Immobiliengutachter Schwerte

Als Immobiliengutachter bin ich in Schwerte mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Schwerte auch Mieten und Pachten.

Immobiliensachverständiger Matthias-Kirchner Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Schwerte mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Schwerte ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Schwerte benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Schwerte

Die Stadt Schwerte gehört zum Kreis Unna des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im Ruhrgebiet. Im Norden des Stadtgebietes erhebt sich das Ardeygebirge.

Immobilienbewertung Schwerte Die Ruhrmetropole Dortmund liegt im Nordwesten von Schwerte, die Grenze zwischen beiden Städten verläuft im Schwerter Wald. Südlich der Ruhr grenzt Schwerte an Iserlohn, die dort gelegenen Stadtteile werden dem Sauerland zugeordnet. Die Einwohnerzahlen der Stadt entwickeln sich mit leicht rückläufiger Tendenz. Im Jahr 2002 lebten noch 50.606 Menschen in Schwerte, bis 2005 hatte sich diese Zahl bereits bis auf 49.730 vermindert. 2010 zählte man 48.259 Bürger und der letzte Stand aus dem Jahr 2014 bestätigt mit der Zahl von 46.270 Einwohnern noch einmal den anhaltenden Abwärtstrend.

Der Immobilienmarkt in Schwerte

Schwerte ist eine Stadt im östlichen Ruhrgebiet in Nordrhein-Westfalen, die aufgrund ihrer Lage und ihrer guten Verkehrsanbindung an Städte wie Dortmund und Hagen sowie die Autobahnen A1 und A45 ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und -investoren ist. Der Immobilienmarkt in Schwerte hat sich in den letzten Jahren weiterentwickelt, wobei verschiedene Faktoren wie die allgemeine Marktentwicklung im Ruhrgebiet, demografische Veränderungen und die infrastrukturellen Verbesserungen Einfluss auf die Preise und den Markt haben. Hier ein umfassender Überblick über den Immobilienmarkt in Schwerte.

1. Allgemeine Wirtschaftslage und Demografie

Einwohnerzahl: Schwerte hatte 2023 etwa 48.000 Einwohner. Die Stadt hat in den letzten Jahrzehnten eine stabile Bevölkerung gehalten, mit leichten Schwankungen aufgrund der Abwanderung von jüngeren Menschen in größere Städte und Zuwanderung von älteren Menschen.

Arbeitsmarkt: Schwerte profitiert von einer stabilen Arbeitsmarktlage. Die Stadt liegt im Ballungsraum des Ruhrgebiets und bietet eine Vielzahl an Arbeitsplätzen, insbesondere im Dienstleistungssektor, Einzelhandel und in der Industrie. Zahlreiche Pendler aus Schwerte arbeiten in Dortmund oder anderen Städten des Ruhrgebiets.

Verkehrsanbindung: Schwerte hat eine sehr gute Verkehrsanbindung, vor allem durch die Nähe zur Autobahn A1 und A45 sowie gute Zugverbindungen nach Dortmund und Hagen. Dies macht die Stadt besonders für Pendler attraktiv, was wiederum den Immobilienmarkt beeinflusst.

2. Marktentwicklung: Preisentwicklung

Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Schwerte ist in den letzten Jahren stark gestiegen, was sowohl für Kauf- als auch Mietpreise gilt.

Kaufpreise:
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien in Schwerte sind in den letzten fünf Jahren stetig gestiegen. Hier ein Überblick:

Wohnungen (Kauf):

Der Preis für Eigentumswohnungen in Schwerte liegt im Durchschnitt bei etwa 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung der Wohnung.
Neubauwohnungen in besseren Lagen können bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.
Einfamilienhäuser (Kauf):

Einfamilienhäuser in Schwerte sind im Durchschnitt mit etwa 250.000 bis 350.000 Euro zu veranschlagen, wobei die Preise in den zentraleren und besseren Lagen wie den Stadtteilen Geisecke oder Hennen höher sind.
In weniger gefragten Stadtteilen kann der Preis auch unter 250.000 Euro liegen.

