Immobiliensachverständiger für Elsdorf

Als Immobiliengutachter bin ich in Elsdorf mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Elsdorf auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Elsdorf mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Elsdorf ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Elsdorf benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Elsdorf

Die Stadt Elsdorf gehört zum Rhein-Erft-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Rheinischen Braunkohlerevier. Große Teile des Stadtgebietes werden vom Tagebau Hambach in Anspruch genommen.

Die drei Ortsteile Etzweiler, Tanneck und Gesolei wurden bereits umgesiedelt und am jetzigen Standort zu Neu-Etzweiler zusammengefasst. Nach Köln sind es von hier aus rund 30 Kilometer Wegstrecke in östliche Richtung. Außerdem befindet sich Elsdorf direkt zwischen den Städten Jülich und Bergheim. Die Bevölkerungszahlen der Stadt stagnieren bereits seit den 1990er Jahren. 1995 hatte Elsdorf 21.343 Einwohner, im Jahr 2000 gab es hier 21.692 Bürger. Im Jahr 2005 lebten 21.674 Menschen in Elsdorf und 2010 zählte man 21.080 Stadtbewohner. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 21.337 noch einmal den gleichmäßigen Trend.

Der Immobilienmarkt in Elsdorf

Elsdorf ist eine kleine Stadt im Westen Nordrhein-Westfalens, die im Rhein-Erft-Kreis liegt. Aufgrund ihrer Nähe zu Köln und anderen größeren Städten hat sich Elsdorf in den letzten Jahren als attraktive Wohngegend etabliert. Der Immobilienmarkt der Stadt zeichnet sich durch eine Kombination aus ländlicher Idylle und guter Anbindung an städtische Zentren aus.

1. Geografische Lage und Infrastruktur

Elsdorf liegt etwa 25 km südwestlich von Köln und ist sowohl über die Autobahn A61 als auch über den öffentlichen Nahverkehr gut erreichbar. Die Stadt gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr und profitiert von ihrer Lage nahe größerer Städte wie Köln und Aachen. Diese günstige Lage hat einen direkten Einfluss auf die Nachfrage nach Immobilien, sowohl für Kauf- als auch Mietobjekte.

Anbindung: Über die A61 erreicht man Köln in etwa 30 Minuten, was die Region für Pendler besonders attraktiv macht.
Öffentliche Verkehrsmittel: Der Bahnhof Elsdorf ist gut mit regionalen Zugverbindungen in Richtung Köln und Aachen angebunden. Zudem gibt es ein gut ausgebautes Busnetz.

2. Demografische Entwicklung und Bevölkerungsstruktur

Die Bevölkerung von Elsdorf ist in den letzten Jahren leicht gewachsen. Laut den letzten Erhebungen der Stadtverwaltung zählt Elsdorf rund 22.000 Einwohner (Stand: 2023). Ein großer Teil der Bevölkerung ist im erwerbsfähigen Alter, was für den Immobilienmarkt eine hohe Nachfrage nach Wohnraum zur Folge hat.

Bevölkerungswachstum: Die Bevölkerung wuchs in den letzten zehn Jahren um etwa 2 %, was auf die steigende Attraktivität der Region zurückzuführen ist.
Alterstruktur: Die Altersstruktur ist relativ ausgewogen, wobei der Anteil an Familien und jungen Erwachsenen mit einem durchschnittlichen Alter von 40 Jahren hoch ist.

3. Marktentwicklung und Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Elsdorf hat in den letzten Jahren ein stetiges Wachstum verzeichnet, wobei sowohl die Nachfrage nach Mietwohnungen als auch nach Eigentumshäusern steigt. Besonders im Bereich der Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften gibt es eine hohe Nachfrage, was sich in den steigenden Kaufpreisen widerspiegelt.

