Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliengutachter bin ich in Herdecke mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Herdecke auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Herdecke mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Herdecke ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Herdecke benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Herdecke
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Einwohner: 22.541 (Stand: 2014)
Die Stadt Herdecke gehört zum Ennepe-Ruhr-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Ardeygebirge, einem Teil des Rheinischen Schiefergebirges.
Die nordwestlichen Ausläufer des Sauerlandes ziehen sich bis in das Stadtgebiet hinein. Herdecke liegt an der Ruhr, der Fluss bildet hier die beiden Stauseen Hengsteysee und Harkortsee. Die Stadt wird dem Ruhrgebiet zugerechnet. Dortmund liegt direkt im Norden von Herdecke. Die Bevölkerungszahlen der Stadt entwickeln sich schon seit den 1990er Jahren zurück. Ihren Höhepunkt erreichte die Zahl zu dieser Zeit mit 26.500 Einwohnern, im Jahr 2002 zählte man aber nur noch 25.982 Bürger. 2008 gab es 25.048 Stadtbewohner und bis 2010 hatte sich die Zahl noch weiter bis auf 24.428 Menschen verringert. Der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl 22.541 noch einmal den anhaltenden Abwärtstrend.
Der Immobilienmarkt in Herdecke
1. Einleitung
Herdecke ist eine kleine Stadt im nordrhein-westfälischen Ennepe-Ruhr-Kreis, die sich in der Metropolregion Rhein-Ruhr befindet. Die Stadt liegt am Rand des Ruhrgebiets, grenzt aber auch an das Naturparadies des Sauerlands, was sie zu einer beliebten Wohnlage für Pendler und Naturliebhaber macht. In diesem Bericht werden aktuelle Daten, Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt von Herdecke zusammengefasst. Dabei wird ein besonderer Fokus auf die wichtigsten Kennzahlen gelegt, um die Dynamik und Struktur des Marktes zu verdeutlichen.
2. Geografische Lage und infrastrukturelle Anbindung
Herdecke hat ca. 24.000 Einwohner und liegt in unmittelbarer Nähe zu größeren Städten wie Dortmund (ca. 20 km), Wuppertal (ca. 30 km) und Bochum (ca. 25 km). Diese geografische Lage macht die Stadt besonders attraktiv für Berufspendler, die von Herdecke aus in die Metropolregionen pendeln möchten.
Die Stadt ist über das Straßennetz gut erreichbar und verfügt mit der Autobahn A1 (Anschlussstelle Hagen-West) über eine schnelle Verbindung zum überregionalen Verkehr. Darüber hinaus bietet die Stadt eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit Buslinien und einer Regionalbahn, die die Verbindung zu den umliegenden Städten erleichtern.
3. Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Herdecke zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien aus. Die Stadt hat aufgrund ihrer Nähe zu Dortmund und der attraktiven Lage am Wasser (Ruhr) eine gewisse Beliebtheit bei Käufern und Mietern.
3.1. Wohnungsmärkte
Der Markt für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in Herdecke ist derzeit stabil, mit einer leichten Tendenz zu steigenden Preisen, vor allem in den attraktiveren Lagen wie am Stadtrand oder entlang des Ruhrufers. Die Nachfrage wird durch junge Berufspendler sowie Familien mit Kindern getragen, die das gute Angebot an Schulen, die Nähe zur Natur und die gute Anbindung an größere Städte schätzen.
Mietpreise: Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung in Herdecke liegt bei etwa 8–10 EUR/m² (Stand 2023). In beliebten Stadtteilen und Neubauten können auch 11–12 EUR/m² erreicht werden. Besonders in Stadtteilen wie dem Zentrum von Herdecke oder an den stadtnahen Lagen am Wasser ist die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch.
Kaufpreise: Die Kaufpreise für Bestandsimmobilien variieren je nach Lage, Zustand und Größe der Immobilie. Im Jahr 2023 lagen die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen in Herdecke bei etwa 2.500–3.000 EUR/m². Neubauten oder modernisierte Wohnungen können auch 3.500 EUR/m² oder mehr erreichen.
