Immobiliensachverständiger für Neuss

Als Immobiliengutachter bin ich in Neuss mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Neuss auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Neuss mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Neuss ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Neuss benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Neuss

Neuss ist die Kreisstadt des Rhein-Kreises Neuss im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Die Stadt liegt direkt gegenüber von Düsseldorf auf der anderen Rheinseite.

Neuss ist die größte Stadt im Kreis und auch die größte Kreisstadt Deutschlands. Schon im Jahr 1963 wurde Neuss durch Überschreiten der 100.000-Einwohner-Grenze zur Großstadt. Geografisch liegt die Stadt am linken Niederrhein, genau dort, wo die Erft in den Rhein mündet. Stadtteile gibt es in Neuss nicht, stattdessen wird das Stadtgebiet in 28 statistische Bezirke unterteilt, zu denen teilweise noch separate Wohnplätze gleichen Namens gehören. Die Bevölkerungszahlen steigen stetig, auch die Prognosen sagen ein weiteres Wachstum voraus. Im Jahr 1970 lebten 114.613 Menschen in Neuss, durch Eingemeindungen erhöhte sich diese Zahl bis 1975 auf 148.198 Bürger. Im Jahr 1980 gab es 149.334 Einwohner, bis 2000 wuchs die Bevölkerung auf 150.013 Städter an. Im Jahr 2004 wohnten 151.875 Bürger in der Stadt, der letzte Stand von 2013 bestätigt mit der Zahl 152.252 noch einmal den positiven Trend.

Der Immobilienmarkt in Neuss

Neuss ist eine Stadt im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen und hat sich in den letzten Jahren zu einem wichtigen Wirtschafts- und Wohnstandort entwickelt. Die Lage direkt gegenüber von Düsseldorf und die gute Anbindung an das Verkehrsnetz haben Neuss zu einem attraktiven Markt für Immobilienkäufe und -vermietungen gemacht. Im Folgenden wird der Immobilienmarkt von Neuss in Bezug auf Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und die Entwicklung der letzten Jahre detailliert betrachtet.

1. Überblick zur Stadt Neuss

Einwohnerzahl: 160.000 (2024, geschätzt)
Fläche: ca. 99 km²
Lage: Neuss liegt am rechten Niederrhein, direkt gegenüber von Düsseldorf, was die Stadt zu einem bevorzugten Standort für Pendler macht.
Wirtschaft: Neuss ist ein wirtschaftlich bedeutender Standort mit einer starken Präsenz im Handel, der Industrie und den Dienstleistungssektoren. Besonders hervorzuheben sind die Nähe zum Düsseldorfer Flughafen und die Lage an wichtigen Verkehrsadern.

2. Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt in Neuss hat in den letzten Jahren ein kontinuierliches Wachstum erfahren. Dies ist vor allem auf die wachsende Nachfrage nach Wohnraum sowie die attraktive Lage der Stadt zurückzuführen.

Preisentwicklung
Kaufpreise für Eigentumswohnungen (2024):
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 3.700 bis 4.200 € pro m² (je nach Lage und Ausstattung)

In attraktiven Stadtteilen wie Neuss-Innenstadt, Rosmarienhof und Uedesheim sind die Preise deutlich höher.

Kaufpreise für Einfamilienhäuser (2024):

Durchschnittlicher Preis: ca. 450.000 € bis 650.000 € für ein Haus mit 120–150 m², abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung.
Spitzenwerte werden vor allem in den bevorzugten Stadtteilen wie Neuss-Weckhoven und Neuss-Grefrath erzielt, wo die Preise auch über 700.000 € liegen können.

Mietpreise (2024):
Miete für Wohnungen: Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 10,50–12,50 € pro m², mit Spitzenmieten von bis zu 14,00 € pro m² in zentralen Lagen.
Miete für Einfamilienhäuser: Mietpreise für Häuser variieren stark und liegen in der Regel bei etwa 1.200 bis 1.800 € monatlich, abhängig von Größe und Ausstattung.

Nachfrage und Angebot
Nachfragestärke: Besonders gefragt sind Wohnungen in der Neusser Innenstadt sowie in den Randlagen, die gute Verkehrsanbindungen bieten. Familien suchen verstärkt nach Einfamilienhäusern in den ruhigeren, grünen Stadtteilen.
Angebotsstruktur: Der Markt in Neuss ist derzeit von einer moderaten Knappheit an hochwertigen Wohnimmobilien geprägt. Viele Neubauprojekte und Sanierungen sind in den letzten Jahren umgesetzt worden, jedoch bleibt der Bedarf in einigen Bereichen weiterhin hoch.

