Immobiliensachverständiger für Dormagen

Als Immobiliengutachter bin ich in Dormagen mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Dormagen auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Dormagen mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Dormagen ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Dormagen benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Dormagen

Dormagen gehört zum Rhein-Kreis Neuss des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt inmitten des Städtedreiecks Düsseldorf-Köln-Mönchengladbach.

Im Osten der Stadt liegt Rheinfeld mit seinem anschließenden Rheinbogen. Am gegenüberliegenden Rheinufer von Dormagen erstreckt sich im Südosten die Stadt Monheim am Rhein. Bei gutem Wetter kann man vom Rheinufer aus hier bis ins Bergische Land blicken. In nördlicher Richtung erreicht man den Weiler Nachtigall und im Westen Delhoven. Während die Bevölkerung von Dormagen seit den 1960er Jahren stetig angewachsen ist, gibt es in den letzten Jahren leicht rückläufige Werte zu verzeichnen. Im Jahr 1961 lebten noch 14.217 Menschen in der Stadt, bis 1968 war diese Zahl bereits auf 23.655 gestiegen. Ein Jahr später hatte Dormagen schon 30.498 Einwohner. Bis zum Jahr 1975 wuchs die Bevölkerung noch weiter auf jetzt 55.734 Bürger an. 1980 lebten hier 57.379 Menschen, im Jahr 1990 gab es 58.018 Stadtbewohner. Im Jahr 1995 wurde die Grenze der 60.000 Einwohner überschritten, jetzt gab es schon 60.547 Dormagener. Bis 2000 wuchs die Bevölkerung noch weiter auf 62.957 Bürger an. Im Jahr 2008 gab es 63.556 Stadtbewohner, bis 2010 hatte sich diese Zahl aber dann auf 62.961 reduziert. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Zahl 62.498 noch einmal den negativen Trend.

Der Immobilienmarkt in Dormagen

1. Einleitung

Dormagen, eine Stadt im nordrhein-westfälischen Rhein-Kreis Neuss, hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufe und -mieten entwickelt. Mit seiner günstigen Lage im Rheinland und der Nähe zu großen Metropolen wie Düsseldorf, Köln und Neuss bietet Dormagen sowohl für Pendler als auch für Familien und Investoren interessante Perspektiven.

In diesem Bericht werden aktuelle Zahlen, Daten und Fakten zum Immobilienmarkt von Dormagen vorgestellt, basierend auf verfügbaren Quellen und Marktanalysen (Stand: 2023).

2. Allgemeine Marktübersicht

Dormagen ist eine mittelgroße Stadt mit einer Bevölkerung von rund 65.000 Einwohnern (Stand 2023). Die Stadt besteht aus mehreren Stadtteilen, darunter Dormagen-Mitte, Zons, Hackenbroich, Delhoven und andere. Die Nähe zu Autobahnen (A57 und A46) und zur Stadt Köln sorgt für eine hohe Nachfrage nach Immobilien sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment.

Die Stadt ist bekannt für ihre gute Infrastruktur, grüne Flächen und hohe Lebensqualität. Besonders der Stadtteil Zons mit seiner historischen Altstadt zieht nicht nur Touristen, sondern auch Immobilienkäufer an.

3. Marktentwicklungen im Bereich Kaufimmobilien

Der Kaufmarkt in Dormagen hat in den letzten Jahren eine stabile Entwicklung durchlaufen. Die Preise für Immobilien sind in den letzten fünf Jahren moderat gestiegen, wobei es Unterschiede zwischen den Stadtteilen gibt.

Durchschnittlicher Kaufpreis für Bestandsimmobilien (2023):

Einfamilienhäuser: ca. 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter.
Reihenhäuser: ca. 2.800 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter.
Eigentumswohnungen: ca. 2.200 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Preissteigerung der letzten fünf Jahre:

Im Zeitraum von 2018 bis 2023 haben sich die Preise für Einfamilienhäuser um etwa 15 bis 20 % erhöht.
Eigentumswohnungen verzeichneten einen Anstieg von etwa 10 bis 15 %.
Beliebte Stadtteile für Käufer:

Dormagen-Mitte: Besonders für Familien aufgrund der guten Anbindung an Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.
Zons: Historische Altstadt mit charmanten Fachwerkhäusern, beliebt bei Käufern, die ein besonderes Ambiente suchen.
Hackenbroich und Delhoven: Attraktive Preise im Vergleich zu anderen Stadtteilen und Nähe zur Autobahn.
Fazit zum Kaufmarkt: Dormagen bleibt ein stabiler Markt mit kontinuierlichem Preisanstieg, besonders in zentralen und historischen Lagen. Der Markt für Einfamilienhäuser zeigt ein stärkeres Wachstum als der Markt für Wohnungen.

