobilienmarkt zusätzlich anheizt.
3. Entwicklung des Immobilienmarktes
3.1. Preisentwicklung von Wohnimmobilien
Die Preise für Wohnimmobilien im Rhein-Kreis Neuss haben in den letzten Jahren kontinuierlich angezogen. Besonders in den städtischen Gebieten, wie Neuss und Meerbusch, sind die Preisanstiege markant. Dies gilt sowohl für Kaufpreise als auch für Mietpreise.
Kaufpreise (2024):
Einfamilienhäuser: In Neuss liegen die Preise für Einfamilienhäuser bei durchschnittlich 3.500 bis 4.200 €/m², in Meerbusch sogar bei 4.500 bis 5.500 €/m². In ländlicheren Gegenden wie Grevenbroich und Korschenbroich sind die Preise deutlich günstiger und bewegen sich bei etwa 2.500 bis 3.000 €/m².
Eigentumswohnungen: In Neuss und Meerbusch liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Jahr 2024 bei 3.500 bis 5.000 €/m², während er in den Randgebieten des Kreises bei etwa 2.500 bis 3.500 €/m² liegt.
Mietpreise (2024):
Wohnungen (Kaltmiete): Die durchschnittliche Kaltmiete in Neuss liegt bei etwa 10 bis 14 €/m², in Meerbusch sogar bei 12 bis 16 €/m². In ländlicheren Regionen des Kreises sind die Mietpreise mit etwa 8 bis 11 €/m² günstiger.
Einzelne Beispiele:
Neuss: 3-Zimmer-Wohnung – etwa 12 €/m²
Meerbusch: 3-Zimmer-Wohnung – etwa 13,50 €/m²
Grevenbroich: 3-Zimmer-Wohnung – etwa 9 €/m²
3.2. Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien zeigt ein unterschiedliches Bild. In den städtischen Bereichen, insbesondere in Neuss, sind die Mietpreise für Büroflächen gestiegen. Der Durchschnittspreis für Büroflächen in Neuss liegt bei etwa 14 bis 20 €/m². Auch die Nachfrage nach Logistikflächen ist aufgrund der hervorragenden Anbindung an das Verkehrsnetz hoch.
3.3. Grundstückspreise
Die Grundstückspreise im Rhein-Kreis Neuss variieren stark je nach Lage und Größe. In bevorzugten Lagen, wie in Neuss oder Meerbusch, liegen die Preise für Baugrundstücke bei durchschnittlich 500 bis 800 €/m². In weniger zentralen Gebieten können die Preise auch auf 200 bis 400 €/m² sinken.
4. Markttrends
4.1. Zunehmende Nachfrage in Randgebieten
Während Neuss und Meerbusch weiterhin als bevorzugte Wohnlagen gelten, steigt auch die Nachfrage in ländlicheren Regionen des Kreises. Dies hängt mit der zunehmenden Urbanisierung und den attraktiven Preisen in den Randgebieten zusammen.
4.2. Nachhaltigkeit und energetische Sanierung
Ein wichtiger Trend auf dem Immobilienmarkt des Rhein-Kreis Neuss ist der Fokus auf nachhaltige Bauweisen und energetische Sanierungen. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf energieeffiziente Gebäude. In den letzten Jahren gab es daher einen Anstieg von Sanierungsmaßnahmen und Neubauten mit hoher Energieeffizienz (z.B. KfW-40 Häuser).
4.3. Digitalisierung und Smart Homes
Auch der Trend zu Smart Homes, also der Integration von digitalen Technologien in den Wohnbereich, nimmt im Rhein-Kreis Neuss Fahrt auf. Immer mehr Neubauten bieten entsprechende Technologien, wie z.B. smarte Heizsysteme oder Sicherheitsfunktionen.
