Immobiliensachverständiger für Brühl

Als Immobiliengutachter bin ich in Brühl mit der Immobilienbewertung beschäftigt und bewerte in Brühl auch Mieten und Pachten.

Der nach der Norm DIN ISO 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige Dipl.-Sachverständiger Matthias Kirchner ist mit Blick auf die räumliche Nähe seines Bürostandortes auch in Brühl mit der Immobilienbewertung befasst.

Der Immobilienmarkt von Brühl ist dem zertifizierten und diplomierten Immobiliengutachter aus diversen Bewertungsfällen bestens vertraut. Sofern Sie eine fundierte, gerichtsverwertbare, bankenfeste Immobilienbewertung in Brühl benötigen, kann der Immobiliensachverständige Kirchner Ihnen mit einem Verkehrswertgutachten sicher weiterhelfen.

Immobilienstandort Brühl

Die Stadt Brühl gehört zum Rhein-Erft-Kreis des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt in der Kölner Bucht.

Die Ville und der Kottenforst im Naturpark Rheinland grenzen an das Stadtgebiet von Brühl. Außerdem erstreckt sich das nördliche Vorgebirge bis an die Stadtgrenzen heran. Brühl gehört darüber hinaus zur Metropolregion Rhein-Ruhr und liegt zwischen den Städten Köln und Bonn. Die nordöstlichen Stadtteile grenzen direkt an das Kölner Stadtgebiet. Die Stadt Brühl gliedert sich in die Bezirke Innenstadt, Badorf, Heide, Kierberg, Pingsdorf, Schwadorf und Vochem auf.

Der Immobilienmarkt in Brühl

Brühl ist eine Stadt in Nordrhein-Westfalen, die vor allem durch ihre Nähe zu Köln und Bonn sowie ihre historische Bedeutung bekannt ist. Die Stadt liegt im Rhein-Erft-Kreis und hat etwa 50.000 Einwohner. Der Immobilienmarkt in Brühl zeigt eine interessante Mischung aus traditionellen und modernen Elementen, mit einer starken Nachfrage sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich. Im folgenden Bericht werden aktuelle Daten und Trends des Immobilienmarktes in Brühl zusammengefasst.

1. Bevölkerungsentwicklung und Wirtschaft

Bevölkerungsentwicklung:
Brühl hat in den letzten Jahren ein moderates Bevölkerungswachstum erlebt. Von 2010 bis 2020 stieg die Einwohnerzahl von ca. 45.000 auf rund 50.000. Diese Entwicklung wurde durch eine stabile wirtschaftliche Lage und die gute Anbindung an größere Städte wie Köln und Bonn begünstigt. Die wachsende Bevölkerung sorgt für eine hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Wirtschaftliche Lage:
Die Wirtschaft in Brühl ist geprägt von einer Mischung aus mittelständischen Unternehmen und großen Konzernen, darunter auch international tätige Unternehmen wie Ford Werke. Die Lage zwischen Köln und Bonn macht Brühl für Pendler attraktiv, was sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirkt.

2. Wohnimmobilienmarkt

Kaufpreise:
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Brühl sind in den letzten Jahren gestiegen, wobei insbesondere attraktive Lagen wie der Innenstadtbereich und die Stadtteile um den Brühler Schlosspark höhere Preise aufweisen. Hier einige durchschnittliche Kaufpreise (Stand 2023):

Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser variieren je nach Lage und Ausstattung. In zentralen Lagen wie der Nähe zum Brühler Schloss können die Preise bei rund 3.500 bis 4.500 EUR/m² liegen. In den Randlagen sind die Preise mit 2.800 bis 3.500 EUR/m² etwas niedriger.

Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen haben ebenfalls einen deutlichen Anstieg erfahren. In zentralen Lagen sind Preise von 3.000 bis 4.000 EUR/m² üblich, während in den äußeren Stadtteilen auch Preise von 2.500 EUR/m² zu finden sind.

Baugrundstücke: Die Preise für Baugrundstücke in Brühl liegen zwischen 250 EUR/m² und 450 EUR/m², abhängig von der Lage und der Größe des Grundstücks.