4. Marktentwicklungen im Bereich Mietimmobilien

Der Mietmarkt in Dormagen zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage aus, insbesondere durch Pendler, die in den nahegelegenen Großstädten arbeiten und dort keine bezahlbaren Wohnungen finden. Die Mietpreise in Dormagen sind im Vergleich zu den umliegenden Großstädten wie Düsseldorf und Köln relativ moderat.

Durchschnittliche Mietpreise (2023):

Mietwohnungen (Bestand):
1-Zimmer-Wohnung: ca. 7,50 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter.
2-Zimmer-Wohnung: ca. 6,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter.
3-Zimmer-Wohnung: ca. 6,00 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter.
4-Zimmer-Wohnung: ca. 5,50 bis 7,00 Euro pro Quadratmeter.
Mietpreissteigerung der letzten fünf Jahre:

Die Mietpreise sind in den letzten fünf Jahren um etwa 10 bis 15 % gestiegen, wobei der Anstieg in zentralen Lagen und gut angebundenen Stadtteilen besonders ausgeprägt ist.
Besonders nachgefragte Mietgebiete:

Dormagen-Mitte: Zentrale Lage mit guter Verkehrsanbindung und vielen Einkaufsmöglichkeiten.

Zons: Historisches Flair und attraktive Umgebung für Mieter, die etwas Besonderes suchen.

Hackenbroich und Delhoven: Günstigere Mietpreise, aber dennoch gute Anbindung an die Autobahnen.

Fazit zum Mietmarkt: Der Mietmarkt in Dormagen zeigt eine stabile Nachfrage, besonders bei kleineren Wohnungen. Die Mietpreise sind moderat, bieten jedoch Spielraum für weiteres Wachstum, vor allem in gefragten Lagen.

5. Neubauprojekte und Entwicklungsperspektiven

Dormagen zeigt sich als zunehmend attraktiver Standort für Neubauprojekte. Vor allem in den letzten Jahren wurden mehrere größere Wohnbauprojekte realisiert, die vor allem Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen umfassen.

Geplante Neubauprojekte (2023):

Wohnpark Hackenbroich: Hier entstehen ca. 100 neue Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in einer grünen, ruhigen Lage.
Quartier am Bahnhof Dormagen: Direkt an der S-Bahn-Haltestelle werden rund 150 neue Eigentumswohnungen gebaut. Diese Wohnungen werden insbesondere Pendler ansprechen.

Neubaugebiet Zons: Im historischen Stadtteil Zons entstehen moderne Wohnungen, die sich gut in die historische Architektur integrieren.
Entwicklungsperspektiven:

Wachstum des Marktes: Aufgrund der guten Anbindung an die Städte Düsseldorf und Köln wird erwartet, dass Dormagen als Wohnstandort weiter an Beliebtheit gewinnt. Insbesondere der Bereich der Eigentumswohnungen und Reihenhäuser dürfte in den nächsten Jahren weiterhin stark nachgefragt werden.
Verkehrsinfrastruktur: Geplante Investitionen in die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur könnten den Immobilienmarkt weiter ankurbeln.

6. Demographische Entwicklung und Nachfrageprognose

Die demografische Entwicklung in Dormagen zeigt ein stabiles Wachstum, insbesondere durch die Zuwanderung von Menschen aus den benachbarten Großstädten. Auch die zunehmende Zahl an jungen Familien und älteren Menschen, die nach ruhigen und grünen Wohnlagen suchen, trägt zur Nachfrage bei.

Bevölkerungsentwicklung (2023): Die Bevölkerung von Dormagen wächst moderat, mit einer Zunahme von etwa 0,5% pro Jahr.
Zukunftstrends: Es wird erwartet, dass insbesondere junge Berufspendler und Familien weiterhin in Dormagen auf der Suche nach erschwinglichem Wohnraum sind, was zu einer stabilen Nachfrage auf dem Kauf- und Mietmarkt führt.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Dormagen zeigt insgesamt eine positive und stabile Entwicklung. Die Nachfrage nach Immobilien ist sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment hoch, wobei die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind. Besonders die gute Verkehrsanbindung, die hohe Lebensqualität und die zunehmende Urbanisierung machen Dormagen zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestoren und -käufer.

