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Als Immobiliengutachter bin ich in Herdecke mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Herdecke auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Herdecke mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Herdecke ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Herdecke benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Herdecke
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Einwohner: 22.541 (Stand: 2014)
Die Stadt Herdecke gehört zum Ennepe-Ruhr-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Ardeygebirge, einem Teil des Rheinischen Schiefergebirges.
Die nordwestlichen Ausläufer des Sauerlandes ziehen sich bis in das Stadtgebiet hinein. Herdecke liegt an der Ruhr, der Fluss bildet hier die beiden Stauseen Hengsteysee und Harkortsee. Die Stadt wird dem Ruhrgebiet zugerechnet. Dortmund liegt direkt im Norden von Herdecke. Die Bevölkerungszahlen der Stadt entwickeln sich schon seit den 1990er Jahren zurück. Ihren Höhepunkt erreichte die Zahl zu dieser Zeit mit 26.500 Einwohnern, im Jahr 2002 zählte man aber nur noch 25.982 Bürger. 2008 gab es 25.048 Stadtbewohner und bis 2010 hatte sich die Zahl noch weiter bis auf 24.428 Menschen verringert. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 22.541 noch einmal den anhaltenden Abwärtstrend.
Immobilienpreise und Lagen in Herdecke
Dem aktuellen Mietspiegel der Plattform Wohnungsboerse.net entnehmen die Immobiliengutachter für die Stadt Herdecke einen durchschnittlichen Mietpreis von 6,45 Euro pro Quadratmeter. Die Preise in der Stadt unterlagen seit dem Jahr 2011 einigen Schwankungen. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2011 beispielsweise durchschnittlich noch 5,29 Euro, im Jahr 2012 stieg der Preis dann auf 5,74 Euro an. Bis zum Jahr 2013 ist der Preis jedoch wieder bis auf 5,69 Euro gefallen. Das Jahr 2014 brachte eine erneute Steigerung auf 6,03 Euro mit sich, 2015 fiel der Preis aber wieder auf 5,87 Euro. Aktuell muss man für eine Wohnung dieser Größe durchschnittlich 6,10 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Fläche kostete in der Stadt Herdecke im Jahr 2011 noch 6,83 Euro pro Quadratmeter, bis zum Jahr 2012 ist der Preis dann auf 5,85 Euro gefallen. Im Jahr 2013 ist der Preis jedoch wieder bis auf 6,21 Euro pro Quadratmeter angestiegen. 2014 gab es einen weiteren Anstieg zu verzeichnen, jetzt musste man für eine Wohnung dieser Größe schon 6,80 Euro bezahlen. Das Jahr 2015 brachte dann nochmals eine Steigerung auf 7,55 Euro mit sich. Der aktuelle Wert zeigt jedoch wieder einen Einbruch, der Preis hat sich nun bis auf durchschnittlich 6,86 Euro pro Quadratmeter verringert.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Herdecke intensiv.
Hierzu werden im Ennepe-Ruhr-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Herdecke neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Herdecke zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Herdecke hat ihren Besuchern viele architektonisch und historisch interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Bei einem Bummel durch die Altstadt kann man zahlreiche alte Bruchstein- und Fachwerkbauten entdecken. Der ehemalige Adelssitz Gut Schede geht auf das 9. Jahrhundert zurück und wird heute als Bauernhof bewirtschaftet. Das Haus Ende ist eine barocke Industriellenvilla von 1911. Die Existenz des Hauses Kallenberg ist schon für die Zeit um 1400 belegt. Das Haus Mallinckrodt ist ein ehemaliges Rittergut aus dem 13. Jahrhundert und liegt am Westhang des Ardeygebirges. Eine der Hauptsehenswürdigkeiten von Herdecke ist der rund 30 Meter hohe Ruhr-Viadukt, eine talüberspannende Eisenbahnbrücke aus dem Jahre 1879. Zu den interessanten Kirchen der Stadt zählt beispielsweise die evangelische Dorfkirche Kirchende aus dem Jahre 1759. Sie hat einen romanischen Turm aus dem 11. Jahrhundert. Die ehemalige Stiftskirche St. Marien weist noch Bauteile aus dem 9. Jahrhundert auf, das Stift wurde wahrscheinlich im Jahre 819 gegründet. Zu den Industriedenkmälern der Stadt gehören das Pumpspeicherkraftwerk Koepchenwerk von 1930, das Laufwasserkraftwerk Stiftsmühle von 1930 und das Kraftwerk Hengstey aus den 1920er Jahren. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Herdecke fünf Grundschulen, eine Hauptschule, eine Realschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Die Förderschule am Ort vervollständigt das allgemeine Bildungsangebot.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Herdecke fällt durch besonders viele einkommensstarke Bewohner auf. Im Jahr 2001 lebten 39 Einkommensmillionäre in der Stadt, die ein Jahreseinkommen von über 500.000 Euro aufweisen konnten. Am Standort sitzen aber auch einige überregional bekannte Unternehmen. Der größte Arbeitgeber von Herdecke ist das Gemeinschaftskrankenhaus mit mehr als 1.000 Beschäftigten. Die Firma Dörken MKS-Systeme stellt am Standort Systeme für den Mikrokorrosionsschutz her. Das Unternehmen Idealspaten Bredt GmbH & Co KG produziert Schaufeln und Spaten. Die Pharma-Zentrale Dr. Poehlmann beschäftigt sich mit der Herstellung von Medizintechnik und Arzneimitteln. Die Firma Grandi betreibt einen Steinbruch am Standort, aus dem sie Ruhrsandstein gewinnt. Die Energieversorgungsunternehmen Mark-E und RWE betreiben in Herdecke jeweils ein Kraftwerk.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Herdecke hat keinen eigenen Anschluss an eine Bundesautobahn. Die nächsten erreichbaren Auffahrten sind die Anschlussstelle Hagen-West an die A1 und die Anschlussstelle Dortmund-Süd an die A45. Die Bundesstraße B54 verläuft durch das Stadtgebiet. Herdecke liegt an der Bahnstrecke von Düsseldorf über Derendorf nach Dortmund. Es gibt stündliche Verbindungen nach Dortmund, Hagen und Lüdenscheid. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Es gibt unter anderem Verbindungen in die Städte Witten, Bochum, Hagen, Dortmund und Wetter. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Dortmund und Düsseldorf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung zwischen Sauerland, Bergischem Land und Ruhrgebiet, im Ennepe-Ruhr-Kreis und in Herdecke
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Herdecke eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