Mehrfamilienhäuser (Kauf):

Der Preis für Mehrfamilienhäuser variiert je nach Zustand und Lage. Durchschnittlich liegen die Preise bei rund 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Mietpreise:
Wohnungen (Miete):

Die Mietpreise in Schwerte variieren je nach Lage und Wohnungsgröße. Im Durchschnitt können Mieten für eine Wohnung bei etwa 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter liegen. Neubauwohnungen oder modernisierte Altbauten in zentraler Lage kosten auch bis zu 12 Euro pro Quadratmeter.
Einfamilienhäuser (Miete):

Die Miete für Einfamilienhäuser liegt in der Regel bei etwa 1.000 bis 1.500 Euro pro Monat für Häuser in gutem Zustand und mit moderner Ausstattung.

3. Stadtteile und Lagen

Die Immobilienpreise in Schwerte variieren erheblich je nach Stadtteil. Hier ein Überblick über einige der beliebtesten Lagen:

Schwerte-Mitte: Der Stadtkern mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und eine hohe Dichte an Einkaufsmöglichkeiten ist eine gefragte Lage. Hier steigen die Immobilienpreise am stärksten.

Hennen: Ein bevorzugtes Wohngebiet, besonders für Familien, aufgrund seiner guten Anbindung und der ruhigen Lage. Die Immobilienpreise sind hier im mittleren Preissegment.

Geisecke: Dieser Stadtteil ist ebenfalls sehr begehrt und zeichnet sich durch eine hohe Wohnqualität aus, vor allem aufgrund der Nähe zur Natur und gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Westhofen und Ergste: Diese Stadtteile sind etwas weniger teuer und bieten ein ruhiges, ländliches Flair. Die Immobilienpreise sind hier in der Regel günstiger, was sie für junge Familien und Pendler attraktiv macht.

4. Nachhaltigkeit und Neubauprojekte

Der Immobilienmarkt in Schwerte zeigt ein wachsendes Interesse an nachhaltigem und energieeffizientem Bauen. Neubauprojekte sind zunehmend von den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des KfW-Effizienzhauses geprägt.

Neubauprojekte: Im Stadtgebiet Schwerte sind verschiedene Neubauprojekte geplant oder bereits in der Umsetzung. Besonders im Bereich der Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gibt es zahlreiche Investitionen, die auf moderne, energieeffiziente Standards setzen.

Nachhaltige Bauweisen: Immer mehr Bauherren und Investoren setzen auf umweltfreundliche Materialien, Passivhausstandards und innovative Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Solaranlagen. Diese Bauweisen sind vor allem bei Neubauten und Sanierungen von Bestandsimmobilien von Bedeutung.

5. Immobilienmärkte im Umland von Schwerte

Das Umland von Schwerte, insbesondere die angrenzenden Städte Dortmund und Hagen, hat ebenfalls Einfluss auf die Immobilienpreisentwicklung in Schwerte. Durch die Nähe zu diesen größeren Städten und der Möglichkeit, in Schwerte zu leben und in den benachbarten Großstädten zu arbeiten, steigt die Nachfrage nach Immobilien in Schwerte.

Dortmund: Als Oberzentrum der Region zieht Dortmund viele Berufspendler an. Schwerte profitiert davon, weil es eine günstigere Alternative zu Dortmund darstellt. Dies hat zu einer stabilen Nachfrage nach Immobilien geführt.

Hagen: Hagen ist ebenfalls eine wichtige Wirtschafts- und Pendlerstadt in der Region. Auch hier sind Immobilienpreise höher als in Schwerte, was den Immobilienmarkt in Schwerte weiterhin attraktiv macht.

6. Ausblick auf den Immobilienmarkt in Schwerte

Wachstumspotenzial: Schwerte wird auch in den kommenden Jahren als Wohnstandort für Pendler eine hohe Bedeutung haben. Die gute Anbindung an die großen Städte Dortmund und Hagen sowie die zunehmende Nachfrage nach hochwertigen, bezahlbaren Wohnungen und Häusern werden voraussichtlich zu einem moderaten Anstieg der Immobilienpreise führen.

Infrastrukturprojekte: Geplante oder bereits umgesetzte Infrastrukturprojekte (z.B. Verbesserung des öffentlichen Verkehrs, Modernisierung von Straßen und Brücken) könnten den Immobilienmarkt weiter anheizen.

Demographischer Wandel: Wie in vielen anderen deutschen Städten wird auch Schwerte von einem demographischen Wandel betroffen sein, wobei die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen und seniorengerechten Immobilien zunehmen könnte.