3.1. Kaufpreise
Einfamilienhäuser: Der Preis für Einfamilienhäuser liegt derzeit im Durchschnitt bei etwa 2.800 bis 3.200 EUR pro Quadratmeter. Der Preis variiert je nach Lage innerhalb der Stadt, wobei die Preise in zentralen Lagen und in Neubaugebieten tendenziell höher sind.
Doppelhaushälften: Der Kaufpreis für Doppelhaushälften liegt durchschnittlich bei etwa 2.400 bis 2.800 EUR pro Quadratmeter.
Eigentumswohnungen: Der Preis für Eigentumswohnungen variiert zwischen 2.100 und 2.500 EUR pro Quadratmeter. Besonders bei Neubauwohnungen ist der Quadratmeterpreis höher.

3.2. Mietpreise
Mietwohnungen: Die Mieten in Elsdorf liegen im Durchschnitt bei etwa 6,00 bis 7,50 EUR pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. Neubauwohnungen oder besonders gut ausgestattete Wohnungen können auch bis zu 9,00 EUR pro Quadratmeter kosten.
Einfamilienhäuser zur Miete: Die monatliche Miete für Einfamilienhäuser liegt bei etwa 1.000 bis 1.500 EUR, je nach Größe und Ausstattung.

3.3. Marktprognose
Es wird erwartet, dass die Preise für Immobilien in Elsdorf in den nächsten Jahren moderat weiter steigen, jedoch nicht in dem Maße wie in den Großstädten der Region. Ein Hauptfaktor für die positive Marktentwicklung ist die anhaltende Nachfrage von Pendlern und Familien, die in einer ruhigen und ländlichen Umgebung leben möchten, aber gleichzeitig von der Nähe zu Köln profitieren wollen.

4. Entwicklungen und Neubauprojekte

Elsdorf hat in den letzten Jahren verschiedene Neubauprojekte und städtebauliche Entwicklungen erlebt. Besonders im Bereich von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wurden neue Wohngebiete erschlossen.

Neubaugebiete: Das Neubaugebiet „Wohnpark Elsdorf“ wurde in den letzten Jahren erweitert und bietet moderne Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften.

Bauprojekte: Es gibt weiterhin Planungen für weitere Neubauten in der Umgebung des Stadtzentrums und in Randgebieten. Diese Projekte richten sich oft an junge Familien und bieten eine gute Anbindung an die Hauptverkehrsstraßen.

5. Wirtschaftliche Faktoren und Arbeitsmarkt

Elsdorf ist wirtschaftlich relativ stabil und profitiert von der Nähe zu großen Wirtschaftsstandorten wie Köln und Aachen. Die lokale Wirtschaft wird durch kleine und mittelständische Unternehmen sowie den Dienstleistungssektor geprägt.

Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote in Elsdorf liegt bei etwa 6,0 %, was etwas unter dem landesweiten Durchschnitt von Nordrhein-Westfalen liegt (ca. 6,5 %). Viele Einwohner pendeln jedoch nach Köln oder in andere angrenzende Städte, um dort zu arbeiten.

6. Zukunftsperspektiven für den Immobilienmarkt in Elsdorf

Aufgrund der günstigen Lage und der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Elsdorf weiterhin stabil bleibt. Die folgenden Faktoren könnten den Markt in den kommenden Jahren beeinflussen:

Verkehrsinfrastruktur: Geplante Erweiterungen der Verkehrsanbindungen, insbesondere in Richtung Köln und Aachen, könnten den Immobilienmarkt weiter ankurbeln.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: In den letzten Jahren gibt es einen Trend zu energieeffizienten Neubauten und Renovierungen von Bestandsimmobilien. Dies könnte langfristig den Wert von Immobilien in Elsdorf steigern.

Pendlernachfrage: Aufgrund der guten Anbindung an Großstädte bleibt die Nachfrage von Pendlern nach Wohnraum in Elsdorf stabil. Diese Nachfrage könnte durch eine zunehmende Arbeitsflexibilität (Home-Office) weiter steigen.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Elsdorf zeigt eine stabile Entwicklung, die sowohl durch die gute Anbindung an die Großstadt Köln als auch durch die ländliche Idylle geprägt ist. Die Preise für Kauf- und Mietobjekte sind in den letzten Jahren moderat gestiegen und dürften auch in Zukunft weiter wachsen. Besonders für Familien und Pendler, die nach einem ruhigen, aber verkehrstechnisch gut angebundenen Wohnort suchen, bleibt Elsdorf eine attraktive Option.