Entwicklung von Neubauten
In den letzten Jahren hat die Stadt Neuss verstärkt in den Ausbau von Neubauten und Infrastruktur investiert. Besonders in den Stadtteilen, die eine gute Anbindung an Düsseldorf und die Autobahnen bieten, wurden zahlreiche Neubauten realisiert. Einige bekannte Projekte umfassen:

Neubaugebiete in Neuss-Nord (z.B. in Neuss-Top West und Neuss-Weckhoven), wo sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser entstanden sind.
Revitalisierung von Industrieflächen in der Neusser Innenstadt und in Norforg mit modernen Wohnanlagen und Gewerbeflächen.
Gewerbliche Neubauten: Die Entwicklung von modernen Bürogebäuden und Servicezentren im Neusser Hafen und Krefelder Str. hat ebenfalls zugenommen, was die Stadt weiter für Berufspendler und Unternehmen attraktiv macht.

3. Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Neuss zeigt ebenfalls eine positive Entwicklung. Die Nähe zu Düsseldorf und die gute Anbindung an Autobahnen machen die Stadt zu einem interessanten Standort für Unternehmen.

Preisentwicklung im Gewerbebereich
Büroflächen:
Die Durchschnittsmiete für Büroflächen liegt bei etwa 12,00–16,00 € pro m², wobei moderne Büros in zentraler Lage auch höhere Mieten erzielen können.
Büroflächen in den Randgebieten sind deutlich günstiger und beginnen bei ca. 8,00 € pro m².

Lager- und Logistikflächen:
Die Mietpreise für Lagerflächen liegen im Schnitt bei ca. 5,00 bis 7,00 € pro m², wobei besonders der Neusser Hafen als wichtiger Logistikstandort für Unternehmen von Bedeutung ist.

Entwicklungen im Gewerbeimmobilienmarkt

Büroflächen: In den letzten Jahren sind mehrere Neubauten im Bürosegment fertiggestellt worden. Besonders im Bereich des Neusser Hafens und im Industriepark Neuss-Süd gibt es eine starke Nachfrage nach Büroflächen.

Logistik: Der Bereich Logistik und Distribution zeigt seit Jahren einen stabilen Anstieg. Die Logistikimmobilien am Neusser Hafen und entlang der A52 bieten ideale Voraussetzungen für Unternehmen im Bereich Lagerung und Distribution.

4. Marktprognose 2025

Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Neuss bleiben positiv, jedoch sind die Preisanstiege in den letzten Jahren spürbar moderater geworden. Aufgrund der stabilen Nachfrage und der guten wirtschaftlichen Lage wird erwartet, dass die Preise für Immobilien in Neuss auch in den kommenden Jahren moderat steigen werden.

Wohnimmobilien: Der Markt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wird auch weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt sein, insbesondere von Pendlern aus Düsseldorf und der umliegenden Region.

Gewerbeimmobilien: Die Nachfrage nach Büroflächen und Logistikimmobilien bleibt stabil, mit einer potenziellen Steigerung in den nächsten Jahren, wenn die Infrastruktur weiter ausgebaut wird.

Neue Projekte: Der Fokus auf nachhaltige Bauweise und moderne, energieeffiziente Gebäude wird die Entwicklung des Marktes maßgeblich beeinflussen. Besonders in Neubauprojekten wird zunehmend Wert auf die Integration von grünen Technologien und flexiblen Arbeitsräumen gelegt.

