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Als Immobiliengutachter bin ich in Werne mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Werne auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Werne mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Werne ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Werne benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Werne
Die Stadt Werne gehört zum Kreis Unna des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Münsterland. Im Süden berührt das Stadtgebiet das Lippetal, im Norden verlaufen die Lipper Höhen zum Teil über Werner Gemarkung.
Die Stadt wird zur Ballungsrandzone der Metropolregion Rhein-Ruhr gezählt. Dortmund liegt rund 25 Kilometer entfernt, nach Münster beträgt die Wegstrecke rund 40 Kilometer. Die erste urkundliche Erwähnung der Stadt Werne geht auf das Jahr 834 zurück.
Immobilienmarkt in Werne
1. Einleitung
Werne ist eine Stadt im südlichen Teil des Kreises Unna in Nordrhein-Westfalen, bekannt für ihre historische Altstadt und die Nähe zu größeren urbanen Zentren wie Dortmund und Bochum. Werne hat sich in den letzten Jahren zunehmend als attraktiver Standort für Immobilieninvestoren und private Käufer etabliert. Der Immobilienmarkt zeigt dabei sowohl in Bezug auf Wohnimmobilien als auch Gewerbeimmobilien interessante Entwicklungen.
2. Bevölkerungsstruktur und demografische Entwicklung
Die demografische Entwicklung spielt eine zentrale Rolle auf dem Immobilienmarkt. Werne hat etwa 30.000 Einwohner (Stand 2023) und wächst leicht, was auf eine stabile Nachfrage nach Wohnraum hinweist. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung liegt bei etwa 45 Jahren, mit einer leichten Tendenz zur Alterung, was Auswirkungen auf den Bedarf an barrierefreien und altersgerechten Wohnungen haben könnte.
3. Wohnimmobilienmarkt
3.1. Preisentwicklung
Der Markt für Wohnimmobilien in Werne hat in den letzten Jahren eine stetige Preiserhöhung erfahren, jedoch nicht in dem Ausmaß wie in großen Städten der Region. Hier die wichtigsten Preisindikatoren:
Kaufpreise für Bestandswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen lag 2023 bei etwa 2.200 bis 2.500 Euro. Für Neubauwohnungen ist der Preis mit 2.600 bis 3.100 Euro pro Quadratmeter deutlich höher.
Mietpreise: Die Mietpreise für Bestandswohnungen schwanken je nach Lage und Ausstattung. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei etwa 7,00 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter für eine durchschnittliche Wohnung. Neubauwohnungen erzielen im Durchschnitt Mieten von 10,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter.
3.2. Marktnachfrage
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Werne ist insbesondere in den letzten Jahren gestiegen. Besonders in den Randlagen der Stadt und in der Nähe des Stadtkerns werden regelmäßig neue Bauprojekte für Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser umgesetzt. Die Nachfrage wird hauptsächlich durch junge Familien und Paare sowie Pendler aus Dortmund und Bochum getragen, die von den relativ günstigen Preisen im Vergleich zu den benachbarten Großstädten profitieren.
3.3. Entwicklungen im Neubau
Der Neubau von Wohnimmobilien hat zugenommen, besonders in den westlichen und nördlichen Stadtteilen. In den letzten Jahren wurden mehrere größere Neubauprojekte realisiert, insbesondere Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser. Das größte Projekt ist derzeit das Neubaugebiet „Werne-Süd“, das auf der Fläche eines ehemaligen Industrieareals entsteht und Platz für etwa 200 bis 250 neue Wohneinheiten bieten wird.
3.4. Preistrends und Perspektiven
Die Immobilienpreise in Werne zeigen eine moderate Wachstumsrate, die voraussichtlich auch in den kommenden Jahren anhält. Die Nähe zu größeren Städten, die gute Anbindung an den ÖPNV und die hohe Lebensqualität machen Werne zu einem beliebten Wohnort. In den nächsten 5 bis 10 Jahren wird eine moderate Preissteigerung erwartet, vor allem im Segment der Neubauten.
4. Gewerbeimmobilienmarkt
4.1. Marktsituation
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Werne ist durch eine Mischung aus Einzelhandelsflächen, Büroimmobilien und Logistikflächen gekennzeichnet. Besonders im Bereich Logistik und Industrie ist Werne durch seine gute Lage entlang wichtiger Verkehrsachsen, wie der A1 und A43, attraktiv für Investoren und Unternehmen.
Büroflächen: Die Nachfrage nach Büroflächen in Werne ist im Vergleich zu größeren Städten weniger stark, doch gibt es zunehmend Interesse an kleinen bis mittleren Büroflächen, besonders für Unternehmen aus den Bereichen IT und Dienstleistungen. Die Mietpreise liegen bei etwa 7,50 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter.
Industrie- und Logistikflächen: Werne ist aufgrund der guten Verkehrsanbindung besonders für Logistikunternehmen interessant. Die Mietpreise für Logistikflächen schwanken je nach Lage und Größe, liegen jedoch bei etwa 4,50 bis 6,00 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der begrenzten verfügbaren Flächen und der Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen sind Investitionen in diesem Bereich weiterhin lukrativ.
