Immobiliensachverständiger für Heiligenhaus

Als Immobiliengutachter bin ich in Heiligenhaus mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Heiligenhaus auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Heiligenhaus mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Heiligenhaus ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Heiligenhaus benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Heiligenhaus

Die Stadt Heiligenhaus liegt im Städtedreieck Düsseldorf–Essen–Wuppertal und gehört zum Kreis Mettmann des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen.

Geografisch befindet man sich hier auf einem Geländerücken des Niederbergischen Landes. Im Norden fällt die Landschaft zum Vogelsangbachtal ab, im Süden geht sie mit ebenso starkem Gefälle in das Angertal über. Neben der Kernstadt gibt es in Heiligenhaus 19 weitere Bezirke. Die Bevölkerungszahlen der Stadt Heiligenhaus entwickeln sich langsam aber stetig nach unten. Im Jahre 1995 lebten hier noch 29.478 Bürger, 2003 zählte man nur noch 28.025 Einwohner. Das Jahr 2007 brachte eine weitere Bevölkerungsschrumpfung auf 27.912, im Jahr 2011 lebten noch 26.462 Menschen in der Stadt. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Einwohnerzahl von 25.419 den negativen Trend.

Der Immobilienmarkt in Heiligenhaus

Heiligenhaus ist eine Stadt im nordrhein-westfälischen Kreis Mettmann, die sowohl durch ihre naturnahe Lage im südlichen Ruhrgebiet als auch durch ihre gute Anbindung an große Metropolen wie Düsseldorf und Essen eine attraktive Wohngegend darstellt. Der Immobilienmarkt in Heiligenhaus ist von einem stetigen Wachstum geprägt, wobei eine zunehmende Nachfrage nach Immobilien sowohl in städtischen als auch in ländlicheren Bereichen zu verzeichnen ist.

1. Geografische Lage und Infrastruktur

Heiligenhaus liegt im Südwesten des Kreises Mettmann, etwa 20 Kilometer nordwestlich von Düsseldorf und 10 Kilometer nordöstlich von Essen. Die Nähe zur A44 und A52 sowie zu den S-Bahn-Verbindungen macht Heiligenhaus zu einem begehrten Standort für Pendler. Gleichzeitig bietet die Stadt mit ihren vielen Grünflächen und der Anbindung an den Naturpark „Ruhraue“ ein hohes Maß an Lebensqualität.

Verkehrsanbindung: Gute Anbindung an die Autobahnen A44 (Düsseldorf-Essen) und A52. Die S-Bahnlinien S6 und S9 verbinden Heiligenhaus direkt mit Essen und Düsseldorf. Zudem gibt es Busverbindungen zu umliegenden Städten.
Bildungseinrichtungen: Heiligenhaus bietet eine Reihe von Schulen, darunter Grundschulen und weiterführende Schulen, sowie mehrere Kindergärten.
Freizeit und Erholung: Durch die naturnahe Lage bietet Heiligenhaus zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie Wander- und Radwege, Sportvereine und kulturelle Einrichtungen.

2. Bevölkerungsentwicklung und Demografie

Heiligenhaus hat in den letzten Jahren eine leichte Bevölkerungszunahme erfahren. Im Jahr 2023 zählte die Stadt etwa 25.000 Einwohner, was im Vergleich zu den letzten Jahren ein moderates Wachstum darstellt.

Bevölkerungsstruktur: Der Anteil der über 60-Jährigen ist mit ca. 25 % relativ hoch, was eine zunehmende Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und altersgerechtem Wohnraum zur Folge hat. Der Anteil der Familien mit Kindern ist ebenfalls signifikant, was sich positiv auf die Nachfrage nach Einfamilienhäusern auswirkt.
Zuwanderung: Die Stadt verzeichnet eine zunehmende Zuwanderung aus benachbarten Großstädten, insbesondere aus Essen und Düsseldorf, da Heiligenhaus als ruhige, aber gut angebundene Wohngegend attraktiv ist.

3. Markttrends und Nachfrage

Die Immobiliennachfrage in Heiligenhaus zeigt ein konstantes Wachstum, besonders in den Bereichen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Es gibt jedoch auch einen merklichen Anstieg in der Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere im mittleren Preissegment.