Die Aussicht auf zukünftige Neubauprojekte und die weitere Verbesserung der Infrastruktur könnten den Markt in den kommenden Jahren weiter ankurbeln, während die demografische Entwicklung für eine kontinuierliche Nachfrage sorgt.

Insgesamt bleibt Dormagen ein verlässlicher und wachstumsorientierter Immobilienmarkt.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Dormagen intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Kreis Neuss eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Dormagen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Dormagen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Geschichte der Stadt Dormagen reicht bis in die Römerzeit zurück, die heutigen Besucher können die steinernen Zeitzeugen von damals besichtigen. Neben dem historischen Rathaus ist auch die Pfarrkirche St. Michael sehenswert, die auf einem Gräberfeld aus dem 3. Jahrhundert steht. Dort gab es bereits mehrere Vorgängerbauten. Von der romanischen Kirche aus dem späten 12. Jahrhundert sind noch drei Stockwerke des Turmes erhalten geblieben. Darauf folgte ein gotischer Bau, der im Jahre 1888 durch eine neugotische Kirche ersetzt wurde. Dieser wurde im Jahre 1968 abgerissen und durch das jetzige Gotteshaus ersetzt, wobei der denkmalgeschützte Turm in den Neubau miteinbezogen wurde. Eine weitere sehenswerte Kirche in Dormagen ist St. Katharina im Stadtteil Hackenbroich. Ursprünglich aus der Zeit um 1200 stammend wurde der Bau im Jahre 1865 bis auf Turm und Chor abgerissen. Dem Nachfolgebau diente der alte Chor als Sakristei, dem Tuffstein-Turm wurde ein viertes Stockwerk mit Rundbogenfenstern hinzugefügt. Weitere sakrale Sehenswürdigkeiten in Dormagen sind die mehr als 70 Wegekreuze aus dem 18. Jahrhundert, die man hier besichtigen kann. Ein interessantes Museum in der Stadt ist das private Phono- und Radiomuseum. Dort kann man alte Grammophone, Schallplatten, Magnetophone, Tonbandgeräte und Radions bewundern. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt Dormagen mit 13 Grundschulen, einer Gesamtschule, einer Sekundarschule, einer Hauptschule, zwei Realschulen und drei Gymnasien. Die Förderschule am Ort vervollständigt das breit gefächerte Bildungsangebot.

Wirtschaft

Der Wirtschaftsstandort Dormagen ist unter anderem stark vom Einzelhandel geprägt. Es gibt in diesem Bereich eine Verkaufsfläche von 80.000 Quadratmetern, verteilt auf insgesamt 400 Geschäfte. 150 davon liegen in der Innenstadt und erwirtschaften dort 40 Prozent des Umsatzes. Allein die Rathaus-Galerie zieht mit ihren 40 Geschäften wöchentlich bis zu 90.000 Menschen an. Der örtliche Einzelhandelsverband gibt eine Kaufkraft von 350 Millionen Euro an. Davon werden rund 250 Millionen in der Stadt selbst ausgegeben, die übrige Summe verteilt sich auf die nahen Metropolen. Neben dem Einzelhandel ist aber auch die Industrie in Dormagen stark vertreten. In den insgesamt 2.800 Betrieben sind rund 17.000 Menschen beschäftigt, 9.000 dieser Arbeitsplätze entfallen auf den Chempark Dormagen. Dort sitzen neben dem Kraftwerk Bayer Dormagen 21 Firmen. Darunter namhafte Unternehmen wie Ineos, die Bayer AG und Lanxness. Der Chempark ist der größte Arbeitgeber und Ausbilder im gesamten Kreis.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Dormagen ist über die Bundesautobahn A57 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B9 und B477 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof der Stadt liegt an der Linksniederrheinischen Strecke von Kleve über Krefeld und Neuss nach Köln. Die Schien verbindet Dormagen mit dem S-Bahn-Netz der Stadt Köln. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr mit Bussen abgewickelt. Im Stadtteil Zons gibt es zudem eine Autofähre über den Rhein, die Dormagen mit Düsseldorf-Urdenbach verbindet. Die nächstgelegenen internationalen Flughäfen sind Düsseldorf und Köln-Bonn.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!