Immobiliensachverständiger für Bergheim

Als Immobiliengutachter bin ich in Bergheim mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Bergheim auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Bergheim mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Bergheim ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Bergheim benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Bergheim

Bergheim ist die Kreisstadt im Rhein-Erft-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen. Sie liegt nur etwa 20 Kilometer entfernt im Westen der Stadt Köln.

Geografisch befindet man sich hier in der Zülpicher Börde, einem Teil der Kölner Bucht. Bergheim gehört zum Rheinischen Braunkohlerevier. Die Stadt liegt am Fluss Erft, in ihrem Norden erstrecken sich die Ausläufer des Villerückens. Die Bevölkerungszahlen entwickelten sich in Bergheim bis zur Jahrtausendwende nach oben, danach kehrte sich die Entwicklung jedoch um und die Zahlen gingen fortan zurück. Im Jahr 2000 lebten noch 63.526 Menschen in der Stadt, bis 2010 hatte sich die Bevölkerung aber bereits bis auf 62.129 Bürger vermindert. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Zahl 59.272 noch einmal den negativen Trend.

Der Immobilienmarkt in Bergheim

1. Einleitung

Bergheim ist eine Stadt in Nordrhein-Westfalen, die geografisch in der Nähe von Köln liegt und in den letzten Jahren eine zunehmende Bedeutung im Immobilienmarkt erfahren hat. Der Markt für Immobilien in Bergheim ist durch ein stetiges Wachstum geprägt, bedingt durch die Nähe zu Köln, die gute Anbindung an das Verkehrsnetz und das zunehmende Interesse von Investoren und Privatpersonen. In diesem Bericht werden die aktuellen Marktentwicklungen, relevante Kennzahlen sowie Prognosen für die kommenden Jahre zusammengefasst.

2. Demografische und wirtschaftliche Daten

Einwohnerzahl (2024): ca. 62.000
Wachstumsrate der Bevölkerung (2019-2024): +1,3 % pro Jahr
Durchschnittsalter: 42 Jahre
Arbeitslosenquote: 6,1 % (2024, leicht unter dem NRW-Durchschnitt)
Wirtschaft: Bergheim profitiert von der Nähe zu Köln, was für Pendler attraktiv ist. Die Stadt hat sich zunehmend als Wohnstandort etabliert, während sich die lokale Wirtschaft vor allem durch den Einzelhandel, industrielle Unternehmen und Dienstleistungsbranchen auszeichnet.

3. Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Bergheim ist derzeit von einer hohen Nachfrage geprägt, sowohl im Bereich des Erwerbs von Eigentum als auch bei Mietobjekten. Die hohe Nachfrage resultiert in steigenden Preisen, was die Stadt auch für Investoren interessant macht.

Marktsegmente:
Einfamilienhäuser: Besonders in den Randgebieten und Außenbezirken von Bergheim gibt es eine zunehmende Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Diese sind vor allem bei Familien gefragt, die eine hohe Lebensqualität in einer ruhigen Umgebung suchen.

Wohnungen: Sowohl Mietwohnungen als auch Eigentumswohnungen erfahren eine steigende Nachfrage, insbesondere in zentraler Lage und in den neueren Baugebieten. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen seit den letzten Jahren kontinuierlich.

Gewerbeimmobilien: Bergheim bleibt in diesem Bereich durch die Nähe zu Köln auch für kleine und mittlere Unternehmen attraktiv, obwohl es eine geringe Neubautätigkeit in diesem Sektor gibt.

