Immobiliensachverständiger für Bergkamen

Als Immobiliengutachter bin ich in Bergkamen mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Bergkamen auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Bergkamen mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Bergkamen ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Bergkamen benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Bergkamen

Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Die Stadt Bergkamen gehört zum Kreis Unna des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt in Westfalen.

Hier befindet man sich am Ostrand des Ruhrgebietes und in der Ballungsrandzone von Dortmund. Bergkamen hat sich einst als größte Bergbaustadt Europas einen Namen gemacht. Im Süden der Stadt erhebt sich das Sauerland, im Norden grenzt das Münsterland unmittelbar an das Stadtgebiet. In östlicher Richtung erstreckt sich die Soester Börde. Bergkamen gliedert sich in die Stadtteile Heil, Mitte Oberaden, Overberge, Rünthe und Weddinghofen auf.

Der Immobilienmarkt in Bergkamen

1. Allgemeine Übersicht

Bergkamen ist eine Stadt im nordrhein-westfälischen Kreis Unna, die sich aufgrund ihrer Nähe zu Dortmund und der guten Anbindung an das Ruhrgebiet als attraktiver Standort für Wohn- und Gewerbeimmobilien entwickelt hat. Mit einer Bevölkerungszahl von etwa 51.000 Einwohnern (Stand: 2023) und einer Fläche von rund 66,3 Quadratkilometern, bietet die Stadt eine gute Mischung aus städtischen und ländlichen Wohnmöglichkeiten.

2. Bevölkerungsstruktur und Nachfrage nach Immobilien

Die demographische Entwicklung in Bergkamen weist eine stabile Bevölkerungszahl auf, was zu einer kontinuierlichen Nachfrage nach Immobilien führt. Es gibt jedoch auch eine leichte Tendenz zu einer alternden Bevölkerung, was Auswirkungen auf den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Seniorenheimen haben könnte.

Bevölkerungszahl (2023): ca. 51.000
Altersstruktur: 22% der Bevölkerung sind 65 Jahre oder älter
Haushaltsgrößen: Der Durchschnittshaushalt in Bergkamen umfasst etwa 2,1 Personen.
Die Nachfrage nach Wohnraum in Bergkamen ist vor allem von jungen Familien, Pendlern sowie älteren Menschen geprägt, die in einer ruhigen Umgebung wohnen möchten, aber gleichzeitig die Vorteile der Nähe zu Dortmund und dem Ruhrgebiet nutzen wollen.

3. Marktentwicklung und Immobilienpreise

In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in Bergkamen eine stabile Entwicklung durchlaufen, auch wenn die Preissteigerungen nicht so stark ausfielen wie in größeren Städten wie Dortmund oder Bochum. Im Vergleich zum nationalen Durchschnitt sind die Immobilienpreise in Bergkamen noch vergleichsweise moderat, was die Region für Kaufinteressierte attraktiv macht.

Durchschnittlicher Kaufpreis (2023):
Bestandwohnungen: 2.100–2.500 EUR/m²
Neubauwohnungen: 2.500–3.000 EUR/m²
Einfamilienhäuser: 250.000–350.000 EUR für durchschnittliche Objekte
Doppelhaushälften: 220.000–300.000 EUR
Mehrfamilienhäuser: ab 400.000 EUR, je nach Lage und Zustand
Baugrundstücke: ca. 80–120 EUR/m²
Die Immobilienpreise sind in den letzten 5 Jahren tendenziell gestiegen, vor allem bei Neubauten und in zentralen Lagen wie im Stadtzentrum und den bevorzugten Wohnlagen wie der Umgebung des Oberadener Waldes und der Umgebung der Kamen-Karl-Legien-Siedlung. Im Vergleich zu großen Metropolen wie Dortmund oder Düsseldorf bleibt Bergkamen jedoch preislich attraktiv.

4. Mietmarkt

Der Mietmarkt in Bergkamen zeichnet sich durch eine relative Stabilität aus. Es gibt sowohl günstige als auch teurere Mietangebote, wobei das Angebot im Vergleich zu den großen Städten im Ruhrgebiet etwas geringer ist.

Durchschnittliche Mietpreise (2023):
Wohnungen: 6–8 EUR/m² für Bestandswohnungen, 8–10 EUR/m² für Neubauwohnungen
Einfamilienhäuser: 9–12 EUR/m²
Gewerbeimmobilien: 5–7 EUR/m²
Der Mietmarkt wird überwiegend von Familien, Paaren und Senioren nachgefragt. Besonders in den Randgebieten von Bergkamen gibt es eine größere Nachfrage nach Mietobjekten, die günstigere Konditionen bieten.

5. Bau- und Entwicklungsprojekte

In den letzten Jahren wurden in Bergkamen einige Neubauprojekte umgesetzt, die vor allem auf die Schaffung von familienfreundlichem Wohnraum sowie barrierefreien Wohnungen ausgerichtet sind. Ein wachsendes Interesse besteht auch an der Entwicklung von Neubaugebieten und der Aufwertung von Altbauten, insbesondere in den zentralen Stadtteilen und den angrenzenden Stadtteilen wie Overberge und Rünthe.