5. Prognose
Für die kommenden Jahre wird ein stabiler, wenn auch moderater Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt des Rhein-Kreis Neuss erwartet. Die starke Wirtschaft, die Nähe zu Düsseldorf und Köln sowie die anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien dürften den Markt weiterhin stützen. Es wird jedoch auch eine zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien erwartet, was die Entwicklung des Marktes beeinflussen wird.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt im Rhein-Kreis Neuss zeigt sich im Jahr 2024 robust und wachstumsstark. Insbesondere städtische Lagen wie Neuss und Meerbusch bleiben gefragt, aber auch ländliche Regionen erfahren eine zunehmende Nachfrage. Die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien steigen weiter, wobei der Trend zu nachhaltigem Bauen und digitalen Technologien eine wichtige Rolle spielt. In den kommenden Jahren wird ein moderater Preisanstieg erwartet, der den Immobilienmarkt in der Region stabil hält.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Geografische Lage und Städte
Der Rhein-Kreis Neuss liegt im Westen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und wird umrundet von den Kreisen Krefeld, Duisburg, Düsseldorf, Mettmann, Köln, Rhein-Erft, Düren, Heinsberg, Mönchengladbach und Viersen. Innerhalb des Kreises liegen sechs Städte und zwei Gemeinden. Die große kreisangehörige Stadt Neuss ist mit ihren 152.252 Einwohnern bei weitem am größten. Die nächstgrößeren Städte Dormagen und Grevenbroich liegen mit 62.498 und 61.891 Bürgern in etwa gleichauf. Darauf folgt die mittlere kreisangehörige Stadt Meerbusch, wo 54.389 Menschen leben. Kaarst hat 42.165 Einwohner und in Korschenbroich, der kleinsten Stadt des Kreises, wohnen 42.165 Bürger. Die Gemeinden des Rhein-Kreises Neuss sind Jüchen mit 22.556 und Rommerskirchen mit 12.546 Einwohnern.
Verkehr
Das Straßennetz im Rhein-Kreis Neuss ist mit Bundesautobahnen und Bundesstraßen sehr gut ausgebaut und bietet günstige Fernverbindungen in alle Richtungen. Sämtliche Städte und Gemeinden sind zudem ans Schienennetz der Deutschen Bahn angebunden. Die optimale Verkehrsinfrastruktur des Kreises zeichnet sich insbesondere durch die hervorragenden Verbindungen zu den internationalen Flughäfen in Köln und Düsseldorf, sowie zum Flughafen in Mönchengladbach aus. Auch mit den Wasserstraßen des Rheins ist die Region verbunden. Der Rhein-Kreis Neuss ist also in der Lage, seiner Bevölkerung einen hohen Grad an Mobilität zu ermöglichen.
Bildungsstandort Rhein-Kreis Neuss
Im Kreis gibt es 139 allgemeinbildende Schulen, an denen im Jahr 2010 insgesamt 53.654 Schüler lernten. Darunter sind 78 Grundschulen, 11 Hauptschulen, 14 Realschulen, 17 Gymnasien, 5 Gesamtschulen und 12 Förderschulen. Studieren kann man hier an der Hochschule Niederrhein, die in Neuss den dualen Studiengang ‚Angewandte Therapiewissenschaften‘ mit Bachelor-Abschluss anbietet. Darüber hinaus weisen die Gebiete um den Rhein-Kreis Neuss herum eine sehr hohe Universitätendichte auf. Wer hier seinen Schulabschluss macht, hat es also bestimmt nicht weit bis zur nächsten Hochschule.
Die Wirtschaft im Rhein-Kreis Neuss
Im Rhein-Kreis Neuss spielt die Landwirtschaft noch eine wichtige Rolle. Im Jahr 2010 gab es hier 569 bäuerliche Betriebe, 69,2 Prozent davon bewirtschafteten mehr als 20 Hektar Fläche. Die größten Ackerflächen wurden für den Anbau von Getreide und Hackfrüchten genutzt. Dennoch arbeiteten im Jahr 2009 nur 1,6 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in diesem Bereich. Die meisten waren in der Sparte Dienstleistungen tätig, dort arbeiteten 42,8 Prozent der Erwerbstätigen. An zweiter Stelle folgte der Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr mit 32,7 Prozent. Das produzierende Gewerbe hatte einen Anteil von 23 Prozent zu verzeichnen. Das Verarbeitende Gewerbe, der Bergbau und die Gewinnung von Steinen und Erden waren im Jahr 2010 im Rhein-Kreis Neuss mit 151 Betrieben vertreten. Zusammen konnten diese Bereiche einen Umsatz von 9,8 Milliarden Euro erwirtschaften. Sie kamen dabei auf eine Exportquote von 52,2 Prozent. Das Bauhauptgewerbe erwirtschaftete im Jahr 2009 mit 278 Betrieben einen Umsatz von 271,1 Millionen Euro. Das Bruttoinlandsprodukt des Kreises lag im gleichen Jahr bei 14,658 Milliarden Euro, was einem Rückgang um 3,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entsprach. Der Rhein-Kreis Neuss ist Mitglied im Netzwerk teXellence und der erste Fairtrade-Kreis in ganz Deutschland.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Rheinland und im Rhein-Kreis Neuss
kontaktieren Sie mich gern mit nachfolgendem Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Rhein-Kreis Neuss eröffnen kann.

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!