Immobiliensachverständiger für Wülfrath

Als Immobiliengutachter bin ich in Wülfrath mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Wülfrath auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Wülfrath mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Wülfrath ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Wülfrath benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Wülfrath

Wülfrath gehört zum Kreis Mettmann des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und stellt das kleinste Mittelzentrum des Niederbergischen Landes dar.

Geografisch liegt die Stadt zwischen den Flüssen Rhein, Ruhr und Wupper. Den besonderen Charme von Wülfrath macht die Verbindung von städtischer Infrastruktur und naturnaher Idylle aus. Die ursprüngliche Naturumgebung der Stadt liegt zwischen den nahen Metropolen Düsseldorf, Wuppertal und Essen. Wülfrath ist eine alte Stadt, denn jeder dritte Bürger ist 50 Jahre oder noch älter. Insgesamt entwickelt sich die Bevölkerung in letzter Zeit rückläufig, während die Zahlen bis Mitte der 2000er Jahre stagnierten. Im Jahr 2005 lebten noch 22.190 Menschen in Wülfrath. Bis zum Jahr 2010 hatte sich die Bevölkerung auf 21.299 Bürger zurück entwickelt. Der letzte Stand aus dem Jahr 2013 bestätigt mit der Zahl von 20.946 Einwohnern den negativen Trend.

Der Immobilienmarkt in Wülfrath

Einleitung

Wülfrath ist eine Stadt im nordrhein-westfälischen Kreis Mettmann, die sowohl von ihrer Lage im Bergischen Land als auch durch ihre Nähe zu Großstädten wie Düsseldorf und Wuppertal profitiert. Diese geografische Lage macht Wülfrath zu einem attraktiven Wohnort für Pendler und Familien, die die Ruhe einer kleineren Stadt mit der Nähe zu urbanen Zentren verbinden möchten.

Die folgenden Zahlen, Daten und Fakten bieten einen detaillierten Überblick über den Immobilienmarkt in Wülfrath, der von 2020 bis 2024 betrachtet wird. Dabei werden sowohl die allgemeinen Markttrends als auch spezifische Entwicklungen in verschiedenen Bereichen des Immobilienmarktes beleuchtet.

1. Demografische und Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

1.1 Bevölkerungsentwicklung
Wülfrath hat eine Bevölkerung von etwa 37.000 Einwohnern (Stand 2023). Die Stadt verzeichnet eine stabile Bevölkerungsentwicklung, die jedoch leichte Schwankungen aufgrund von Geburtenrate, Zuzügen und Abwanderung aufweist.

Der demografische Wandel ist auch in Wülfrath spürbar, mit einer zunehmenden Zahl älterer Einwohner und einem moderaten Anstieg der Anzahl von jungen Familien, die die Stadt als Wohnort wählen. Insbesondere die Nachfrage nach familienfreundlichen Immobilien und barrierefreiem Wohnraum nimmt zu.

1.2 Wirtschaftliche Struktur
Die wirtschaftliche Struktur von Wülfrath ist vielfältig. Es gibt eine Mischung aus mittelständischen Unternehmen, Gewerbe und Industriebetrieben, die vor allem in den Bereichen Maschinenbau, Bauindustrie und Logistik tätig sind. Die hohe Anbindung an Autobahnen und den öffentlichen Nahverkehr macht Wülfrath zu einem attraktiven Standort für gewerbliche Immobilien.

2. Marktanalyse und Trends

2.1 Immobilienpreise in Wülfrath
Wohnimmobilienpreise: Die Preise für Wohnimmobilien in Wülfrath zeigen seit 2020 einen klaren Anstieg. Hier ein Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise:

Einfamilienhäuser:

2020: 250.000 – 350.000 EUR für ein Einfamilienhaus (je nach Lage und Zustand)
2022: 270.000 – 380.000 EUR
2024: 290.000 – 420.000 EUR
Diese Preissteigerung ist vor allem auf die wachsende Nachfrage und das begrenzte Angebot an verfügbaren Immobilien zurückzuführen. Einfamilienhäuser in beliebten Stadtteilen wie Hammerstein und Mettmanner Str. verzeichnen höhere Preise aufgrund ihrer guten Lage und Anbindung.

Eigentumswohnungen:

2020: 1.800 – 2.500 EUR/m²
2022: 2.100 – 2.900 EUR/m²
2024: 2.400 – 3.200 EUR/m²
Auch der Markt für Eigentumswohnungen hat eine deutliche Preissteigerung erfahren. Besonders in zentralen Lagen oder in Neubauprojekten sind die Quadratmeterpreise hoch. Die Nachfrage nach modernen, barrierefreien Wohnungen steigt, insbesondere in der Nähe von Bahnhöfen und öffentlichen Verkehrsmitteln.

