Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliengutachter bin ich in Schwalmtal mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Schwalmtal auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Schwalmtal mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Schwalmtal ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Schwalmtal benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Schwalmtal
Schwalmtal ist eine kreisangehörige Gemeinde im Kreis Viersen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt am Niederrhein.
Hier befindet man sich im östlichen Teil des Naturparks Maas-Schwalm-Nette, die Landschaft der Region ist mit ihren Wiesen, Wäldern, Auen und Seen typisch für den Niederrhein. Genauso typisch für die Region sind die vielen Mühlen, das Schwalmtal hat daher den Beinamen ‚Tal der Mühlen‘ erhalten. Die ländlich geprägte Gemeinde misst insgesamt 48 Quadratkilometer, davon sind lediglich 6 Quadratmeter bebaut. Trotz ihrer idyllischen Lage bietet die Gemeinde Schwalmtal eine gute Verkehrsinfrastruktur mit direkten Anschlussmöglichkeiten zu den Städten Mönchengladbach, Krefeld und Düsseldorf. Nach Mönchengladbach sind es nur rund 10 Kilometer Wegstrecke, die Entfernung bis Krefeld beträgt rund 30 Kilometer. Düsseldorf liegt etwa 38 Kilometer entfernt. Und bis nach Venlo und Roermond in den Niederlanden sind es jeweils etwa 23 Kilometer. Die Einwohnerzahlen der Gemeinde wiesen in den letzten Jahren eine sinkende Tendenz auf. Während Schwalmtal im Jahre 2004 noch 19.308 Einwohner hatte, gab es hier zehn Jahre später nur noch 18.913 Gemeindebürger.
Der Immobilienmarkt in Schwalmtal
1. Einleitung
Schwalmtal ist eine ländliche Gemeinde im Kreis Viersen in Nordrhein-Westfalen, Deutschland, die durch ihre Nähe zur Stadt Mönchengladbach und den Ruhrgebietsmetropolen eine zunehmend interessante Lage für Immobilienkäufer und Investoren darstellt. Die Region ist besonders für ihre ruhige Wohnatmosphäre und gute Anbindung an Verkehrsinfrastrukturen bekannt. In diesem Bericht werden die aktuellen Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt von Schwalmtal analysiert.
2. Allgemeine Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Schwalmtal hat in den letzten Jahren eine stabile Entwicklung erfahren, sowohl im Bereich des Kaufmarktes als auch im Bereich der Mietpreise. Der Fokus liegt hier auf Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, da diese Immobilienarten in der Region besonders gefragt sind.
3. Entwicklung der Immobilienpreise
Kaufpreise für Einfamilienhäuser:
Im Jahr 2024 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser in Schwalmtal bei etwa 2.800 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen leichten Anstieg von rund 5–7% im Vergleich zu den Vorjahren dar.
Besonders beliebte Ortsteile wie Schwalmtal-Dyck und Schwalmtal-Vorst verzeichnen höhere Preise aufgrund ihrer guten Anbindung an Mönchengladbach und Düsseldorf.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen:
Eigentumswohnungen sind im Vergleich zu Einfamilienhäusern etwas günstiger. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt hier bei etwa 2.100 bis 2.500 Euro.
Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen für Singles und Paare ist in den letzten Jahren gestiegen, da immer mehr junge Menschen aus den größeren Städten auf den ländlichen Raum ausweichen.
Preistrends:
In den letzten fünf Jahren gab es in Schwalmtal eine durchschnittliche jährliche Preissteigerung von 4 bis 6%. Dies ist eine moderate, aber stetige Entwicklung, die sich von den dynamischen Preisanstiegen in Großstädten unterscheidet.
Ein Grund für den Anstieg ist die zunehmende Nachfrage nach ländlichem Wohnraum, unterstützt durch den Trend der „Verstädterung des ländlichen Raums“ und den Wunsch nach mehr Platz und Natur.
4. Mietpreise und Mietspiegel
Mietpreise für Einfamilienhäuser:
Die Mietpreise für Einfamilienhäuser in Schwalmtal liegen im Durchschnitt bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter.
