Immobiliensachverständiger für Dorsten

Als Immobiliengutachter bin ich in Dorsten mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Dorsten auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Dorsten mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Dorsten ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Dorsten benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Dorsten

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Die Stadt Dorsten gehört zum Kreis Recklinghausen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt in der Metropolregion Rhein-Ruhr.

Geografisch befindet man sich hier am Übergang vom Münsterland zum Ruhrgebiet. Dorsten liegt an der Lippe, rund 24 Kilometer von der Rheinmündung entfernt. Das Stadtgebiet war schon sehr früh besiedelt, wie archäologische Ausgrabungen belegen. Zu den ältesten Funden gehören Urnen aus der Jungsteinzeit und der Bronzezeit im Stadtteil Deuten-Sölten. Die Bevölkerungszahlen der Stadt entwickeln sich in den letzten Jahren rückläufig. 2000 lebten hier 81.063 Menschen, 2005 gab es nur noch 79.639 Bürger. Im Jahr 2010 hatte Dorsten 76.775 Einwohner, 2012 gab es 76.030 Stadtbewohner. Der letzte Stand von 2014 bestätigt mit der Zahl 75.439 noch einmal den stetigen Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Dorsten

1. Einleitung

Dorsten ist eine Stadt im Westen Deutschlands, im Ruhrgebiet, und gehört zum Kreis Recklinghausen in Nordrhein-Westfalen. Mit einer Bevölkerung von rund 77.000 Menschen (Stand 2023) ist Dorsten eine mittelgroße Stadt, die sowohl von ländlichem Charme als auch von einer günstigen Lage im Ruhrgebiet profitiert. Die Nähe zu großen Städten wie Essen, Düsseldorf und Duisburg macht Dorsten zu einem interessanten Standort für Immobilieninvestoren und Käufer.

2. Wirtschaftliche Lage und Demografie

Bevölkerung: Dorsten verzeichnet ein stetiges Wachstum. Die demografische Struktur zeigt einen hohen Anteil an älteren Menschen, was den Bedarf an altersgerechten Wohnformen und Pflegeimmobilien anheizt. Gleichzeitig ziehen junge Familien und Berufspendler aus den benachbarten Großstädten in die Region.

Wirtschaft: Die lokale Wirtschaft ist stark von mittelständischen Unternehmen geprägt, die vor allem in den Bereichen Maschinenbau, Chemie und Handel tätig sind. Dorsten hat außerdem eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, insbesondere durch den Bahnhof Dorstener Bahnhof, der Verbindungen zu großen Metropolen bietet.

3. Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Dorsten hat in den letzten Jahren sowohl für Eigentümer als auch für Investoren ein interessantes Wachstum erlebt. Eine Mischung aus günstigen Preisen im Vergleich zu den Großstädten der Umgebung und einer guten Lebensqualität zieht sowohl Familien als auch Kapitalanleger an.

Preistrends: Im Vergleich zu Städten wie Essen oder Dortmund sind die Immobilienpreise in Dorsten noch moderat, aber die Preise haben sich in den letzten Jahren stark erhöht. Insbesondere im Bereich von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gibt es eine klare Aufwärtsentwicklung.

Marktdynamik: Die Nachfrage nach Immobilien bleibt stabil, vor allem durch die Nähe zu den großen Städten. In den letzten Jahren sind vor allem Einfamilienhäuser und Reihenhäuser gefragt. Der Markt für Mietwohnungen wächst, jedoch ist der Bestand an Neubauten in Dorsten noch begrenzt.

4. Preisentwicklung

Kaufpreise (Stand 2023):

Einfamilienhäuser: Der Preis für ein Einfamilienhaus in Dorsten liegt im Schnitt bei etwa 2.500 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand der Immobilie. In besonders gefragten Stadtteilen wie der Innenstadt oder den ruhigen Randgebieten, die einen hohen Freizeitwert bieten, sind auch höhere Preise möglich.

Eigentumswohnungen: Der Preis für Eigentumswohnungen liegt im Durchschnitt bei etwa 2.000 bis 3.000 EUR pro Quadratmeter. Neue oder renovierte Objekte können auch über 3.500 EUR pro Quadratmeter erreichen.

