Immobiliensachverständiger für Merzenich

Als Immobiliengutachter bin ich in Merzenich mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Merzenich auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Merzenich mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Merzenich ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Merzenich benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Merzenich

Merzenich gehört zum Kreis Düren des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt unmittelbar am östlichen Stadtrand der Kreisstadt Düren.

Man befindet sich hier in der Niederrheinischen Bucht, im Norden von Merzenich beginnt der Braunkohle-Tagebau Hambach, der sich allmählich in die nördlichen Gemeindegebiete hineinschiebt. Der Ortsteil Morschenich musste bereits umgesiedelt werden. Neben dem Hauptort besteht die Gemeinde aus den vier Ortschaften Girbelsrath, Golzheim, Morschenich und Morschenich-Neu. Während sich die Gemeindebevölkerung früher in einem stetigen Wachstum befand, stagnieren die Einwohnerzahlen schon seit 1998. Merzenich wurde im Jahre 1225 erstmals in einer Urkunde erwähnt, die Ortschaft Golzheim sogar bereits im Jahre 1015.

Der Immobilienmarkt in Merzenich

Einleitung
Merzenich ist eine Gemeinde im Kreis Düren in Nordrhein-Westfalen, Deutschland, die sowohl für ihre ländliche Idylle als auch für ihre Nähe zur Stadt Köln bekannt ist. Die Gemeinde hat sich in den letzten Jahren als attraktiver Standort für Familien, Pendler und Investoren etabliert. Im Folgenden wird eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Merzenich präsentiert, die aktuelle Markttrends, Preistrends, relevante Kennzahlen sowie Prognosen umfasst.

1. Allgemeine Informationen zu Merzenich

Lage: Merzenich liegt ca. 15 Kilometer nordwestlich von Düren und etwa 40 Kilometer von Köln entfernt. Diese Lage im Städtedreieck Köln-Aachen-Düren macht die Region für Pendler und Investoren besonders interessant.

Bevölkerung: Die Einwohnerzahl von Merzenich liegt bei etwa 12.000 Personen (Stand 2023). Es handelt sich um eine eher ruhige, aber wachsende Gemeinde, die in den letzten Jahren einen leichten Zuwachs an Bevölkerung verzeichnet hat.

Infrastruktur: Merzenich ist gut an das Straßennetz und den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Über die A4 ist die Stadt Köln in etwa 30 Minuten erreichbar. Es gibt diverse Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Einrichtungen vor Ort.

2. Immobilienmarkt im Überblick

Der Immobilienmarkt in Merzenich hat in den letzten Jahren eine zunehmende Dynamik erfahren. Dies lässt sich auf mehrere Faktoren zurückführen:

Proximity zu Köln: Die Nähe zur Metropole Köln hat dazu geführt, dass Merzenich als Pendlergemeinde zunehmend an Beliebtheit gewonnen hat. Besonders für Familien, die den urbanen Ballungsraum meiden möchten, bietet Merzenich eine attraktive Wohnlage.

Verfügbarkeit von Bauland: Der Markt für Neubauten ist stabil. Es gibt nach wie vor ungenutzte Flächen, die für den Wohnungsbau zur Verfügung stehen, jedoch sind die Bauflächen begrenzt und somit der Wettbewerb um diese Flächen höher.

Preisentwicklung: In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Merzenich moderat gestiegen, allerdings noch nicht auf dem Niveau von Städten wie Köln oder Düren. Der Markt zeigt jedoch einen kontinuierlichen Anstieg, was auf ein gesundes Wachstum hinweist.

3. Immobilienpreise

Die Preise für Immobilien in Merzenich haben in den letzten Jahren leichte, aber konstante Steigerungen erfahren. Der Markt zeigt sich dabei stabil und verhältnismäßig resistent gegen größere Schwankungen.

Preise für Bestandsimmobilien (2023)
Einzelne Häuser:

Die Preise für Einfamilienhäuser in Merzenich liegen im Durchschnitt bei etwa 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter (je nach Lage, Ausstattung und Zustand des Hauses).
Einfamilienhäuser in den bevorzugten Lagen von Merzenich (z. B. im Zentrum oder in der Nähe von Grünflächen) können bis zu 3.200 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Eigentumswohnungen:

Für Eigentumswohnungen liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro.
In neueren und gut sanierten Objekten, besonders im Zentrum oder in unmittelbarer Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, können die Preise bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen.

Mietpreise:

Die Mietpreise in Merzenich sind im Vergleich zu Großstädten wie Köln weiterhin moderat, zeigen aber einen leichten Anstieg.
Der Mietpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung liegt zwischen 7,00 und 9,50 Euro pro Quadratmeter.
Für Einzelhäuser zur Miete können die Preise zwischen 8,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter liegen.

Preisentwicklung der letzten Jahre:

2020 bis 2023: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser ist um etwa 10-15% gestiegen. Eigentumswohnungen verzeichneten einen Anstieg von 8-12% in den letzten drei Jahren.

Prognose 2024-2025: Experten erwarten, dass sich der Preisauftrieb im moderaten Rahmen fortsetzen wird, mit einer weiteren Steigerung von etwa 5-7% in den nächsten zwei Jahren, besonders in zentralen Lagen und in Neubauprojekten.