Mietpreise:
Die Mietpreise sind in Brühl moderat gestiegen, jedoch weiterhin im Vergleich zu Städten wie Köln oder Bonn vergleichsweise niedrig. Der Mietmarkt zeigt eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, besonders in den attraktiven Wohngegenden. Hier einige durchschnittliche Mietpreise (Stand 2023):

Kaltmiete für eine 1-Zimmer-Wohnung: Rund 8,50 EUR/m².
Kaltmiete für eine 3-Zimmer-Wohnung: Etwa 10,50 EUR/m².
Kaltmiete für ein Einfamilienhaus: Zwischen 1.200 EUR und 2.000 EUR monatlich, je nach Lage und Ausstattung.
Angebotsstruktur:
Der Immobilienmarkt in Brühl ist von einem ausgewogenen Mix aus Bestandsimmobilien und Neubauten geprägt. Besonders in den letzten Jahren wurden im Stadtgebiet mehrere Neubauprojekte für Wohnungen und Reihenhäuser umgesetzt, um die hohe Nachfrage zu decken.

3. Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Brühl zeigt ein zunehmendes Interesse, vor allem aufgrund der Nähe zu Köln und Bonn. Brühl bietet eine gute Erreichbarkeit durch die A1 und A4 sowie eine stabile Infrastruktur für Unternehmen.

Büroimmobilien:
Büroflächen im Stadtzentrum: In den zentralen Geschäftsbereichen wie rund um die Kölnstraße liegen die Mieten für Büroflächen bei ca. 10 bis 14 EUR/m² monatlich. Die Nachfrage nach modernen Büroflächen in Brühl ist aufgrund der Nähe zu den Großstädten und der guten Verkehrsanbindung relativ hoch.

Büroflächen in Randlagen: In den Randgebieten von Brühl sinken die Mietpreise auf etwa 8 bis 10 EUR/m² monatlich. Diese Flächen werden von kleineren Unternehmen und Start-ups bevorzugt.

Einzelhandelsimmobilien:
Innenstadt: Die Mieten für Einzelhandelsflächen in der Fußgängerzone und den umliegenden Einkaufsstraßen liegen zwischen 20 und 35 EUR/m². Trotz der Nähe zu Köln und Bonn hat Brühl als Einkaufsstadt seinen Charme bewahren können, was sich in einer stabilen Nachfrage widerspiegelt.

Peripherie: Die Mieten für Flächen in den Randlagen und Einkaufszentren wie dem Brühl-Park liegen bei ca. 12 bis 18 EUR/m².

4. Zukunftsaussichten und Marktprognosen

Die Prognosen für den Immobilienmarkt in Brühl sind grundsätzlich positiv. Besonders im Wohnungsmarkt sind stabile Preissteigerungen zu erwarten, da die Stadt durch ihre Lage und ihre gute Anbindung weiterhin eine hohe Nachfrage verzeichnet.

Wachstumsimpulse:
Verkehrsinfrastruktur: Die Stadt profitiert von einer sehr guten Verkehrsanbindung sowohl an die A1 als auch an die A4. Darüber hinaus ist die Region durch den Ausbau von Radwegen und die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln attraktiv für Pendler.

Gewerbliche Entwicklung: Brühl könnte in den kommenden Jahren auch für Unternehmen, die eine Nähe zu den Großstädten Köln und Bonn suchen, weiterhin ein attraktiver Standort bleiben.

Mögliche Herausforderungen:
Preissteigerungen: Die stetig steigenden Immobilienpreise können es vor allem für junge Familien und Erstkäufer schwierig machen, in Brühl eine Immobilie zu erwerben.

Wohnraummangel: Der Zuzug von Menschen aus den Großstädten führt zu einer höheren Nachfrage nach Wohnraum, was insbesondere in den begehrten Lagen zu einem Anstieg der Mietpreise führen kann.

5. Fazit

Brühl bietet einen stabilen und weiterhin wachsenden Immobilienmarkt. Die hohe Lebensqualität, die gute Anbindung an Köln und Bonn sowie das wirtschaftliche Umfeld machen die Stadt zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer und -mieter. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist weiterhin hoch, und auch der Gewerbeimmobilienmarkt zeigt eine solide Entwicklung. Trotz der gestiegenen Preise bleibt Brühl für viele eine interessante Alternative zu den benachbarten Metropolen.

Zusammengefasste Kennzahlen 2023:

Durchschnittlicher Kaufpreis für Einfamilienhäuser: 3.000 – 4.500 EUR/m²
Durchschnittlicher Kaufpreis für Eigentumswohnungen: 2.500 – 4.000 EUR/m²
Mietpreise für 3-Zimmer-Wohnungen: 10,50 EUR/m²
Büromieten in zentralen Lagen: 10 – 14 EUR/m²
Büromieten in Randlagen: 8 – 10 EUR/m²

Der Immobilienmarkt in Brühl wird in den kommenden Jahren voraussichtlich weiterhin von einer stabilen Nachfrage geprägt sein, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich.

