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Als Immobiliengutachter bin ich in Werdohl mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Werdohl auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Werdohl mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Werdohl ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Werdohl benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Werdohl
Die Stadt Werdohl gehört zum Märkischen Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Sauerland.
Hier erstrecken sich die Täler der Lenne und der Verse. Das Stadtgebiet von Werdohl reicht bis an die Grenzen der Stadt Lüdenscheid heran. Die Fläche von insgesamt 33,38 Quadratkilometern wird noch zu einem großen landwirtschaftlich genutzt. Dafür stehen in Werdohl 1.920 Hektar zur Verfügung. Die Bevölkerung der Stadt nimmt allmählich ab. Im Jahr 1998 lebten hier 22.050 Menschen, 2000 gab es nur noch 21.479 Bürger. Bis 2004 ging die Zahl noch weiter bis auf 20.434 Einwohner zurück. Im Jahr 2007 zählte man 19.838 Stadtbewohner, 2012 gab es dann nur noch 18.310 Werdohler. Der letzte Stand von 2014 bestätigt mit der Zahl 17.976 noch einmal den negativen Trend.
Der Immobilienmarkt in Werdohl
Der Immobilienmarkt von Werdohl ist in den letzten Jahren von einer stabilen, wenn auch eher moderaten Entwicklung geprägt. Werdohl liegt im südlichen Teil des Sauerlandes in Nordrhein-Westfalen, zwischen den größeren Städten Hagen und Dortmund. Die Stadt hat rund 23.000 Einwohner (Stand 2023) und ist bekannt für ihre idyllische Lage, die gute Anbindung an die Autobahnen sowie eine zunehmend aufkommende Nachfrage nach Wohnraum. Der Markt hat dabei einige typische Merkmale kleinerer Städte, aber auch bestimmte Besonderheiten, die auf regionale Entwicklungen zurückzuführen sind.
1. Allgemeine Marktlage und Trends
Der Immobilienmarkt in Werdohl weist eine insgesamt stabile, aber eher konservative Entwicklung auf. In den letzten fünf Jahren gab es nur geringe Preisschwankungen, die dennoch auf den Anstieg der Immobilienpreise in vielen ländlichen Regionen hinweisen. Der Markt zeigt eine Tendenz zu stabilen oder leicht steigenden Preisen, insbesondere in den Bereichen Einfamilienhäuser und Baugrundstücke. Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat sich stabilisiert, wobei insbesondere kleinere Wohnungen für Singles und Paare sehr gefragt sind.
Entwicklung der Immobilienpreise (2018–2023)
Kaufpreise für Einfamilienhäuser: Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Werdohl lagen 2023 bei etwa 2.100–2.400 €/m², was einen Anstieg von etwa 3–5 % im Vergleich zu den Jahren 2020 bis 2022 darstellt.
Kaufpreise für Wohnungen: Wohnungen in Werdohl sind günstiger als in vielen größeren Städten Nordrhein-Westfalens. Die durchschnittlichen Kaufpreise liegen bei rund 1.400–1.600 €/m², wobei Neubauten tendenziell höher bewertet werden.
Mietpreise: Die Mietpreise sind in den letzten Jahren nur langsam gestiegen. Der Preis für eine Mietwohnung in Werdohl liegt derzeit bei etwa 6–8 €/m². Kleinere Wohnungen (1–2 Zimmer) sind stark gefragt, insbesondere bei Singles und jungen Paaren.
2. Nachfragetrends und Demografie
Werdohl zeichnet sich durch eine stabile demografische Struktur aus, mit einer breiten Altersverteilung. Etwa 15 % der Bevölkerung sind Rentner, was die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen oder altersgerechtem Wohnen beeinflusst. Gleichzeitig gibt es eine wachsende Nachfrage bei jüngeren Familien, die aufgrund der vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten in der Region vermehrt nach Eigenheimen suchen.
Die Nachfrage wird auch durch die Nähe zu größeren Städten wie Hagen, Dortmund und Köln beeinflusst, die für Pendler attraktiv sind. In den letzten Jahren haben viele Menschen aus den Großstädten Werdohl als ruhigen und erschwinglichen Wohnort entdeckt, was zu einem leichten Anstieg der Einwohnerzahl geführt hat.
3. Angebot und Bautätigkeit
Werdohl hat ein überschaubares Angebot an Neubauten, aber die Bautätigkeit hat in den letzten Jahren leicht zugenommen. Es gibt einige Neubauprojekte, vor allem im Bereich von Mehrfamilienhäusern und Reihenhäusern. Zudem sind die meisten verfügbaren Baugrundstücke bereits erschlossen, was den Kaufpreis von Baugrundstücken stabil hält.
Die Bautätigkeit in Werdohl wird durch die lokale Bauwirtschaft und einige größere Bauunternehmen getragen. Es ist jedoch keine „Bauboom“-Situation wie in den Metropolregionen Nordrhein-Westfalens zu beobachten. Im Jahr 2022 wurden in Werdohl insgesamt etwa 40 Neubauten fertiggestellt, was im Vergleich zu größeren Städten wie Dortmund oder Köln eher eine moderate Zahl darstellt.