Besonders in den Ortsteilen mit guter Anbindung an Verkehrsnetze (wie Schwalmtal-Vorst) können die Preise an der oberen Grenze des Spektrums liegen.
Mietpreise für Wohnungen:
Für Wohnungen variieren die Mietpreise je nach Lage und Ausstattung zwischen 7,50 Euro und 9,50 Euro pro Quadratmeter.
Kleinere Wohnungen (1-2 Zimmer) sind deutlich gefragt, während größere Wohnungen (3 Zimmer und mehr) eher von Familien und Paaren mit mittleren bis höheren Einkommen gesucht werden.
Mietpreisentwicklung:
Auch die Mietpreise in Schwalmtal sind in den letzten Jahren gestiegen, wenn auch langsamer als in städtischen Ballungsgebieten. Besonders in den letzten zwei Jahren gab es einen Anstieg von 3 bis 4%.
5. Nachfrage und Zielgruppen
Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in Schwalmtal ist vielfältig und umfasst verschiedene Zielgruppen:
Familien und Pendler: Schwalmtal zieht viele Familien an, die die Nähe zu den größeren Städten wie Düsseldorf, Mönchengladbach und Krefeld schätzen, aber gleichzeitig in einer ruhigeren, naturnahen Umgebung leben möchten. Diese Familien suchen vor allem nach Einfamilienhäusern mit Garten.
Senioren: Aufgrund des ländlichen Charakters und der ruhigeren Umgebung ist Schwalmtal auch für ältere Menschen attraktiv, die in den Ruhestand gehen und eine komfortable und ruhige Lebensweise suchen. Oft werden barrierefreie Wohnungen und Einfamilienhäuser nachgefragt.
Junge Paare und Singles: Diese Zielgruppe ist insbesondere an kleinen Eigentumswohnungen und Mietwohnungen interessiert, die eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz bieten.
6. Bauprojekte und Neubauten
In den letzten Jahren gab es mehrere Neubauprojekte in Schwalmtal, vor allem im Bereich von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Ein wichtiger Faktor für den Neubau von Immobilien ist die Verfügbarkeit von Bauland.
Aktuell sind zwei größere Neubaugebiete in Schwalmtal im Bau, vor allem im Ortsteil Schwalmtal-Vorst.
Die Baulandpreise in Schwalmtal variieren stark je nach Lage. In begehrten Gebieten wie Schwalmtal-Dyck sind die Preise für unbebaute Grundstücke bei etwa 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter, während Grundstücke in weniger gefragten Lagen zwischen 80 und 120 Euro pro Quadratmeter kosten können.
7. Infrastruktur und Anbindung
Schwalmtal profitiert von einer guten Anbindung an das Verkehrsnetz, was die Region für Pendler besonders attraktiv macht. Die wichtigsten Infrastrukturmerkmale sind:
Straßenverbindung: Die A52 führt direkt an Schwalmtal vorbei, was eine schnelle Anbindung an Düsseldorf und das Ruhrgebiet ermöglicht.
Öffentliche Verkehrsmittel: Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ebenfalls gut. Die nächstgelegene Bahnhaltestelle ist in Schwalmtal-Vorst, von wo aus man mit dem Zug nach Mönchengladbach und Düsseldorf gelangt.
Schulen und Bildungseinrichtungen: Schwalmtal bietet ein gutes Angebot an Schulen und Kindergärten, was besonders für Familien von Bedeutung ist.
8. Ausblick auf die zukünftige Marktentwicklung
Die Prognosen für den Immobilienmarkt in Schwalmtal bleiben insgesamt positiv. Die Nachfrage nach Immobilien im ländlichen Raum wird voraussichtlich weiter steigen, insbesondere im Hinblick auf den Trend des „Wegzugs aus den Großstädten“ und das Streben nach mehr Platz und Natur. Gleichzeitig bleibt Schwalmtal aufgrund der moderaten Preise und der guten Anbindung an größere Städte ein attraktiver Standort für Käufer und Mieter.