7. Fazit

Schwerte hat sich zu einem attraktiven Markt für Immobilienkäufer und Investoren entwickelt, wobei insbesondere die gute Anbindung an größere Städte sowie die stabile Preisentwicklung einen positiven Ausblick auf den Markt bieten. Die Preise für Immobilien, sowohl beim Kauf als auch bei der Miete, sind in den letzten Jahren gestiegen, was die Region zunehmend wettbewerbsfähig gegenüber den angrenzenden Großstädten macht. Zukunftsperspektiven, wie die fortschreitende Verbesserung der Infrastruktur und die Nachfrage nach nachhaltigem Wohnen, werden den Markt auch weiterhin beeinflussen.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Zugewinnausgleich

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Schenkung und Erbschaft

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Bilanzierung und Steuern

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Betreuung und Pflegschaft

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Immobilienveräußerung

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Schwerte intensiv.

Hierzu werden im Kreis Unna eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Schwerte neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Schwerte zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Unterlagen Immobilienbewertung Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Matthias Kirchner Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Sachverständigenhonorar Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Kultur und Bildung Die Stadt Schwerte hat ihren Besuchern einige sehr interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Das Calvin-Haus wurde ursprünglich im 14. Jahrhundert als Stadtweinhaus erbaut, im Zweiten Weltkrieg aber zerstört. Seit dem Wiederaufbau im Jahr 1955 dient es als evangelisches Gemeindehaus. Die katholische Marienkirche wurde im Jahre 1862 erbaut, 1904 jedoch durch einen größeren Bau im neoromanischen Stil ersetzt und später nochmals erweitert. Die St. Viktor Kirche wurde ursprünglich im 11. Jahrhundert gegründet, ihr heutiges Erscheinungsbild als gotische Hallenkirche erhielt sie aber erst im 15. Jahrhundert. Zur wertvollen Innenausstattung des Gotteshauses gehört beispielsweise ein Antwerpener Retabel aus dem Jahre 1523. Das Kreuzigungsfresko von 1310 wird zu den ältesten erhaltenen Wandgemälden von Westfalen gezählt. Am hervorstechendsten ist jedoch die schiefe Turmhaube der Kirche. Sehenswert sind außerdem der Wuckenhof aus dem 16. Jahrhundert, das spätgotische Rathaus und das neue Rathaus aus dem Jahre 1914. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt Schwerte mit sieben Grundschulen, einer Gemeinschaftshauptschule, zwei Realschulen, einer Gesamtschule und zwei Gymnasien. Für die höhere Bildung stehen das private Lehrinstitut Ruhrakademie, die Katholische Akademie und das Evangelische Studienwerk zur Verfügung.

Wirtschaft

Wirtschaft Am Wirtschaftsstandort Schwerte sitzen einige auch überregional bekannte Unternehmen. Das Metallverarbeitungsunternehmen Deutsche Nickel Gruppe beschäftigt in der Stadt rund 300 Mitarbeiter. Bei der Gießerei Walter Hundhausen GmbH finden am Standort 669 Menschen einen Arbeitsplatz. Die Firma J.D. Theile GmbH & Co KG produziert in Schwerte mit rund 200 Mitarbeitern Rundstahlketten und Zubehör für die Bergbau- und Industrietechnik. Das Unternehmen Stahl-Service-Center Hövelmann & Lueg GmbH hat am Standort rund 200 Beschäftigte. Die Pflanzenhandelskette Blumen Risse GmbH & Co KG betreibt ihren Hauptsitz in Schwerte. Genauso wie der bekannte Snackhersteller ültje GmbH. Darüber hinaus sind die Firmen F.H. Papenmeier GmbH & Co KG, Diagramm Halbach GmbH & Co KG, Hoesch Schwerter Profile GmbH, Stahlwerk Ergste Westig GmbH, Sabo Elektronik GmbH, WDI Blankstahl, RSA cutting systems GmbH und der Lackhersteller Motip Dupli GmbH in der Stadt ansässig.

Verkehrsanbindung

Verkehrsanbindung Die Stadt Schwerte ist über die Bundesautobahnen A1 von Saarbrücken nach Lübeck und A45 von Hanau nach Dortmund mit jeweils einer Anschlussstelle in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B236, B516, B233 und B235 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof Schwerte ist ein Verkehrsknotenpunkt mit Rangierbahnhof. Es gibt Schienenverbindungen unter anderem in die Städte Hagen, Dortmund, Hamm, Iserlohn, Warburg und Winterberg. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Der nächstgelegene Flughafen ist Dortmund.

Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung zwischen Sauerland und Ruhrgebiet, im Kreis Unna und in Schwerte

kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Schwerte eröffnen kann.

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