Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliengutachter bin ich in Heiligenhaus mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Heiligenhaus auch Mieten und Pachten.
Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Heiligenhaus mit der Immobilienbewertung befasst.
Der Immobilienmarkt von Heiligenhaus ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Heiligenhaus benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.
Immobilienstandort Heiligenhaus
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Einwohner: 25.419 (Stand: 2013)
Die Stadt Heiligenhaus liegt im Städtedreieck Düsseldorf–Essen–Wuppertal und gehört zum Kreis Mettmann des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen.
Geografisch befindet man sich hier auf einem Geländerücken des Niederbergischen Landes. Im Norden fällt die Landschaft zum Vogelsangbachtal ab, im Süden geht sie mit ebenso starkem Gefälle in das Angertal über. Neben der Kernstadt gibt es in Heiligenhaus 19 weitere Bezirke. Die Bevölkerungszahlen der Stadt Heiligenhaus entwickeln sich langsam aber stetig nach unten. Im Jahre 1995 lebten hier noch 29.478 Bürger, 2003 zählte man nur noch 28.025 Einwohner. Das Jahr 2007 brachte eine weitere Bevölkerungsschrumpfung auf 27.912, im Jahr 2011 lebten noch 26.462 Menschen in der Stadt. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Einwohnerzahl von 25.419 den negativen Trend.
Immobilienpreise und Lagen in Heiligenhaus
Dem aktuellen Mietspiegel der Plattform Wohnungsboerse.net entnehmen die Immobiliengutachter für die Stadt Heiligenhaus einen durchschnittlichen Mietpreis von 6,06 Euro pro Quadratmeter. Die Preise in der Stadt unterlagen seit dem Jahr 2011 einigen Schwankungen, sowohl nach oben als auch nach unten. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Fläche kostete im Jahr 2011 beispielsweise durchschnittlich noch 5,38 Euro, im Jahr 2012 fiel der Preis auf 5,29 Euro. Bis zum Jahr 2013 ist der Preis dann wieder auf 5,88 Euro angestiegen. Das Jahr 2014 brachte erneut einen leichten Einbruch auf 5,81 Euro mit sich, aktuell muss man für eine Wohnung dieser Größe aber wieder 6,07 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Fläche kostete in der Stadt Heiligenhaus im Jahr 2011 noch 5,53 Euro pro Quadratmeter, bis zum Jahr 2012 war der Preis aber auf 5,98 Euro angestiegen. Im Jahr 2013 ist der Preis dann noch weiter auf 6,59 Euro pro Quadratmeter gestiegen. 2014 gab es einen leichten Preisabfall zu verzeichnen, jetzt musste man für eine Wohnung dieser Größe nur noch 6,32 Euro bezahlen. Der aktuelle Wert zeigt einen erneuten Preisverfall, der Preis ist nun noch weiter auf 6,00 Euro abgesunken.
Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:
Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,
welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]
Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen
oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]
Betriebsaufgaben
Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]
Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer
wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]
Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur
oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Heiligenhaus intensiv.
Hierzu werden im Kreis Mettmann eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.
Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Heiligenhaus neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Heiligenhaus zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen
Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]
Die Honorierung des Immobiliensachverständigen
Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]
Kultur und Bildung
Bei einem Besuch der Stadt Heiligenhaus bekommt man einige interessante Sakralbauten zu sehen. Die evangelisch reformierte Stadtkirche ist eine barocke Saalkirche aus dem Jahre 1769. Die katholische Kirche St. Suitbertus wird wegen ihres neugotischen Turmhelms von der Bevölkerung Dom genannt, sie stammt aus dem Jahre 1896. Die Kapelle St. Jakobus Abtsküche gehört ebenfalls zur katholischen St. Suitbertus Pfarrei. Sie wurde im Jahre 1909 erbaut und steht heute unter Denkmalschutz. Im Stadtteil Otterbeck kann man eine ehemalige Pilgerhütte besichtigen. Das Haus, beziehungsweise Schloss Rossdelle war einst ein Rittergut, in einer Urkunde aus dem Jahr 1588 wurde es aber als Schloss bezeichnet. Heute steht es unter Denkmalschutz. Wer gerne ins Museum geht, kann in Heiligenhaus die Abtsküche besuchen, neben der heimatlichen Sammlung gibt es hier auch ein historisches Backhaus zu sehen. Das Feuerwehrmuseum präsentiert seinen Besuchern Geräte und Ausrüstung aus 150 Jahren Geschichte der Feuerwehr. Den Schülern der Stadt Heiligenhaus stehen für ihre allgemeine Bildung sechs Grundschulen, eine Realschule, eine Gesamtschule und ein Gymnasium zur Verfügung. Studieren kann man hier an einer Dependance der Hochschule Bochum, dem Campus Velbert/Heiligenhaus.
Wirtschaft
Der Standort Heiligenhaus wird von mittelständischen Betrieben aus der metallverarbeitenden Industrie dominiert. Im Jahr 2008 stellte diese Branche rund 9.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze zur Verfügung. Aber auch die Automobilzulieferindustrie spielt für die Wirtschaft von Heiligenhaus eine entscheidende Rolle. In der Stadt werden in dieser Sparte Schlösser, Beschläge und Verriegelungen hergestellt. Der Weltmarktführer Kiekert AG produziert hier beispielsweise Schließsysteme für Autos und beliefert damit unter anderem die Konzerne BMW und VW. Eine drohende Insolvenz dieses wichtigen Arbeitgebers konnte im Jahre 2006 abgewendet werden. Sämtliche Industriebetriebe am Standort Heiligenhaus erwirtschafteten im Jahr 2008 einen Umsatz von 987 Millionen Euro.
Verkehrsanbindung
Die Bundesautobahn A3 ist von Heiligenhaus über die Anschlussstellen Ratingen-Ost und Velbert–Wülfrath zu erreichen. Auf die A44 fährt man über die Bundesstraße B227 zur Anschlussstelle Heiligenhaus-Hetterscheidt. Auf der gleichen Bundesstraße gelangt man auch zum Autobahnkreuz Breitscheid, das über die Anschlussstelle Breitscheid auf die A52 führt. Einen Bahnanschluss gibt es in Heiligenhaus nicht, der gesamte öffentliche Nahverkehr wird mit Bussen abgewickelt. Es besteht aber eine gute Verbindung zu den S-Bahnhöfen Ratingen-Ost, Hösel und Kettwig, wo man in die S6 zusteigen kann. Außerdem gibt es eine Schnellbuslinie zum Hauptbahnhof Essen. So ist Heiligenhaus bestens mit den Städten Düsseldorf und Essen verbunden. Auf diese Weise ist auch der Flughafen in Düsseldorf gut erreichbar.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Rheinland, im Kreis Mettmann und in Heiligenhaus
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechts befindlichen Kontaktformular oder per Telefon 0 22 61/ 28 80 24. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Heiligenhaus eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!