Zudem könnte der Ausbau der Infrastruktur, insbesondere im Bereich des öffentlichen Nahverkehrs, die Region weiter stärken und den Immobilienmarkt positiv beeinflussen.
9. Fazit
Schwalmtal bietet eine stabile und attraktive Immobilienlandschaft mit moderaten Preisanstiegen und einer breiten Nachfragebasis, die von Familien bis zu Senioren reicht. Die Kombination aus naturnaher Umgebung und guter Anbindung an das Verkehrsnetz macht die Region besonders für Pendler und junge Familien attraktiv. Die Entwicklung der kommenden Jahre wird voraussichtlich durch eine weitere Stabilität und potenzielle leichte Preissteigerungen geprägt sein.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Schwalmtal intensiv.
Hierzu werden im Kreis Viersen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Schwalmtal neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Schwalmtal zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Gemeinde Schwalmtal und ihre Umgebung sind ein beliebtes Naherholungsziel für die Bewohner der umliegenden Ballungszentren. Ein Beispiel dafür ist das Naherholungsgebiet Hariksee mit seinem Strandbad am Ostufer. Hier kann man auch die älteste Wassermühle am Niederrhein besichtigen, die Mühlrather Mühle aus dem Jahre 1447. Im Ortsteil Waldniel steht das vom deutsch-amerikanischen Architekten Theodor Merrill konzipierte Haus Clee. Es wurde auf den Grundmauern des früheren Insel-Schlösschens erbaut, dessen Geschichte bis ins 14. Jahrhundert zurückverfolgt werden kann. Die neugotische Pfarrkirche St. Michael wird im Volksmund auch Schwalmtaldom genannt. Das im Jahre 1883 errichtete Sakralgebäude steht am historischen Marktplatz mitten im Ortskern der Gemeinde Schwalmtal. Im alten Mühlenturm des Ortsteils Amern kann man Wechselausstellungen besuchen. Der Bau stammt aus dem frühen 19. Jahrhundert. Insgesamt kann man in der Gemeinde mehr als 130 Baudenkmäler besichtigen. Für die allgemeine Bildung der ortsansässigen Schüler sorgt Schwalmtal mit zwei Gemeinschaftsgrundschulen, einer Europaschule, einem Gymnasium und einer Realschule.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Schwalmtal war früher hauptsächlich von der Textilindustrie geprägt. Die nahen Städte Mönchengladbach und Krefeld übten damals ihren wirtschaftlichen Einfluss aus. Heute haben Unternehmen aus dem IT-Bereich die Vorherrschaft am Standort übernommen. Darüber hinaus ist die Nahrungsmittelherstellung stark in der Gemeinde vertreten, ein Beispiel dafür ist der Hauptsitz der Bäckereikette Kamps. Aber auch Betriebe der Metallverarbeitungsbranche prägen den Standort maßgeblich mit. Hier ist das Beispiel Bekaert zu nennen, eine Firma im Ortsteil Waldniel, die im Jahre 2005 an das Investmentunternehmen Gilde verkauft wurde. Weitere, am Standort Schwalmtal vertretene, Wirtschaftssparten sind der Handel und die Dienstleistungsbranche.
Verkehrsanbindung
Die Gemeinde Schwalmtal ist über zwei Anschlussstellen an die Bundesautobahn A52 von Düsseldorf nach Roermond in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verläuft die Bundesstraße B221 durch das Gemeindegebiet. Über einen eigenen Bahnhof verfügt Schwalmtal nicht. Die nächstgelegenen Schienenverbindungen sind die Hauptbahnhöfe der Städte Mönchengladbach und Viersen. Der öffentliche Nahverkehr in der Gemeinde wird mit Bussen abgewickelt. Der nächste erreichbare internationale Flughafen liegt in Düsseldorf. Dorthin benötigt man mit dem Auto von Schwalmtal aus rund eine halbe Stunde.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung am Niederrhein, im Kreis Viersen und in Schwalmtal
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechts befindlichen Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Schwalmtal eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