Neubaugebiete: Im Bereich der ehemaligen Zechenflächen und der angrenzenden Landschaftsschutzgebiete sind neue Wohnbauprojekte geplant. Hier entstehen sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser, die auch in den kommenden Jahren das Angebot in Bergkamen erweitern sollen.

Infrastrukturprojekte: Die Anbindung von Bergkamen an die Autobahnen A1 und A2 sowie die Nähe zum Dortmunder Umland erhöhen die Attraktivität der Stadt für Pendler und Unternehmen, was sich langfristig auch auf den Immobilienmarkt auswirken dürfte.

6. Fazit und Ausblick

Bergkamen hat sich als ein stabiler Immobilienmarkt im Ruhrgebiet etabliert. Die Kombination aus günstigen Preisen im Vergleich zu benachbarten Großstädten und der guten infrastrukturellen Anbindung sorgt für eine konstante Nachfrage, sowohl nach Mietobjekten als auch nach Eigentum. Zukünftig dürften sich die Preisentwicklungen je nach Angebot und Nachfrage sowie durch infrastrukturelle und städtebauliche Entwicklungen verändern.

Ein wachsender Bedarf an barrierefreien Wohnungen und seniorengerechten Immobilien sowie eine zunehmende Attraktivität für Pendler aus Dortmund und den umliegenden Städten könnten den Markt in den nächsten Jahren weiter dynamisieren.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Bergkamen intensiv.

Hierzu werden im Kreis Unna eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Bergkamen neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bergkamen zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Bergkamen hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Im Ortsteil Mitte kann man die denkmalgeschützte Gedenkstätte NS-Sammellager besichtigen. In der ehemaligen Bergarbeitersiedlung wurden im Dritten Reich Regimegegner interniert. Das ebenfalls denkmalgeschützte Kulturzentrum Schacht 3 steht im Ortsteil Rünthe. Dabei handelt es sich um einen 1960 stillgelegten Schacht der ehemaligen Zeche Werne. Im Gutshof Schulze-Heil aus dem Jahre 1864 sitzt heute die Ökologiestation und betreibt dort einen Wildbienenlehrpfad, einen Bauerngarten, einen Umweltpädagogikteich und eine Pflanzenkläranlage. Weitere sehenswerte Gebäude findet man in den ehemaligen Zechensiedlungen von Bergkamen. Ein weiteres Industriedenkmal der Stadt ist der Förderturm der früheren Zechenanlage Grimberg. Im Stadtmuseum Bergkamen erfährt man alles über die Geschichte von Bergbau, Industrie und Siedlung in der Region. Dazu gehört unter anderem der Barbara-Stollen, wo man die Arbeitswelt der Bergleute unter Tage erleben kann. Die Kunstgalerie sohle 1 ist die älteste kommunale Galerie in Deutschland. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Bergkamen sieben Grundschulen, zwei Realschulen, eine Gesamtschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Die vier Förderschulen am Ort vervollständigen das allgemeine Bildungsangebot.

Wirtschaft

Der Wirtschaftsstandort Bergkamen war über lange Zeit maßgeblich vom Bergbau geprägt. Seitdem die Steinkohlezechen nach und nach geschlossen wurden, liegen große Gewerbeflächen brach und die Arbeitslosenquote ist hoch. Im Jahr 2007 gab es in Bergkamen 34 Industriebetriebe und 29 Großhandelsbetriebe. Zu den am Standort ansässigen Großunternehmen zählen beispielsweise die Firma Bayer HealthCare Pharmaceuticals, der amerikanische Chemiekonzern Chemtura Corporation, das amerikanische Chemieunternehmen Huntsman Corporation, das Filialunternehmen Poco Einrichtungsmärkte GmbH und das Textilunternehmen Steilmann Gruppe. Zu den wichtigen Arbeitgebern der Stadt gehört aber auch das Kraftwerk Bergkamen.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Bergkamen ist über die Bundesautobahnen A1 von Puttgarden über Hamburg und Köln nach Saarbrücken und A2 von Oberhausen über Dortmund und Hannover nach Berlin in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B233 von Iserlohn nach Werne durch das Stadtgebiet. Der Personenverkehr auf der Schiene wurde schon im Jahr 1983 eingestellt. Die nächstgelegenen Bahnhöfe sind in Kamen, Lünen und Werne zu erreichen. Dort gibt es Anschlüsse zu den Schienenknotenpunkten Hamm und Dortmund. Der öffentliche Nahverkehr wird in Bergkamen mit Bussen abgewickelt. Es gibt unter anderem Verbindungen in die Städte Lünen, Dortmund, Werne, Kamen und Unna. Über den Datteln-Hamm-Kanal ist Bergkamen mit dem europäischen Wasserstraßennetz verbunden. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Dortmund, Düsseldorf und Münster-Osnabrück.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!