4.2. Wachstumspotenzial
Der Gewerbemarkt in Werne zeigt Potenzial, insbesondere im Logistikbereich. Die Nähe zu den Ballungszentren des Ruhrgebiets und die gute Erreichbarkeit über Autobahnen und Schienen machen Werne zu einem interessanten Standort für Logistikunternehmen. In den kommenden Jahren könnten daher weitere Neubauten in diesem Sektor realisiert werden.
5. Infrastruktur und Anbindung
Werne verfügt über eine sehr gute Verkehrsanbindung. Die Stadt ist über die Autobahnen A1 und A43 an das überregionale Verkehrsnetz angebunden, was insbesondere für Gewerbetreibende von Vorteil ist. Der Öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) wird durch Busse und die Nähe zum S-Bahn-Netz von Dortmund ergänzt, was Werne als Pendlerstadt attraktiv macht.
6. Zukünftige Entwicklungen und Perspektiven
Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Werne wird in den nächsten Jahren maßgeblich von folgenden Faktoren beeinflusst:
Zunehmende Urbanisierung: Da Werne als Pendlerstadt immer attraktiver wird, ist mit einer weiteren Zunahme der Nachfrage nach Wohnimmobilien zu rechnen. Besonders in den Randgebieten der Stadt werden neue Wohnprojekte entstehen.
Infrastrukturprojekte: Der Ausbau des Verkehrsnetzes und die Schaffung neuer Arbeitsplätze im Umfeld von Werne (insbesondere im Logistikbereich) werden den Markt weiter ankurbeln.
Nachhaltigkeit: In der Bauwirtschaft und bei der Sanierung von Bestandsimmobilien wird ein immer stärkerer Fokus auf Nachhaltigkeit gelegt. Dies betrifft sowohl die energetische Sanierung von Altbauten als auch die Errichtung neuer, energieeffizienter Gebäude.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Werne zeigt sich sowohl im Bereich Wohnimmobilien als auch Gewerbeimmobilien stabil und wachstumsorientiert. Die Kombination aus günstigen Preisen im Vergleich zu großen Städten, einer hohen Lebensqualität und der guten Anbindung an das Ruhrgebiet macht Werne für Käufer und Investoren attraktiv. Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren moderat weiter steigen werden, insbesondere in den Bereichen Neubau und Logistikimmobilien.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Werne intensiv.
Hierzu werden im Kreis Unna eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Werne neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Werne zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Werne hat ihren Besuchern einige sehr interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. In der Altstadt lohnt sich ein Bummel durch den historischen Stadtkern mit seinen mittelalterlichen Fachwerkhäusern. Sehenswert sind auch das alte Rathaus, das weithin bekannte Solebad und das Gradierwerk. Das Kapuzinerkloster wurde im Jahre 1680 erbaut, die frühbarocke Klosteranlage mit dem Pesthäuschen wird heute noch von sieben Mönchen bewohnt. Die katholische Pfarrkirche St. Christophorus wurde im Jahre 1450 nach Zerstörungen durch Brände erneuert. Zu den ältesten Gebäuden der Stadt gehört das sogenannten Steinhaus aus dem 13. Jahrhundert. Heute ist darin die Stadtbücherei untergebracht. Durch Werne verläuft der Radfernweg Römer-Lippe-Route. Die Altstadt ist eine der Sehenswürdigkeiten dieser Strecke. Einen Besuch wert ist auch das Karl-Pollender-Stadtmuseum. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Werne drei Grundschulen, zwei Gemeinschaftsgrundschulen, eine Hauptschule, eine Sekundarschule, eine Realschule und zwei Gymnasien zur Verfügung. Die Förderschule am Ort ergänzt das allgemeine Bildungsangebot.
Wirtschaft
Am Wirtschaftsstandort Werne sind einige auch überregional bekannte Unternehmen ansässig. Die Firma AB Elektronik GmbH ist ein Automobilzulieferer. Die Hörmann KG stellt am Standort Tore, Türen, Zargen und Antriebe her. Die RWE Power AG betreibt hier das Kraftwerk Gersteinwerk. Die Klingele Papierwerke GmbH & Co KG sind einer der fünf größten Hersteller von Wellpappe in Deutschland. Der Onlinehändler Amazon betreibt in Werne ein Logistikzentrum. Darüber hinaus sind die PTR Messtechnik GmbH & Co KG, die Böcker Maschinenwerke GmbH und das Großhandelsunternehmen L. Stroetmann GmbH & Co KG am Standort ansässig. Ein wichtiger Arbeitgeber ist auch das Krankenhaus St. Christophorus.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Werne ist über Anschlussstellen zu den Bundesautobahnen A80 und A1 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Am nahen Kamener Kreuz besteht eine weitere Verbindung zur A2 von Oberhausen nach Berlin. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B54, B233, B236 und B63 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof Werne liegt an der Schienenstrecke von Lünen nach Dortmund. Es bestehen halbstündliche Verbindungen nach Dortmund und Münster. Im 10 Fahrminuten entfernten Lünen bestehen weitere Anschlussmöglichkeiten in die Niederlande. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen abgewickelt. Der nächstgelegene Flughafen ist Dortmund in rund 20 Kilometern Entfernung. Nach 60 Kilometern erreicht man den Flughafen Münster-Osnabrück.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung zwischen Lippe und Ruhrgebiet, im Kreis Unna und in Werne
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Werne eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