Wohnungsmarkt: Heiligenhaus bietet ein breites Spektrum an Immobilienarten – von modernen Mehrfamilienhäusern über Reihenhäuser bis hin zu Einfamilienhäusern. Ein Trend, der zunehmend zu beobachten ist, ist der Bau von neuen Eigentumswohnungen in zentraler Lage sowie die Modernisierung älterer Bestandswohnungen.
Mietpreise: Die durchschnittlichen Mietpreise in Heiligenhaus sind im Vergleich zu größeren Städten wie Düsseldorf oder Essen günstiger, aber sie haben in den letzten Jahren ebenfalls einen Anstieg erfahren. Die Mietpreise für Wohnungen liegen bei etwa 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt, wobei es Unterschiede je nach Lage und Zustand der Immobilie gibt.
Kaufpreise: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandsimmobilien liegt bei etwa 2.700 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter. Neubauten sind teurer, mit Preisen von ab 3.500 Euro pro Quadratmeter.
Die steigenden Preise und die gestiegene Nachfrage nach Immobilien in der Region machen Heiligenhaus zu einem interessanten Markt für Investoren, die von der stabilen Wertentwicklung und der Nähe zu größeren Städten profitieren möchten.

4. Entwicklung des Immobilienmarkts in den letzten Jahren

In den letzten fünf Jahren ist der Immobilienmarkt in Heiligenhaus stetig gewachsen. Insbesondere in den Jahren 2021 und 2022 gab es einen deutlichen Anstieg der Preise aufgrund der allgemeinen Marktentwicklungen, die durch die Corona-Pandemie beeinflusst wurden. Dennoch zeigt sich ein stabiler Markt mit einem moderaten Preisanstieg.

Preisentwicklung: Zwischen 2018 und 2023 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um etwa 15-20 %. Bei Eigentumswohnungen ist der Preisanstieg etwas moderater, aber auch hier wurde ein Plus von ca. 10-15 % innerhalb der letzten fünf Jahre verzeichnet.
Neubauprojekte: Es wurden mehrere Neubauprojekte durchgeführt, sowohl im Bereich des sozialen Wohnungsbaus als auch im hochpreisigen Segment. Insbesondere entlang der Hauptverkehrsstraßen und in zentralen Lagen wurden Neubauten realisiert, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden.

5. Wirtschaftliche Faktoren und Investitionsmöglichkeiten

Die wirtschaftliche Lage in Heiligenhaus zeigt sich als stabil, mit einer guten Anbindung an das Ruhrgebiet und die wirtschaftlichen Zentren Düsseldorf und Essen. Die Beschäftigungsquote in Heiligenhaus liegt über dem Landesdurchschnitt, und es gibt eine Vielzahl an lokalen Unternehmen, die in der Stadt tätig sind.

Investitionspotenzial: Der Immobilienmarkt in Heiligenhaus bietet potenziellen Investoren ein interessantes Umfeld, vor allem im Bereich der Mietwohnungen und der Einfamilienhäuser. Die Entwicklung neuer Gewerbegebiete und die Modernisierung von Bestandsimmobilien bieten zudem weitere Chancen für Investitionen.
Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien in Heiligenhaus ist weniger ausgeprägt als der Wohnungsmarkt, aber auch hier gibt es Potenzial. Insbesondere kleine und mittelständische Unternehmen sowie Handwerksbetriebe finden in der Stadt geeignete Standorte.

6. Zukunftsperspektiven

Die Zukunft des Immobilienmarkts in Heiligenhaus zeigt eine positive Entwicklung. Es wird erwartet, dass der Trend zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien aufgrund der guten Anbindung und der naturnahen Lage weiterhin anhält.