Mietpreise: Die Mietpreise in Wülfrath sind ebenfalls gestiegen, wenn auch weniger stark als die Kaufpreise. Aktuelle Zahlen:

Mietpreise für Wohnungen (2024):

1-Zimmer-Wohnung: 6,50 – 8,50 EUR/m²
2-Zimmer-Wohnung: 6,00 – 8,00 EUR/m²
3-Zimmer-Wohnung: 5,50 – 7,50 EUR/m²
4-Zimmer-Wohnung: 5,00 – 7,00 EUR/m²
Im Vergleich zu Großstädten wie Düsseldorf oder Wuppertal sind die Mietpreise in Wülfrath noch relativ moderat, was die Stadt für Mieter attraktiv macht.

2.2 Marktentwicklungen und Trends
Neubauten und Bautätigkeit: Wülfrath hat in den letzten Jahren verstärkt in Neubauten investiert. Besonders im Bereich der Einfamilienhäuser und Reihenhäuser gibt es ein wachsendes Angebot. Neubauprojekte in Buchenhofen und Flandersbach haben die Landschaft verändert und bieten modernen Wohnraum.

Auch im Bereich von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gibt es eine zunehmende Bautätigkeit. Insbesondere die Nachfrage nach energieeffizienten und umweltfreundlichen Gebäuden steigt, was zu einem Anstieg von Neubauten mit KfW-Effizienzhaus-Standards führt.

Renovierungen und Sanierungen: Viele ältere Immobilien, insbesondere in den Stadtteilen Alt-Wülfrath und Nordstraße, wurden in den letzten Jahren renoviert und auf moderne Standards gebracht. Diese Objekte sind besonders für Käufer attraktiv, die in zentralen Lagen wohnen möchten, aber ein moderates Budget haben.

Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien in Wülfrath hat eine positive Entwicklung gezeigt, insbesondere im Bereich von Lagerflächen und Logistikzentren. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu den Autobahnen A46 und A535. Viele Unternehmen aus der Region bevorzugen Wülfrath aufgrund der günstigen Mietpreise im Vergleich zu Düsseldorf und Essen.

3. Lageanalyse: Beliebte Stadtteile und Entwicklungen

3.1 Hammerstein
Hammerstein ist einer der beliebtesten Stadtteile für Familien und Pendler. Die ruhige Lage und gute Anbindung an die A46 machen diesen Stadtteil besonders attraktiv für Käufer von Einfamilienhäusern. Die Preise für Immobilien in dieser Gegend sind tendenziell höher als im Rest der Stadt.

3.2 Mettmanner Straße
Die Mettmanner Straße ist eine der zentralen Verkehrsachsen und bietet gute Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr. Hier findet man sowohl Wohnungen als auch Gewerbeimmobilien. Der Stadtteil zieht vor allem jüngere Mieter an.

3.3 Alt-Wülfrath
Der historische Stadtkern bietet charmante Altbauwohnungen und -häuser, die zunehmend saniert werden. Diese Lage zieht sowohl Käufer von Bestandsimmobilien als auch Investoren an, die eine Rendite durch Vermietung erzielen möchten.

4. Prognosen und Ausblick

Die Prognosen für den Wülfrather Immobilienmarkt sind insgesamt positiv. Es wird erwartet, dass die Preise für Wohnimmobilien auch in den kommenden Jahren moderat weiter steigen werden, da die Stadt eine attraktive Lage zwischen den Ballungszentren Düsseldorf und Wuppertal bietet. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und die zunehmende Nachfrage nach nachhaltigem Wohnraum dazu führen, dass Neubauten zunehmend teurer werden.

Für Käufer von Bestandsimmobilien könnte es sinnvoll sein, frühzeitig zu investieren, da das Angebot an verfügbaren Immobilien begrenzt ist. Mieter werden ebenfalls weiterhin von relativ niedrigen Mietpreisen profitieren, auch wenn steigende Energiekosten und Sanierungen zu einer leichten Erhöhung der Mietpreise führen könnten.

Fazit

Wülfrath bleibt ein attraktiver Markt für Käufer, Mieter und Investoren. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum, steigende Preise und eine positive wirtschaftliche Entwicklung aus. Die Stadt bietet sowohl für Familien als auch für Berufspendler zahlreiche Möglichkeiten, in einer naturnahen, aber dennoch gut angebundenen Umgebung zu leben. Der Trend geht zunehmend zu modernen Neubauten, aber auch Bestandsimmobilien sind gefragt.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Wülfrath intensiv.