5. Fazit

Der Immobilienmarkt in Neuss bietet sowohl für Käufer als auch für Investoren weiterhin zahlreiche Chancen. Die Stadt profitiert von ihrer günstigen Lage gegenüber Düsseldorf und ihrer guten Infrastruktur. Es bleibt abzuwarten, inwieweit die weiteren Entwicklungen im Neubau und in der Gewerbeimmobilienbranche den Markt prägen werden. Aufgrund der stabilen Nachfrage und der positiven wirtschaftlichen Aussichten dürfte Neuss auch in den kommenden Jahren eine attraktive Stadt für Immobilieninvestitionen bleiben.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Kreisstadt Neuss intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Kreis Neuss eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Neuss neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Neuss zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Neuss hat ihren architektonisch und historisch interessierten Besuchern einige Sehenswürdigkeiten zu bieten. Das Quirinus-Münster stammt aus dem 13. Jahrhundert, sein kuppelförmiger Ostturm ist das Wahrzeichen der Stadt. Das Obertor gehörte einst zur Stadtbefestigung und wurde in der Zeit um 1200 erbaut. Die zugehörige Obertorkapelle stammt in ihrer heutigen Form aus dem Jahre 1712. Auch der Blutturm aus dem 13. Jahrhundert ist Teil der historischen Stadtmauer. Sehenswert ist ebenfalls die Rekonstruktion eines römischen Wachturmes. Darüber hinaus gibt es in Neuss den Nordkanal aus der Zeit Napoleons zu besichtigen. Mit dem ‚Schwatte Päd‘ aus dem Jahre 1604 hat die Stadt das älteste Gasthaus am Niederrhein zu bieten. Das Vogthaus zu den heiligen drei Königen wurde im Jahre 1597 erbaut. Das älteste Haus von Neuss ist das Alte Kaffeehaus von 1571. Interessante Kirchen, die eine Besichtigung lohnen, sind die Marienkirche, die Marien-Kapelle des Collegium Marianum, die St. Sebastianus Kirche und die Christuskirche. Besuchenswerte Museen sind beispielsweise die Stiftung Insel Hombroich und die Langen Foundation mit Ausstellungen zeitgenössischer Kunst, das Rheinische Schützenmuseum und das Clemens-Sels-Museum mit seinen künstlerischen und historischen Sammlungen. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt Neuss mit 25 Grundschulen, drei Hauptschulen, vier Realschulen, drei Gesamtschulen und sechs Gymnasien. Darüber hinaus gibt es drei reine Mädchenschulen, darunter ein Berufskolleg, eine Realschule und ein Gymnasium. Die zwei Sonderschulen am Ort und eine internationale Schule vervollständigen das allgemeine Bildungsangebot. Studieren kann man hier an der Hochschule für Internationale Wirtschaft und an der Fachhochschule für Wirtschaft, Verwaltung und Informatik. Die Fernuniversität Hagen betreibt in Neuss ein Studienzentrum, außerdem hat die Hochschule für Oekonomie & Management hier einen Standort.

Wirtschaft

Die Wirtschaft des Standortes Neuss wird vorwiegend von der Industrie am Hafen, vom verarbeitenden Gewerbe und dem Dienstleistungssektor geprägt. Eine tragende Rolle spielen die Verarbeitung von Eisen, Aluminium und Papier, aber auch die Lebensmittelindustrie ist von wirtschaftlicher Bedeutung für die Stadt. Ebenso die Bereiche Technologie, Logistik und Handel. Im Jahr 2004 gab es am Standort insgesamt 58.468 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, die durchschnittliche Kaufkraft der Bürger lag im Vergleich zum Bundesdurchschnitt bei 116 Prozent. Zu den wichtigen Arbeitgebern gehören die Unternehmen Creditreform, RCI Banque, Rheinland Versicherung, 3M Deutschland GmbH, Janssen-Cilag, LeasePlan, Sport-Informations-Dienst, ASICS Deutschland GmbH, Landgard Blumen & Pflanzen GmbH, MG Rover Deutschland, QVC GmbH, Toshiba Europe GmbH, Yakult Deutschland GmbH, Yamaha Motor Deutschland, Ikegami Electronics GmbH, Imation Deutschland GmbH, Lanier Deutschland GmbH & Co. KG, NextiraOne Deutschland GmbH, Xerox, Brata KG, KOFU Tiernahrung Kottmann GmbH, Leuchtenberg Sauerkrautfabrik GmbH, Plange Georg GmbH & Co KG, Thomy-Nestlé, Walter Rau Neusser Öl und Fett AG, O & L Sels GmbH & Co, Thywissen GmbH, Dachser GmbH & Co KG, United Parcel Service, Eternit Flachdach GmbH, Aluminium Norf GmbH, Hydro Aluminium Deutschland GmbH, Jagenberg AG, Schindler Aufzüge, Kawasaki Robotics, FS-Karton GmbH, Svenska Cellulosa Aktiebolaget, SIG Combibloc Systems GmbH und Mayr-Melnhof Karton.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Neuss ist über die drei Bundesautobahnen A57 von Köln nach Nimwegen, A52 von Mönchengladbach nach Düsseldorf und A46 von Lüttich nach Wuppertal hervorragend in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Am Bahnhof verkehren Züge auf der Strecke von Mönchengladbach nach Düsseldorf und auf der Strecke von Nimwegen über Krefeld nach Köln. Einmal wöchentlich hält hier der ICE von Berlin nach Mönchengladbach, in den IC von Berlin nach Köln kann man täglich zusteigen. Außerdem bestehen S-Bahn-Anschlüsse zu den Städten Mönchengladbach, Hagen, Düsseldorf, Bergisch-Gladbach, Kaarst und Mettmann. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr mit Bussen bedient. Der hiesige Rheinhafen schlägt im Jahr rund fünf Millionen Tonnen Güter um. Die nächstgelegenen Flughäfen befinden sich in Mönchengladbach und Düsseldorf.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!