3.2. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser
Einfamilienhäuser sind besonders in den ländlicheren und ruhigeren Bereichen von Herdecke gefragt. Familien, die mehr Platz suchen und Wert auf Gartenflächen und Ruhe legen, bevorzugen diese Immobilienarten. Besonders in den begehrten Lagen wie auf den Höhen von Herdecke oder in den Außenbezirken finden sich vermehrt Käufer.
Kaufpreise: Der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 3.000–3.500 EUR/m². Besonders in gehobenen Lagen und bei Neubauten oder modernisierten Häusern kann der Preis auf 4.000 EUR/m² oder mehr steigen. Ältere Bestandsimmobilien, die Renovierungsbedarf aufweisen, sind im Preis natürlich günstiger.
Mietpreise: Die Mietpreise für Einfamilienhäuser sind höher als die für Wohnungen. In der Regel liegen sie bei 10–14 EUR/m², je nach Größe und Lage.
3.3. Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Herdecke ist im Vergleich zu den Wohnimmobilien weniger ausgeprägt. Herdecke ist primär als Wohnstadt bekannt, es gibt jedoch auch kleinere Gewerbeeinheiten und Büroflächen in und um das Stadtzentrum.
Büroflächen: Die Mieten für Büroflächen in Herdecke liegen durchschnittlich bei ca. 8–12 EUR/m², abhängig von der Lage und dem Zustand des Gebäudes.
Lager- und Hallenflächen: Die Preise für Lagerflächen variieren ebenfalls je nach Größe und Lage. Im Allgemeinen liegen die Mieten zwischen 4 und 6 EUR/m².
4. Entwicklungen und Trends
Preisentwicklung: Die Preise für Immobilien in Herdecke sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, auch wenn die Preisanstiege im Vergleich zu größeren Städten wie Dortmund oder Bochum eher moderat ausfallen. Besonders in den letzten fünf Jahren ist ein kontinuierlicher Anstieg der Kaufpreise und Mietpreise zu verzeichnen, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot an Immobilien hindeutet.
Nachhaltigkeit und Neubau: Der Trend zu nachhaltigeren und energieeffizienteren Gebäuden wird auch in Herdecke zunehmend relevant. In vielen Neubauprojekten wird Wert auf moderne Energiekonzepte wie Wärmepumpen und Solarenergie gelegt. Besonders in den Randgebieten und in Neubaugebieten wie im Stadtteil Kirchende entstehen moderne Wohnanlagen.
Gentrifizierung: In den letzten Jahren ist eine zunehmende Modernisierung von Bestandsimmobilien zu beobachten, vor allem in den Zentrumsbereichen und in alten Siedlungen. Dadurch verändert sich zunehmend das Wohnumfeld und steigert den Wohlstand in diesen Gebieten.
5. Marktherausforderungen und Perspektiven
Der Immobilienmarkt in Herdecke wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, die sowohl Chancen als auch Herausforderungen bieten:
Knappheit an Baugrundstücken: Wie in vielen anderen ländlichen oder stadtnahen Gebieten ist auch in Herdecke der Bestand an verfügbaren Bauflächen begrenzt. Dies führt zu einer Verknappung des Angebots und einem Anstieg der Preise für Grundstücke.
Steigende Baukosten: Die Baukosten sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, was insbesondere den Neubau von Wohnimmobilien verteuert. Das betrifft vor allem Materialien, Arbeitskräfte und Logistik.
Zinsentwicklung: Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen haben einen entscheidenden Einfluss auf die Immobilienpreise. Ein Anstieg der Zinsen könnte die Nachfrage bremsen und Preistrends verändern.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Herdecke ist von einer stabilen Nachfrage, einer zunehmenden Modernisierung und einer insgesamt positiven Preisentwicklung geprägt. Besonders in den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien kontinuierlich gestiegen, was sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Käufer und Investoren mit sich bringt. Die attraktive Lage, die gute Anbindung an das Ruhrgebiet und die hohe Lebensqualität machen Herdecke zu einem gefragten Wohnstandort, insbesondere für Pendler und Familien. Zukünftige Entwicklungen wie die weitere Gentrifizierung und der Trend zu nachhaltigem Bauen könnten den Markt auch in den kommenden Jahren beeinflussen.