Hierzu werden im Kreis Mettmann eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Wülfrath neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Wülfrath zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Wülfrath hat ihren Besuchern eine sehenswerte historische Altstadt zu bieten. Das Zentrum der Innenstadt ist der Kirchplatz, um die evangelische Kirche herum gruppieren sind attraktive bergische Fachwerkhäuser, die bestens erhalten sind. Die Stadt kann auf eine bewegte und sehr lange Stadtgeschichte zurückblicken, neben einem Fronhof in der Quellmulde des Angerbaches wurde die frühmittelalterliche Siedlung Wolverothes gegründet, auf die Wülfrath zurückgeht. Architektonisch besonders interessant ist das neue Wohngebiet Düsseler Tor. In der Nähe des Stadtparkes kann man hier eine naturnahe Wohnbebauung in der Formensprache des berühmten Friedensreich Hundertwasser entdecken. Die begrünten Dächer und ungewöhnlichen Perspektiven sollten Architekturinteressierte sich keinesfalls entgehen lassen. Ein Naturerlebnis der besonderen Art bietet sich dem Besucher im Steinbruch Schlupkothen. Der angeschlossene Lehr- und Erlebnispfad klärt über alles Wissenswerte rund um den Steinbruch auf. Auch sehenswert ist der Radwander- und Kunstweg. Interessante Museen sind der Zeittunnel Wülfrath und das Niederbergische Museum. Für die allgemeine Bildung der Schüler ist in der Stadt Wülfrath mit drei öffentlichen und einer privaten Grundschule gesorgt. Darüber hinaus stehen eine Sekundarschule, das städtische Gymnasium und eine private Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe zur Verfügung.

Wirtschaft

Der Standort Wülfrath war lange durch die Landwirtschaft geprägt. Selbst während der Industrialisierung blieb der landwirtschaftliche Charakter weitgehend erhalten. Heute hat sich das geändert, in Wülfrath gibt es nur noch vereinzelt Landwirtschaft. Für den Wirtschaftsstandort spielt diese keine Rolle mehr. Der Industrieschwerpunkt in der Stadt Wülfrath liegt im Rheinkalk-Werk Flandersbach, dem größten Kalksteinbruch von ganz Europa. Rheinkalk gehört heute zur belgischen Lhoist-Gruppe, hat am Standort aber schon eine lange Tradition. Bereits im Jahre 1887 wurden die Rheinisch-Westfälischen Kalkwerke Dornap gegründet. Zusammen mit den 1903 gegründeten Rheinischen Kalksteinwerken Wülfrath bildeten sie das heutige Rheinkalk. Darüber hinaus wird der Standort Wülfrath von seinen vielen Webereien und Lederverarbeitungsbetrieben geprägt. Der größte Arbeitgeber in der Stadt ist die Bergische Diakonie Aprath, ein Betreiber von Altenheimen, Kinderheimen und sozialtherapeutischen Einrichtungen. Auch der Hersteller von Kinderfahrzeugen PUKY gehört zu den wichtigen Arbeitgebern am Standort. Das mittelständische Unternehmen beschäftigt in Wülfrath rund 100 Mitarbeiter. Außerdem hat die tedrive Steering Systems GmbH ihren Sitz am Standort, dabei handelt es sich um einen Zweigbetrieb der Ford-Werke Köln.

Verkehrsanbindung

Wülfrath liegt verkehrsgünstig, sowohl Rheinschiene als auch Ruhrgebiet sind innerhalb von einer halben Stunde zu erreichen. Die Stadt ist über die Bundesautobahn A535 mit dem deutschen Fernstraßennetz verbunden. Die Anschlussstelle heißt Wülfrath. Eine Haltestelle im Stadtteil Aprath verbindet die Stadt über die Schiene mit dem S-Bahn-Netz der Region. Mit der Linie S9 kann man die Städte Wuppertal, Vohwinkel, Essen und Überruhr erreichen. Die Verlängerung der Linie S28 ist in Planung. Nach der Fertigstellung wird man von Wülfrath aus mit der S-Bahn nach Mettmann, Düsseldorf, Derendorf und Dortmund fahren können. Ansonsten wird der öffentliche Nahverkehr mit Bussen abgewickelt. Der nächstgelegene internationale Flughafen ist Düsseldorf.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!