4. Immobilienpreise

Die Preise in Bergheim haben in den letzten Jahren deutlich angezogen. Hier eine detaillierte Übersicht über die Preistrends in den verschiedenen Sektoren:

Einfamilienhäuser:

Durchschnittlicher Preis (2024): ca. 3.200 EUR pro Quadratmeter
Preistrend (2019-2024): +7 % jährlich
Beliebteste Gebiete: Quadrath-Ichendorf, Bergheim-Mitte, Buir

Eigentumswohnungen:

Durchschnittlicher Preis (2024): ca. 2.900 EUR pro Quadratmeter
Preistrend (2019-2024): +6 % jährlich
Beliebteste Wohnlagen: Innenstadtbereich, Neubaugebiete entlang des Bahnhofs

Mietpreise:

Durchschnittlicher Mietpreis (2024): 9,50 EUR pro Quadratmeter
Preistrend (2019-2024): +4 % jährlich

Beliebteste Mietwohnlagen: Bergheim-Mitte, südliche Randgebiete

Gewerbeimmobilien:

Durchschnittlicher Preis (2024): ca. 1.200 EUR pro Quadratmeter (je nach Lage und Zustand)
Mieten für Büroflächen: ca. 8-12 EUR pro Quadratmeter

5. Bautätigkeit und Neubauprojekte

Bergheim verzeichnet eine zunehmende Bautätigkeit, sowohl im Bereich des Wohnungsbaus als auch in der Schaffung von Gewerbeflächen. Die Stadt hat mehrere Neubauprojekte initiiert, um der steigenden Nachfrage nach Immobilien gerecht zu werden:

Wichtige Neubaugebiete:

Neubaugebiet „Bergheimer Süd“: Hier entstehen vor allem moderne Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, die für Familien attraktiv sind. Der Baubeginn war 2022, und die Fertigstellung wird bis 2025 erwartet.

Wohnpark Buir: Ein weiteres großes Projekt mit Eigentumswohnungen, das voraussichtlich 2024 abgeschlossen sein wird.
Gewerbepark an der A4: Dieser Standort bietet Flächen für mittelständische Unternehmen und ist besonders für Logistikunternehmen von Interesse.

Baulandpreise:

Baulandpreise für Wohngebäude im Jahr 2024: ca. 250 EUR pro Quadratmeter
Baulandpreise für Gewerbeimmobilien: ca. 100-150 EUR pro Quadratmeter

6. Mieter- und Käuferprofile

Mieter:

Hauptsächlich junge Familien, die eine Alternative zu den teureren Kölner Stadtteilen suchen.
Studenten und Berufspendler aus Köln sind ebenfalls eine große Zielgruppe, da Bergheim über einen guten ÖPNV-Anschluss und eine schnelle Anbindung an die Autobahn verfügt.
Käufer:

Zunehmend sind es vor allem Familien aus Köln und dem Umland, die nach Bergheim ziehen, um mehr Wohnfläche zu einem günstigeren Preis zu erhalten.
Auch Investoren sind aktiv, da die steigende Beliebtheit von Bergheim zu stabilen Mieteinnahmen und einem gesunden Wertzuwachs führt.

7. Zukünftige Entwicklungen und Prognosen

Bergheim wird auch in den kommenden Jahren als Wohnstandort weiterhin wachsen. Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise aufgrund der zunehmenden Nachfrage und der positiven demografischen Entwicklung weiterhin steigen werden. Für die nächsten 5 Jahre wird mit einem jährlichen Preisanstieg von 4-6 % gerechnet. In Bezug auf den Neubau ist mit einer Stabilisierung der Bautätigkeit zu rechnen, da viele Projekte bereits in der Pipeline sind.

8. Fazit

Bergheim ist aufgrund seiner Lage in der Nähe von Köln und der guten Anbindung an das Verkehrsnetz ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Die Preise steigen stetig, was sowohl Käufer als auch Investoren anzieht. Die Stadt profitiert von einer positiven demografischen Entwicklung und einer zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum, sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment. Auch die Neubautätigkeit ist weiterhin hoch, was die Marktchancen weiter verstärken dürfte.