7. Quellen und Methodik
Die genannten Daten basieren auf aktuellen Marktanalysen von Immobilienportalen, lokalen Maklern und statistischen Erhebungen aus dem Jahr 2023. Für eine detaillierte und persönliche Beratung empfiehlt sich die Kontaktaufnahme mit einem ortsansässigen Immobilienexperten oder einer Bank, um genauere und individuell zugeschnittene Informationen zu erhalten.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Herdecke intensiv.
Hierzu werden im Ennepe-Ruhr-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Herdecke neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Herdecke zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Die Stadt Herdecke hat ihren Besuchern viele architektonisch und historisch interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Bei einem Bummel durch die Altstadt kann man zahlreiche alte Bruchstein- und Fachwerkbauten entdecken. Der ehemalige Adelssitz Gut Schede geht auf das 9. Jahrhundert zurück und wird heute als Bauernhof bewirtschaftet. Das Haus Ende ist eine barocke Industriellenvilla von 1911. Die Existenz des Hauses Kallenberg ist schon für die Zeit um 1400 belegt. Das Haus Mallinckrodt ist ein ehemaliges Rittergut aus dem 13. Jahrhundert und liegt am Westhang des Ardeygebirges. Eine der Hauptsehenswürdigkeiten von Herdecke ist der rund 30 Meter hohe Ruhr-Viadukt, eine talüberspannende Eisenbahnbrücke aus dem Jahre 1879. Zu den interessanten Kirchen der Stadt zählt beispielsweise die evangelische Dorfkirche Kirchende aus dem Jahre 1759. Sie hat einen romanischen Turm aus dem 11. Jahrhundert. Die ehemalige Stiftskirche St. Marien weist noch Bauteile aus dem 9. Jahrhundert auf, das Stift wurde wahrscheinlich im Jahre 819 gegründet. Zu den Industriedenkmälern der Stadt gehören das Pumpspeicherkraftwerk Koepchenwerk von 1930, das Laufwasserkraftwerk Stiftsmühle von 1930 und das Kraftwerk Hengstey aus den 1920er Jahren. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Herdecke fünf Grundschulen, eine Hauptschule, eine Realschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Die Förderschule am Ort vervollständigt das allgemeine Bildungsangebot.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Herdecke fällt durch besonders viele einkommensstarke Bewohner auf. Im Jahr 2001 lebten 39 Einkommensmillionäre in der Stadt, die ein Jahreseinkommen von über 500.000 Euro aufweisen konnten. Am Standort sitzen aber auch einige überregional bekannte Unternehmen. Der größte Arbeitgeber von Herdecke ist das Gemeinschaftskrankenhaus mit mehr als 1.000 Beschäftigten. Die Firma Dörken MKS-Systeme stellt am Standort Systeme für den Mikrokorrosionsschutz her. Das Unternehmen Idealspaten Bredt GmbH & Co KG produziert Schaufeln und Spaten. Die Pharma-Zentrale Dr. Poehlmann beschäftigt sich mit der Herstellung von Medizintechnik und Arzneimitteln. Die Firma Grandi betreibt einen Steinbruch am Standort, aus dem sie Ruhrsandstein gewinnt. Die Energieversorgungsunternehmen Mark-E und RWE betreiben in Herdecke jeweils ein Kraftwerk.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Herdecke hat keinen eigenen Anschluss an eine Bundesautobahn. Die nächsten erreichbaren Auffahrten sind die Anschlussstelle Hagen-West an die A1 und die Anschlussstelle Dortmund-Süd an die A45. Die Bundesstraße B54 verläuft durch das Stadtgebiet. Herdecke liegt an der Bahnstrecke von Düsseldorf über Derendorf nach Dortmund. Es gibt stündliche Verbindungen nach Dortmund, Hagen und Lüdenscheid. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Es gibt unter anderem Verbindungen in die Städte Witten, Bochum, Hagen, Dortmund und Wetter. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Dortmund und Düsseldorf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung zwischen Sauerland, Bergischem Land und Ruhrgebiet, im Ennepe-Ruhr-Kreis und in Herdecke
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Herdecke eröffnen kann.

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!