Wohnungsbau: Um der Nachfrage gerecht zu werden, sind weitere Neubauprojekte zu erwarten. Dies umfasst sowohl den Bau von Mehrfamilienhäusern als auch von Reihen- und Einfamilienhäusern.
Nachhaltigkeit und moderne Architektur: In den kommenden Jahren wird es eine verstärkte Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltigen Gebäuden geben. Neubauten müssen zunehmend strenge Umweltauflagen erfüllen, was sowohl für Käufer als auch für Investoren von Bedeutung ist.
Demographischer Wandel: Die Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnungen wird weiter steigen. Städte wie Heiligenhaus, die sowohl ländliche als auch städtische Elemente bieten, werden für ältere Menschen attraktiver werden.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Heiligenhaus zeigt eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen und einer weiterhin hohen Nachfrage nach Immobilien. Besonders die gute Anbindung an größere Städte sowie die hohe Lebensqualität machen Heiligenhaus zu einem attraktiven Standort für Familien, Pendler und Investoren. In den kommenden Jahren wird die Stadt weiterhin von der regionalen Nachfrage profitieren und durch Neubauprojekte und Modernisierungen den Markt weiter dynamisieren.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Heiligenhaus intensiv.

Hierzu werden im Kreis Mettmann eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Heiligenhaus neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Heiligenhaus zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Bei einem Besuch der Stadt Heiligenhaus bekommt man einige interessante Sakralbauten zu sehen. Die evangelisch reformierte Stadtkirche ist eine barocke Saalkirche aus dem Jahre 1769. Die katholische Kirche St. Suitbertus wird wegen ihres neugotischen Turmhelms von der Bevölkerung Dom genannt, sie stammt aus dem Jahre 1896. Die Kapelle St. Jakobus Abtsküche gehört ebenfalls zur katholischen St. Suitbertus Pfarrei. Sie wurde im Jahre 1909 erbaut und steht heute unter Denkmalschutz. Im Stadtteil Otterbeck kann man eine ehemalige Pilgerhütte besichtigen. Das Haus, beziehungsweise Schloss Rossdelle war einst ein Rittergut, in einer Urkunde aus dem Jahr 1588 wurde es aber als Schloss bezeichnet. Heute steht es unter Denkmalschutz. Wer gerne ins Museum geht, kann in Heiligenhaus die Abtsküche besuchen, neben der heimatlichen Sammlung gibt es hier auch ein historisches Backhaus zu sehen. Das Feuerwehrmuseum präsentiert seinen Besuchern Geräte und Ausrüstung aus 150 Jahren Geschichte der Feuerwehr. Den Schülern der Stadt Heiligenhaus stehen für ihre allgemeine Bildung sechs Grundschulen, eine Realschule, eine Gesamtschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Studieren kann man hier an einer Dependance der Hochschule Bochum, dem Campus Velbert/Heiligenhaus.

Wirtschaft

Der Standort Heiligenhaus wird von mittelständischen Betrieben aus der metallverarbeitenden Industrie dominiert. Im Jahr 2008 stellte diese Branche rund 9.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze zur Verfügung. Aber auch die Automobilzulieferindustrie spielt für die Wirtschaft von Heiligenhaus eine entscheidende Rolle. In der Stadt werden in dieser Sparte Schlösser, Beschläge und Verriegelungen hergestellt. Der Weltmarktführer Kiekert AG produziert hier beispielsweise Schließsysteme für Autos und beliefert damit unter anderem die Konzerne BMW und VW. Eine drohende Insolvenz dieses wichtigen Arbeitgebers konnte im Jahre 2006 abgewendet werden. Sämtliche Industriebetriebe am Standort Heiligenhaus erwirtschafteten im Jahr 2008 einen Umsatz von 987 Millionen Euro.

Verkehrsanbindung

Die Bundesautobahn A3 ist von Heiligenhaus über die Anschlussstellen Ratingen-Ost und Velbert–Wülfrath zu erreichen. Auf die A44 fährt man über die Bundesstraße B227 zur Anschlussstelle Heiligenhaus-Hetterscheidt. Auf der gleichen Bundesstraße gelangt man auch zum Autobahnkreuz Breitscheid, das über die Anschlussstelle Breitscheid auf die A52 führt. Einen Bahnanschluss gibt es in Heiligenhaus nicht, der gesamte öffentliche Nahverkehr wird mit Bussen abgewickelt. Es besteht aber eine gute Verbindung zu den S-Bahnhöfen Ratingen-Ost, Hösel und Kettwig, wo man in die S6 zusteigen kann. Außerdem gibt es eine Schnellbuslinie zum Hauptbahnhof Essen. So ist Heiligenhaus bestens mit den Städten Düsseldorf und Essen verbunden. Auf diese Weise ist auch der Flughafen in Düsseldorf gut erreichbar.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!