Für Ihre Problemstellung finde ich eine Lösung:

Sie sind Familienrichter und holen ein Wertgutachten ein,

welches den Zugewinnausgleich beziffert bzw. Sie befinden sich in Scheidung und wollen außerhalb des Haupt-Scheidungsverfahren das eigene Haus an den anderen Ehepartner übertragen oder dieses übernehmen. In der Regel ist bei einer Ehescheidung der Wertzugewinn gemäß § 1373 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für den Zugewinnausgleich aus dem Anfangswert (Tag der Eheschließung) und dem Endwert (Tag des Scheidungsantrags) der Immobilie zu ermitteln. [weiterlesen]

Sie sind Erbe oder Miterbe und wollen Ihren Anteil verkaufen

oder das Immobilienvermögen gegen Auszahlung übernehmen. Der Steuerbescheid bzgl. der Höhe der Erbschaftssteuer, die finanzielle Beteiligung von Miterben oder die Ausbezahlung anderer Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft können erhebliche Belastungen mit sich bringen. [weiterlesen]

Betriebsaufgaben

Der Wert eines Immobilienobjektes dient bei einer ganzen Reihe von Steuerarten als Bemessungsgrundlage für die Höhe der zu leistenden Steuerzahlung. Der von den Finanzbehörden ermittelte gemeine Wert als steuerlicher Verkehrswert (Marktwert) wird mit Hilfe von standardisierten Verfahren gem. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt. [weiterlesen]

Als Berufsbetreuer oder bestellter Betreuer

wurden Sie vom Vormundschaftsgericht als amtlich bestellter Betreuer gemäß § 1896 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Betreuung oder Pflegschaft eines Mitmenschen eingesetzt. Häufig muss hier das Immobilienvermögen zugunsten der Sozialbehörden verwertet werden, da die Pflegekosten die Einkünfte des Betreuten oder zu Pflegenden übersteigen. [weiterlesen]

Verkaufsabsichten; Berufliche Erwägungen, Änderungen der Familienstruktur

oder Erbfälle können hier Veränderungen im Wohnumfeld bedeuten. Im diesem Zusammenhang kann es hilfreich sein, eine Handreichung zu erhalten, um das Immobilienvermögen, ob ererbt oder selbst gekauft, in seinem Immobilienwert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobiliensachverständige beobachtet die Immobilienmarktdaten der Stadt Brühl intensiv.

Hierzu werden im Rhein-Erft-Kreis eine ganze Reihe von Immobilienmarktinformationen gesammelt und in entsprechenden Wertermittlungsverfahren verarbeitet. Die wesentlichen zu recherchierenden Marktdaten sind u.a. Mieterträge, Bodenrichtwerte, Liegeschaftszinssätze, Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung aber auch Baukosten, Pachthöhen und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufsfällen. Die allgemeine Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind betrachtenswerte Themen in der Immobilienbewertung.

Der Immobiliengutachter untersucht im konkreten Einzelbewertungsfall in Brühl neben der Substanz der baulichen Anlagen entsprechend o.g. Immobilienmarktkennzahlen. Diese Daten werden letztlich, je Bewertungsobjekt in ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Die meist angewandten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Ich führe als in Nordrhein-Westfalen ansässiger Immobiliensachverständiger mit Ihnen eine ausführliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Gegebenheiten zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Wohn- oder Geschäftslage in Brühl zu bekommen. Im Ergebnis erhalten Sie ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung notwendige Unterlagen

Es gibt Daten und Unterlagen, die grundsätzlich für eine Grundstückswertermittlung notwendig sind. Weiterhin gibt es Unterlagen, die nur für bebaute Grundstücke unerlässlich sind. Die Immobilienart ist eine weitere Komponente, die bestimmt, welche Daten herangezogen werden müssen. [weiterlesen]

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung, die durch mein Sachverständigenbüro angeboten wird, mündet in der Regel in ein Verkehrswertgutachten / Marktwertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schnellbewertungen nachgefragt, die ich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht anbiete. [weiterlesen]

