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Als Immobiliengutachter bin ich in Waltrop mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Waltrop auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Waltrop mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Waltrop ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Waltrop benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Waltrop
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Die Stadt Waltrop gehört zum Kreis Recklinghausen des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Ruhrgebiet. Hier befindet man sich in Westfalen, zwischen dem Dortmund-Ems-Kanal und dem Datteln-Hamm-Kanal.
Das Stadtgebiet von Waltrop grenzt im Nordwesten an Dortmund. Neben dem Kernort gibt es die weiteren Stadtteile Holthausen, Lippe, Elmenhorst, Brockenscheidt, Leveringhausen und Oberwiese. Das Stadtgebiet war schon früh besiedelt, im 8. Jahrhundert vor Christus wurde es von den Germanen besetzt, wie Funde belegen. Die erste urkundliche Erwähnung der hiesigen Höfe geht auf das Jahr 1561 zurück.
Der Immobilienmarkt in Waltrop
1. Allgemeine Übersicht
Waltrop ist eine Stadt im nordwestlichen Teil des Ruhrgebiets und gehört zum Kreis Recklinghausen in Nordrhein-Westfalen. Die Stadt hat rund 30.000 Einwohner und zeichnet sich durch ihre gute Anbindung an größere Städte wie Dortmund, Essen und Duisburg aus. Waltrop ist eine Mischung aus urbanem Leben und ländlichem Flair, was den Immobilienmarkt sowohl für Käufer als auch für Mieter interessant macht.
2. Wirtschaftliche Situation und demografische Entwicklung
Die wirtschaftliche Lage von Waltrop ist stabil, jedoch nicht so stark ausgeprägt wie in den großen Nachbarstädten. Die Stadt hat in den letzten Jahren von einer positiven Bevölkerungsentwicklung profitiert, obwohl sie im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten in puncto Wachstumsraten eher moderat abschneidet. Die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere durch Pendler aus umliegenden Städten, hat den Immobilienmarkt beeinflusst.
Einwohnerzahl (2023): Etwa 30.000
Bevölkerungswachstum: Langsame, aber konstante Zunahme aufgrund der Zuwanderung aus städtischen Zentren wie Dortmund und Düsseldorf
Arbeitsmarkt: Hohe Pendlerquote aufgrund der zentralen Lage und der guten Verkehrsanbindung
3. Immobilienpreise in Waltrop
Die Immobilienpreise in Waltrop sind in den letzten Jahren gestiegen, wobei der Anstieg gemessen an den großen Städten des Ruhrgebiets moderat ausfällt. Der Markt für Wohnimmobilien wird von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern dominiert, aber auch Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen finden zunehmend Interesse.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen (2023):
Durchschnittspreis: 2.000 bis 2.500 €/m²
Preisspanne je nach Lage und Zustand: 1.800 bis 3.000 €/m²
Kaufpreise für Einfamilienhäuser (2023):
Durchschnittspreis: 250.000 bis 350.000 € für ein durchschnittliches Einfamilienhaus
Preisspanne je nach Lage und Ausstattung: 200.000 bis 500.000 €
Mietpreise (2023):
Durchschnittlicher Mietpreis für Wohnungen: 6 bis 8 €/m²
Mietpreise für Einfamilienhäuser: 8 bis 12 €/m² (je nach Lage)
Im Vergleich zu den benachbarten Großstädten wie Dortmund oder Essen ist Waltrop mit seinen Immobilienpreisen relativ günstig, was die Stadt für Käufer attraktiv macht, die aus dem städtischen Raum herausziehen möchten.
4. Wohnungsmarkt und Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien in Waltrop bleibt stabil. Besonders die Nähe zu großen Wirtschafts- und Handelszentren macht die Stadt für Pendler attraktiv. Es gibt eine zunehmende Nachfrage nach größeren Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, insbesondere in den Randgebieten und vor allem in den bevorzugten Wohngegenden.
Nachteile: Einige industrielle Gebiete im Stadtzentrum und das Fehlen von großen Einkaufszentren könnten als unattraktive Faktoren wahrgenommen werden.
Vorteile: Gute Verkehrsanbindung, insbesondere durch die Nähe zur A52 und A2, und eine hohe Lebensqualität in grüner Umgebung.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen zeigt ebenfalls einen Anstieg, was mit der zunehmenden Zahl von Pendlern und der Attraktivität der Stadt als Wohnort für Familien zusammenhängt.
5. Bauland und Neubauten
Die Verfügbarkeit von Bauland in Waltrop ist begrenzt, was zu einem Anstieg der Grundstückspreise geführt hat. Es gibt jedoch mehrere Neubauprojekte, vor allem im Bereich von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Die städtische Entwicklung konzentriert sich auf die Modernisierung des Wohnraums sowie die Erschließung neuer Bauflächen, um die Nachfrage zu decken.
Neubauprojekte: Es entstehen sowohl Einzelprojekte als auch größere Wohnanlagen.
Baulandpreise (2023): 150 bis 200 €/m² je nach Lage und Erschließungszustand
6. Vermietungsmarkt
Der Mietmarkt in Waltrop ist stabil, mit einer leichten Tendenz zu steigenden Preisen. Besonders gefragte Mietobjekte sind Wohnungen in zentraler Lage und Einfamilienhäuser mit Garten. Die Mietpreise sind deutlich günstiger als in den größeren Nachbarstädten, was sie für junge Familien oder Senioren, die die ländliche Idylle suchen, attraktiv macht.