Für weitere Informationen zu spezifischen Projekten oder Daten können spezifische Quellen oder lokale Immobilienmakler kontaktiert werden.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Bergheim intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Erft-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Bergheim neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Bergheim zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

In der Stadt Bergheim gibt es für den architektonisch und historisch interessierten Besucher einiges zu entdecken. Das Schloss Schlenderhan ist vor allem durch das gleichnamige Gestüt bekannt geworden. Erste urkundliche Erwähnung fand das Gut bereits im Jahre 1028. Die Vogtei Paffendorf wurde 1230 erstmals erwähnt, das heutige Schloss Paffendorf dient dem Unternehmen RWE Power als Informations- und Veranstaltungszentrum. Im Stadtteil Quadrath liegt das Renaissance-Schloss Frens, das als Castrum Vrenze schon 1263 urkundlich erwähnt wurde. Der ehemalige Rittersitz Burg Geretzhoven stammt aus dem 16. Jahrhundert. Das Haus Laach war noch bis zum Jahr 1918 bewohnt, heute ist der einstige Rittersitz nur noch als Ruine erhalten. Erstmalig erwähnt wurde die Burg im Jahre 1246. Auch die Burg Zieverich war früher Rittersitz und stammt aus dem späten 13. Jahrhundert. Außerdem gibt es in Bergheim einige sehenswerte Herrenhäuser und historische Höfe. Zu nennen ist hier beispielsweise das Gut Asperschlag, eine ehemalige Wasserburg, deren Geschichte bis ins 11. Jahrhundert zurückgeht. Aber auch einige Sakralbauten der Stadt sind eine Besichtigung wert. Dazu gehört die katholische Pfarrkirche St. Remigius, eine der bedeutendsten romanischen Kirchenbauten im gesamten Kreis. Sie wurde im Jahre 1175 geweiht. Die Stadtkapelle St. Georg aus dem 14. Jahrhundet ist ein zweischiffiger Backsteinbau. Die ältesten Teile der Kirche St. Johann Baptist im Stadtteil Niederaußem stammen aus dem 12. Jahrhundert. Im 16. Jahrhundert wurde sie zu einem dreischiffigen, gotischen Bau erweitert. Die denkmalgeschützte katholische Pfarrkirche St. Laurentius des Stadtteils Quadrath wurde im Jahre 1306 erstmals erwähnt. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt Bergheim mit zwölf Grundschulen, zwei Hauptschulen, einer Gesamtschule, einer Realschule und zwei Gymnasien. Die Förderschule im Stadtteil Niederaußem rundet das allgemeine Bildungsangebot ab.

Wirtschaft

Die wirtschaftliche Geschichte des Standortes Bergheim ist von der Braunkohle geprägt. Seit 1993 wird hier jedoch keine Braunkohle mehr abgebaut. Heute zeugen noch der Kohleveredlungsbetrieb Fortuna-Nord und das Kraftwerk Niederaußem von dieser Vergangenheit. Das Kraftwerk wurde seitdem sogar noch erweitert, die Leistung wurde aufgestockt und die Anlagentechnik optimiert. Die RWE Power AG plant dort weitere Blöcke. Das Energie-Unternehmen ist der größte Arbeitgeber des Standortes. Insgesamt stehen in der Stadt Bergheim 22.000 Arbeitsplätze zur Verfügung. Im Stadtteil Quadrath-Ichendorf sitzt das Martinswerk. Einst als Tochter der Aluminium Industrie AG gegründet, ist es heute einer der wichtigsten Anbieter aluminiumbasierter Spezialprodukte weltweit.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Bergheim ist über eine Anschlussstelle an die Bundesautobahn A61 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Diese Trasse ist am Autobahnkreuz Kerpen mit der A4 verbunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B55 und B477 durch das Stadtgebiet. Der hiesige Bahnhof liegt an der Schienenstrecke von Köln nach Aachen, auf der die Erftbahn verkehrt. Sie schafft Verbindungen zu den Städten Köln, Bedburg, Grevenbroich, Neuss und Düsseldorf. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr mit Bussen abgewickelt. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Köln/Bonn und Düsseldorf International.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!