Neubauprojekte
Einige der Neubauprojekte betreffen auch die Umnutzung ehemaliger Industriegelände in Wohnanlagen, was eine interessante Entwicklung darstellt. Diese Flächen bieten Potenzial für hochwertige Wohnanlagen mit guter Anbindung und schöner Lage. Auch gibt es Bestrebungen, den ländlichen Charme mit modernem Wohnkomfort zu kombinieren.
4. Lage und Infrastruktur
Werdohl profitiert von einer guten Verkehrsanbindung durch die Autobahn A45 und A46, die es Pendlern ermöglichen, schnell größere Städte wie Dortmund oder Köln zu erreichen. Gleichzeitig bleibt Werdohl aufgrund seiner Lage im Sauerland eine grüne Oase mit vielen Naturgebieten und Freizeitmöglichkeiten, was für viele Käufer und Mieter attraktiv ist.
Die Infrastruktur in Werdohl ist gut ausgebaut, mit ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzten und Sporteinrichtungen. Der öffentliche Nahverkehr ist durch Buslinien gut abgedeckt, die zu den benachbarten Städten führen.
5. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Werdohl ist insgesamt stabil und moderat wachsend. Für Käufer bedeutet dies, dass Werdohl eine attraktive Option für diejenigen ist, die eine ruhige, ländliche Lage suchen, ohne auf die Annehmlichkeiten der Großstadt verzichten zu müssen. Die Preise sind im Vergleich zu den umliegenden Großstädten eher günstig, was insbesondere für Familien und Pendler von Interesse ist.
Zukünftige Entwicklungen könnten den Markt leicht ankurbeln, insbesondere wenn weitere Neubauprojekte realisiert werden und die Region als Wohnstandort für Pendler weiterhin an Bedeutung gewinnt. Zudem könnte der Trend zu mehr ländlichem Wohnen auch in den kommenden Jahren weiter anhalten, was den Markt zusätzlich stabilisieren würde.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Werdohl ein solider und wenig spekulativer Immobilienmarkt bleibt, der sowohl für Käufer als auch für Mieter viele Vorteile bietet. Für Investoren könnte die Region insbesondere dann interessant sein, wenn die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin wächst und neue Projekte die Attraktivität der Stadt steigern.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Werdohl intensiv.
Hierzu werden im Märkischen Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Werdohl neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Werdohl zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Werdohl hat ihren Besuchern einige historisch und architektonisch interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Das Rathaus wurde im Jahre 1912 im neubarocken Stil erbaut. Der denkmalgeschützte Busenhof wurde nach dem Stadtbrand von 1822 als klassizistisches Bürgerhaus errichtet. Der Bahnhof aus dem späten 19. Jahrhundert beeindruckt mit seiner neubarocken Empfangshalle mit Risaliten und Säulen. Die katholische Pfarrkirche St. Michael wurde im Jahre 1901 geweiht. Die evangelische Christuskirche stammt aus dem Jahre 1868. Die Burg Pungelscheid wurde in der Zeit um das Jahr 1300 erbaut, heute kann man leider nur noch ihre Ruinen besichtigen. Im Heimatmuseum kann sich der Besucher über die Geschichte der Region informieren. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Werdohl vier Grundschulen, eine Realschule und eine Gesamtschule zur Verfügung.
Wirtschaft
Vor dem Bau der Ruhr-Sieg-Eisenbahn war der Standort Werdohl rein landwirtschaftlich geprägt. Seitdem hat die Industrie wirtschaftlich die tragende Rolle übernommen. Vor allem die Eisen- und Metallverarbeitung sind am Standort prägend, aber auch die stahlverarbeitende Industrie spielt eine wirtschaftlich bedeutende Rolle. Der größte Arbeitgeber am Platz ist der Edelstahlhersteller VDM GmbH, eine Tochter der Thyssen Krupp AG. Weitere Automobilzulieferer sind als Arbeitgeber von Bedeutung. Dazu gehören beispielsweise die Schaeffler Engineering GmbH und die ATS Stahlschmidt & Maiworm GmbH, die sich mit der Herstellung und dem Vertrieb von Leichtmetallrädern beschäftigt. Die Metallbranche ist außerdem durch den Hersteller von hydraulischen Komponenten Kracht GmbH, den Verkehrstechnologie Konzern Vossloh AG und die Walter Stauffenberg GmbH & Co KG am Standort vertreten. Die Constantia Packaging produziert in Werdohl Verpackungen aus Aluminium. Im Jahr 2006 gab es am Standort insgesamt 6.219 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Der Großteil war mit 3.539 Arbeitnehmern im verarbeitenden Gewerbe tätig.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Werdohl ist über die nahe Anschlussstelle Lüdenscheid zur Bundesautobahn A45 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus kreuzen sich im Stadtgebiet die beiden Bundesstraßen B229 und B236. Der Bahnhof Werdohl liegt an der Ruhr-Sieg-Strecke. Es gibt unter anderem Verbindungen in die Städte Hagen, Siegen und Essen. Außerdem verkehren hier Regional-Express-Züge im Stundentakt. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Diese bieten Anschluss an die Städte Altena, Balve, Lüdenscheid, Neuenrade und Plettenberg. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Dortmund, Düsseldorf und Köln-Bonn.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Sauerland, im Märkischen Kreis und in Werdohl
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Werdohl eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