Baugrundstücke: Die Preise für Bauland schwanken je nach Lage und Größe des Grundstücks. Im Durchschnitt liegen die Quadratmeterpreise bei rund 120 bis 180 EUR, in bevorzugten Lagen können auch 200 EUR und mehr pro Quadratmeter erzielt werden.

Mietpreise (Stand 2023):
Mietwohnungen: Die Mietpreise für Wohnungen in Dorsten variieren zwischen 6 EUR und 10 EUR pro Quadratmeter, abhängig von Größe, Lage und Zustand. In zentralen Lagen oder modernisierten Altbauwohnungen können auch 12 EUR pro Quadratmeter erreicht werden.

Einfamilienhäuser zur Miete: Die Mieten für Einfamilienhäuser bewegen sich in einem Bereich von etwa 8 EUR bis 12 EUR pro Quadratmeter. Auch hier hängt der Preis stark von der Lage und Ausstattung ab.

5. Stadtteile und Lagen

Die unterschiedlichen Stadtteile von Dorsten bieten unterschiedliche Immobilienmärkte und Preistrends. Die beliebtesten und aufstrebenden Lagen sind:

Stadtmitte: Dorstens Zentrum bietet eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten und kulturelle Angebote. Die Preise sind hier höher, aber die Nachfrage bleibt stabil.

Feldmark: Eine ruhige, eher ländliche Gegend, die besonders für Familien attraktiv ist. Die Preise für Einfamilienhäuser und Baugrundstücke sind hier moderat und steigen aufgrund der guten Erreichbarkeit von Industriezentren und großen Städten langsam.

Kirchhellen: Dieser Stadtteil ist bekannt für seine grünen Wohngegenden und guten Schulen. Häuser hier sind oft teurer, vor allem, weil die Gegend viele Gutverdiener und Unternehmer anzieht.

Wulfen: Ein attraktiver Stadtteil für Naturfreunde, aber auch für Pendler, die die Nähe zu größeren Städten suchen. Die Preise sind hier noch etwas günstiger, haben jedoch in den letzten Jahren einen Anstieg erfahren.

6. Neubauprojekte und Investitionsmöglichkeiten

Dorsten hat in den letzten Jahren mit einer Reihe von Neubauprojekten auf die gestiegene Nachfrage reagiert. Es gibt mehrere Neubaugebiete, die für Investoren und Käufer interessant sind. In diesen Projekten werden sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser angeboten.

Einige wichtige Neubaugebiete:

Neubaugebiet am Kusenhorst: Ein großflächiges Neubaugebiet, das vor allem für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften geeignet ist. Die Baugrundstücke sind nach wie vor begehrt, auch wenn die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind.
Wohnpark Dorstener Süden: Ein modernes Projekt mit Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, das vor allem junge Berufspendler und kleine Familien anspricht. Zudem gibt es ein wachsendes Interesse an seniorengerechten Wohnungen und Pflegeimmobilien, was den Bedarf an Immobilien mit speziellen Anforderungen in Dorsten anheizt.

7. Ausblick und Prognosen

Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum des Immobilienmarktes in Dorsten erwartet. Besonders in den Randlagen der Stadt, wo es noch günstigere Immobilien gibt, dürfte die Nachfrage weiter steigen. Auch die stetig steigenden Preise in benachbarten Großstädten wie Essen und Duisburg dürften Dorsten weiterhin zu einem attraktiven Ziel für Pendler und Investoren machen.

Langfristiger Trend: Dorsten wird zunehmend als attraktiver Wohnort für Familien und Berufspendler wahrgenommen. Die Nähe zu großen Wirtschaftsmetropolen wie Düsseldorf und Essen sowie das vergleichsweise niedrige Preisniveau sprechen für einen positiven Markttrend.
Mögliche Herausforderungen: Ein herausfordernder Aspekt könnte die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohen Grundstückspreise in zentralen Lagen sein. Auch die Nachfrage nach Neubauten könnte durch steigende Baukosten und Materialengpässe beeinflusst werden.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Dorsten zeigt sich robust und wachstumsorientiert. Mit einer Mischung aus günstigen Preisen, guter Anbindung und einer steigenden Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen, bietet die Stadt sowohl für Käufer als auch für Investoren Potenzial. Vor allem im Hinblick auf die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum in ländlicheren Gebieten des Ruhrgebiets könnte Dorsten auch in den kommenden Jahren ein gefragter Standort bleiben.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Dorsten intensiv.