Die Honorierung des Immobiliensachverständigen

Die Honorierung des Sachverständigen erfolgt ausschließlich auf einer pauschalen Basis. Dies hat sich für alle Beteiligten als transparente und faire Lösung seit vielen Jahren etabliert. Ich kalkuliere das Honorar in der Regel individuell, insbesondere auch deshalb, weil Immobilien gleichfalls individuelle Wertobjekte sind. [weiterlesen]

Kultur und Bildung

Die Stadt Brühl hat ihren Besuchern eine vielseitige Auswahl an Sehenswürdigkeiten zu bieten. Dazu gehören beispielsweise die Schlösser Augustusburg und Falkenlust, beide waren beliebte Empfangsstätten für Staatsgäste, als die Bundeshauptstadt noch Bonn hieß. Seit 1984 zählen die Schlösser zum Weltkulturerbe der UNESCO. Die Schlosskirche St. Maria von den Engeln wurde im Jahre 1493 erbaut und im Jahre 1735 zum heutigen Bauwerk umgestaltet. Ebenfalls sehenswert ist das Haus Zum Stern von 1525, es steht am innerstädtischen Markt. Hier sieht man auch das mehrfach baulich veränderte Alte Rathaus aus dem Jahre 1858. Das repräsentative Empfangsgebäude des ehemaligen Kaiserbahnhofs in Kierberg ist heute ein Restaurant, der Bahnhof immer noch ein Haltepunkt der Eifelstrecke. Zu den interessanten Museen der Stadt Brühl zählt das Max Ernst Museum in der Nähe des Schlosses Augustusburg, das Werke des Künstlers ausstellt. Auf der sogenannten Museumsinsel kann man in historischen Fachwerkhäusern das Museum für Alltagsgeschichte besuchen. Eine private Ausstellung ist die Assekuranzhistorische Sammlung. Die Bundesfinanzakademie, eine von drei Hochschulen am Platze, zeigt ihren Besuchern eine permanente finanzgeschichtliche Ausstellung. Studieren kann man hier außerdem an der Fachhochschule des Bundes für öffentliche Verwaltung und der Bundesakademie für öffentliche Verwaltung. Die ebenfalls hier ansässige Europäische Fachhochschule befindet sich in privater Trägerschaft. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler sorgt die Stadt Brühl mit acht Grundschulen, einer Gemeinschaftshauptschule, einer Gesamtschule, zwei Realschulen und zwei Gymnasien. Die Förderschule am Ort ergänzt das allgemeine Bildungsangebot.

Wirtschaft

Früher war der Wirtschaftsstandort Brühl hauptsächlich von der Braunkohle geprägt. Mit deren Erschließung wurde hier bereits im Jahre 1876 begonnen. In der Folge siedelten sich auch einige Eisenwerke am Standort an. Auch heute noch ist das Eisenwerk Brühl der größte Arbeitgeber der Stadt und beschäftigt am Standort rund 1.500 Mitarbeiter. Von den ehemals drei Brauereien von Brühl existiert nur noch die Privatbrauerei Bischoff. Im denkmalgeschützten Sudhaus, wo einst das Giesler Kölsch gebraut wurde, ist heute ein Einkaufszentrum untergebracht. Zu den Traditionsunternehmen von Brühl gehört auch das Lebensmittelunternehmen Edmund Merl, das hier seit 1933 besteht. Die Automarken Renault und Nissan betreiben am Standort sowohl ihre deutsche Zentrale als auch ihr Logistikzentrum. Die Firma Otto Flimm stellt in der örtlichen Brennerei den bekannten Magenbitter Kabänes her. Darüber hinaus sitzen am Standort einige Unternehmen aus den Bereichen Schließtechnik, Verpackungen und Verpackungsmaschinen.

Verkehrsanbindung

Die Stadt Brühl ist über die Bundesautobahn A553 mit den Trassen A555, A61 und A1 verbunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B51 und B265 durch das Stadtgebiet und verbinden Brühl mit der Eifel und den Städten Köln und Bonn. Somit besteht eine hervorragende Einbindung in das deutsche Fernstraßennetz. Der hiesige Bahnhof liegt an der linken Rheinstrecke und verbindet Brühl mit den Städten Emmerich, Wesel, Oberhausen, Duisburg, Düsseldorf, Köln, Bonn, Koblenz, Remagen und Wuppertal. Ein weiterer Haltepunkt im Stadtteil Kierberg liegt an der Eifelstrecke. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Der nächstgelegene internationale Flughafen ist Köln/Bonn.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist seit über 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger in Nordrhein-Westfalen ansässig. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert. direkt anrufen!