Es wird empfohlen, den Markt weiterhin aufmerksam zu beobachten, insbesondere hinsichtlich neuer Bauprojekte und Entwicklungen im Bereich der Infrastruktur, die den Immobilienmarkt weiter beeinflussen könnten.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Elsdorf intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Erft-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Elsdorf neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Elsdorf zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Elsdorf hat ihren architektonisch und historisch interessierten Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Dazu gehört beispielsweise die Gutskapelle St. Bartholomäus aus dem Jahre 1680. Nach Zerstörungen durch den Zweiten Weltkrieg wurde diese im Jahre 1956 wieder aufgebaut. Die Burg Stammeln aus dem 16. Jahrhundert ist eine rechteckige Anlage mit Innenhof. Das Haus Richardshoven ist eine ehemalige Wasserburg, die schon im Jahre 1099 erstmals urkundlich erwähnt wurde. Das Weiße Haus im Ortsteil Niederembt ist ein Fachwerkhaus aus dem 17. Jahrhundert. Im Ortsteile Oberembt kann man das einzige erhaltene Laubenhaus des Kreises besichtigen, das Haus Zur Löv von 1644. Die katholische Pfarrkirche St. Lucia aus dem Jahre 1535 steht im Ortsteil Angelsdorf. Hier sieht man auch das Haus Angelsdorf, einen Gutshof von 1750. Eine katholische Kirche gibt es auch im Ortsteil Berrendorf, St. Michael stammt aus dem Jahre 1524. Die Kapelle der Heiligen Brigida wurde im Jahre 1648 erbaut und 1949 durch einen Saalbau ergänzt. Die Burg Grouven ist ein Gutshof aus der Zeit um 1500. Die Wegekapelle St. Margaretha stammt aus dem frühen 16. Jahrhundert. Die katholische Pfarrkirche St. Mariä Geburt schmückt ein Turm aus dem Jahre 1225. Im Ortsteil Esch steht die spätgotische Kirche St. Dionysos aus dem späten 12. Jahrhundert. Von der ehemaligen St. Hubertuskirche im Ortsteil Etzweiler wurde bei der Umsiedlung nach Neu-Etzweiler ein Kruzifix von 1480 in die Kapelle St. Hubertus übertragen. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt Elsdorf mit drei Grundschulen, einer Gemeinschaftshauptschule, einer Realschule und einer Gesamtschule. Die Förderschule am Ort rundet das allgemeine Bildungsangebot ab.

Wirtschaft

Einer der größten Arbeitgeber am Wirtschaftsstandort Elsdorf ist der Energiekonzern RWE Power AG. Aber auch die Zuckerfabrik Pfeifer & Langen ist mit ihren 260 Mitarbeitern ein wichtiger Arbeitgeber am Standort. Hier werden Zuckerprodukte für Haushalt und Industrie hergestellt. Pfeifer & Langen ist der drittgrößte Zuckerproduzent in ganz Deutschland. Weitere in der Stadt ansässige Unternehmen sind der Matratzenhersteller MFO Matratzen Factory Outlet und der Einkaufsverband Back Europ Deutschland GmbH & Co KG, ein Zusammenschluss von eigenständigen, inhabergeführten Fachgroßhandelsunternehmen.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Elsdorf ist über die Bundesautobahnen A4 und A61 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B55 und B47 durch das Stadtgebiet. Einen Bahnhof gibt es in Elsdorf leider nicht mehr. Deshalb wird der öffentliche Nahverkehr ausschließlich mit Bussen abgewickelt. Es gibt unter anderem Verbindungen in die Städte Bergheim, Horrem, Köln und Bedburg. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Köln/Bonn und Düsseldorf International.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!