Hierzu werden im Kreis Recklinghausen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Dorsten neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Dorsten zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Dorsten hat als ehemalige Fachwerkstadt während des Zweiten Weltkrieges viele herausragende Bauwerke verloren. Das bekannteste Denkmal der heutigen Stadt ist das Römerlager Holsterhausen. Dabei handelt es sich um die größte archäologische Flächengrabung der letzten Jahre in ganz Westfalen. Auf 150.000 Quadratmetern wurden hier mindestens zehn römische Marschlager identifiziert. In der Altstadt von Dorsten sind aber auch noch Teile der Stadtmauer erhalten geblieben. Die Wassergräben der Graben- und Wallanlagen sind bis 2005 teilweise wieder aufgebaut worden. Zwei erhaltene Wehrtürme dienen heute als Wohnhäuser. Von der ursprünglichen gotischen Hallenkirche St. Agatha sind nur noch wenige Teile der Innenausstattung übrig geblieben, die Kirche selbst wurde im Jahre 1952 wieder aufgebaut. Ebenfalls in der Altstadt kann man die evangelische Johanneskirche aus dem Jahre 1890 besichtigen. Das Schloss Lembeck ist ein Wasserschloss im gleichnamigen Stadtteil, hier kann man das Heimatmuseum von Dorsten besuchen. Der ehemalige Rittersitz Haus Hagenbeck wurde im Jahre 1150 erstmals erwähnt, ist jetzt aber nur noch als Ruine zu besichtigen. Das einstige Bergwerk Fürst Leopold im Stadtteil Hervest wird heute kulturell genutzt. Ein technisches Denkmal mit Museum ist die rund 400 Jahre alte Tüshaus-Mühle. Darüber hinaus gibt es in der Altstadt das Jüdische Museum Westfalen. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt Dorsten mit 17 Grundschulen, fünf Hauptschulen, vier Realschulen, einer Gesamtschule und zwei Gymnasien. Die insgesamt fünf Förderschulen am Standort runden das allgemeine Bildungsangebot ab.

Wirtschaft

Im 20. Jahrhundert wurde der Wirtschaftsstandort Dorsten vorwiegend vom Steinkohlebergbau geprägt, vor allem in den Stadtteilen Hervest, Holsterhausen und Wulfen. Im Jahr 2001 wurde der Bergbau in Dorsten jedoch komplett eingestellt. Heute sitzen vor allem klassische Industriebetriebe am Standort. Die vorherrschenden Branchen sind Metallverarbeitung, Maschinenbau und Textilindustrie. Aktuell geht die wirtschaftliche Entwicklung von Dorsten hin zu Dienstleistungsbetrieben und Logistikunternehmen, die sich zunehmend hier ansiedeln. Aber auch die Tourismus- und Freizeitwirtschaft konnte ihre Rolle am Standort ausbauen. Zu den in der Stadt ansässigen Firmen gehören beispielsweise das Kunststoffverarbeitungsunternehmen Paul Ossege Kunststofftechnik eK, die Dorstener Drahtwerke H. W. Brune & Co GmbH, das Maschinenbauunternehmen Dorstener Antriebstechnik GmbH, die LKW-Spedition Schrudde, der Medizintechnikvertrieb BOSANA Medizintechnik GmbH, der weltweit agierende Sand- und Kieshersteller EUROQUARZ GmbH und die Gießerei Metallwerk Franz Kleinken GmbH.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Dorsten ist über die Bundesautobahnen A31 und A52 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B58, B224 und B225 durch das Stadtgebiet. Am Dorstener Bahnhof verkehren die Regionalbahnen Der Borkener, Emschertal-Bahn, Der Dorstener und Der Coesfelder. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Über den Wesel-Datteln-Kanal ist Dorsten mit dem Rhein und dem Wasserstraßenkreuz Datteln verbunden. Es gibt einen kleinen Hafen und die Schleuse Dorsten. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Münster-Osnabrück und Düsseldorf.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!