Mietwohnungen:
1-Zimmer-Wohnung: ca. 350 bis 450 € monatlich
2-Zimmer-Wohnung: ca. 500 bis 650 € monatlich
3-Zimmer-Wohnung: ca. 650 bis 850 € monatlich
Einzelne Häuser (Miete): 800 bis 1.200 € monatlich je nach Größe und Lage
7. Lage und Infrastruktur
Die Lage von Waltrop innerhalb des Ruhrgebiets ist ein großer Vorteil. Die Stadt hat eine gute Anbindung an die Autobahnen A2 und A52 sowie an das öffentliche Verkehrsnetz, was die Pendlerfreundlichkeit steigert. Die Entfernung zu wichtigen Städten ist ebenfalls ein Vorteil:
Dortmund: ca. 15 km
Essen: ca. 30 km
Düsseldorf: ca. 50 km
Waltrop selbst bietet eine hohe Lebensqualität mit einer guten Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Einkaufszentren und Freizeitmöglichkeiten sind gut erreichbar.
8. Zukunftsaussichten
Waltrop wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren eine positive Entwicklung erleben, da die Stadt als attraktiver Wohnort für Pendler und Familien weiterhin gefragt ist. Die Entwicklungen im Bereich der Stadterneuerung und die potenziellen Neubauprojekte dürften den Immobilienmarkt positiv beeinflussen.
Prognose für 2024-2025: Moderate Preissteigerungen in den Bereichen Einfamilienhäuser und Wohnungen.
Erwartung in den kommenden Jahren: Eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den Randgebieten der Stadt, da immer mehr Menschen in den Raum zwischen den Großstädten ziehen.
9. Fazit
Der Immobilienmarkt in Waltrop bietet eine interessante Mischung aus stabilen Preisen und wachsender Nachfrage, besonders im Bereich von Einfamilienhäusern und Wohnungen. Die Stadt bietet sowohl eine hohe Lebensqualität als auch eine gute Verkehrsanbindung an die größeren Städte des Ruhrgebiets. Aufgrund der zunehmenden Nachfrage ist mit moderaten Preissteigerungen zu rechnen, besonders in bevorzugten Wohnlagen. Wer in Waltrop investiert, kann von einer stabilen und zukunftssicheren Marktlage profitieren.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Waltrop intensiv.
Hierzu werden im Kreis Recklinghausen eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Waltrop neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Waltrop zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Waltrop hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Ein Zeuge der Bergbaugeschichte ist noch heute die ehemalige Zeche Waltrop. Dort ist jetzt ein Gewerbepark angesiedelt. Die katholische Pfarrkirche St. Peter beeindruckt mit ihrem 40 Meter hohen Turm. Ihre ältesten Bauelemente stammen aus dem 12. Jahrhundert. Im Inneren der Kirche sieht man einen romanischen Taufstein aus dem späten 12. Jahrhundert. Außerdem stehen dort Figuren des Heiligen Laurentius und der Heiligen Katharina aus dem frühen 16. Jahrhundert. Darüber hinaus gehört eine Monstranz aus der Zeit um 1500 zur Innenausstattung von St. Peter. In der Umgebung der Kirche kann man ein beeindruckendes Fachwerkensemble bewundern. Hier steht auch das ältestes Fachwerkhaus der Stadt Waltrop, der sogenannte Tempel. Sein Baudatum wird auf das Jahr 1576 geschätzt. Im Heimatmuseum Riphaushof erfährt der Besucher alles über die Stadtgeschichte. Ein weiteres interessantes Museum ist das ehemalige Schiffshebewerk Henrichenburg von 1899. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Waltrop drei Gemeinschaftsgrundschulen, eine katholische Grundschule, eine Realschule, eine Gesamtschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Die beiden Förderschulen am Ort vervollständigen das allgemeine Bildungsangebot.
Wirtschaft
Am Standort Waltrop war lange Zeit der Bergbau wichtigster Wirtschaftszweig. Die letzte Zeche wurde hier aber bereits im Jahr 1992 stillgelegt. Heute sind einige auch überregional bekannte Unternehmen in der Stadt ansässig. Dazu gehört beispielsweise die Kette Manufactum, die eines ihrer Warenhäuser im Gewerbepark der ehemaligen Zeche Waltrop betreibt. Am gleichen Standort sitzt auch die Firma Hase Bikes. Sie ist einer der Weltmarktführer im Bereich der Liegeräder und hat sowohl ihre Manufaktur als auch ihre Verwaltung im Gewerbepark Zeche Waltrop untergebracht. Das Fahrzeugbauunternehmen Langendorf hat schon eine lange Tradition am Standort, es wurde im Jahre 1889 in Waltrop gegründet. Eine weitere Firma mit Sitz in der Stadt ist die Pharbil Waltrop GmbH. Das Unternehmen gehört zur Gruppe Nextpharma, die als Auftragshersteller für die pharmazeutische Industrie agiert.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Waltrop ist über die Bundesautobahnen A2 und A45 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Der Personenverkehr auf der Schiene wurde hier bereits im Jahr 1983 eingestellt, seitdem gibt es in Waltrop nur noch Güterverkehr. Der öffentliche Nahverkehr muss daher komplett mit Bussen abgewickelt werden. Es gibt unter anderem Verbindungen in die Städte Recklinghausen, Dortmund und Datteln. Die nächstgelegenen internationalen Flughäfen sind Dortmund, Düsseldorf und Münster-Osnabrück.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Münsterland, am Rande des Ruhrgebietes, im Kreis Recklinghausen und in Waltrop
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Waltrop eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