4. Markttrends

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Wie in vielen anderen deutschen Städten und Gemeinden wird auch in Merzenich ein steigendes Interesse an energiesparenden und nachhaltigen Wohnkonzepten beobachtet. Neubauten und renovierte Bestandsimmobilien müssen immer höhere Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllen. Dies hat Einfluss auf die Nachfrage und die Preisentwicklung von Immobilien.

Wohnungsknappheit und steigende Nachfrage: In den letzten Jahren gibt es einen leichten Nachfrageüberschuss im Bereich der Mietwohnungen und Einfamilienhäuser. Die zunehmende Beliebtheit der Region als Wohnort für Pendler nach Köln trägt zu dieser Entwicklung bei.

Bauprojekte: Es gibt mehrere Neubauprojekte in Merzenich, sowohl im Bereich Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser. Besonders in den Randgebieten sind Bauflächen noch zu günstigen Preisen zu finden, was für Investoren eine interessante Möglichkeit bietet.

5. Zukunftsaussichten und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Merzenich zeigt sich in einem stabilen Wachstumstrend, jedoch ohne die Hektik und die Preisblasen, die in größeren Städten wie Köln und Düsseldorf zu beobachten sind. Es wird erwartet, dass:

Die Preise weiterhin moderat steigen, aber nicht in den Höhen wie in den Großstädten. Das bedeutet, dass Merzenich eine attraktive Option für Käufer bleibt, die im Kölner Umland nach einem erschwinglicheren Wohnort suchen.
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen voraussichtlich weiter ansteigen wird, besonders aufgrund der guten Verkehrsanbindung und der steigenden Attraktivität des ländlichen Wohnens.
Die zunehmende Nachfrage nach Nachhaltigkeit und modernen Wohnkonzepten wird auch Merzenich betreffen, was zu einer Erhöhung der Baukosten und einer verstärkten Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien führen könnte.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Merzenich ist aktuell von einer stabilen und moderaten Preisentwicklung geprägt, mit einem gesunden Nachfragewachstum, das vor allem von Pendlern und Familien getrieben wird. Der Markt bietet insbesondere für Investoren und Käufer, die auf der Suche nach einer ruhigen Wohnlage mit guter Anbindung an Köln sind, attraktive Möglichkeiten.

Mit einem fortlaufenden Anstieg der Nachfrage und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland ist es wahrscheinlich, dass die Preise weiterhin moderat steigen werden. Daher bleibt Merzenich auch in den kommenden Jahren ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Merzenich intensiv.

Hierzu werden im Kreis Düren eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Merzenich neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Merzenich zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

In Merzenich gibt es für den touristischen Besucher so einiges zu entdecken. Die neugotische Pfarrkirche St. Laurentius aus dem Jahr 1901 ist das Wahrzeichen der Gemeinde. Der Vorgängerbau war die Alte Pfarrkirche, die bereits im Jahre 1300 erstmals urkundlich erwähnt wurde. Das genaue Baujahr ist jedoch nicht bekannt. Ein weiteres Wahrzeichen der Gemeinde Merzenich ist der Wasserturm, eine ehemalige Turmwindmühle. Die Mühle wurde im Jahre 1608 erbaut, 1895 in einer Urkunde aber schon als ehemalige Mahlmühle bezeichnet. Sie war also damals bereits stillgelegt und wurde 1912 restauriert und umgebaut. Später wurde der Bau dann als Wasserturm genutzt, heute finden dort Veranstaltungen statt. Das Heimatmuseum Merzenich ist in der historischen Hofanlage Engelen untergebracht, die im Jahre 1688 zum ersten Mal urkundlich erwähnt wurde. In dem alten Fachwerkhaus kann man zwei original möblierte Zimmer besichtigen. Außerdem gibt es eine historische Backstube und eine Räucherkammer. Der Besucher sieht dort auch Werkstätten des einstigen Schmiede- und Schusterhandwerkes und eine alte Mühle. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Gemeinde Merzenich zwei Grundschulen, eine Hauptschule und zwei Gesamtschulen zur Verfügung. Die weiterführenden Schulen besuchen die Gemeindeschüler im nahen Düren.

Wirtschaft

Am Wirtschaftsstandort Merzenich herrscht der Mittelstand vor. Das große Gewerbegebiet Girbelsrath ist der Sitz vieler mittelständischer Unternehmen, hier sind aber auch einige größere Betriebe ansässig. Die Firma J & W. Stollenwerk oHG ist der größte Konservenhersteller von ganz Deutschland und auch in Europa führend auf diesem Gebiet. Das Unternehmen GMS Günter Meyer Gesellschaft für Fahrbahnsanierungen mbH zählt zu den größten Anbietern von Fräsarbeiten für den Straßenbau in Deutschland. Ein weiteres Gewerbegebiet ist in Planung, das sehr verkehrsgünstig direkt an der Autobahn A4 liegen wird.

Verkehrsanbindung

Merzenich ist über die Bundesautobahn A4 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Nachdem diese Trasse wegen des Tagebaus Hambach verlegt werden musste, erhielt die Gemeinde im Jahr 2014 eine eigene Anschlussstelle. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B264 von Düren nach Köln durch das Gemeindegebiet. Merzenich verfügt über eine Haltestelle an der S-Bahnstrecke von Aachen nach Köln. Über die Linie 12 ist die Gemeinde mit den Städten Aachen, Köln, Frechen, Troisdorf, Siegburg, Hennef und Düren verbunden. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Der nächstgelegene Flughafen ist Köln-Bonn.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!